Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Ing. Zdeněk Šeda, Chodská 1124, Ústí nad Orlicí znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti Tel.: seda@forenta.cz Znalecký posudek č /2014 o ceně nemovité věci: stavební parcela č. 43 zastavěná plocha a nádvoří, součástí je jiná stavba bez čp/če, stavební parcela č. 216/2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí je rodinný dům č.p. 63, pozemkové parcely č. 201/1, č. 201/2 a č. 1276/16 vše zahrada a pozemková parcela č. 1276/41 trvalý travní porost, vše katastrální území České Libchavy, obec České Libchavy, okres Ústí nad Orlicí. Oprávněný: Povinný: Objednatel posudku: Číslo spisu: Posudek vypracoval: Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky se sídlem Orlická 2020/4 Praha IČ: František Vítek bytem Sopotnice 273 Sopotnice RČ: /1632 Mgr. Ing. Josef Cingroš, soudní exekutor Exekutorský úřad Brno-město se sídlem Bohunická 728/24a Brno-Horní Heršpice 009 EX4902/13 Ing. Zdeněk Šeda, znalec Chodská Ústí nad Orlicí IČ: Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zvláštní požadavky objednatele: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). nejsou V Ústí nad Orlicí dne Tento posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a je vypracován ve třech vyhotoveních, z nichž dvě obdrží objednatel a jedno je založeno v archivu znalce.

2 1. Nález 1.1. ZNALECKÝ ÚKOL: Vypracovat znalecký posudek týkající se těchto nemovitostí: - pozemek p.č. St. 43 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova jiná st. bez čp/če, - pozemek p.č. St. 216/2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova rod. dům č.p. 63 v části obce České Libchavy, - pozemek p.č. 201/1 zahrada, - pozemek p.č. 201/2 zahrada, - pozemek p.č. 1276/16 zahrada, - pozemek p.č. 1276/41 trvalý travní porost, to vše ve vlastnictví povinného zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí, pro obec a kat. území České Libchavy na LV č. 7. Ve svém znaleckém posudku znalec určí: - cenu obvyklou bez zohlednění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - cenu obvyklou se zohledněním jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Pro vypracování znaleckého posudku byly použity následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Vyhotoven dne dálkovým přístupem, katastrální území České Libchavy, LV 7. A: Vlastnické právo Vítek František identifikátor /1632 č.p. 273, Sopotnice B: Nemovitosti Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc. č. St. 43 výměra 362 m 2 Součástí je stavba: bez čp/če, jiná st. Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 43 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc. č. St. 216/2 výměra 110 m 2 Součástí je stavba: České Libchavy, č.p. 63, rod. dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 216/2 Strana 2 (celkem 9)

3 Druh pozemku zahrada parc. č. 201/1 výměra 784 m 2 Druh pozemku zahrada parc. č. 201/2 výměra 25 m 2 Druh pozemku zahrada parc. č. 1276/16 výměra 62 m 2 Druh pozemku trvalý travní porost parc. č. 1276/41 výměra 370 m 2 B1: Jiná práva bez zápisu C: Omezení vlastnického práva zástavní právo exekutorské zástavní právo smluvní zahájení exekuce nařízení exekuce D: Jiné zápisy bez zápisu E: Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Zápis proveden dne F: Vztah BPEJ k parcelám p.p.č. 201/1 BPEJ m 2 p.p.č. 201/2 BPEJ m 2 p.p.č. 1276/16 BPEJ m 2 p.p.č. 1276/41 BPEJ m Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy nebyla k dispozici, byl použit internetový snímek Projektová dokumentace Projektová dokumentace nebyla k dispozici Výsledky místního šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitostí a měřením jsem provedl dne Počasí při prohlídce polojasno, 20 o C Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění, (dále jen zákon). Vyhláška č. 441/2003 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), (dále jen vyhláška) Literatura Teorie oceňování nemovitostí, autor Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Úřední oceňování majetku 2014, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Ing. Vlasta Scholzová, Ing. Pavel Krejčíř. Strana 3 (celkem 9)

