Analýza hypotečních úvěrů pro soukromou klientelu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra ekonomických a sociálních věd Analýza hypotečních úvěrů pro soukromou klientelu Bakalářská práce Autor: Monika Marková Bankovní management Vedoucí práce: PhDr. František Jirásek, CSc. Praha Duben, 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Analýza hypotečních úvěrů pro soukromou klientelu vypracovala samostatně pod vedením vedoucího bakalářské práce a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne 25. dubna 2010 Monika Marková

3 Poděkování: Touto cestou bych ráda poděkovala vyučujícím BIVŠ, a zejména vedoucímu práce, panu PhDr. Františku Jiráskovi, CSc., za vzácné rady a trpělivost při zpracovávání mé bakalářské práce.

4 Anotace Předmětem bakalářské práce Analýza hypotečních úvěrů pro soukromou klientelu je zmapování hypotečního trhu a současných nabídek hypotečních úvěrů vybraných bank v České republice. Pro provedení analýzy jsem vybrala 3 banky - Hypoteční banku, a.s., Českou spořitelnu, a.s. a UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Závěrem porovnám jednotlivé nabídky, výhody a nevýhody a vyberu nejvhodnější variantu pro imaginárního klienta. Annotation The aim of the bachelor essay Analysis of Mortgages for Private Custom is focused on survey of hypothecary market and chosen banks and their mortgage credits in the Czech Republic. I have chosen three banks for completing the Analysis. The banks are: Hypoteční banka, a.s., Česká spořitelna, a.s. and UniCredit Bank Czech Republic, a.s. At the and of my analysis is comparing dates which we have gained in the survey, for example advantages and disadvantages, their price offers and then I choose the best solution for imaginary client.

5 OBSAH Úvod Hypoteční úvěry Vývoj hypotečního bankovnictví Právní úprava Definice hypotečních úvěrů Hypoteční zástavní listy Definice hypotečních zástavních listů Členění hypotečních úvěrů Efektivní úrok Úročení Fixace úrokové sazby Zajištění Bonita úvěru Bonita úvěrovaného subjektu a objektu Státní finanční podpora hypotečního úvěrování na bytové potřeby Podpora pro mladé lidi na pořízení staršího bytu Podpora bytové výstavby Odpočty zaplacených úroků z hypotečního úvěru Čerpání Druhy čerpání Splácení Předčasné splacení Předhypoteční a doplňkové úvěry Předhypoteční úvěry Doplňkové úvěry Kombinované produkty Kombinace hypotéky s ţivotním pojištěním Kombinace hypotéky se stavebním spořením Kombinace hypotéky s cennými papíry Ţivotní cyklus hypotečního úvěru Přípravná Schvalovací Realizační Vznik hospodářské krize a její vliv na hypoteční trh v České republice Nabídky vybraných bank Hypoteční banka, a.s Profil Nabídka produktů Poskytované sluţby Česká spořitelna, a.s Profil Nabídka produktů Poskytované sluţby... 41

6 2.3. UniCredit Bank Czech Republic, a.s Profil Nabídka produktů Definice klienta Analýza nabídek a výběr nejvhodnější varianty Nabídka Hypoteční banky Nabídka České spořitelny Nabídka UniCredit Bank Výhody a nevýhody vybraných bank Výsledky analýzy a doporučení Závěr Seznam grafů a tabulek Seznam grafů Seznam tabulek Seznam literatury Monografie Periodika Zákony Nařízení vlády Elektronické zdroje Studijní materiály Přílohy... 64

7 Úvod Téma bakalářské práce Analýza hypotečních úvěrů pro soukromou klientelu jsem si vybrala z důvodu mého zájmu o problematiku financování vlastního bydlení. Rovněţ praxi, v rámci studia na vysoké škole, jsem absolvovala v tomto oboru. Financování vlastního bydlení, pokud nemáte vlastní hotovost, se nejčastěji řeší formou hypotečního úvěru. Člověk si musí uvědomit, ţe hypotéka zatíţí rodinný rozpočet na mnoho let dopředu. Na druhou stranu investice do vlastního bydlení je nejlepší zhodnocení finančních prostředků vůbec. Hypoteční úvěry se v České republice ve větší míře poskytují teprve několik let. Finanční experti očekávají, ţe v blízkém horizontu dojde k nasycení trhu a poklesu nově uzavíraných hypoték. Tento trend je patrný v řadě evropských zemí. Cílem mé bakalářské práce je analýza nabídek hypotečních úvěrů u vybraných bank pro definovaného klienta. V první kapitole nazvané Hypoteční úvěry se věnuji vývoji hypotečního bankovnictví a podávám základní informace, které povaţuji za nezbytné, pro orientaci na hypotečním trhu. Zabývám se zde právní úpravou hypotečního bankovnictví, vysvětluji moţnosti vyuţití hypotečních úvěrů a seznamuji s jejich parametry, jako je například úročení, čerpání a splácení. V druhé kapitole nazvané Nabídky vybraných bank představuji nabídku tří bank, a to Hypoteční banky, a.s., České spořitelny, a.s. a UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Hypoteční banku jsem zvolila pro její specializaci poskytování hypotečních úvěrů soukromým osobám, Českou spořitelnu pro významné a stabilní postavení na bankovním trhu a UniCredit Bank pro příznivé úrokové sazby hypotečních úvěrů. Tyto banky a nabídky jejich produktů a sluţeb dále pouţiji v modelové situaci imaginární domácnosti. Ve třetí kapitole pod názvem Definice klienta se zabývám popisem ţadatele o účelový hypoteční úvěr na koupi bytu do osobního vlastnictví se zajištěním do 85 % odhadní ceny nemovitosti. Strana 7

8 V poslední kapitole nazvané Analýza nabídek a výběr nejvhodnější varianty porovnám nabídky jednotlivých bank, výhody a nevýhody a vyberu nejpřijatelnější variantu pro fiktivního klienta. 1. Hypoteční úvěry 1.1. Vývoj hypotečního bankovnictví 1 Poskytování hypotečních úvěrů se povaţuje za jednu z nejstarších forem úvěrových vztahů. Jiţ ve středověku se staly nemovitosti jednou z nejoblíbenějších záruk pro věřitele. Nemovitost nemůţe být přemístěna, cena nemovitostí klesá velmi pomalu a zejména u pozemků můţe hodnota naopak vykazovat růst. Nemovitosti byly přijímány k zajišťování nejen úvěrových operací. Ve Francii v 18. století panovník zaručil svojí půdou emisi papírových peněz asignátů. V období starověku a středověku byla jako nemovitostní záruka poskytována zejména zemědělská půda, protoţe představovala pro jejího majitele zdroj obţivy a také bohatství. S rozvojem ţivnostenské a řemeslné výroby se pak začaly pouţívat i další nemovitostní záruky stavby. Mezi nejkvalitnější se povaţovaly ty, které byly určené k bydlení nebo provozování řemesel. V tomto období vznikají hypoteční banky a rozvíjí se hypoteční bankovnictví. Nejstarší hypoteční banky vznikly koncem 17. století v Anglii a v 18. století ve střední Evropě. V Čechách první fungující hypoteční banka vznikla v druhé polovině 19. století. Byla zaloţena v Praze roku 1865 pod názvem Hypoteční banka Království českého. V roce 1921 došlo k přejmenování tohoto zemského peněţního ústavu veřejnoprávního charakteru na Hypoteční banku českou. Prvotní úkol organizace byl zaměřen na poskytování dlouhodobých hypotečních úvěrů jak na pozemky, tak i na domovní majetek. V roce 1941 byla spojena se Zemskou bankou pro Čechy a tím ukončila svou činnost. Mezi další zemské banky v meziválečném období patřila také Zemská banka Království Českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně, Zemská banka Markrabství moravského v Brně, Slezský pozemkový ústav v Opavě a Komunální úvěrní ústav v Opavě. Vývoj českého hypotečního bankovnictví byl přerušen okupací Německem a k jeho obnově došlo aţ po dlouholetých přípravách v roce PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Českomoravská hypoteční banka, a.s., s. ISBN neuvedeno, s Strana 8

9 1.2. Právní úprava V České republice neexistuje samostatný zákon, který by upravoval poskytování hypotečních úvěrů a vydávání hypotečních zástavních listů. Hypoteční bankovnictví bylo upraveno zákonem č. 84/1995 Sb. z 18. dubna 1995, který vstoupil v platnost dne 1. července Tento zákon novelizoval 5 zákonů: Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech; Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách; Zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání; Zákon č. 513/91 Sb., obchodní zákoník; Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád. Dle tohoto zákona, platného do dubna 2004, musel hypoteční úvěr splňovat dvě základní náleţitosti: pouţití na investici do nemovitosti na území České republiky, nebo na její výstavbu či pořízení; zajištění zástavním právem k nemovitosti na území České republiky. Do právní úpravy vnesla řadu změn novela zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, která nahradila zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tato novela, která nabyla účinnosti dnem přijetí smlouvy o vstupu České republiky do Evropské unie, přináší dvě velké změny v oblasti hypotečního bankovnictví. Od 1. května 2004 banky mohou poskytovat i neúčelové hypoteční úvěry a zajišťovat hypoteční úvěry i zástavním právem k nemovitostem nejen na území České republiky, ale i na území jiného členského státu EU nebo státu EHP. 3 2 PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno, s ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví, Dodatek. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN , s. 64. Strana 9

10 Definice hypotečních úvěrů Česká právní úprava, provedená zákonem č.190/2004 Sb., o dluhopisech, který vstoupil v platnost 1. května 2004, definuje v 28 hypoteční úvěr jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva Hypoteční zástavní listy Banky mohou poskytovat úvěry, pouze pokud k tomu mají odpovídající úvěrové zdroje. Ty jsou získávány emisemi a prodeji hypotečních zástavních listů. K této činnosti však v České republice musí mít souhlas od České národní banky a ministerstva financí. Hypoteční zástavní listy jsou považovány za vysoce kvalitní cenný papír, který je mnohonásobně zajišťován, minimálně však: 5 zástavním právem k nemovitosti; hypotečním úvěrem; kvalitou hospodaření vydávající banky; v řadě zemí i státními podporami a garancemi Definice hypotečních zástavních listů Právní úprava České republiky definuje hypoteční zástavní listy jako dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek. Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, sloužících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. 6 4 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno, s Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, 28. Strana 10

