č. 1679/019/2007 pro Exekuční úřad Praha 2

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 1679/019/2007 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST Adresa nemovitosti: Katastrální údaje Bytová jednotka č. 314/3 v budově čp. 314 na pozemku par.č. st. 344 Za Můstek 314, Trutnov obec : Trutnov, katastrální území: Poříčí u Trutnova Přehled vlastníků: LV č /2 Bačinová Marcela, Za Můstek 314, Poříčí, Trutnov 1/2 Lexmanová Pavlína, Za Můstek 314, Poříčí, Trutnov LV č / /2 Bačinová Marcela, Za Můstek 314, Poříčí, Trutnov 1/2 Lexmanová Pavlína, Za Můstek 314, Poříčí, Trutnov Účel ocenění: Účel exekuce Objednatel ocenění K provedení exekuce prodejem nemovitostí 071 EX 1043/ / Va Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku. Exekuční úřad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, Praha 4 Zhotovitel: ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ , mobil: Datum místního šetření: Datum zpracování: /13

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Stavebně technický stav: Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost: Objekt v dobrém stavu zděná bydlení Zóna pro bydlení Elektro, plyn, kanalizace, voda bez rizik Bez investičních nákladů. S ohledem na dále uvedené dobrá SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI V PODÍLOVÉM SPOLUVLASTNICTVÍ 1/2 I. - Cena dle cenového předpisu vyhl. 617/2006 Sb., ,- Kč II. - Věcná hodnota dle URS III. Výnosová hodnota IV. - Porovnávací metoda ,- Kč 0,- Kč ,- Kč V. - OBVYKLÁ CENA - HODNOTA ,- Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 v bytovém domě čp.314 v ul. Za Můstkem v Poříčí u Trutnova na pozemku zastavěná plocha a nádvoří stavební par.č. st K vlastnictví bytové jednotky se váže spoluvlastnický podíl na budově, společných prostorech a pozemku v podílu 6948/ Vzhledem k situování bytového domu v okrajové části je nemovitost obchodovatelná širšímu počtu zájemců. Na výzvu znalce povinná nereagovala, bez možnosti zaměření a prohlídky bytové jednotky. OBECNĚ V údolí řeky Úpy, která dala ve 12. století jméno slovanské osadě - předchůdci dnešního Trutnova, je rozloženo město, jehož vznik je písemně doložen k roku DOPRAVA : Dopravní spojení je po železnici a autobusová. OBČANSKÁ VYBAVENOST Počet obyvatel v produktivním věku: Pošta: ANO Škola: ANO Zdravotnické zařízení: ANO Policie: ANO Kanalizace: ANO Voda: ANO Plyn: ANO 2/13

3 Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 314 / 3 Adresa nemovitosti: Za Můstek Trutnov Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Trutnov Katastrální území: Poříčí u Trutnova Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Na výzvu znalce povinná nereagovala a bez možnosti zaměření a prohlídka nemovitosti. Výměry zjištěny z kupní smlouvy a obhlídky. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z LV č.lv č a č pro obec a kú. Rožnov pod Radhoštěm Snímek kat.mapy Smlouva o převodu vlastnictví bytu ze dne 11.října Vlastnické a evidenční údaje LV č /2 Bačinová Marcela, Za Můstek 314, Poříčí, Trutnov 1/2 Lexmanoví Pavlína, Za Můstek 314, Poříčí, Trutnov LV č / /2 Bačinová Marcela, Za Můstek 314, Poříčí, Trutnov 1/2 Lexmanoví Pavlína, Za Můstek 314, Poříčí, Trutnov 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. Znalec posuzuje skutečný stav zjištěný na místě samém v den průzkumu, bez možnosti prohlídky bytu. 6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům zděné konstrukce v dobrém technickém stavu. Osazeny nová plastová okna. Dle dostupných dokladů a informací o nemovitosti se tato nenachází v rizikové poloze. Bez trvalých porostů. 7. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 314/3 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 3/13