4 Ostatní Odhad č. 091/11/101 pro účely ČSOB hypoteční úvěr z , zpracovatel ing. Milan Tham, Macharova 681, Žamberk POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Oceňované nemovitosti jsou situovány v obci České Libchavy cca 200 metrů jihovýchodním směrem od návsi bezprostředně u křižovatky dvou asfaltových místních komunikací. Přístup k nemovitostem je po zpevněné asfaltové komunikaci. Objekt je postaven v mírném svahu odvráceném k jihozápadu. Vzdálenost k autobusovému spojení je 10 minut chůze, vlakové spojení není v obci k dispozici. Příslušenství hlavní stavby tvoří venkovní úpravy: vodovodní přípojka z veřejného vodovodu vedoucího v komunikaci před domem kanalizační přípojka do veřejné kanalizace přes septik přípojka elektro přípojka plynu oplocení zpevněné plochy dřevěný přístřešek na osobní automobil Předmětem ocenění je také samostatně stojící zahradní chata a stavební parcely č. 43 a č. 216/2 zastavěná plocha a nádvoří, pozemkové parcely č. 201/1, č. 201/2 a č. 1276/16 zahrada a pozemková parcela č. 1276/41 trvalý travní porost. Počet obyvatel obce České Libchavy k datu ocenění dle Malého lexikonu obcí České republiky činil 614 obyvatel Rodinný dům č.p. 63 Samostatně stojící rodinný dům obsahuje jedno nadzemní podlaží a využité podkroví, je částečně podsklepený. Obsahuje dvě bytové jednotky o velikosti 1+2. Střecha je sedlová, půdorys stavby je čtvercový. Rodinný dům byl postaven jako novostavba v roce Dům je ve velmi dobrém stavu, v průběhu minulých let se prováděla řádná údržba. Vybavení stavby: nosná konstrukce: cihelné zdivo tloušťky 45 cm včetně izolací proti zemní vlhkosti střecha: sedlová s vikýři, krov dřevěný vázaný střešní krytina: osinkocementové šablony oplechování: žlaby, svody a parapety z pozinkovaného plechu venkovní omítka: škrabaný břízolit vytápění: ústřední teplovodní plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva společné pro oba byty příprava teplé vody: elektrický boiler elektroinstalace: světelná i motorová bleskosvod: ne Popis vybavení 1. PP: Svislá nosná konstrukce je zděná, vnitřní úpravy povrchů jsou z vápenných omítek, strop rovný, nespalný, podlahy betonová mazanina, dveře hladké, okna špaletová dřevěná, schodiště teracové. Podlaží je užíváno jako technické zázemí pro dům, je zde umístěna garáž. Výčet místností: chodba, schodiště, kotelna, uhelna, 2 x sklep, prádelna, garáž. Strana 4 (celkem 9)