11 Banka se při vydávání a prodeji hypotečních zástavních listů zavazuje věřiteli, ţe po uplynutí doby splatnosti odkoupí cenný papír zpět a k tomu v pravidelných intervalech bude drţiteli vyplácet sjednaný úrok, který je nejčastěji sjednán fixně po celou dobu splatnosti. Z úroků, které banka získá z hypotečních úvěrů, vyplácí drţitelům úroky z hypotečních zástavních listů. Úroky jsou plně osvobozeny od daně z příjmů a stanoveny procentem z nominální hodnoty. Ze splátek dluţníka vytváří fondy, z nichţ je v době splatnosti majiteli hypotečních zástavních listů vyplacena jmenovitá hodnota těchto listů. Investování zdrojů získaných emisí hypotečních zástavních listů do jiných cenných papírů, které musí mít minimálně stejnou kvalitu jako hypoteční zástavní listy, se nazývá tzv. náhradní krytí hypotečních zástavních listů. Nesmí převýšit 10% celkového objemu emise Členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry se dělí z několika hledisek, nejčastějšími parametry jsou doba splatnosti, úvěrovaný objekt a subjekt a účel úvěru. V rámci tohoto rozdělení se pak hypoteční úvěry člení takto: 1. podle doby splatnosti dlouhodobé se splatností nad 5 let; střednědobé se splatností od 1 roku do 4 let, jsou vyuţívány především při opravách a rekonstrukcích existujících nemovitostí; krátkodobé se splatností do 1 roku, jsou vyuţívány obdobně jako střednědobé hypoteční úvěry. 2. úvěrovaného objektu hypoteční úvěry poskytované na bytové účely; hypoteční úvěry poskytované na účely nebytové. Graf 1 - Struktura hypotečních úvěrů dle úvěrovaného objektu v roce ,29% HÚ na bydlení Ostatní HÚ 89,71% Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky Strana 11

12 3. úvěrovaného subjektu hypoteční úvěry pro fyzické nebo právnické osoby; hypoteční úvěry pro podnikatelské nebo nepodnikatelské subjekty. Graf 2 - Struktura hypotečních úvěrů dle úvěrovaného subjektu v roce ,09% 0,62% Občané 82,29% Podnikatelské subjekty Municipality Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky 4. účelu účelové převáţná většina, banky je preferují; neúčelové (tzv. americká hypotéka) - jedná se o úvěr zajištěný nemovitostí tzv. peníze na cokoliv. Banka nezjišťuje k jakému účelu klient peněţní prostředky pouţije. Výhodou je, ţe můţe kdykoliv úvěr splatit bez sankce, ale za vysokou úrokovou sazbu. Je však oproti spotřebitelským úvěrům mnohem výhodnější. Nemovitost s americkou hypotékou můţe dluţník kdykoliv prodat. Na druhé straně nevýhoda spočívá v tom, ţe banka nepůjčí 100% hodnoty zástavy Efektivní úrok Hypotéky se řadí k levným úvěrům, bereme-li v úvahu časovou hodnotu peněz. Mnoho lidí se rozhoduje zejména podle úrokové sazby nebo podle výše přeplatku skutečné ceny nemovitosti. Pouze těmito ukazateli se však klient řídit nemůţe. Pro porovnání ceny hypoték je nejvhodnějším nástrojem efektivní úrok. Vyčísluje skutečnou cenu úvěru včetně všech dalších nákladů. Strana 12

13 Efektivní úrok zahrnuje: 7 úrokové sazby banky; poplatky za vyřízení úvěru; poplatky spojené s vedením úvěrového účtu; daňové odpočty; další náklady spojené s hypotékou například znalecký odhad nemovitosti, pojištění atd Úročení Banky při poskytování úvěrů podstupují různě velká rizika, která kompenzují výší úrokové sazby. Pokud úvěr přináší velké riziko, pak banka stanoví klientovi vyšší sazbu a naopak. Výše úrokové sazby, kterou banka klientovi nabídne, je ovlivněna zejména: 8 účelovostí Pro banky jsou nejméně rizikové úvěry, které slouţí k financování vlastního bydlení, tudíţ úroková sazba můţe být stanovena niţší. Nejvyšší úrokovou sazbu mají neúčelové hypotéky. dobou fixace Delší doba fixace znamená růst úrokové sazby. velikostí zajištění Nejniţší úrokovou sazbu banky nabídnou v případě ţádosti o hypoteční úvěr do 70 % zastavované hodnoty nemovitosti a naopak hypotéka nad 85 % hodnoty zastavované nemovitosti bude zatíţena nejvyšší sazbou. bonitou úvěru (blíţe v kapitole 1.8. Bonita úvěru) Fixace úrokové sazby Klient si můţe zvolit, na jak dlouhou dobu si přeje úrokovou sazbu zafixovat. Banky nabízejí fixace na různá období, obvykle na 1, 3, 5, 10 a výjimečně na 15, 20 nebo 30 let. Po dobu fixace je sazba pevná a nemění se. Delší dobu fixace si volí klienti obávající se z růstu úrokových sazeb. Zvýšení splátky úvěru by neúměrně zatíţilo jejich finanční rozpočet. Krátká doba fixace je vhodná pro dluţníky, kteří mohou podstoupit riziko růstu úrokových sazeb s tím, ţe konečná cena 7 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., s. ISBN , s SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., s. ISBN , s Strana 13

14 Úroková sazba hypotéky bude niţší, nebo pro klienty očekávající v blízké době volné peněţní prostředky. Pouţijí je na mimořádnou splátku, případně na úhradu celého úvěru. 9 Na konci období fixace banka nabídne klientovi novou úrokovou sazbu. Buď sazbu přijme a pokračuje ve splácení úvěru, nebo pokud s výší úrokové sazby není spokojen, můţe si zaţádat o hypotéku u jiné banky a tou splatit původní. Jedná se o tzv. refinancování hypotečního úvěru. Graf 3 Vývoj úrokové sazby podle fixace 6,2% 6,0% 5,8% 5,6% 5,4% 5,2% 5,0% 4,8% 4,6% 5,99% 5,99% 5,99% 5,69% 5,69% 5,29% 5,19% 5,19% 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let 20 let 25 let 30 let Doba fixace Zdroj: Úrokové sazby Hypoteční banky + vlastní zpracování autorky 1.7. Zajištění Banky se při poskytování hypotečních úvěrů musí dostatečně zajistit proti případnému nesplácení klientů. Doloţení dostatečných příjmů klienta není postačující záruka. Banka poskytuje převáţně hypoteční úvěry dlouhodobého charakteru a nemůţe přesně odhadnout, jaká bude finanční situace dluţníka za několik let. Hypoteční úvěry jsou ze zákona vţdy zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, kterou se rozumí cena dosaţená při prodeji srovnatelné nemovitosti. Ocenění provádí znalec. Velmi často podléhá supervizi interního pracovníka banky, který můţe provést další sráţky z hodnoty nemovitosti. Poté stanoví konečnou hodnotu zastavované nemovitosti SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., s. ISBN , s ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví II pro výuku prezenční a kombinované formy bakalářského studia BIVŠ, a.s. BIVŠ, a.s., listopad Strana 14

15 V případě, ţe ţadatel nedisponuje nemovitostí dostatečné hodnoty, banky vyţadují další dozajištění úvěru, které můţe mít podobu: rizikového pojištěním úvěru (pojištění schopnosti splácet); vinkulace ţivotního pojištění dluţníka ve prospěch úvěrující banky; atd. Existují dvě varianty životního pojištění: Úvěrové (rizikové) životní pojištění nejčastěji je poţadováno pokud ţádá o úvěr jedna osoba nebo od určité věkové hranice ţadatele. Nejběţnější rozsah krytí tohoto pojištění bývá pro případ smrti, trvalé invalidity, někdy i dlouhodobé pracovní neschopnosti. 2. Kapitálové životní pojištění (blíţe v kapitole Kombinované produkty) nevýhodou oproti úvěrovému ţivotnímu pojištění je vysoká cena. Ke dni uzavření smlouvy o úvěru nesmí na zastavované nemovitosti váznout zástavní právo třetí osoby (výjimku tvoří zástavní právo stavebních spořitelen) nebo omezení převodu nemovitosti podle dříve platné právní úpravy (předkupní právo, věcná břemena váznoucí na nemovitosti, plomba, spoluvlastnictví nemovitosti). Všechny zastavované nemovitosti musí být pojištěny nejméně ve výši hypotečního úvěru proti ţivelným i jiným rizikům. Pojistné plnění musí být vinklováno ve prospěch úvěrující banky. Banky jsou ochotny jako zástavu uznat: 12 stavební pozemky; bytové a nebytové domy; rodinné domy; chaty pro individuální rekreaci; rekreační domy a rekreační chalupy; stavby na výrobu, dopravu a skladování; nebytové prostory ve vlastnictví osob (např. garáţe); 11 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka; SYROVÝ, Petr; ŠÍMA, Jan. Jak na úvěry. Praha: ASPI Publishing, s.r.o., s. ISBN , s PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno, s. 44. Strana 15

16 byty ve vlastnictví osob; rozestavěnou stavbu, kterou lze zapsat do katastru nemovitostí, tzn. je dotaţena alespoň do prvního podlaţí a je jasné její dispoziční řešení Bonita úvěru Banka při poskytování úvěrů vstupuje do pozice věřitele a nese riziko, ţe dluţník nebude schopen úvěr splácet buď z důvodu platební neschopnosti nebo jeho nevůle. Aby banka minimalizovala rizika, ověřuje si bonitu úvěru. Ve fázi přípravné provádí prověrku kvality úvěrovaného subjektu, objektu a záruky. V realizační fázi se jedná o kontrolu splácení, trvalost kvality úvěrovaného subjektu, objektu a garance Bonita úvěrovaného subjektu a objektu Ověření bonity úvěrovaného subjektu a objektu je pro banku velmi důleţité, zejména z hlediska minimalizace případných ztrát spojených s poskytnutým úvěrem. Vlastní bonitu pak banky posuzují převáţně dle následujících parametrů. Bonita úvěrovaného subjektu Z hlediska bonity úvěrovaného subjektu se hodnotí: právní poměry úvěrovaného subjektu; důvěryhodnost úvěrovaného subjektu; finanční situace ţadatele fyzické osoby. Právní poměry úvěrovaného subjektu Nejprve ţadatel musí prokázat, ţe závazek můţe skutečně a právoplatně uzavřít. Schopnost vstupovat do závazků vzniká plnoletostí, můţe být originální, kdyţ ţadatel o úvěr je totoţný s fyzickou osobou, nebo přenesená, pokud je ţadatel zastupován jinou osobou zplnomocněnou za něj jednat. 13 Prokazuje se průkazem totoţnosti (Občanským průkazem nebo pasem). 13 PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno, s Strana 16

17 Důvěryhodnost úvěrovaného subjektu Jde o posouzení spolehlivosti, důslednosti a pravidelnosti plnění závazků. Od roku 2002 mohou banky ověřovat své klienty v Bankovním registru klientských informací a v Nebankovním registru klientských informací. Poskytují informace o platební morálce dluţníka. Účelem je sníţení rizik spojených se splácením úvěru. Zejména se zkoumá, zda klient včas a řádně dostává svým závazkům, včasnost, úplnost a věrohodnost předkládaných potvrzení, dokládajících údaje o příjmech a popřípadě výdajích. Banky přikládají i význam stálosti klienta při výběru banky a její pobočky, osobní znalost klienta nebo jeho zástupců. 14 Finanční situace žadatele fyzické osoby 15 Posouzení, zda klient bude schopen splácet splátky řádně a včas dle splátkového plánu. Je nezbytné doloţit příjmy ţadatele a spoluţadatele formou potvrzení o příjmu ze závislé činnosti od zaměstnavatele (některé banky poţadují i několik posledních výplatních pásek) nebo daňovým přiznáním za uplynulé zdaňovací období (někdy i dvě) potvrzeným příslušným správcem daně (Finančním úřadem). Dále je nezbytné doloţení nebo čestné prohlášení o tzv. neopominutelných výdajích (splátky z dřívějších úvěrů, pojistné, splátky leasingu, výţivné atd.). Tyto výdaje se upravují o ţivotní minimum, podle zákona 110/2006 Sb., o ţivotním a existenčním minimu, nezbytném pro zachování ţivotní úrovně rodiny a rezervu, která vytváří prostor pro případ výkyvů v příjmech. Bonita úvěrovaného objektu Vedle hodnocení bonity úvěrovaného subjektu je důleţité zaměřit svou pozornost také na hodnocení bonity úvěrovaného objektu, pro který je hypoteční úvěr poţadován. Obsahuje identifikaci a kvalitu pořizované nemovitosti. Hypoteční úvěry pro podnikatelské účely jsou bankami posuzovány zcela odlišně. 14 PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno, s PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno, s Strana 17

