Posudek / č /2015. Stanovení hodnoty nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2015 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most ve spoluvlastnictví PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9, IČ: , podíl 1/6 76 EX 16/15-14 Objednatel: Exekutorský úřad Praha 8 Soudní exekutor Mgr. Michal Rudý Praha 10, Střemchová 3013/16, PSČ Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ IČ: Účel posudku: Stanovení návrhu tržní hodnoty pro účely exekučního řízení Posudek je vyhotoven v jednom exempláři a obsahuje včetně titulní strany a příloh 69 stran. V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2015 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Použitá literatura a jiné zdroje Definice základních pojmů Metody ocenění Výběr základních pojmů oceňování Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Podklady pro zpracování znaleckého posudku Komunikace s povinným a provedení místního šetření Základní informace o nemovité věci Vývoj trhu nemovitostí Vývoj trhu nemovitostí Vývoj trhu s pozemky Vývoj trhu komerčních nemovitostí Administrativní objekty Maloobchodní prostory Průmyslové a skladové nemovitosti Ocenění Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci výnosovou metodou Stanovení hodnoty skladovacích prostorů Stanovení hodnoty kancelářských prostor Stanovení hodnoty restaurace Souhrnné stanovení hodnoty budovy č. p Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Rekapitulace hodnot Závěrečná analýza Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most (budova občanské vybavenosti č. p umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41) ve spoluvlastnictví PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9, IČ: /22, podíl 1/6. Návrh tržní hodnoty předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Michala Rudého, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Střemchová 3013/16, Praha 10. Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci je proveden na základě stavu k Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most je stanoven ve výši: ,00 Kč (slovy: Dva miliony padesát pět tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování; znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 4 Použitá literatura a jiné zdroje Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů: Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN ; Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN ; Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha Ort, Petr: Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN ; The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997; The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards Eighth Edition. IVSC, 2007; Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN ; Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN ; Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Oficiální server českého soudnictví, < Česká národní banka, < Český statistický úřad, < České stavební standardy, < Strana 6

7 5 Definice základních pojmů 5.1 Metody ocenění Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovité věci (dále také nemovitosti ) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalecký ústav odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znalce. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Strana 7

8 5.2 Výběr základních pojmů oceňování Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumějí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.) Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 8

9 6 Nález 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most (budova občanské vybavenosti č. p umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41) ve spoluvlastnictví PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9, IČ: /22, podíl 1/6. Návrh tržní hodnoty předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Michala Rudého, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Střemchová 3013/16, Praha Datum znaleckého posudku Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci je proveden na základě stavu k Podklady pro zpracování znaleckého posudku Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1) Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: Usnesení č. j. 76 EX 16/15-14 Mgr. Michal Rudý, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8 Výpis z KN LV č. 109 k. ú. Černý Most k datu ) Podklady získané zhotovitelem: Znalecký posudek č vypracovaný Ing. Milanem Kroupou dne Fotodokumentace z místního šetření Kopie katastrální mapy příslušných pozemků Nabídky realitních kanceláří na síti internet Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění. 6.4 Komunikace s povinným a provedení místního šetření Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci soudním exekutorem Exekutorského úřadu Praha 8 Mgr. Michalem Rudým. Následně bylo dne provedeno místní šetření, kdy spoluvlastník Karel Křítek umožnil přístup do vnitřních prostor skladové části nemovité věci, poskytl základní informace a předložil Znalecký posudek č vypracovaný Ing. Milanem Kroupou. Přítomen byl i zástupce společnosti PRIMA GRIL s.r.o. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. Strana 9

