ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 O ceně nemovitých věcí - objektu č.p bydlení, příslušející k části obce Výheň, na pozemku p.č. St. 34, včetně pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 1140/1 - zahrada, p.č. 1140/2 - zahrada, p.č. 1140/4 - ostatní plocha a p.č vodní plocha, vše v k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 13402/14-44 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 24 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 13402/14-44, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí - objektu č.p bydlení, příslušející k části obce Výheň, na pozemku p.č. St. 34, včetně pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 1140/1 - zahrada, p.č. 1140/2 - zahrada, p.č. 1140/4 - ostatní plocha a p.č vodní plocha, vše v k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí První prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a pracovníkovi znaleckého ústavu nebyla umožněna prohlídka nemovitých věcí. Druhá prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a povinných, paní Hany Daňkové a pana Ing. Ladislava Daňka Ing. CSc. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen k prodeji realitní kanceláří PŘEHLED REALIT a realitní kanceláří ATOM REALIT. stránka č. 3

4 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 21, pro k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov, vyhotovená objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www. realitycechy.cz, atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Netřebice Katastrální území: Dlouhá (704024) List vlastnictví číslo: 21 Vlastník: SJM Daněk Ladislav Ing. Csc. a Daňková Hana Tyršova 303, Škvorec stránka č. 4

5 5. Celkový popis předmětu ocenění I) Rodinný dům č.p pravá část Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Netřebice, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Netřebice č.p. 15, Výheň. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku 1591/1 - ostatní plocha a p.č ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Netřebice č.p. 6, Netřebice. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, vlastní studnu, vlastní žumpu na vyvážení. Dle sdělení povinného v obci Netřebice je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 1+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku V roce 2002 objekt prošel kompletní rekonstrukcí a modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností (oprava vodorovných konstrukcí, zastřešení, včetně výměny krytiny a klempířských konstrukcí, nové vnitřní omítky, fasádní omítky, podlahové krytiny, výměna oken za nová plastová, nové rozvody elektro, vody, topení, kanalizace a bylo modernizováno sociální zázemí a kuchyně). Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. II) Rodinný dům č.p levá část Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený rodinný dům s částečně využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Netřebice, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Netřebice č.p. 15, Výheň. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku 1591/1 - ostatní plocha a p.č ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Netřebice č.p. 6, Netřebice. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, vlastní studnu, vlastní žumpu na vyvážení. Dle sdělení povinného v obci Netřebice je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+kk s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku V roce 2002 objekt prošel kompletní rekonstrukcí a modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností (oprava vodorovných konstrukcí, zastřešení, včetně výměny krytiny a klempířských konstrukcí, nové vnitřní omítky, fasádní omítky, podlahové krytiny, výměna oken za nová plastová, nové rozvody elektro, vody, topení, kanalizace a bylo modernizováno sociální zázemí a kuchyně). Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. stránka č. 5

6 Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na pravou část rodinného domu (pohled z přístupové komunikace) navazuje hospodářský objekt pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou, na který navazuje vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou, dále vlevo na ni navazuje stodola pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Na stodolu vpředu navazuje vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - oplocení - dřevěné latě na ocelových sloupcích - dřevěná vrata - kovová vrátka s drátěným pletivem - 2x dřevěná vrátka - schody do RD - betonová dlažba - přístupový chodník betonový - 3x studna - žumpa - udína - bazén - přípojky IS III) Pozemek p.č Jedná se o ocenění nemovité věci - p.č vodní plocha, vše v k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov, který je situován v západní části katastrálního území s přístupem po zpevněné nezpevněné komunikaci. Na pozemku se nachází náletové porosty plevelného charakteru. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, (kromě níže uvedeného věcného břemene). Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Objekty a) Rodinný dům č.p pravá část - BJ 1+1 b) Rodinný dům č.p levá část - BJ 3+kk c) Stodola 2) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná břemena a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 4) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 6