18 1.9. Státní finanční podpora hypotečního úvěrování na bytové potřeby Podpora pro mladé lidi na pořízení staršího bytu Cílem této podpory je zvýšit dostupnost pořízení vlastního bydlení pro mladé lidi. Základní charakteristiky podpory 16 Podpora je poskytována formu úrokové dotace prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za něţ poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Výše úrokové dotace je platná vţdy po dobu fixace úrokové sazby, sjednané ve smlouvě o úvěru, nejdéle však po dobu 5 let. Po uplynutí lhůty se výše dotace nově stanovuje. Úroková dotace je poskytována maximálně po dobu deseti let. Úroková dotace je poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč. Část úvěru překračující tyto limity není dotována. Průměrnou sazbu úroku zveřejňuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Výše příspěvku se vyhlašuje vţdy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Písemná ţádost o poskytnutí státní podpory musí být předloţena hypoteční bance nejpozději v den započetí čerpání hypotečního úvěru. Hypoteční banka musí být ministerstvem zmocněna k přijímání ţádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory. 16 mmr.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Strana 18

19 Seznam bank, které přijímají žádosti a uzavírají smlouvy o poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru na všech svých pobočkách: 17 Česká spořitelna, a.s.; Hypoteční banka, a.s.; Československá obchodní banka, a.s.; GE Capital bank, a.s.; Komerční banka, a.s.; Raiffeisenbank, a.s.; Wustenrot hypoteční banka, a.s.; UniCredit Bank, a.s. Základní podmínky poskytnutí podpory Základní podmínky pro poskytnutí podpory vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. a mezi nejdůleţitější patří: 18 ţadatel v roce podání ţádosti o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manţelů ani jeho partner) nedovrší věku 36 let; ţadatel o příspěvek (v případě manţelů ani jeho partner) není v době podání ţádosti vlastníkem ani spoluvlastníkem bytu, bytového domu nebo rodinného domu vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, který byl pořízen s pomocí úvěru, k němuţ je podpora ţádána; pořízený byt nebo rodinný dům s jedním bytem musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR; byt nebo rodinný dům s jedním bytem, musí být po dobu čerpání příspěvku ve výlučném vlastnictví ţadatele (popř. v případě manţelství ve společném jmění) a slouţit k jeho trvalému bydlení; pokud koupený byt nebo rodinný dům s jedním bytem nelze uţívat bez provedení stavebních úprav, podmínka trvalého bydlení nemusí být splněna. Ovšem nejdéle po dobu 1 roku od vzniku vlastnického práva. 17 mmr.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 18 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. mmr.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < Strana 19

20 Tabulka 1 - Výše úrokové dotace pro mladé lidi Průměrná sazba úroku Úroková dotace 8% a více 4% body niţší neţ 8% a vyšší nebo rovné 7% niţší neţ 7% a vyšší nebo rovné 6% niţší neţ 6% a vyšší nebo rovné 5% niţší neţ 5% 3% body 2% body 1% bod neposkytuje se Zdroj: Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. + vlastní zpracování autorky Tabulka 2 Výše úrokové dotace pro mladé lidi v jednotlivých obdobích Termín 1. čerpání Výše státní podpory % body % body % bod % bodů % bodů % bodů % bodů % bod Zdroj: Informace Ministerstva pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky Podpora bytové výstavby Státní finanční podpora bytové výstavby byla s účinností k 1. únoru 2004 zrušena. Ţádosti o tento druh podpory podané po jiţ nebyly akceptovány. Do této doby podmínky poskytování státní finanční podpory byly stanoveny nařízením vlády č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Výše podpory pro platné smlouvy se pohybuje od 1 do 4 % bodů v závislosti na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů, které byly poskytnuty fyzickým osobám a jsou podporovány podle tohoto nařízení mmr.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < Strana 20

21 Tabulka 3 Výše úrokové dotace na podporu výstavby Průměrná sazba úroku Úroková dotace 10% a více 4% body niţší neţ 10% a vyšší nebo rovné 9% niţší neţ 9% a vyšší nebo rovné 8% niţší neţ 8% a vyšší nebo rovné 7% niţší neţ 7% 3% body 2% body 1% bod Neposkytuje se Zdroj: Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů + vlastní zpracování autorky Podpora se vztahuje na hypoteční úvěr nebo jeho část, jehož výše nepřekročí: 20 1,5 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem; 2 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty; Kč na 1m² podlahové plochy bytu, nejvýše však Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více neţ dvěma byty; Kč na 1m 2 podlahové plochy bytu, nejvýše však Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m 2. Tento limit se zvyšuje o Kč, bude-li hypoteční úvěr pouţit také na zakoupení pozemku k výstavbě, bez ohledu na počet bytů v domě. Podpora na část úvěru přesahující limity se neposkytuje. Tabulka 4 Výše úrokové dotace na podporu výstavby v jednotlivých obdobích Termín říjen 1995 aţ od do od do Výše státní podpory 4% body 2% body 1% bod od do současnosti 0% bodů Zdroj: Informace Ministerstva pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky 20 Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Strana 21

22 do do Odpočty zaplacených úroků z hypotečního úvěru Ministerstvo financí umoţňuje odečíst si zaplacené úroky z hypotečního úvěru od základu daně podle 15 odst. 3, zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmů, v platném znění. Základní podmínky poskytování podpory: úvěr na bytové potřeby; úvěr fyzickým osobám. Maximální výše odečitatelných úroků můţe činit ,- Kč/rok. Graf 4 Objem poskytnutých úvěrů s přiznanou státní podporou V mil. Kč Rok Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky Graf 5 Počet bytů pořízených s přiznanou státní finanční podporou Počet bytů Rok Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky Strana 22

23 1.10. Čerpání Největší podíl hypotečních úvěrů tvoří přísně účelové úvěry na bytové potřeby. Banky účelovost kontrolují. Ve většině případů čerpání probíhá bezhotovostním proplácením dodavatelských faktur, úhradou na účet prodávajícího, spoluvlastníka nebo banky. Pokud klient staví stavbu sám, je moţné s bankou dohodnout i proplácení účtů v hotovosti Druhy čerpání Moţnosti čerpání se odvíjejí od účelu hypotečního úvěru a jsou následující: jednorázové banka uvolní všechny peněţní prostředky najednou na předem stanovený účet. Tento způsob čerpání úvěru se vyuţívá: při koupi nemovitosti; při refinancování úvěru; při vypořádání vlastnických vztahů. 2. postupné banka uvolňuje prostředky postupně podle předloţených faktur a účtů. Po dobu čerpání úvěru se platí úroky pouze z vyčerpané částky, nikoli z celé výše úvěru. Při delším čerpání dluţník zaplatí více na úrocích. Tento způsob se vyuţívá především: při výstavbě; při modernizaci, rekonstrukci, opravě, přestavbě a dostavbě Splácení Splátka hypotečního úvěru je složena ze splátky jistiny neboli úmoru a ze splátky úroku. Hypoteční úvěry se v praxi nejčastěji splácejí postupně. Existuje však i moţnost jednorázového splacení úvěru nebo kombinace postupného splácení se splacením jednorázovým. Z tohoto vyplývá, že rozlišujeme hypoteční úvěry splácené: 1. postupně nejčastěji jsou spláceny pravidelnými měsíčními splátkami; 2. jednorázově. 21 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka; SYROVÝ, Petr; ŠÍMA, Jan. Jak na úvěry. Praha: ASPI Publishing, s.r.o., s. ISBN , s Strana 23

24 U hypotečních úvěrů splácených postupně můžeme dále rozlišit 3 metody: 22 Anuitní v období fixace úrokové sazby klient platí stále stejnou výši splátky; nejprve vyšší část splátky připadá na úroky a niţší na jistinu. Později se úrok sniţuje a vyšší část připadne na splacení samotného dluhu. Klient zpočátku platí vyšší úroky, ale o ně si můţe sníţit daňový základ a ušetřit na daních; tato forma je v praxi nejvíce vyuţívaná. Progresivní ze začátku je splátka niţší a v budoucnosti stoupá; nevýhodou je, ţe klient zaplatí nejvíce na úrocích; banky povaţují toto splácení jako rizikové; vhodné pro klienty, očekávající růst příjmů. Degresivní nejprve je splátka vysoká a později se sniţuje; úmor jistiny se po celou dobu splácení nemění; velkou výhodou je, ţe dluţník zaplatí méně na úrocích; vhodné pro klienty, očekávající sníţení příjmů v důsledku odchodu do důchodu, na mateřskou dovolenou atd. Jednorázové splácení hypotečních úvěrů: 23 spočívá v odkladu splátek jistiny; pouţívá se nejčastěji u kombinací hypotečního úvěru s kapitálovým pojištěním, nebo stavebním spořením; platí se pouze úroky a částka, kterou by klient pokryl splátku úvěru je pouţita na pojistné, nebo spoření. Na konci splatnosti úvěru je úvěr jednorázově splacen ze spoření, popřípadě pojištění. 22 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Stavíme financování bydlení. Brno : Era group spol. s r.o., s, ISBN , s PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: CONSULTINVEST, s. ISBN , s. 23. Strana 24