5 Popis vybavení 1. NP: Svislá nosná konstrukce je zděná, vnitřní úpravy povrchů jsou ze štukových omítek, strop rovný, nespalný, podlahy v obytných místnostech PVC, ostatní prostory keramická dlažba, dveře hladké do ocelových zárubní, okna špaletová dřevěná, WC splachovací, kuchyň vybavena elektrickým sporákem, dřez, digestoř, koupelna vybavena vanou a umývadlem. Podlaží je užíváno jako obytné. Výčet místností: veranda, předsíň, chodba, schodiště, kuchyň, 2 x obytná místnost, koupelna, WC. Popis vybavení podkroví: Svislá nosná konstrukce je zděná, vnitřní úpravy povrchů jsou ze štukových omítek, strop rovný, částečně šikmý polospalný, podlahy v obytných místnostech PVC, ostatní prostory keramická dlažba, dveře hladké do ocelových zárubní, okna špaletová dřevěná, kuchyň vybavena elektrickým sporákem, sociální zázemí se splachovacím WC a umývadlem. Podlaží je užíváno jako obytné. Výčet místností: schodiště, chodba, kuchyň, 2x obytná místnost, WC a umývadlem, půda. Zastavěná plocha: 96 m 2 Užitná plocha: 234 m 2 Obestavěný prostor: 735 m Stavební parcela č. 43, katastrální území České Libchavy Oceňovaný pozemek je veden v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný stavbou zahradní chaty. Dle schváleného územního plánu obce České Libchavy se jedná o pozemek určený pro bydlení v rodinných domech městské a příměstské s označením BI plochy stabilizované. Výměra pozemku č. St. 43: 362 m Stavební parcela č. 216/2, katastrální území České Libchavy Oceňovaný pozemek je veden v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný stavbou rodinného domu. Dle schváleného územního plánu obce České Libchavy se jedná o pozemek určený pro bydlení v rodinných domech městské a příměstské s označením BI plochy stabilizované. Výměra pozemku č. St. 216/2: 110 m Pozemková parcela č. 1201/1, č. 201/2, č. 1276/16, katastrální území České Libchavy Oceňované pozemky jsou vedeny v druhu zahrada. Jedná se o zahradu ve funkčním celku s oceňovaným rodinným domem. Pozemky jsou s mírným sklonem odvráceným k jihozápadu, na pozemkách jsou trvalé porosty. Dle schváleného územního plánu obce České Libchavy se jedná o pozemek určený pro bydlení v rodinných domech městské a příměstské s označením BI plochy stabilizované. Výměra pozemku č. 201/1: 784 m 2 Výměra pozemku č. 201/2: 25 m 2 Výměra pozemku č. 1276/16: 62 m Pozemková parcela č. 1276/41, katastrální území České Libchavy Oceňovaný pozemek je vedený v druhu trvalý travní porost. Jedná se předzahrádku k rodinnému domu. Pozemek je svažitý se sklonem k jihozápadu, na pozemku jsou trvalé porosty. Dle schváleného územního plánu obce České Libchavy se jedná o pozemek určený pro bydlení v rodinných domech městské a příměstské s označením BI plochy stabilizované. Výměra pozemku č. 1276/41: 370 m 2 Strana 5 (celkem 9)

6 2. Vlastní posudek 2.1. STANOVENÍ CENY OBECNÉ (TRŽNÍ) Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro stanovení obvyklé ceny jsem použil metodu srovnávací. V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu k datu ocenění, nebo k datu ocenění uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Rodinný dům č.p. 63 je postaven na mírně svažitém pozemku orientovaném k jihozápadu v zástavbě rodinných domů. Přístup je z místní zpevněné asfaltové komunikace. Z pohledu využití k bydlení se jedná o lokalitu velmi vhodnou v souladu s územním plánem obce v klidném prostředí na slunném místě. V obci je kompletní občanská vybavenost. Rodinný dům je napojen na elektrickou síť, vodovod a plynovod. Kanalizace je svedena přes septik do veřejné kanalizace. K domu náleží velká zahrada s trvalými porosty, která je oplocená. Vytápění bytových jednotek je zajištěno ústředním teplovodním vytápěním plynovým kotlem v kombinaci s kotlem na tuhá paliva. Příprava teplé užitkové vody je zajišťována elektrickým boilerem. Technický stav domu je velmi dobrý, v průběhu minulých let se prováděla běžná údržba a opravy. Zastavěná plocha domu činí 96 m 2, obestavěný prostor 735 m 3, užitná plocha 234 m 2, plocha zahrady činí m 2. Na síti internet jsou v současné době v nabídce tyto rodinné domy: Prodej rodinného domu, Dolní Libchavy, okres Ústí nad Orlicí Samostatně stojící dvoupodlažní rodinný dům v obci Libchavy nedaleko města Ústí nad Orlicí. Dům sestává ze dvou bytových jednotek 2+kk s příslušenstvím. Do domu je zavedena elektřina, obecní voda, u domu je přípojka zemního plynu. Vytápění je zajištěno krbovými kamny na tuhá paliva a elektrickými přímotopy, ohřev vody je elektrickým bojlerem. V domě proběhla částečná výměna dřevěných oken za plastová. Z nebytových prostor k domu náleží sklep, garáž, sklad, přístřešek na dřevo. U domu je zahrada a velké parkoviště. Zastavěná plocha: 196 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha zahrady: m 2 Nabídková cena činí: ,- Kč Strana 6 (celkem 9)