7 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,03 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,02 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,865 i = 2 stránka č. 7

8 Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p pravá část - BJ Podlaží: Název Zastavěná plocha I.NP 9,06 15,33 = 138,89 m 2 I.PP 5,42 3,46 = 18,75 m 2 Součet: = 157,64 m 2 Podlažnost: 157,64 / 138,89 = 1,14 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 5,42 3,46 2,41 = 45,20 m 3 Vrchní stavba 9,06 15,33 2,84 = 394,45 m 3 Zastřešení 9,06 15,33 3,93 0,50 = 272,92 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 712,57 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy smíšené s izolací 8,20 % Standardní 2. Zdivo smíšené 21,20 % Podstandardní 3. Stropy klenbové 7,90 % Podstandardní 70 % dřevěné trámové s rovným podhledem Standardní 30 % 4. Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina taška pálená 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramické (kuchyň, koupelna, WC) 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné s dřevěnými stupni bez zábradlí 1,00 % Podstandardní 12. Dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností prkenné 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové, keramická dlažba 1,00 % Standardní 16. Vytápění lokální elektrickými přímotopy 5,20 % Podstandardní 40 % kamna s krbovou vložkou Standardní 30 % podlahové vytápění Standardní 30 % stránka č. 8

9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 17. Elektroinstalace 230/400V 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Netřebice Počet obyvatel: 484 Základní cena (ZC): 2 564, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl zjištěn při místním šetření. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 0,04 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1858 Rok celkové rekonstrukce: 2002 Stáří stavby (y): 27 Koeficient pro úpravu (s): 0, údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,779 i=1 stránka č. 9

10 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 997,36 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,865 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 712, ,36 1,000 0,865 = ,88 Kč Rodinný dům č.p pravá část - BJ 1+1 určená cena: ,88 Kč 1.a.2) Rodinný dům č.p levá část - BJ 3+kk 35 Podlaží: Název Zastavěná plocha I.NP 7,62 14,25+2,33 8,50 = 128,39 m 2 Podkroví 4,51 5,78 = 26,07 m 2 Součet: = 154,46 m 2 Podlažnost: 154,46 / 128,39 = 1,20 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7,62 14,25 4,59+2,33 8,50 3,31 = 563,96 m 3 Zastřešení 7,62 14,25 3,70 0,50 = 200,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 764,84 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy smíšené s izolací 8,20 % Standardní 2. Zdivo smíšené 21,20 % Podstandardní 3. Stropy klenbové 7,90 % Podstandardní 70 % dřevěné trámové s rovným podhledem Standardní 30 % 4. Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina taška pálená 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramické (koupelna, WC, kuchyně) 2,30 % Standardní 11. Schody betonové s dřevěným obkladem bez zábradlí 1,00 % Podstandardní 12. Dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností prkenné 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové, keramická dlažba 1,00 % Standardní 16. Vytápění lokální elektrickými přímotopy 5,20 % Podstandardní 25 % podlahové vytápění Standardní 25 % stránka č. 10

11 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl krbová kamna s výměníkem Standardní 50 % 17. Elektroinstalace 230V 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo, sprchový kout 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Netřebice Počet obyvatel: 484 Základní cena (ZC): 2 564, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl zjištěn při místním šetření. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 * stránka č. 11

12 * Rok výstavby / kolaudace: 1858 Rok celkové rekonstrukce: 2002 Stáří stavby (y): 27 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,813 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 084,53 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,865 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 764, ,53 1,000 0,865 = ,12 Kč Rodinný dům č.p levá část - BJ 3+kk určená cena: ,12 Kč 1.a.3) Stodola 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: I.NP Výška: 4,84 m Zastavěná plocha: 15,25 11,81 = 180,10 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 4,84 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 180,10 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 15,25 11,81 4,84 = 871,70 m 3 Zastřešení 15,25 11,81 5,41 0,50 = 487,18 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 358,88 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací smíšené 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 30,40 % Standardní 3. Stropy 13,80 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha vaznicový sedlový 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech taška pálená 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hrubé 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké 2,90 % Standardní stránka č. 12