25 1.12. Předčasné splacení Hypotéku lze zcela nebo částečně splatit bez sankčních poplatků formou mimořádné splátky. Aby klient neplatil sankční poplatky, musí mimořádnou splátku odloţit na dobu, kdy končí jeho fixace úrokové sazby. Pro banku je neţádoucí, aby byl úvěr splacen předčasně kdykoliv, protoţe podle délky fixace si opatřuje finanční zdroje. Za ně platí věřitelům úroky z úroků z hypotečních úvěrů. Po uplynutí fixace nabídne novou sazbu, za kterou si půjčí další finanční prostředky. Právo předčasného splacení lze však zahrnout do úrokové sazby. Banka o toto zvýhodnění úrokovou sazbu navýší. Klient můţe také vyuţít variabilní úrokovou sazbu, odvíjející se od měsíční sazby PRIBOR, která přináší moţnost splatit úvěr kdykoliv Předhypoteční a doplňkové úvěry Předhypoteční úvěry Při výstavbě nové nemovitosti, kdy nemovitost fyzicky neexistuje a nemůţe na ni váznout zástavní právo, je řešením tzv. stavební úvěr, který se po dokončení stavby splatí hypotečním úvěrem a tím umoţní překlenout dobu neţ se nemovitost dostaví. 24 Pro tento druh úvěru můţe být dostačující záruka v podobě ručení kvalitními movitostmi, nebo dalšími osobami. Předhypoteční úvěr přináší pro banku větší riziko neţ klasický hypoteční úvěr. Jsou s ním spojeny vyšší náklady na pořízení úvěrových zdrojů. Odrazí se zvýšenou úrokovou sazbou Doplňkové úvěry Banky mohou podle zákona poskytnout hypoteční úvěr pouze do výše 70% obvyklé ceny nemovitosti. Rozdíl mezi potřebnou výší úvěru lze zajistit pomocí doplňkového úvěru, který je nejčastěji poskytován do výše 20% ceny obvyklé nemovitosti se zástavou stejné nemovitosti. Takové úvěry se musí dozajistit dalšími způsoby, například zástavním právem k pohledávkám, ručením třetí osoby, atd ŠIMÁNKOVÁ, Jitka; SYROVÝ, Petr; ŠÍMA, Jan. Jak na úvěry. Praha: ASPI Publishing, s.r.o., s. ISBN , s ŠIMÁNKOVÁ, Jitka; SYROVÝ, Petr; ŠÍMA, Jan. Jak na úvěry. Praha: ASPI Publishing, s.r.o., s. ISBN , s. 25. Strana 25

26 1.14. Kombinované produkty Představují jiný způsob splácení hypotečního úvěru. Výhodou je, ţe klient můţe získat státní podporu ze stavebního spoření, můţe si odečíst výdaje na ţivotní pojištění a na úroky z úvěru od daňového základu Kombinace hypotéky s životním pojištěním Místo anuitních splátek dluţník platí pouze úroky z hypotečního úvěru tzn., ţe výše úvěru po celou dobu splácení neklesá. Navíc hradí pojistné na ţivotní pojištění. Pojistná částka je sjednána na stejnou výši jako je hypoteční úvěr a doba pojistné smlouvy, vinkulované ve prospěch banky, je shodná s dobou splatnosti úvěru. V případě smrti klienta, pojišťovna splatí úvěr za něj. Na konci doby splatnosti pouţije peněţní prostředky z pojistky, včetně zhodnocení, na umoření dluhu. 26 Jedná se o klasické kapitálové pojištění, nebo modernější investiční ţivotní pojištění. Kapitálové životní pojištění poskytuje záruku, ţe na konci doby splatnosti bude naspořena dostatečně velká částka na splacení úvěru. V případě, ţe pojišťovna dosáhne vyššího finančního zhodnocení pojištění, můţe klientovi zůstat i zisk. 27 Investiční životní pojištění ţádnou záruku neposkytuje. Riziko nese sám klient. Pokud částka pojištění nedosáhne potřebného zhodnocení vloţených prostředků, musí dluţník zaplatit úvěr z vlastních úspor Kombinace hypotéky se stavebním spořením Klient si uzavře jednu nebo více smluv o stavebním spoření. Bance splácí pouze úrok z úvěru a rozdíl mezi stanovenou anuitní splátkou a úrokem spoří na účet stavebního spoření. Tento účet je vinkulován ve prospěch banky. Po skončení zákonné lhůty se naspořená částka pouţije k jednorázovému umoření jistiny SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., s. ISBN , s SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., s. ISBN , s SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., s. ISBN , s ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví, Dodatek. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN , s. 67. Strana 26

27 Kombinace hypotéky s cennými papíry Cílem úvěru v kombinaci s cennými papíry je financování investic do nemovitostí. Klient splácí pouze úrok, další peníze investuje do podílových fondů společnosti Conseq Investment Management, a.s. Ze svého investičního portfolia, které je ve prospěch banky zastaveno, pak na závěr lhůty splatnosti uhradí samotnou jistinu hypotečního úvěru Životní cyklus hypotečního úvěru Ţivotní cyklus hypotéčního úvěru lze rozdělit na 3 fáze: přípravnou; schvalovací; realizační Přípravná Pokud se klient rozhodne zaţádat o úvěr musí podat v bance písemnou žádost o úvěr, která musí obsahovat informace: 31 identifikující dluţníka; údaje o spoluţadatelích nebo ručitelích; platební schopnosti; záruky, které můţe poskytnout; poţadovanou výši úvěru; účel; pravděpodobné datum čerpání; délku čerpání při výstavbě; dobu splatnosti; nepominutelné závazky, například dříve přijaté úvěry. Následuje prověření, zda ţádost splňuje veškeré náleţitosti a popřípadě doplnění údajů. 30 hypotecnibanka.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 31 PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno, s. 13. Strana 27

28 Schvalovací V této fázi bankovní specialisté ověřují úplnost a správnost údajů v ţádosti. Prověřují, zda klient splňuje podmínky banky, má dostatek příjmů, dostatečné zajištění a posuzují celkovou bonitu úvěru (viz kapitola 1.8. Bonita úvěru). Pokud není vše v pořádku, mohou podat návrh na zamítnutí ţádosti. V opačném případě se vyhotoví úvěrová a zástavní smlouva. Úvěrová smlouva Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru se uzavírá podle Obchodního zákoníku ustanovení 497 a násl. zák. č. 513/1991 Sb. v platném znění. Úvěrová smlouva obsahuje: účastníky smlouvy; definici pojmů; výši a účel hypotečního úvěru; úrok; zajištění pohledávky z úvěru; čerpání a splácení úvěru; poplatky; úrok z prodlení a smluvní pokuty; práva a povinnosti dluţníka; práva a povinnosti banky; individuální smluvní podmínky; společná a závěrečná ustanovení; Přílohou smlouvy bývá Časový plán čerpání hypotečního úvěru. Zástavní smlouva Smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitosti ve smyslu 152 a násl. Občanského zákoníku v platném znění, uzavírají banka a ţadatel o úvěr, případně původní majitel nemovitosti. Musí obsahovat definici podmínek zástavního práva k nemovitosti, identifikaci zástavce, druh zajištění úvěru a výši zajištěné pohledávky (výše úvěru a nemovitosti slouţící k zajištění). Stanoví povinnost pečovat řádně o nemovitost, pojistit ji, řádně hradit pojistné, Strana 28

29 konzultovat s bankou veškeré stavební úpravy nebo změnu účelu uţívání a umoţnit bance, přesvědčit se osobně o stavu nemovitosti. 32 Zástavní právo ve prospěch banky, vzniká uzavřením zástavní smlouvy a jejím vkladem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti, v souladu s 4 zákona 265/1992 Sb. v platném znění, musí obsahovat: předmět zástavního práva; smlouvu o zřízení zástavního práva k zajištění pohledávky ve výši hypotečního úvěru; zástavce (případně původního majitele); zástavního věřitele (banku); povinné přílohy - smlouvu o zřízení zástavního práva (plnou moc), ověřenou kopii výpisu Obchodního rejstříku zástavního věřitele, podpisové vzory osob zmocněných jednat jménem věřitele a kopii listiny prokazující nabytí vlastnického práva, pokud k němu došlo před Katastrální úřad ve lhůtě 30 dnů zapíše vklad zástavního práva ve prospěch věřitele (banky). Ţadatel o úvěr předá bance nový výpis z listu vlastnictví s vyznačeným zástavním právem ve prospěch banky. Některé akceptují pouze potvrzený Návrh na vklad zástavního práva katastrem nemovitostí. 33 Po schválení hypotéky je nutné uhradit poplatek za zpracování ţádosti o úvěr dle sazebníku banky, popřípadě i za znalecký posudek Realizační Podpisem úvěrové smlouvy mezi bankou a klientem vzniká smluvní vztah a dluţník čerpá úvěr. Banka mu zřídí běţný, popřípadě technický účet, na který platí hypoteční splátku a poplatky za správu úvěru v měsíčních periodách. Banka sleduje plnění jeho závazků a v případě odchylek přijímá potřebná opatření. Většina bank vypracovává splátkový plán. Slouţí ke kontrole čerpání a splácení úvěru PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, s. ISBN , s PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, s. ISBN , s PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno, s Strana 29

30 Pokud je úvěr řádně splacen, banka vydá klientovi potvrzení o úhradě dluhu a zároveň vystaví kvitanci o zániku pohledávky zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Na návrh dluţníka katastr zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky zruší Vznik hospodářské krize a její vliv na hypoteční trh v České republice Počátky hospodářské krize v USA byly nejprve zaznamenány na trhu s nemovitostmi. Hlavní příčinou jejího vypuknutí na podzim roku 2008 byly velmi vysoké investice do rizikových hypotečních úvěrů, zejména do tzv. subprime hypoték. Byly poskytovány i nedostatečně bonitním klientům, kteří měli malý příjem. Věřitelé nepoţadovali dokumentaci ani ţádné zajištění (popř. malého rozsahu). V roce 2000 tyto úvěry tvořily 7 % z celkového počtu hypoték. Nárůst aţ na 20 % byl zaznamenán v roce Nejrizikovější se staly tzv. NINJA půjčky. Banky nepoţadovaly ţádný příjem, ţádné zaměstnání a ţádný majetek. Dluţníkům byly nabízeny velmi nízké úrokové sazby tzv. akční sazby na dobu prvních dvou aţ tří let. Po uplynutí doby platnosti byly upravovány směrem nahoru. Do roku 2006 ceny bydlení zaznamenaly obrovský nárůst a byly výrazně nadhodnoceny. V tomto období praskla cenová bublina nemovitostí a odvětví zaznamenalo největší propad na trhu. Krize vedla k velmi výraznému sníţení bankovních úvěrů. 36 V České republice se v důsledku krize v USA významně sníţila dostupnost úvěrů jak pro soukromé osoby, tak i pro podnikatele. Tuzemské banky zpřísnily podmínky poskytování hypotečních úvěrů. Jsou pečlivější při hodnocení bonity klientů, důkladněji posuzují hodnotu zastavované nemovitosti a obvykle nejsou ochotny poskytnout hypotéku do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti. I kdyţ Česká národní banka sníţila úrokovou sazbu, za kterou půjčuje finanční prostředky obchodním bankám, banky na toto sníţení nereagovaly. Krize přinesla významné obavy, ţe úvěry nebudou moci být spláceny z důvodu růstu nezaměstnanosti nebo ztráty části příjmů. Zvýšené úvěrové riziko banky kompenzují vyšší úrokovou sazbou, poplatky a kvalitnějším zajištěním. Je-li příliš vysoké, banky úvěr vůbec ţadateli neposkytnou. 35 PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, s. ISBN , s isreview.org [online]. [cit ] Dostupné na WWW Strana 30