10 6.5 Základní informace o nemovité věci Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Budova občanské vybavenosti č. p umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41 Adresa: Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9 Kraj: Město: Katastrální území: Hlavní město Praha Praha Černý Most Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 109 k. ú. Černý Most. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uvedena společnost PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9, IČ: /22, podíl 1/6 a SJM Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, Praha 9 a Zelenečská 129/34, Hloubětín, Praha 9, podíl 5/6. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 109 k. ú. Černý Most (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva Nájemní smlouva k předmětné nemovité věci nebyla předložena. Vzhledem k charakteru nemovité věci, kdy se jedná o komerční prostory, a dle provedeného místního šetření, je pravděpodobné, že se některé prostory pronajímají. Pro účely tohoto posudku, pro jehož zpracování, nebyly povinným poskytnuty nájemné smlouvy ani jiné informace týkající se nájemného předmětných prostor, nebude na tyto skutečnosti brán zřetel. Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Byl předložen Znalecký posudek č zpracovaný Ing. Milanem Kroupou dne Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje stavbu občanské vybavenosti včetně příslušného pozemku. Oceňovaná nemovitá je tvořena budovou a pozemkem parcely, na které je umístěna, a společně s příslušenstvím tvoří jeden funkční celek. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 109 k. ú. Černý Most se nachází v Hlavním městě Praha, městská čtvrť Černý Most, Praha 9. Černý Most je sídlištní čtvrť, od roku 1987 též katastrální území, v severovýchodní části Prahy, z největší části na území městské části Praha 14. Černý Most se skládá téměř výhradně z panelových sídlišť, mimo to se na jeho území nachází nákupní centrum Centrum Černý Most, jehož součástí je mimo jiné multikino Cinestar a pobočky řetězců Makro a IKEA. Ve čtvrti leží dvě stanice trasy metra linky B, a to Rajská zahrada a konečná stanice Černý Most. Na severu čtvrti vede komunikace Chlumecká z Hloubětína směrem na východ do Horních Počernic a na jižní spojku. Strana 10

11 Předmětná nemovitá věc je umístěna v těsné blízkosti tubusu metra, který vede mezi předmětnou stavbou a výše zmíněnou rychlostní komunikací Chlumecká. Dále je v těsné blízkosti umístěno velké parkoviště. Jižně se rozprostírá sídliště Černý Most I. Autobusová zastávka Ronešova stojí před budovou. Staví zde linky č. 181 a 202. Oceňovaná nemovitá věc představuje stavbu občanské vybavenosti č. p s parcelou č. 41, na které je umístěna. Jedná se o budovu samostatně stojící, která má 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží. Nosnou konstrukci budovy tvoří železobetonový montovaný skelet s opláštěním obvodovými panely s dozdíváním a s výkladci. Stropy jsou železobetonové, střecha je plochá s živičnou krytinou. Část oken je plastová (restaurace a kanceláře), ostatní jsou původní dřevěná. Budova byla postavena v roce 1982, stávající technický stav je zhoršený, především ve skladovacích prostorech. Vnější omítka je na mnoha místech poničena sprejem. Podlahy v budově jsou betonové s keramickou dlažbou, koberci a PVC. V budově je proveden rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny. Příprava TUV i vytápění je centrální z vlastní plynové kotelny. Vzduchotechnika je rozvedena, je však nefunkční. Strana 11

12 V suterénu je kotelna, technické místnosti a sklady, v 1. NP jsou kanceláře, sklady a sociální zařízení. Ve 2. NP je restaurace, ve zmenšeném 3. NP strojovna výtahu a vzduchotechnika. První a druhé NP jsou přístupné po venkovním betonovém schodišti. Za budovou je umístěna rampa pro zásobování a plechová vrata. V tabulce níže je uvedena užitná plocha jednotlivých částí budovy, která je zjištěna z předloženého znaleckého posudku č zpracovaného Ing. Milanem Kroupou. Parcela č. Prostory Užitná plocha [m2] 1. PP sklady, chladicí boxy 340,0 1. PP kanceláře 22,0 1. NP kanceláře 543,0 2. NP restaurace 652,0 Dle provedeného místního šetření jsou skladové prostory ve špatném stavu, nepoužívané. Přístup do ostatních vnitřních prostor nebyl umožněn. Budova je vybavena výtahem. K předmětné nemovité věci patří pouze parcela, na které je umístěna stavba, ve tvaru kopírujícím půdorys této stavby. Okolní parcely patří Hlavnímu městu Praha. Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňované parcely. Parcela č. Druh pozemku Výměra [m2] 41 Zastavěná plocha a nádvoří 936 Výměra pozemku celkem 936 Příslušenství k oceňované nemovité věci nebylo zjištěno. Strana 12