13 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,40 % Nevyskytuje se 12. Vrata dřevěná 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah 2,90 % Nevyskytuje se 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 240V 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0, Stropy 0,54 1,852 13,80 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0, Schody 0,54 1,852 1,80 % 0, Dveře 0,54 1,852 2,40 % 0, Okna 0,54 1,852 3,40 % 0, Povrchy podlah 0,54 1,852 2,90 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6227 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9566 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,7339 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 1 945,60 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 358,88 m ,60 Kč/m 3 = ,93 Kč stránka č. 13

14 Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: ,93 Kč 60,000 % ,16 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,77 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,865 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,77 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,865 Cena stavby: CS = CS N pp = ,58 Kč Stodola určená cena: ,58 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p pravá část - BJ ,88 Kč b) Rodinný dům č.p levá část - BJ 3+kk ,12 Kč c) Stodola ,58 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,58 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 2.a.1) Pozemky 4, 8 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Netřebice Název okresu: Český Krumlov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 530, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 354,65 Kč/m2 stránka č. 14

15 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = m 2 Redukční koeficient: R = ( ,8 vp) vp = 0,854 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,865 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,865 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I R = 261,9835 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 34 Zastavěná plocha a nádvoří , /1 Zahrada , /2 Zahrada , /4 Ostatní plocha ,59 Součet: ,29 8 odst. 4 Pozemky vodní plochy umělé vodní nádrže a vodního toku Základní cena upravená: ZCU = ZC 0,07 R = 21,2010 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1311 Vodní plocha ,31 Součet cen všech typů pozemků: = ,60 Kč Pozemky určená cena: ,60 Kč stránka č. 15

16 3) Věcná břemena 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) právo umístění nového kabelového vedení NN, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu ke dni Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - E.ON Distribuce, a.s., F.A., Gerstnera 2151/6, České Budějovice 7, České Budějovice a vázne na: - parcela: 1140/1 - parcela: 1140/4 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč stránka č. 16

17 4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Netřebice - Dlouhá, okres Český Krumlov Venkovské stavení, sloužící k rekreačnímu bydlení se dvěma bytovými jednotkami, nacházející se ve velmi poklidné obci Dlouhá. Vesnice je obklopena loukami a lesy u Římovské přehrady. Obec je vzdálená pouhých 7 km od Velešína směrem na Kaplici v Jižních Čechách. Tři budovy ve tvaru písmene U vytváří prostorný prostor dvora uzavřeného vstupní ozdobnou branou s dřevěnými vraty. Statek je situován jižním směrem. Výměra zastavěné plochy je 980 m2 včetně stodoly. Křídla statku tvoří dvě obytné budovy. V levém křídle se nachází bytová jednotka 2+1 s užitnou plochou 65m2, spižírna, komora a samostatné WC. Na konci křídla se nachází ještě prostorná konírna a dílna. V pravém křídle statku je byt 3+kk s plochou 60 m2. V tomto křídle je možné využívat dále prostorný dřevník, dílnu a bývalé chlévy, vše je zastřešeno. Vytápění každé jednotky je řešeno samostatně. Krb je vybaven výměníkem a vytápí tak dále prostor bytu radiátory. Zdrojem vytápění v druhém bytě je kotel na tuhá paliva. Zajímavou alternativou jsou i rekonstruovaná kachlová kamna v stránka č. 17