31 Některé banky v období krize nabízejí klientům tzv. zmrazení hypotéky. Pomáhá řešit problémy se schopností splácet úvěr. Je však určeno pouze klientům, u kterých je reálný předpoklad, ţe se zlepší jejich finanční situace a začnou opět řádně hradit splátky. Zmrazení je moţné obvykle na několik měsíců. Hypoteční banka, a.s. nabízí dočasné zmrazení části splátek hypotéky. V roce 2008 tato moţnost byla nabízena velmi zřídka. V roce 2009 ji vyuţili řádově dvě desítky klientů měsíčně. Podobně postupuje například Česká spořitelna, která nabízí sníţení splátek, prodlouţení splatnosti, konsolidaci úvěru či jinou úpravu splátkového kalendáře. UniCredit Bank povoluje zmrazit pouze splácení jistiny na několik měsíců. Úroky musí však klient platit nadále. 37 Nejistota na trhu způsobuje, ţe klienti volí delší dobu fixace úrokové sazby a pojištění hypotéky pro případ neschopnosti řádně splácet. Část zájemců čeká, ţe ceny nemovitostí spolu s úrokovými sazbami klesnou. Tuzemské banky poskytly v roce 2009 hypotéky o objemu 73,85 miliardy korun, coţ je o 40 % méně neţ v předešlém roce. Podle generálního ředitele Hypoteční banky Jana Sadila, kromě dopadů krize realitního trhu, mezi důvody propadu patří i určité nasycení trhu z předchozích velmi úspěšných let. Vliv mohly mít i úrokové sazby, které byly v loňském roce vyšší neţ v předchozích obdobích, a zpřísnění podmínek poskytování hypoték. 38 Graf 6 Objem hypotečních úvěrů pro občany od roku 2002 do roku 2009 V mil. Kč Rok Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky 37 PISKÁČEK, Vladimír; ZAVADILOVÁ, Tereza. Hypotéku půjde zmrazit. E , č. 472, s. 1, DAŠEK, Petr. Hypoteční trh zvolna naráží na hranice svých možností. E15, příloha rezidenční bydlení. 2010, s Strana 31

32 V mil. Kč Graf 7 Počet hypotečních úvěrů pro občany od roku 2002 do roku 2009 Počet úvěrů (v ks) Rok Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky Graf 8 Vývoj výše hypotečních úvěrů pro občany od roku 2002 do roku ,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1,78 1,71 1,67 1,41 1,50 1,27 1,07 1, Rok Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj + vlastní zpracování autorky Strana 32

33 2. Nabídky vybraných bank 2.1. Hypoteční banka, a.s. Hypoteční banka je specializovaná banka zaměřena na poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám Profil Vznikla jako univerzální obchodní banka 10. ledna 1991 pod názvem Českomoravská hypoteční banka, a.s.. Na podzim roku 1995 získala licenci k emisi hypotečních zástavních listů a stala se první bankou v České republice specializovanou na hypoteční úvěry. V červnu roku 2000 se jejím majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB). Od 1. ledna 2006 vystupuje pod názvem Hypoteční banka, a.s.. V současné době jediným akcionářem banky je Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB) Nabídka produktů Hypoteční banka nabízí následující produkty: 40 Hypoteční úvěr; Hypotéka po webu; Kombinované produkty ; o Hypoteční úvěr kombinovaný s kapitálovým ţivotním pojištěním; o Hypoteční úvěr kombinovaný s investičním ţivotním pojištěním; o Hypoteční úvěr kombinovaný s cennými papíry; Americká hypotéka; Předhypoteční úvěr; Zelená hypotéka; Hypoteční úvěr pro cizince; Refinancování úvěru Hypotecnibanka.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW 40 Hypotecnibanka.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW 41 Refinancování úvěru spočívá v jednorázovém splacení předchozího úvěru, určeného na investici do nemovitosti, od jiné banky Strana 33

34 U americké hypotéky je minimální výše úvěru 200 tis. Kč, naopak maximální výše úvěru je 5 mil. Kč. Tento úvěr je poskytován aţ do výše 70% zástavní hodnoty nemovitosti. Výhody americké hypotéky: o poplatek za zpracování úvěru je hrazen jen v případě schválení úvěru; o měsíční splátku americké hypotéky si můţe dluţník výrazně sníţit rozloţením úvěru do delšího časového období aţ 20-ti let; o garance úrokové sazby po dobu 30 dnů. Předhypoteční úvěr o Za tento úvěr klient neručí nemovitostí. o Hypoteční banka nepoţaduje ručitele. o Minimální výše úvěru je stanovena na ,-Kč a maximální na ,- Kč (u výstavby 500 tis. Kč). o Splatnost úvěru se počítá od data schválení a je vţdy 1 rok. o Úroková sazba je jednotná, pevná na období 1 roku. Bude stanovena ke dni schválení úvěru. o Čerpání se provádí zásadně bezhotovostně účelově v závislosti na skutečně vynaloţených nákladech na investice do nemovitosti. o Po dobu splatnosti klient splácí pouze úroky, jistina je jednorázově uhrazena z hypotečního úvěru nejpozději ke dni splatnosti úvěru předhypotečního. V průběhu splácení můţe kdykoliv uskutečnit předčasné splacení předhypotečního úvěru, pokud účelem je převod členských práv a povinností souvisejících s členstvím v druţstvu, nebo pokud se bude jednat o úhradu předhypotečního úvěru pomocí hypotečního úvěru Hypoteční banky. Zelená hypotéka Hypoteční úvěr, u kterého klient bude ţádat o dotaci Zelená úsporám. Zásadní podmínkou je, ţe se dotace musí vztahovat k objektu úvěru. Tato dotace je prioritně určena fyzickým osobám. Cílem podpory je zajistit opatření vedoucí k úsporám energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. Strana 34

35 Oblasti podpory jsou následující: o úspory energie na vytápění; o nová výstavba v pasivním energetickém standardu; o vyuţití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a ohřev teplé vody. Zelená hypotéka Hypoteční banky nabízí následující zvýhodnění: o moţnost mimořádné splátky do výše dotace bez sankce za předčasné splacení; o moţnost nedočerpání úvěru do výše dotace bez sankce dle sazebníku banky. Volitelné parametry hypotečních úvěrů Hypotéka do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti; Hypotéka do 85 % hodnoty zastavované nemovitosti; Hypotéka do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti; Hypotéka na byt v osobním vlastnictví; Hypotéka na druţstevní byt; Hypotéka na rodinný dům; Hypotéka na rekonstrukci; Hypotéka na stavební pozemek; Hypotéka na rekreační objekt; Hypotéka bez doloţení příjmů; Hypotéka bez poplatků; Hypotéka na nemovitost k pronájmu; Progresivní splácení; Degresivní splácení; Neúčelová část HÚ; Hypotéka zpětně. 42 Výhody hypotéky u Hypoteční banky: k vyřízení hypotéky obvykle postačí pouze 2 doklady; splatnost hypotéky aţ 40 let; kombinace se všemi volitelnými parametry a sluţbami (při hypotéce do 70 %); 42 Hypotéka zpětně umoţňuje proplacení i jiţ dříve čerpaných vlastních prostředků, které byly pouţity na financování objektu, na který je ţádán úvěr. Strana 35

36 okamţité získání peněţních prostředků aţ do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti; mimořádná splátka bez sankcí a poplatků části úvěru přesahující 70 % ceny nemovitosti; bez doloţení faktur u Hypotéky na rekonstrukci; kdykoliv splatit celý úvěr bez jakýchkoliv sankcí u Hypotéky na druţstevní byt Poskytované služby Hypoteční banka poskytuje mnoho sluţeb. Mezi nejoblíbenější patří garance úrokové sazby, hypoteční příslib, expresní ocenění bytu, jednoduché čerpání úvěru a dálkový přístup do katastru nemovitostí. 43 Garance úrokové sazby Garance úrokové sazby slouţí pro klienty, kteří nemají k dispozici všechny potřebné doklady pro hypoteční úvěr a obávají se zvýšení úrokové sazby během jejich pořizování. Pokud klient zná výši hypotečního úvěru a výši jeho měsíčních příjmů, banka mu umoţní na 30 dnů rezervovat úrokovou sazbu platnou v den předání ţádosti o vystavení garance. Po doloţení všech nezbytných dokladů banka poskytne hypoteční úvěr za tuto garantovanou úrokovou sazbu. Dojde-li ke sníţení úrokové sazby v době platnosti garance, poskytne hypoteční úvěr za niţší úrokovou sazbu. Tato sluţba je Hypoteční bankou poskytována zdarma. Hypoteční příslib Banka na základě poskytnutých údajů můţe vystavit tzv. Potvrzení bonity. Potvrzení bonity je dokument, který: prokazuje, jak vysokou částkou ţadatel o hypoteční úvěr disponuje na koupi, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti; potvrzuje ostatním subjektům na trhu s nemovitostmi, ţe banka vyhodnotila bonitu ţadatele za dostatečnou a počítá s ním jako s budoucím klientem; dokládá, ţe ţadatel je skutečným zájemcem o pořízení nemovitosti; 43 Hypotecnibanka.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW Strana 36

37 informuje, jakými finančními prostředky disponuje a výši prostředků, které je banka ochotna půjčit; uvádí, do jaké výše můţe ţadatel čerpat hypoteční úvěr. Tuto sluţbu Hypoteční banka nabízí zdarma prostřednictvím svých webových stránek. Odhad nemovitosti Expresní ocenění bytu - Banka na počkání zdarma zpracuje ocenění bytu. Tato sluţba je určena: pro klienty, kteří si chtějí koupit dokončený byt a ţádají o hypoteční úvěr maximálně do výše 8 milionů korun a do 100% hodnoty zastavované nemovitosti; pro osoby, plánující koupi bytu v České republice téměř ve všech městech nad 10 tisíc obyvatel a také ve všech obcích okresů Praha-východ, Praha-západ a Brnovenkov. Jednoduché čerpání úvěru Má-li nemovitost dostatečnou zástavní hodnotu pro čerpání hypotečního úvěru, klient nemusí dokládat bance faktury související s výstavbou či rekonstrukcí nemovitosti. Po vyčerpání úvěru předkládá pouze kolaudační souhlas nebo oznámení o uţívání stavby. Mimořádná splátka Hypoteční banka umoţňuje jednou ročně vloţit mimořádnou splátku hypotéky maximálně ve výši 10% z aktuálního zůstatku jistiny bez ţádných sankčních poplatků za předčasné splacení. Sluţba mimořádná splátka musí být sjednána společně s uzavřením hypotečního úvěru. Je poskytována zdarma. Dálkový přístup do katastru nemovitostí Díky této sluţbě není potřeba předkládat výpis z katastru nemovitostí a kopii katastrální mapy. Banka si tyto dokumenty obstará prostřednictvím dálkového přístupu sama přímo na pobočce. Strana 37