4 Posudek I. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb. a č. 617/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zast.plocha st ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č tabulka 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7480 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP hlavní stavby): * 1,9130 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,87 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek - zjištěná cena = ,94 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemek = ,94 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,94 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 4/13

5 b 1 ) Bytová jednotka č. 314/3-26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Královéhradecký kraj - nad do obyvatel Technické a morální opotřebení: neovlivňující cenu Základní cena ZC (příloha č. 17): ,- Kč/m 2 Koeficient cenového rozpětí (K CR ): 0,3700 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Předsíň: = 3,29 m 2 Kuchyň: = 14,52 m 2 Pokoj: = 19,70 m 2 Pokoj: = 20,15 m 2 Koupelna: = 2,48 m 2 WC: = 1,17 m 2 Komora: = 1,24 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 62,55 m 2 Podlahové plochy teras a sklepů: Sklep: = 6,93 m 2 Půda: = 11,59 m 2 Podlahové plochy teras a sklepů - celkem: = 18,52 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 62,55 m 2 Započítaná podlahová plocha teras a sklepů: 18,52 m 2 * 0,10 = 1,85 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 64,40 m 2 Výpočet koeficientů cenového porovnání: Koeficient Vztah Hodnota Koeficient K CPn pro I. kvalitativní pásmo KCPI = 1 - KCR 0,6300 Koeficient K CPn pro II. kvalitativní pásmo KCPII = 1 - (KCR / 2) 0,8150 Koeficient K CPn pro III. kvalitativní pásmo KCPIII = 1 1,0000 Koeficient K CPn pro IV. kvalitativní pásmo KCPIV = 1 + (KCR / 2) 1,1850 Koeficient K CPn pro V. kvalitativní pásmo KCPV = 1 + KCR 1,3700 Popis a hodnocení objektu: Název znaku Popis znaku Pásmo 1. Trh s byty poptávka je s nabídkou v rovnováze III 2. Poloha budovy v obci část obce na okraji souvisle zastavěného území II 3. Převládající zástavba v obci, případně v okolí bytu nevhodného k bydlení střední výroba a sklady bez výrazně škodlivých vlivů na okolí sousedství silnic s kamionovou nákladní dopravou atd. 4. Inženýrské sítě elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plynovod, telefon 5. Veřejná doprava v obci místní doprava do 500 m, železnice, autobus v dosahu místní dopravy 6. Obchod a služby v obci, příp. v kompletní síť obchodů a služeb části obce II IV IV V 5/13