13 7 Vývoj trhu nemovitostí 7.1 Vývoj trhu nemovitostí Stavebnictví patří mezi odvětví, která jsou silně provázána s makroekonomickým vývojem země. V době konjunktury dochází k nárůstu výstavby a tím i k růstu tržeb stavebnictví, naopak v době recese dochází k poklesu výstavby a tržeb. Ukazatel [v mld. Kč] HDP Tržby ve stavebnictví Z tabulky vývoje HDP je patrné, že od roku 2001 do roku 2008 prošla Česká republika obdobím intenzivního rozvoje. V průběhu tohoto období došlo k růstu HDP o 1,4 bilionu korun, což představuje nárůst o 60% původní hodnoty. Roky následující jsou pak ve znamení poklesu s následným utlumeným růstem. Důvodem je dopad mezinárodní krize, která se nejvýrazněji promítla v roce 2009, kdy HDP meziročně pokleslo o 3%. V letech 2010 až 2012 se HDP vracelo na úroveň předkrizovou. Obdobný vývoj jako HDP je zřejmý i u orientačního vývoje tržeb ve stavebnictví, které jsou pro účely předmětné analýzy počítány jako suma orientačních hodnot na vydaná stavební povolení. Rostoucí trend tržeb ve stavebnictví je znatelný až do roku 2009, ve kterém dosáhla hodnota tržeb více než 400 miliard korun. Rokem 2010 počínaje se v odvětví projevuje útlum Řetězový index vývoje HDP a tržeb ve stavebnictví (v %) HDP Tržby stavebnictví Provázanost obou veličin je patrná z grafu řetězového indexu HDP a tržeb ve stavebnictví, který vypovídá o meziroční změně daného ukazatele. Vzhledem k tomu, že je HDP veličinou agregovanou, jsou jeho hodnoty stabilnější než pouze u jedné jeho složky, tedy tržby ve stavebnictví. V roce 2008 dochází k růstu tržeb ve stavebnictví, zatímco ekonomika jako celek je již v útlumu. V těchto letech se pravděpodobně vytváří na trhu jakási spekulační bublina, jejíž negativní dopad se projeví v letech následujících. V roce 2010 se tempa růstu tržeb ve stavebnictví a HDP srovnávají a v roce 2011 se pak projevuje silná korekce v tržbách stavebnictví, kdy meziročně dochází k poklesu o cca 15%. I rok následující je ve znamení meziročního poklesu tržeb stavebnictví, ale tento pokles už není tak rapidní jako v roce předchozím. V letech následujících se dá předpokládat opětovné srovnání indexu vývoje tržeb stavebnictví s indexem vývoje HDP. Strana 13

14 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Průměrný výnos trhu nemovitostí Další sledovanou charakteristikou trhu je jeho výnosnost. Vývoj výnosnosti na trhu nemovitostí v první části sledovaného období, tedy do roku 2006, zaznamenává setrvalý pokles. V roce 2007 dochází k prolomení trendu, kdy se výnosnost vrací na hodnotu 6%. V roce následujícím se pak na trhu plně projevuje dopad krize a výnos meziročně skokově stoupá na hodnotu 8%. Tento skok se dá vysvětlit zvýšením rizikové přirážky v souvislosti s nejistotou, kterou krize přináší. Výnosnost se drží na stabilní úrovni ještě v roce následujícím, ale od roku 2010 je patrný opětovný pokles. Ukazatel [v %] Inflace 1,80 0,10 2,80 1,90 2,50 2,80 6,30 1,00 1,50 1,90 3,30 Meziroční růst cen nemovitostí 4,10 4,32 3,29 6,37 3,66 5,03 4,79 4,66-0,46-1,31-5,48 Reálný růst cen nemovitostí 2,30 4,22 0,49 4,47 1,16 2,23-1,51 3,66-1,96-3,21-8,78 V době předkrizové rostly ceny nemovitostí průměrně o cca 4,5% ročně. Tento růst byl však pouze nominální, to znamená, že při prodeji nemovitosti by majitel získal průměrně o 4,5% více peněžních prostředků než v roce předcházejícím, ale není jasné, jakou kupní sílu by tento obnos peněz měl. Tento problém řeší ukazatel reálného růstu cen nemovitostí, který nominální růst očišťuje o výši inflace. Velikost inflace dosahovala v předkrizovém období průměrné hodnoty 2%, čímž byl reálný růst cen nemovitostí snížen na hodnotu cca 2,5%. V roce 2008, tedy prvním roce krize, dochází k více než 6% inflaci. I když meziročně vzrostly ceny nemovitostí o téměř 5%, tento růst nevyváží velikost inflace a dochází k reálnému poklesu cen nemovitostí. V letech následujících se sice velikost inflace stabilizuje na nižších hodnotách, ale začne docházet k nominálnímu poklesu cen nemovitostí, který je v jednotkách reálných ještě akcelerován výší inflace. V posledním sledovaném roce tak dochází k téměř 9% meziročnímu reálnému poklesu cen nemovitostí. Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Pro účely tohoto posudku se nemovitosti dělí na pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Stavební pozemky jsou pozemky, které byly buď na základě pověřené instituce určeny k zastavění, nebo již zastavěné jsou. Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady a popřípadě trvalým travním porostem. Do kategorie lesních pozemků a nelesních pozemků s lesním porostem spadají pozemky evidované v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a pozemky, které tak evidované nejsou, ale jsou zalesněné. Pozemky vodní plochy jsou pozemky s vodním dílem, vodní nádrže, zamokřenou plochou a další. Jiné pozemky představují doplněk k pozemkům, vymezeným výše. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti se rozdělují do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty a bytové domy. Rodinné domy představují stavbu Strana 14