38 Banka dále poskytuje následující služby: Státní finanční podporu; Hypotéku pro mladé; Pojištění hypotéky ; Pojištění majetku a odpovědnosti. Tabulka 5 Úrokové sazby Hypoteční banky (minimální sazby v % p.a.) vztahují se na nově poskytnuté úvěry (aktuální sazby ke dni ) Druh úvěru Fixní období 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let 20 let 25 let 30 let Hypoteční úvěr do 70% 5,39 5,09 5,19 5,19 5,69 5,99 5,99 5,99 Hypoteční úvěr do 85% 5,49 5,19 5,29 5,29 5,69 5,99 5,99 5,99 Hypoteční úvěr na druţstevní bydlení 5,39 5,09 5,19 Hypoteční úvěr do 100% 6,69 6,39 6,49 6,69 6,69 6,99 6,99 6,99 Hypoteční úvěr za pronájem 5,69 5,39 5,49 5,49 5,99 6,29 6,29 Hypotéka bez doloţení příjmů 7,84 7,94 8,14 8,14 8,44 8,44 8,44 Americká hypotéka 8,74 8,74 8,74 Hypoteční úvěr s inv. Ţivotním pojištěním do 70% 5,39 5,09 5,19 5,19 5,69 5,99 5,99 5,99 Hypoteční úvěr s inv. Ţivotním pojištěním do 85% 5,49 5,19 5,29 5,29 5,69 5,99 5,99 5,99 Předhypoteční úvěr 8,49 Zdroj: Úrokové sazby Hypoteční banky + vlastní zpracování autorky Hypoteční banka nenabízí pouze své produkty, ale spolupracuje s mateřskou ČSOB, dále s Citibank, Poštovní spořitelnou, Českou pojišťovnou, ING Ţivotní pojišťovnou a Českomoravskou stavební spořitelnou. Strana 38

39 2.2. Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna je univerzální banka zaměřená na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce Profil Česká spořitelna byla zaloţena jako akciová společnost v roce Jejím nejstarším právním předchůdcem byla Spořitelna česká, která zahájila svou činnost jiţ v roce V roce 2000 se Česká spořitelna stala členem středoevropské Erste Group. Nejvýznamnějším akcionářem České spořitelny je Erste Bank s 98% podílem na základním kapitálu. Zbylá 2% vlastní města, obce České republiky a ostatní akcionáři Nabídka produktů 45 Ideální hypotéka České spořitelny Je určena fyzickým osobám na financování nemovitostí určených k bydlení. Mezi základní charakteristiky produktu patří: získání hypotečního úvěru bez poplatku za vyřízení; výše úvěru aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti; sestavení hypotéky dle vlastních potřeb a výběr s ní spojených sluţeb; přizpůsobení výše splátek; změna výše splátek a jejich odklad; výše úvěru není zpravidla omezena, je posuzována podle schopnosti klienta splácet; splatnost aţ 30 let; pevná úroková sazba na 1, 3, 5, 10, 15 nebo 20 let; čerpání zcela podle potřeb; potřebnou výši čerpání si určuje klient sám. 44 csas.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW 45 csas.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW Strana 39

40 Hypotéka na investice Hypotéka na investice je určena fyzickým osobám pro financování nemovitostí, které nejsou (nebo jen částečně) určeny k bydlení, zejména: nemovitostí s prostory k podnikání (např. rodinný dům s kanceláří, ordinací apod.); činţovních domů; ubytovacích a stravovacích zařízení; drobných provozoven, pozemků pro další investici apod. Mezi základní charakteristiky produktu patří: zakoupení nemovitosti za účelem pronájmu; pořídit si jako fyzická osoba vlastní nemovitost s prostory pro podnikání; vyuţití příjmů z budoucího pronájmu k prokázání bonity; změna výše splátek a jejich odklad dle potřeb; moţnost získat hypotéku aţ do výše 90 % hodnoty zastavené nemovitosti; minimální podíl vlastních prostředků klienta je ve výši 15 % celkových nákladů; splatnost aţ 20 let; pevná úroková sazba na 1, 3, 5, 10, 15 nebo 20 let; financování z úvěru i zpětně všechny prokazatelné vedlejší náklady související se záměrem. Hypotéka v hotovosti České spořitelny Hypotéka v hotovosti je určena soukromé klientele - fyzickým osobám starším 18 let, k financování: zboţí a sluţeb osobní potřeby; vypořádání společného jmění manţelů při rozvodovém řízení; vypořádání závazků mezi občany při převodu uţívacího práva k druţstevnímu bytu; úhrada notářských a soudních poplatků; bez doloţení účelu. Mezi základní charakteristiky produktu patří: minimální výše úvěru 150 tis. Kč; maximální výše úvěru je omezena hodnotou nemovitosti a schopností klienta splácet; Strana 40

41 maximálně do 80 % hodnoty nemovitosti stanovené bankou na základě ocenění smluvního znalce České spořitelny; maximální doba splatnosti úvěru 20 let; garantovaná výše úrokové sazby je pevná po celou dobu splatnosti úvěru; moţnost mimořádné splátky i bez finančních sankcí; vybrané úvěry do 500 tis. Kč bez nutnosti předkládat znalecký posudek nemovitosti; výpis z úvěrového účtu zdarma; o úvěr lze poţádat i bez existence sporoţirového či běţného účtu u České spořitelny. Zvýhodněná hypotéka České spořitelny Zvýhodněná hypotéka České spořitelny umoţňuje získat úrokové zvýhodnění ve výši -1% na polovinu úvěru. Toto zvýhodnění je garantováno po celou dobu splácení úvěru. Pokud bude úvěr splácen z osobního účtu České spořitelny, můţe klient získat jako bonus slevu z úrokové sazby ve výši 0,1 %. Mezi základní podmínky získání produktu patří: fixace úrokové sazby na 5 let; doba splácení minimálně 20 let; zvýhodnění platné na polovinu úvěru max. však do výše úvěru Kč Poskytované služby Ideální hypotéku získáte vždy bez poplatku za vyřízení. Česká spořitelna, a.s. dále zdarma nabízí následující služby Ideální hypotéky: 46 poradenství a sjednání hypotéky; garance úrokové sazby na 30 dní; on-line ocenění nemovitosti - odhad ceny bytu banka zjistí přímo na pobočce; čerpání po 3 měsíce zdarma. 46 csas.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW Strana 41

42 Mezi další služby poskytované Českou spořitelnou patří: Expresní čerpání po splnění podmínek, klient můţe začít čerpat úvěr jiţ druhý den po podpisu smlouvy. Nemusí dokládat zápis zástavního práva, stačí pouze předloţit potvrzený návrh na vklad zástavy. Hypoteční úvěr až do výše 100 % hodnoty nemovitosti Bez vybrané nemovitosti smlouvu o hypotečním úvěru je moţné uzavřít pouze na základě ústně sdělených informací a bez nemovitosti. Veškeré podklady stačí dodat aţ před samotným čerpáním. Zjednodušené čerpání při výstavbě při výstavbě nebo stavebních úpravách lze čerpat aţ 20 % z výše hypotéky pouze na základě čestného prohlášení o účelovém pouţití prostředků. Financování družstevního bytu klient můţe získat hypotéku na financování druţstevního bytu i v případě, ţe ji nemůţe zajistit zástavním právem k tomuto bytu ani k jiné nemovitosti. Výhodu lze vyuţít i v případě koupě bytu od města či obce. Zrychlená výstavba lze čerpat částku aţ o 500 tis. Kč vyšší neţ je současná hodnota zastavené nemovitosti. Uplatňuje se při výstavbě, rekonstrukci a při změně stavby. Bez faktur při výstavbě, rekonstrukci a změně stavby můţe dluţník čerpat celou hypotéku na základě čestného prohlášení o účelovém pouţití prostředků. Změna výše splátek Mimořádné splátky lze vloţit mimořádnou splátku i v průběhu platnosti pevné úrokové sazby, dle její délky aţ do výše 75 %. Peníze na cokoliv můţe k hypotéce získat tzv. americkou hypotéku za zvýhodněných podmínek. Sjednání pojištění schopnosti splácet (pro nemoc, smrt, invaliditu a při ztrátě zaměstnání). Přerušení splácení klient můţe přerušit splácení aţ na 6 měsíců. Strana 42

43 Tabulka 6 Úrokové sazby České spořitelny (minimální sazby v % p.a.) vztahují se na nově poskytnuté úvěry (aktuální sazby ke dni ) Druh úvěru Fixní období 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let 20 let Hypoteční úvěr na bydlení 5,29 5,19 5,19 5,19 5,19 Americká hypotéka - spotřebitelská 6,20 ** Americká hypotéka - hotovostní 6,50 ** * úroková sazba se stanovuje individuálně, pevná úroková sazba Zdroj: Úrokové sazby České spořitelny + vlastní zpracování autorky Strana 43

44 2.3. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Univerzální banka UniCredit Bank je určena jak pro privátní, tak i pro firemní zákazníky Profil UniCredit Bank Czech Republic a.s. vstoupila na český trh 5. listopadu Vznikla spojením dvou samostatně působících bank HVB Bank a Ţivnostenské banky. Patří mezi nejsilnější banky na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování Corporate Finance. Velmi vlivnou pozici si banka rovněţ vybudovala v oblasti akvizičního financování. Zaujímá první příčku ve financování komerčních nemovitostí. Jediným akcionářem je UniCredit Bank Austria AG Nabídka produktů UniCredit Bank nabízí 3 hypoteční produkty - Hypoteční úvěr na bydlení, Hypoteční úvěr na jiný účel neţ bydlení a Hypotéku na cokoliv. 48 Hypoteční úvěry na bydlení Hypoteční úvěry na bydlení musí být pouţity na financování či refinancování bydlení. UniCredit Bank nabízí následující produkty: INDIVIDUAL hypotéka šitá na míru, moţnost nastavení podmínek dle potřeb klienta; START umoţňuje odklad počátku splácení jistiny aţ o 1 rok; PLUS bez vstupního a měsíčního poplatku; FLEXI - moţnost kdykoliv předčasně splatit hypoteční úvěr; TWIN moţnost 20% z objemu hypotéky pouţít na cokoliv. Základní charakteristiky hypotečních úvěrů na bydlení jsou následující: musí být pouţit na financování či refinancování bydlení; minimální výše úvěru Kč, maximální částka není omezena; 47 unicredit.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW 48 unicredit.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW Strana 44

45 úvěr aţ do 100% hodnoty zastavované nemovitosti; fixace úrokové sazby aţ na 20 let; doba splatnosti aţ 40 let; čerpání probíhá jednorázově nebo postupně aţ 24 měsíců; úhrada probíhá pravidelnou měsíční anuitní splátkou nebo jednorázovým splacením u kombinace s kapitálovým ţivotním pojištěním. Hypoteční úvěr na jiný účel než bydlení Hypoteční úvěr na jiný účel neţ bydlení můţe být pouţit např. na nákup osobního automobilu, na vzdělání v zahraničí atd. Základní charakteristiky produktu jsou následující: minimální výše úvěru Kč, maximální částka není omezena; úvěr aţ do 80% hodnoty zastavované nemovitosti; fixace úrokové sazby aţ na 20 let; splatnost aţ 30 let; čerpání probíhá jednorázově aţ 6 měsíců nebo postupně aţ 24 měsíců; moţnost odloţit počátek splácení aţ o 12 měsíců; splácení formou pravidelné měsíční anuitní splátky. Hypotéka na cokoliv Jedná se o neúčelový úvěr, tudíţ banka zde nezjišťuje jeho pouţití. Základní charakteristiky neúčelového úvěru jsou následující: minimální výše úvěru Kč, maximální částka Kč; úvěr aţ do 80% hodnoty zastavované nemovitosti; fixace úrokové sazby aţ na 20 let; splatnost aţ 20 let; čerpání probíhá jednorázově aţ 6 měsíců; úhrada formou pravidelné měsíční anuitní splátky. Strana 45