7 Prodej rodinného domu, Libchavy, okres Ústí nad Orlicí Samostatně stojící rodinný dům, dřevostavba s dispozicí 5+1 s balkonem a stáním pro 2 automobily. Elektroinstalace, rozvody vody, kanalizace, topení plynové. K domu náleží vzrostlá udržovaná zahrada Zastavěná plocha: 224 m 2 Užitná plocha: 250 m 2 Plocha zahrady: m 2 Nabídková cena činí: ,- Kč Prodej rodinného domu, Horní Libchavy, okres Ústí nad Orlicí Samostatně stojící rodinný dům 4+1 v obci Horní Libchavy. Součástí prodeje je hospodářská budova a stavební pozemek. Vytápění plynové, lokální a krbová kamna. K domu náleží velká zahrada. Zastavěná plocha: 621 m 2 Užitná plocha: 174 m 2 Plocha zahrady: m 2 Nabídková cena činí: ,- Kč Při stanovení obvyklé ceny jsem vzal v úvahu nejen klady klidné prostředí pro rodinné bydlení pěkné slunné místo obec s kompletní občanskou vybaveností blízkost okresního města ale i zápory stavba uspořádáním a velikostí určená pro využití jako dvě samostatné bytové jednotky minimální pracovní příležitosti neúplné sociální zařízení v podkroví 2.2. CENA OBVYKLÁ BEZ ZOHLEDNĚNÍ JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Po konzultaci s realitními kancelářemi region a s přihlédnutím ke všem uvedeným skutečnostem bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka v rovnováze s poptávkou. S ohledem na polohu nemovitostí a možnosti využitelnosti bylo konstatováno, že obvyklá cena bez zohlednění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených za nemovitosti rodinný dům č.p. 63 včetně příslušenství, umístěný na stavební parcele č. 216/2 zastavěná plocha a nádvoří, jiná stavba bez čp/če na stavební parcele č. 43 zastavěná plocha a nádvoří, pozemkové parcely č. 201/1, č. 201/2 a č. 1276/16 zahrada a pozemková parcela č /41 trvalý travní porost, to vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, pro obec České Libchavy, katastrální území České Libchavy, na listu vlastnictví č. 7 se všemi jejich součástmi a příslušenstvím, včetně movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí, ke dni vypracování posudku podle stavu k , činí ,- Kč slovy: dvamilionysedmsettisíc Korun českých Strana 7 (celkem 9)

8 2.3. CENA JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Na základě provedeného šetření konstatují, že s nemovitostmi nejsou spojeny žádná práva ani závady CENA OBVYKLÁ SE ZOHLEDNĚNÍ JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH ,- Kč slovy: dvamilionysedmsettisíc Korun českých V Ústí nad Orlicí dne Ing. Zdeněk Šeda Chodská Ústí nad Orlicí Strana 8 (celkem 9)

9 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 29. dubna 2003, č.j. Spr. 5524/2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo V Ústí nad Orlicí dne Ing. Zdeněk Šeda Chodská Ústí nad Orlicí Seznam příloh: 1. Kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne , LV 7 2. Kopie elektronické katastrální mapy 3. Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, Sp. zn. 009 EX 4902/13 4. Údaje realitních kanceláři 5. Mapa s vyznačením polohy nemovitostí 6. Fotodokumentace 7. Likvidace č /2014 Strana 9 (celkem 9)

10 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 9 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zajišťovací prvek: bez zajišťovacího prvku Ověřující osoba: Ivana Szoltysová Vystavil: Mgr. Ing. Josef Cingroš V Brně dne