15 určenou pro bydlení spíše individuálního charakteru. Byty a bytové domy jako typ nemovitostí poskytuje bydlení hromadného charakteru. Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se dále člení na: 1. administrativní objekty- Objekt tohoto typu je převážně využíván pro provoz kanceláří. 2. maloobchodní prostory- Do této kategorie spadají obchodní centra, hypermarkety, supermarkety, diskontní prodejny, ale i samoobsluhy a pultové prodejny. 3. průmyslové a skladové nemovitosti- Tento typ nemovitostí je reprezentován převážně sklady a výrobními halami. 4. hotelová a jiná ubytovací zařízení- Účel tohoto zařízení je velmi blízký rezidenčním nemovitostem. Zatímco rezidenční nemovitosti jsou určeny k trvalému bydlení, hotelová a jiná ubytovací zařízení jsou převážně zaměřena na poskytnutí ubytování na kratší časové období za úplatu. 7.2 Vývoj trhu s pozemky Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen. Analýza cen pozemků vychází z indexu růstu cen pozemků v letech 2001 až 2012, který byl vztažen k absolutní hodnotě průměrné ceny pozemku za jeden metr čtvereční v roce Vynásobením příslušných indexů s hodnotou absolutní byla odvozena řada průměrné ceny pozemku za sledované období zobrazená v následující tabulce. Ukazatel [v Kč/m 2 ] Cena pozemku Řetězový cenový index x 1,036 1,028 1,038 1,074 1,050 1,070 1,057 1,051 0,986 0,983 0,874 Vývoj průměrné ceny pozemku je vykreslen i v následujícím grafu Průměrná cena pozemku (v Kč/m 2 ) Vývoj cen pozemků vykazuje obdobné charakteristiky jako celý trh s nemovitostmi. Typický je růst cen pozemků v období před vypuknutím krize. Na počátku sledovaného období dosahovala průměrná cena pozemku cca 950 korun na jeden metr čtvereční. Tato cena se v průběhu následujících 8 let navýšila o dalších 450 korun na metr čtvereční, takže těsně před vypuknutím krize (2009) dosahovala cena jednoho metru čtverečného více než 1400 korun. Ve dvou následujících letech dochází k porušení rostoucího trendu a cena pozemků Strana 15

16 velmi mírně klesá, těsně pod 1400 korun za metr čtvereční (2011). K největšímu poklesu cen dochází v roce 2012, kdy pozemky meziročně ztrácí 12,5% a klesají na hodnotu 1200 korun za metr čtvereční. 7.3 Vývoj trhu komerčních nemovitostí Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na: 1. administrativní objekty - Objekt tohoto typu je převážně využíván pro provoz kanceláří. 2. maloobchodní prostory - Do této kategorie spadají obchodní centra, hypermarkety, supermarkety, diskontní prodejny, ale i samoobsluhy a pultové prodejny. 3. průmyslové a skladové nemovitosti - Tento typ nemovitostí je reprezentován převážně sklady a výrobními halami. 4. hotelová a jiná ubytovací zařízení - Účel tohoto zařízení je velmi blízký rezidenčním nemovitostem. Zatímco rezidenční nemovitosti jsou určeny k trvalému bydlení, hotelová a jiná ubytovací zařízení jsou převážně zaměřena na poskytnutí ubytování na kratší časové období za úplatu. 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 Indexy vývoje ceny komerčních nemovitostí Bazický index vztažený k hodnotě roku 2001 Řetězový index hodnoty komerčních nemovitostí Graf indexu vývoje ceny komerčních nemovitostí ukazuje vývoj hodnoty nemovitostí v čase, tzn., jakou hodnotu by měla komerční budova s neměnnými geograficko- technickými charakteristikami v různých časových okamžicích. Zatímco index řetězový vyjadřuje meziroční změnu hodnoty, index bazický je kumulace těchto indexů až k roku Trend vývoje hodnoty nemovitostí se dělí do dvou částí. V první části sledovaného období, která končí rokem 2009, dochází k růstu hodnoty rezidenčních nemovitostí. Tento jev je patrný jednak z rostoucího indexu bazického, ale i z hodnoty indexu řetězového, která je vyšší než 1. Rok 2010 je rokem stabilizace, kdy hodnota nemovitosti zůstala meziročně na stejné úrovni, což už by se dalo vysvětlit jako projev krize. Po roce 2010 pak dochází na trhu komerčních nemovitostí k výraznějším projevům v důsledku vlivu finanční krize a hodnota komerčních nemovitostí od roku 2009 pozvolna klesá Administrativní objekty Pro trh s administrativními objekty, které jsou zastoupeny objekty, poskytujícími kancelářské prostory, je typický převis nabídky nad poptávkou po těchto nemovitostech (více něž 10% kancelářských prostor je neobsazených, viz dále), což má za následek posílení vyjednávací pozice nájemce oproti pronajímateli. Z tohoto důvodu je vývoj trhu jako celku nejlépe patrný z ukazatele realizované poptávky. Strana 16