18 kuchyni. Teplou vodu zajišťují el. bojlery. Ve dvoře statku je vlastní studna. Odpad je sveden do septiku. Obě křídla prošly před 15 ti lety rozsáhlou rekonstrukcí. Od podlah, přes nové rozvody instalací až po opravu krovu a přeložení nové krytiny KM Beta. Opravena byla i fasáda v původním stylu statku. Zdivo je smíšené. Podlahy uvnitř místností jsou nové prkenné, v některých je keramická dlažba. Okna a dveře včetně zárubní jsou dřevěná v souladu s charakterem stavby. Zadní trakt tvoří prostorná stodola. Pozemek o rozloze 1700 m2 slouží jako zahrada a sad s ovocnými stromy. Jabloně, třešně, hrušeň, ale i švestky a blumy. Selské stavení svou polohou a umístěním zapadá do koloritu zdejší obce a po malých úpravách by mohlo sloužit i k trvalému bydlení v přírodním rázu zdejší jihočeské krajiny. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD Přídolí, okres Český Krumlov Obec Sedlice je vzdálena cca 5 km od obce Přídolí na Českokrumlovsku. Do obce vede asfaltová příjezdová komunikace, je zde několik domů obýváno trvale, proto se nemovitost hodí jak k rekreaci, tak i k trvalému bydlení. Stavení je v dobrém technickém stavu a skládá se z obytné a technické části. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva, voda z vlastního vrtu, odpad řešen vlastním septikem. Dům má novou střechu a je průběžně udržován a obýván. V obytné části v patře k dispozici tři pokoje, v přízemí kuchyně s obývákem, ložnice, průchod do kotelny a dílny, dále pak vstup do sklepa a sauna. V technické části se nachází dílna, kotelna, sklad paliva a zázemí pro dům. Do nemovitosti se vchází přes dvůr, ze kterého se pak dále skrze vrata prochází na přilehlé pozemky za domem. Zastavěná plocha domu s nádvořím je 765 m2, zahrada za domem má výměru 470 m2, přilehlé pozemky navazující na nemovitost mají výměry 409 m2 a m2, celkem je tedy výměra pozemků mimo dvůr m2. Obec Sedlice je položena v hezkém přírodním prostředí a považuje se za klidovou lokalitu s minimálním vlivem okolí. Obchod, škola a autobusové spojení k dispozici v nedaleké obci Přídolí. Vzdálenost od Českého Krumlova je cca 12 km. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Bujanov, okres Český Krumlov Vnkovské stavení v obci Skoronice vzdálené 4 km od města Kaplice. Budova je patrová, stavba je kombinací cihel a kamene, vystavěna v roce Zastavěná plocha činí 1505 m^(2). Celý komplex budov prošel několika fázemi rekonstrukce a skládá se z obytné části složené ze 4 bytových jednotek (byty 4+1 mezonetový a 3+1 v přízemní části, byt 3+kk a byt 2+1 v patře, připraveny k úpravám). Dále pak z technického zázemí (kotelna, dílny, sklady, chlév, seník, krytý přístřešek pro parkování a rozsáhlé maštale pro možnou výstavbu dalších jednotek). Byty mají plastová okna, nové rozvody vody, topení ústřední (kotel na tuhá paliva, příp. elektrokotel) a lokální krbová kamna příp. krby. Odpad řešen jímkou, na pozemku vlastní studna s pitnou vodou. Celá budova má vlastní uzavřený dvůr s vraty na DO, terasou, pergolou, bazénem a oddělený prostor pro chov drůbeže. K nemovitosti náleží pozemek před domem a vlastní příjezdová cesta. Krásná poloha domu na polosamotě, vhodné k vybudování penzionu (nedaleko hranice). V zimě udržované komunikace. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 18

19 Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení i k rekreaci - možnost napojení na kompletní IS - objekt po celkové rekonstrukci - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - horší docházková vzdálenost do centra obce - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný (bez zohlednění váznoucích věcných břemen). stránka č. 19

20 Seznam porovnávaných objektů: RD Netřebice - Dlouhá, okres Český Krumlov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,11 Kč Váha (V): 1,0 RD Přídolí, okres Český Krumlov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,00 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,52 Kč Váha (V): 1,0 RD Bujanov, okres Český Krumlov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 0,95 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,93 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,11 Kč ,85 Kč ,93 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota (bez zohlednění váznoucích práv a závad): = , Kč stránka č. 20