46 Tabulka 7 Úrokové sazby UniCredit Bank (minimální sazby v % p.a.) vztahují se na nově poskytnuté úvěry (aktuální sazby ke dni ) Druh úvěru Fixní období 1 rok 3 roky 5 let 10 let 1. Residenční INDIVIDUAL 4,44 4,54 4,64 5,44 INDIVIDUAL do 90% 5,52 5,62 5,72 6,52 FLEXI 4,74 4,99 5,09 5,79 PLUS - 4,84 4,94 5,74 TWIN 4,56 4,66 4,76 5,56 2. Neresidenční 4,79 4,89 4,99 5,79 3. Neúčelový 6,70 6,80 6,90 7,70 Zdroj: Úrokové sazby UniCredit Bank + vlastní zpracování autorky Strana 46

47 3. Definice klienta Kapitola definuje smyšlenou domácnost, která se rozhodla zaţádat o hypoteční úvěr na koupi bytu do osobního vlastnictví. Modelová situace bude v následující kapitole pouţita pro porovnání nabídek tří vybraných bank. Fiktivním ţadatelem o hypoteční úvěr je manţelský bezdětný pár ţijící v Praze u rodičů v rodinném domku. Manţelé Novákovi se rozhodli osamostatnit a pomocí účelového hypotečního úvěru financovat koupi nového bytu do osobního vlastnictví. Pořizovaný byt 3+1 o rozloze 94m 2 s lodţií se nachází na okraji Prahy. Kupní cena nemovitosti je shodná s odhadní cenou. Hodnota pořizované nemovitosti, stanovena odhadcem, činí Kč. Tato nemovitost bude současně slouţit jako zástava k zajištění hypotečního úvěru. Pojištění bytu proti ţivelním rizikům bude uzavřeno na hodnotu poskytnutého úvěru u pojišťovny AXA ve výši Kč/rok (149 Kč/měsíc). Hypoteční úvěr je manţeli poţadován do 85 % odhadní ceny nemovitosti se splatností 25 let, fixací úrokové sazby na 5 let a anuitním způsobem splácení. Čerpání úvěru proběhne jednorázově. Paní Nováková vystudovala vysokou školu a její manţel střední školu s maturitou. Partneři jsou zaměstnáni jako vedoucí pracovníci v České republice po dobu delší neţ 1 rok s pracovní smlouvou na dobu neurčitou. Jejich čisté měsíční příjmy ze závislé činnosti činí Kč. Ţádné další dodatečné příjmy (z podnikání, jiné samostatně výdělečné činnosti, kapitálového majetku, pronájmu atd.) nemají. Měsíčně si kaţdý hradí příspěvek na stavební spoření ve výši 1500 Kč. Jejich další společné výdaje činí Kč. Shrnutí: Žadatel Jméno a příjmení Kateřina Nováková Datum narození Vzdělání vysokoškolské Zaměstnání vedoucí pracovník Měsíční čisté příjmy ze závislé činnosti Kč Měsíční výdaje Kč (stavební spoření) Kč (ostatní) Strana 47

48 Spolužadatel Jméno a příjmení Tomáš Novák Datum narození Vzdělání středoškolské s maturitou Zaměstnání vedoucí pracovník Měsíční čisté příjmy ze závislé činnosti Kč Měsíční výdaje Kč (stavební spoření) Kč (ostatní) Požadovaný hypoteční úvěr Výše hypotečního úvěru Účel hypotečního úvěru Hodnota zastavované nemovitosti Doba splatnosti Fixace úrokové sazby Kč (do 85 % odhadní ceny nemovitosti) koupě bytu do osobního vlastnictví na bytové účely Kč 25 let 5 let Strana 48

49 4. Analýza nabídek a výběr nejvhodnější varianty 4.1. Nabídka Hypoteční banky Výše hypotečního úvěru Kč Účel hypotečního úvěru Koupě bytu do osob. vlastnictví Výše financování do 85 % Doba splatnosti 25 let Doba fixace úrokové sazby 5 let Základní úroková sazba 5,54 % (platná v dubnu 2010) Sleva na sazbě za běţný účet 0,15 % Výsledná úroková sazba 5,39 %* Orientační výše splátky Garance úrokové sazby Expresní ocenění bytu Poplatek za zpracování Pořízení listu vlastnictví a snímku z katastrální mapy dálkovým přístupem při sjednávání úvěru Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu Poplatek za běţný účet Poplatek za pojištění nemovitosti Čerpání Kč zdarma zdarma Kč (0,08% z výše poskytnutého úvěru) zdarma 150 Kč/měsíc 100 Kč/měsíc (ČSOB Aktivní konto) Kč/rok čerpání zdarma * klient má možnost snížení úrokové sazby při zřízení pojištění ČSOBP 2 ze 3 o 0,1 % Strana 49

50 Celkové měsíční výdaje domácnosti spojené s hypotékou Měsíční splátka Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu Poplatek za vedení běţného účtu Poplatek za pojištění nemovitosti CELKEM Kč 150 Kč 100 Kč 149 Kč Kč Celkové výdaje domácnosti na hypotéku pro první rok splácení Roční výše splátek 12 x Kč = Kč Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu 12 x 150 Kč = Kč Poplatek za běţný účet 12 x 100 Kč = Kč Poplatek za pojištění nemovitosti Kč List vlastnictví (dálkovým přístupem) 0 Kč Snímek z katastrální mapy (dálkovým přístupem) 0 Kč Expresní ocenění bytu 0 Kč Čerpání 0 Kč Poplatek za zpracování hypotečního úvěru Kč Celkem Kč Celkové výdaje za první fixní období (5 let) 1. rok Kč 2. aţ 5. rok 4 x ( ) = Kč Celkem = Kč Celkové výdaje za 25 let (při neměnné úrokové sazbě) Výdaje za první fixní období (5 let) Kč Výdaje za dalších 20 let 20 x Kč = Kč Celkem = Kč Strana 50

51 4.2. Nabídka České spořitelny Výše hypotečního úvěru Kč Účel hypotečního úvěru Koupě bytu do osob. vlastnictví Výše financování nad 80 % Doba splatnosti 25 let Doba fixace úrokové sazby 5 let Základní úroková sazba 6,12 % (platná do 15. dubna 2010) Sleva na sazbě za splácení z účtu ČS 0,1 % Výsledná úroková sazba 6,02 %* Orientační výše splátky Garance úrokové sazby On-line ocenění nemovitosti Poplatek za vyřízení Kč zdarma zdarma zdarma Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu Poplatek za vedení běţného účtu Poplatek za pojištění nemovitosti Čerpání 200 Kč/měsíc 69 Kč (Standard II)/měsíc Kč/rok po 3 měsíce zdarma (v období od 4. měsíce po podpisu úvěrové smlouvy 500Kč) * klient má možnost snížení úrokové sazby při sjednání pojištění schopnosti splácet: varianta A (pracovní neschopnost, invalidita, smrt) snížení úrokové sazby o 0,1 %, varianta B (pracovní neschopnost, invalidita, smrt, ztráta zaměstnání) o - 0,15 % k pojistnému lze sjednat zvýhodněnou hypotéku na polovinu úvěru o -1 % Strana 51

52 Celkové měsíční výdaje domácnosti spojené s hypotékou Měsíční splátka Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu Poplatek za vedení běţného účtu Poplatek za pojištění nemovitosti CELKEM Kč 200 Kč 69 Kč 149 Kč Kč Celkové výdaje domácnosti na hypotéku pro první rok splácení Roční výše splátek 12 x Kč = Kč Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu 12 x 200 Kč = Kč Poplatek za běţný účet 12 x 69 Kč = 828 Kč Poplatek za pojištění nemovitosti Kč/rok List vlastnictví (dálkový přístup) 0 Kč Snímek z katastrální mapy (dálkový přístup) 0 Kč On-line ocenění bytu 0 Kč Čerpání 0 Kč (od 4. měsíce 500 Kč) Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru 0 Kč Celkem Kč Celkové výdaje za první fixní období (5 let) 1. rok Kč 2. aţ 5. rok 4 x Kč = Kč Celkem = Kč Celkové výdaje za 25 let (při neměnné úrokové sazbě) Výdaje za první fixní období (5 let) Kč Výdaje za dalších 20 let 20 x Kč = Kč Celkem = Kč Strana 52

53 4.3. Nabídka UniCredit Bank Výše hypotečního úvěru Kč Účel hypotečního úvěru Koupě bytu do osob. vlastnictví Výše financování do 85 % Doba splatnosti 25 let Doba fixace úrokové sazby 5 let Základní úroková sazba 5,24 % (platná v dubnu 2010) Sleva na sazbě za BÚ 0 % Výsledná úroková sazba 5,24 %* Orientační výše splátky Garance úrokové sazby Odhad nemovitosti externím znalcem Poplatek za vyřízení úvěru Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu Poplatek za vedení běţného účtu Poplatek za pojištění nemovitosti Čerpání Kč zdarma přibliţně Kč Kč (0,08% z výše poskytnutého úvěru) 150 Kč/měsíc 50 Kč/měsíc Kč/rok po 3 měsíce zdarma *klient má možnost snížení úrokové sazby při: zřízení kreditní karty UCB o 0,15 % zřízení aktivního balíčku UCB pro FO k běžnému účtu s kreditním obratem ve výši min. 1,3 násobku splátky úvěru o 0,15 % využitím jednorázové pojištění Cardif o 0,3 % Strana 53

54 Celkové měsíční výdaje domácnosti spojené s hypotékou Měsíční splátka Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu Poplatek za vedení běţného účtu Poplatek za pojištění nemovitosti CELKEM Kč 150 Kč 50 Kč 149 Kč Kč Celkové výdaje domácnosti na hypotéku pro první rok splácení Roční výše splátek 12 x Kč = Kč Poplatek za správu a vedení úvěrového účtu 12 x 150 Kč = Kč Poplatek za běţný účet 12 x 50 Kč = 600 Kč Poplatek za pojištění nemovitosti Kč (149 Kč/měsíc) List vlastnictví 100 Kč Snímek z katastrální mapy 50 Kč Odhad nemovitosti externím znalcem přibliţně 5000 Kč Čerpání 0 Kč Poplatek za zpracování hypotečního úvěru Kč Celkem Kč Celkové výdaje za první fixní období (5 let) 1. rok Kč 2. aţ 5. rok 4 x ( ) = Kč Celkem = Kč Celkové výdaje za 25 let (při neměnné úrokové sazbě) Výdaje za první fixní období (5 let) Kč Výdaje za dalších 20 let 20 x Kč = Kč Celkem = Kč Strana 54