6 7. Školství v obci, případně v části základní škola, učňovská škola, střední škola IV obce 8. Zdravotnictví v obci, případně v nemocnice s poliklinikou, zdravotní středisko, lékárna V docházkové vzdálenosti 9. Kultura, sport a ubytování v kulturní zařízení, sportovní zařízení, kino, restaurace, IV obci, případně v části obce kavárna, hotel 10. Úřady v obci kompletní soustava úřadů, včetně finančního a V katastrálního, soud, policie, pošta, banka, pojišťovna, apod. 11. Pracovní možnosti v obci omezené pracovní možnosti v místě III 12. Životní prostředí v okolí bytu zvýšená hlučnost, prašnost a exhalace II 13. Přírodní lokalita v okolí bytu les nebo park ve vzdálenosti do 1000 m III 14. Změna v okolní zástavbě beze změny III 15. Příslušenství budovy bez dopadu na cenu bytu III 16. Typ stavby zděná IV 17. Obyvatelstvo průměrná hustota obyvatel (běžná zástavba) IV 18. Vybavení bytu etážové vytápění nebo ÚT, teplá voda, elektrika, IV koupelna, WC standardní provedení 19. Orientace bytu ke světovým orientace hlavních místností, částečně výhodná, III stranám částečně nevýhodná 20. Poloha bytu v domě - podlaží v 1. n.p. nebo v podlaží vyšším než 4.n.p. bez výtahu, II část do dvora nebo střešní okna 21. Mimořádné příslušenství bytu vlastní komora nebo sklep mimo byt III 22. Posouzení širších vztahů průměrný byt III Výpočet koeficientu cenového porovnání: Název znaku Pásmo Váha [v n ] KCPn Součin [v n *KCPn] 1. Trh s byty III 10 1, , Poloha budovy v obci II 9 0,8150 7, Převládající zástavba v obci, případně v II 8 0,8150 6,5200 okolí bytu 4. Inženýrské sítě IV 9 1, , Veřejná doprava v obci IV 8 1,1850 9, Obchod a služby v obci, příp. v části V 8 1, ,9600 obce 7. Školství v obci, případně v části obce IV 5 1,1850 5, Zdravotnictví v obci, případně v V 7 1,3700 9,5900 docházkové vzdálenosti 9. Kultura, sport a ubytování v obci, IV 5 1,1850 5,9250 případně v části obce 10. Úřady v obci V 3 1,3700 4, Pracovní možnosti v obci III 7 1,0000 7, Životní prostředí v okolí bytu II 8 0,8150 6, Přírodní lokalita v okolí bytu III 5 1,0000 5, Změna v okolní zástavbě III 2 1,0000 2, Příslušenství budovy III 4 1,0000 4, Typ stavby IV 5 1,1850 5, Obyvatelstvo IV 6 1,1850 7, Vybavení bytu IV 10 1, , Orientace bytu ke světovým stranám III 8 1,0000 8, Poloha bytu v domě - podlaží II 7 0,8150 5, Mimořádné příslušenství bytu III 1 1,0000 1, Posouzení širších vztahů III 10 1, ,0000 Σ v n 145 Σ v n *KCPn 154,6200 6/13

7 Ocenění: 22 (K CPn * v n ) n = 1 Koeficient cenového porovnání K CP = = 1, v n n = 1 Základní cena upravená ZCU = ZC * KCP = ,- Kč/m 2 * 1,0663 = ,77 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = ,77 Kč/m 2 * 64,40 m 2 = ,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,39 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,94 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,94 Kč * / = ,38 Kč ,77 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Bytová jednotka č. 314/3 - zjištěná cena = ,39 Kč Bytová jednotka č. 314/3 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 314/3 = ,- Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem ,- Kč Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 314/3 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč slovy: čtyřistašedesátosmtisícjednostosedmdesát Kč 7/13

8 II. Věcná hodnota majetku Za použití katalogu URD Praha a.s. ukazatelů průměrných orientačních cen a nabídek dodavatelských firem v regionu za měrnou jednotku uvažuji cenu za m2 podlahové plochy ve výši ,- Kč/m2 výměra podlahové plocha m2 cena za m2 = cena bytu (Kč) 64, = opotřebení v % 30% = Věcná hodnota bytu Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: 1/2 Věcná hodnota bytu Kč 8/13