21 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. I) Rodinný dům č.p. 15 s příslušenstvím Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen realitní kanceláří PŘEHLED REALIT, prostřednictvím realitních serverů, a to za vyjednávací nabídkovou cenu ,- Kč a realitní kanceláří ATOM REALIT za vyjednávací cenu ,- Kč. Tyto ceny v daném místě a čase považujeme na trhu za nadhodnocené. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. II) Pozemek vodní plochy p.č Srovnatelné pozemky vodní plochy se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu pozemku p.č považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu a to ve výši 3 000,- Kč (zaokrouhleno). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , ,- = ,- Kč stránka č. 21

22 REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů , Kč Cena pozemků , Kč Cena věcných břemen , Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Rodinný dům č.p. 15 s příslušenstvím (bez zohlednění váznoucích práv a závad) , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Pozemek vodní plochy p.č (bez zohlednění váznoucích práv a závad) 3 000, Kč Movité věci 0, Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0, Kč Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* , Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí , Kč(Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: třimilionydvěstěpadesáttřitisíce Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí ,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: třimilionydvěstěčtyřicettřitisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 22

23 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 23

24 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 24

25

26

27 A B1 C Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:25 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 103 Ex 13402/14 pro JUDr.Tomáš Vrána soudní exekutor Exekutorský úřad Přerov CZ0312 Český Krumlov Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Daněk Ladislav Ing. CSc. a Daňková Hana, Tyršova 303, Škvorec SJM = společné jmění manželů Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Povinnost k Obec: Kat.území: Dlouhá List vlastnictví: Netřebice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor / /220 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Výheň, č.p. 15, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: St / zahrada zemědělský půdní fond 1140/2 257 zahrada zemědělský půdní fond 1140/4 267 ostatní plocha ostatní komunikace vodní plocha koryto vodního ochranné pásmo toku umělé vodního zdroje 2.stupně o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši ,- Kč s příslušenstvím. Rappersberger Jarmila Ing., 1. Parcela: St. 34 května 89/82b, Polanka nad Odrou, Parcela: 1140/ Ostrava, RČ/IČO: /0798 Parcela: 1140/2 Parcela: 1140/4 Parcela: 1311 V-1914/ V-1914/ V-1914/ V-1914/ V-1914/ o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím. Rappersberger Jarmila Ing., 1. Parcela: St. 34 V-324/ května 89/82b, Polanka nad Odrou, Parcela: 1140/1 V-324/ Ostrava, RČ/IČO: /0798 Parcela: 1140/2 V-324/ Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-324/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, kód: 302. strana 1 Podíl Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Přerov 103 Ex-13402/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne V-1914/ Pořadí k :17

28 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:25 CZ0312 Český Krumlov Povinnost k Obec: Kat.území: Dlouhá List vlastnictví: Netřebice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění nového kabelového vedení NN. E.ON Distribuce, a.s., F. A. Parcela: 1140/1 V-316/ Gerstnera 2151/6, České Budějovice Parcela: 1140/4 V-316/ , České Budějovice, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-316/ o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38, Přerov Daněk Ladislav Ing. CSc., Tyršova 303, Škvorec, RČ/IČO: /119 Z-6495/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-13402/ pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38, Přerov ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Přerov Z-6495/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Parcela: St. 34 Z-1631/ Parcela: 1140/1 Z-1631/ Parcela: 1140/2 Z-1631/ Parcela: 1140/4 Z-1631/ Parcela: 1311 Z-1631/ Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Přerov 103 Ex / ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Český Krumlov Z-1631/ o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38, Přerov Daňková Hana, Tyršova 303, Škvorec, RČ/IČO: /220 Z-6495/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-13402/ pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38, Přerov ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Přerov Z-6495/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: St. 34 Z-1631/ Parcela: 1140/1 Z-1631/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, kód: 302. strana 2