55 4.4. Výhody a nevýhody vybraných bank Hypoteční banka + expresní ocenění bytu + pořízení listu vlastnictví dálkovým přístupem + snímek z katastrální mapy dálkovým přístupem + poplatek za správu a vedení úvěrového účtu 150 Kč - poplatek za zpracování Kč - poplatek za vedení běţného účtu 100 Kč MĚSÍČNÍ SPLÁTKA Kč CELKOVÉ MĚSÍČNÍ VÝDAJE Kč CELKEM VÝDAJE ZA 1. ROK Kč CELKEM VÝDAJE ZA PRVNÍ FIXAČNÍ OBDOBÍ Kč CELKOVÉ VÝDAJE ZA 25 LET (při neměnné úrokové sazbě) Kč Česká spořitelna + on-line ocenění nemovitosti + pořízení listu vlastnictví dálkovým přístupem + snímek z katastrální mapy dálkovým přístupem + poplatek za vyřízení úvěru - nejvyšší úroková sazba 6,02 % - poplatek za správu a vedení úvěrového účtu 200 Kč MĚSÍČNÍ SPLÁTKA Kč CELKOVÉ MĚSÍČNÍ VÝDAJE Kč CELKEM VÝDAJE ZA 1. ROK Kč CELKEM VÝDAJE ZA PRVNÍ FIXAČNÍ OBDOBÍ Kč CELKOVÉ VÝDAJE ZA 25 LET (při neměnné úrokové sazbě) Kč Strana 55

56 UniCredit Bank + nejniţší úroková sazba 5,24 % + poplatek za správu a vedení úvěrového účtu 150 Kč + poplatek za vedení běţného účtu 50 Kč - poplatek za vyřízení úvěru Kč - poplatek za odhad nemovitosti Kč - pořízení listu vlastnictví 100 Kč - snímek z katastrální mapy 50 Kč MĚSÍČNÍ SPLÁTKA Kč CELKOVÉ MĚSÍČNÍ VÝDAJE Kč CELKEM VÝDAJE ZA 1. ROK Kč CELKEM VÝDAJE ZA PRVNÍ FIXAČNÍ OBDOBÍ Kč CELKOVÉ VÝDAJE ZA 25 LET (při neměnné úrokové sazbě) Kč Strana 56

57 4.5. Výsledky analýzy a doporučení Cena Kč po 25-ti letech je přibliţně u všech peněţních ústavů dvojnásobná. U České spořitelny, a.s. manţelé přeplatí úvěr o Kč, u Hypoteční banky, a.s. o Kč a u UniCredit bank, a.s. o Kč. Českou spořitelnu, a.s. bych i přes nejniţší výdaje v prvním roce klientovi nedoporučila z důvodu nejvyšší úrokové sazby. Tyto výdaje jsou značně ovlivněny finanční úsporou za poplatek za vyřízení úvěru a odhad nemovitosti, který Česká spořitelna poskytuje svým klientům zdarma. Celková cena hypotéky za 5 i 25 let (při neměnné úrokové sazbě) značně převyšuje nabídku ostatních bank. Hypoteční banka, a.s. poskytuje svým klientům komfortní zpracování hypotečního úvěru. Většinu podkladů si zajistí zcela sama bez časového zatíţení ţadatele o úvěr. Celkové výdaje za 25 let jsou však téměř o Kč vyšší neţ nabídka UniCredit Bank. UniCredit Bank, Czech Republic, a.s. po prvním roce vychází z analýzy nejhůře pro poplatky spojené s vyřízením hypotečního úvěru. Veškeré podklady pro uzavření hypotéky si musí klient vyřídit sám, coţ představuje značnou časovou náročnost. Na druhou stranu banka nabízí nejniţší úrokovou sazbu. Ve výsledné analýze výdaje po 5-ti i 25-ti letech jsou nejniţší. Pro našeho klienta bych z finančního hlediska doporučila UniCredit Bank. Strana 57

58 Závěr Na trhu působí řada bank s širokou nabídkou hypotečních produktů. Globální hospodářská krize sníţila dostupnost hypotečních úvěrů. Většina bank neposkytuje stoprocentní financování nemovitosti a poţaduje vlastní finanční rezervu. Ke kaţdému ţadateli o hypoteční úvěr banky přistupují individuálně. Klientovi nabízejí moţnost získání slevy z úrokové sazby, například za splácení úvěru z běţného účtu u stejné banky, za vysokou bonitu nebo za nadstandardní pojištění. Finanční ústavy neustále nabízejí nové produkty a různé akční slevy. Velkým pokrokem je moţnost vyuţití on-line sluţeb (dálkový přístup do katastru nemovitostí a on-line ocenění nemovitostí týká se pouze bytů ve větších městech). Některé banky nabízejí i internetovou hypotéku. Provedla jsem analýzu pro definovaného klienta. Prostřednictvím svého finančního poradce jsem oslovila vybrané banky a získala jejich aktuální nabídku. Ty jsem porovnala. Na základě srovnatelných údajů jsem vyhodnotila výhody a nevýhody úvěrových produktů a zvolila nejvhodnější variantu financování vlastního bydlení pro fiktivní domácnost. Z porovnání nabízených produktů jednotlivých bankovních ústavů, které uvádím v kapitole 4.4, vychází cena vypůjčených Kč po 25-ti letech (při neměnné úrokové sazbě) následovně: UniCredit Bank Kč Hypoteční banka Kč Česká spořitelna Kč Jak uvádím v kapitole 4.5 doporučila bych definovanému klientovi z hlediska celkových nákladů spojených s hypotékou UniCredit Bank i přesto, ţe po prvním roce vychází z analýzy nejhůře. Má nejvyšší poplatky spojené s vyřízením hypotečního úvěru a veškeré podklady pro uzavření hypotéky si musí klient vyřídit osobně. Strana 58

59 Myslím si, ţe pro ţadatele, který se neorientuje na hypotečním trhu, je nejvhodnější variantou vyuţít sluţeb finančního poradce. Zmapuje nabídky jednotlivých bank, vybere nejvhodnější pro klienta a poté můţe pomoci sníţit i úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Domnívám se, ţe provedeným zhodnocením a doporučením nejlevnější varianty pro definovanou domácnost, jsem naplnila stanovený cíl své bakalářské práce. Strana 59

60 Seznam grafů a tabulek Seznam grafů Graf 1 - Struktura hypotečních úvěrů dle úvěrovaného objektu v roce Graf 2 - Struktura hypotečních úvěrů dle úvěrovaného subjektu v roce Graf 3 Vývoj úrokové sazby podle fixace Graf 4 Objem poskytnutých úvěrů s přiznanou státní podporou Graf 5 Počet bytů pořízených s přiznanou státní finanční podporou Graf 6 Objem hypotečních úvěrů pro občany od roku 2002 do roku Graf 7 Počet hypotečních úvěrů pro občany od roku 2002 do roku Graf 8 Vývoj výše hypotečních úvěrů pro občany od roku 2002 do roku Seznam tabulek Tabulka 1 - Výše úrokové dotace pro mladé lidi Tabulka 2 Výše úrokové dotace pro mladé lidi v jednotlivých obdobích Tabulka 3 Výše úrokové dotace na podporu výstavby Tabulka 4 Výše úrokové dotace na podporu výstavby v jednotlivých obdobích Tabulka 5 Úrokové sazby Hypoteční banky (minimální sazby v % p.a.) vztahují se na nově poskytnuté úvěry (aktuální sazby ke dni ) Tabulka 6 Úrokové sazby České spořitelny (minimální sazby v % p.a.) vztahují se na nově poskytnuté úvěry (aktuální sazby ke dni ) Tabulka 7 Úrokové sazby UniCredit Bank (minimální sazby v % p.a.) vztahují se na nově poskytnuté úvěry (aktuální sazby ke dni ) Strana 60

61 Seznam literatury Monografie 1. DVOŘÁK, Petr. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty. 2.vyd. Praha: Linde Praha, a.s., s. ISBN PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, s. ISBN PAVELKA, František; OPLTOVÁ, Radka. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency Českomoravská hypoteční banka, a.s., s. ISBN neuvedeno. 4. PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency Hospodářská komora, s. ISBN neuvedeno. 5. SŮVOVÁ, Helena; PAVELKA, František; DEGEN, Zdeněk; NĚMCOVÁ, Lidmila; NÁLEVKOVÁ, Ludmila. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., s. ISBN ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví Dodatek. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN ŠIMÁNKOVÁ, Jitka; SYROVÝ, Petr; ŠÍMA, Jan. Jak na úvěry. Praha: ASPI Publishing, s.r.o., s. ISBN VENCOVSKÝ, František; JINDRA, Zbyněk; NOVOTNÝ, Jiří; PŮLPÁN, Karel; DVOŘÁK, Petr a kolektiv. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha: Bankovní institut, a.s., s. ISBN Strana 61

62 10. VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Stavíme financování bydlení. Brno: Era group spol. s r.o., s. ISBN Periodika 1. PISKÁČEK, Vladimír; ZAVADILOVÁ, Tereza. Hypotéku půjde zmrazit. E , č. 472, s. 1, DAŠEK, Petr. Hypoteční trh zvolna naráží na hranice svých možností. E15 příloha rezidenční bydlení. 2010, s Zákony 1. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Nařízení vlády 1. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. 2. Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Elektronické zdroje 1. csas.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 2. csas.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 3. csas.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < Strana 62

63 4. hypotecnibanka.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 5. hypotecnibanka.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 6. hypotecnibanka.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 7. hypotecnibanka.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 8. isreview.org [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 9. mmr.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 10. mmr.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 11. unicredit.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 12. unicredit.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < 13. unicredit.cz [online]. [cit ] Dostupné na WWW < Studijní materiály 1. ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví II pro výuku prezenční a kombinované formy bakalářského studia BIVŠ, a.s. BIVŠ, a.s., listopad Strana 63

64 Přílohy Seznam příloh: Příloha č. 1 - Formulář Hypoteční banky, a.s. - Návrh na uzavření smlouvy o úvěru pro 2 osoby Příloha č. 2 - Seznam příloh k Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru pro fyzické osoby Příloha č. 3 - Formulář Hypoteční banky, a.s. Potvrzení o výši pracovního příjmu Příloha č. 4 - Nabídka hypotečního úvěru Hypoteční banky, a.s. Příloha č. 5 - Nabídka hypotečního úvěru České spořitelny, a.s. Příloha č. 6 - Nabídka hypotečního úvěru UniCredit Bank, a.s. Strana 64

65 Příloha č. 1 Formulář Hypoteční banky, a.s. - Návrh na uzavření smlouvy o úvěru pro 2 osoby Strana 65

66 Strana 66

67 Strana 67

68 Strana 68

69 Strana 69

70 Strana 70 Zdroj: Hypoteční banka, a.s.

71 Seznam příloh k Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru pro fyzické osoby Příloha č. 2 Zdroj: Hypoteční banka, a.s. Strana 71

72 Formulář Hypoteční banky, a.s. Potvrzení o výši pracovního příjmu Příloha č. 3 Zdroj: Hypoteční banka, a.s. Strana 72

73 Nabídka hypotečního úvěru Hypoteční banky, a.s. Příloha č. 4 Zdroj: Hypoteční banka, a.s. Strana 73

74 Nabídka hypotečního úvěru České spořitelny, a.s. Příloha č. 5 Zdroj: Česká spořitelna, a.s. Strana 74

75 Nabídka hypotečního úvěru UniCredit Bank, a.s. Příloha č. 6 Zdroj: UniCredit Bank, a.s. Strana 75