9 III. Porovnávací hodnota majetku 1. Byt 2+1 s lodžii TRUTNOV Lokalita: Pampelišková, Trutnov, Cena: Kč 53 m2 Popis: Pěkný udržovaný byt situován v Pampeliškové ulici panelového domu, v 1. nadzemním podlaží. Obsahuje předsíň, kuchyň s lodžii, obývací pokoj, ložnici,koupelnu a WC. K bytu přísluší sklepní box a společné prostory v přízemí. Byt je ve velice dobrém technickém stavu, nově vyměněna plastová okna. V bezprostřední blízkosti základní škola a obchodní centrum, nedaleko autobusová zastávka, mateřská škola, pošta, dětské hřiště, zdravotní středisko a ostatní služby Družstevní byt 2+1 s balkonem Lokalita: Fialková, Trutnov, Cena: Kč 54 m2 Popis: Pěkný slunný byt 1. kategorie o výměře 54m2, situovaný ve Fialkové ulici. v 6. NP panel. domu na sídlišti Zelená louka v Trutnově. Byt obsahuje kuchyň, pokoj s balkonem, ložnici předsíň, koupelnu, WC, v přízemí sklepní box a ostatní společné prostory. 3. Prodej 2+1 cihlový dům, Lokalita: Přádelnická, Trutnov - Střední Předměstí, Cena: Kč 60 m2 Popis: Byt se nachází v přízemí cihlového domu, dům má celkem 3 patra. Byt je v původním stavu, okna dřevěná, topení plynová kamna WAW v kuchyni a obývacím pokoji. Dispoziční členění: Předsíň cca (5 m2), odtud lze vstoupit do všech místností kromě obývacího pokoje. Výchozí cena PP (m2) Nemovitost č Kč 53 Nemovitost č Kč 54 Nemovitost č Kč 60 Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( SUM (JC V) / SUM V): Maximální jednotková cena za m2: Kč Kč Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota: = Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: 1/2 CENA NEMOVITOSTI Kč 9/13

10 Stanovení obvyklé ceny (tržní) hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Obvyklou cenou se podle zákona č Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažená při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY: Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ : V tomto konkrétním případě není použitelná. Protože se zjišťuje u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Vzhledem k účelu užití se neuvažuje o pronájmu. I když nelze vyloučit změnu užití. METODA POROVNÁVACÍ: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech. 10/13

11 ZÁKLAD obvyklé ceny : Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, že pouze na základě analýzy trhu lze odhadnout bud' obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Analýza trhu je nepochybně jednodušší, jsou však dosti často řešeny případy, kdy trh právě s těmi nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje, nebo jsou tržní ceny nezjistitelné. Pak zbývá jen pokus o odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického hodnocení. Podkladem pro určení ceny obvyklé (tj. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC (viz základní pojmy). APLIKACE METOD: Před rozhodnutím, kterou metodu použít, musí být z největší důsledností provedena analýza trhu a tržních podmínek, a to se zaměřením na tyto základní faktory: povaha místního trhu druh oceňovaného majetku demografie blízkého a širokého okolí finanční klima v době transakce Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) * Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * Účetní hodnota nemovitosti * Návratnost investice * Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * Předpokládaný objem výnosu nemovitosti * Ekologické zatížení nemovitosti * Věcná břemena, zástavní práva Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého výnosu majetku, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody 11/13

12 III. Obvyklá cena nemovitostí. Komentář: Informace o prodejích obdobné bytové jednotky 2+1 v dané lokalitě existují. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Obvyklá cena nemovitosti ve stavu ke dni místního šetření, s přihlédnutím k výše uvedenému a vzhledem k tomu, že oceňovací vyhláška používá koeficient prodejnosti pro daný účel užívání objektů a danou velikost obce, bude cena zjištěná korespondovat s cenou dle oceňovací vyhlášky. Obvyklá hodnota nemovitosti - bytové jednotky s příslušenstvím je stanovena na základě odborného odhadu, s ohledem na výše uvedené a provedených výsledků místního šetření bez účasti povinného, který na výzvu znalce nereagoval a bez možnosti prohlídky vnitřních prostorů bytu. Platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Obvyklá cena (hodnota) nemovitosti ve spoluvlastnickém podílu 1/2 ve stavu ke dni ocenění a k dobrým mravům činí: Cena slovy: Třstapadesáttisíc,- Kč Štoky , Kč Ing. Zdeněk Langpaul Štoky Štoky Seznam příloh: výpis z katastru nemovitostí snímek výseku kat. mapy fotodokumentace Posudek byl vypracován ve třech stejnopisech, obsahuje 13 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky. Objednateli předán ve trojím vyhotoveních. 12/13

13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j.spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 019 / 2007 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. 13/13