17 Vývoj realizované poptávky administrativních objektů (v m 2 ) I když vývoj realizované poptávky vykazuje vysokou míru variability, je v průběhu sledovaného období patrný rostoucí trend. V roce 2010 došlo k velkému poklesu realizované poptávky zhruba na úroveň 70% předchozích dvou let. Tento pokles byl způsoben pravděpodobně působením finanční krize, což je patrné i ze struktury sjednaných smluv. Více než 40% smluv uzavřených v roce 2010 byly smlouvy, které pouze předjednávaly podmínky stávajících nájemních smluv. Proti poklesu v roce 2010 stojí výrazný nárůst (cca 50% oproti předchozímu roku) realizované poptávky v roce V roce 2011 dochází také k poklesu podílu smluv upravujících stávající podmínky na úroveň 30%. Nárůst poptávky je čitelný i z velikosti sjednaných smluv. Oproti roku 2010, kdy nebyla sjednána žádná transakce přesahující m 2, v roce 2011 jich bylo sjednáno hned 5. 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Vývoj míry neobsazenosti kancelářských prostor Graf vývoje míry neobsazenosti ukazuje, jaká procentní část trhu kancelářských prostor je v daném roce neobsazená. V průběhu sledovaného období dochází k velkým výkyvům. Maximální dosažená hodnota neobsazenosti kanceláří je na úrovni téměř trojnásobku hodnoty minimální. Důvodem pro tyto výkyvy je vysoká možnost nových projektů ovlivnit celkový trh. Trh kanceláří v Praze o velikosti cca 3 mil m 2 může být jediným projektem bez sjednaných budoucích nájemníků o velikosti m 2 ovlivněn až o jedno procento. Strana 17

18 25 Vývoj průměrného nájemného kancelářských prostor v Praze (v EUR/m 2 ) Vzhledem k povaze trhu kanceláří, tedy převaze vyjednávací pozice nájemníků, jsou ceny kancelářských prostor na relativně nízké a stabilní úrovni. Tento trend se projevoval nejintenzivněji v prvních letech sledovaného období, kdy průměrná cena nájemného za metr čtvereční Praze klesla z původních cca 17 Eur až k 15 Eurům roku Ve dvou letech následujících pak dochází k oživení a nájemné stoupá až k 20 Eurům na metr čtvereční. V roce 2009 pak klesá hodnota nájemného na úroveň 17,5 Eur na metr čtvereční, na které se stabilně drží až do konce sledovaného období. 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Prime yield z kancelářských prostor Prime yield 1 z kancelářských prostor dosahoval ve sledovaném období nejvyšších hodnot na počátku sledovaného období. V roce 2002 dosahoval prime yield úrovně 9%. Ve dvou následujících letech pak dochází k pozvolnému poklesu s následným skokem v roce 2005, kdy meziročně prime yield klesá o 2 procentní body na úroveň 6%. V následujících třech letech dochází ke stagnaci pouze s mírnými výkyvy. Až v roce 2009 přichází další šok pravděpodobně v souvislosti s globální krizí, kdy prime yield meziročně stoupá o 1,5%. V následujících letech přichází korekce a ke konci sledovaného období se výše prime yield ustaluje na úrovni 6,5%. 1 Prime yield - Výnosová míra dosažena u nejkvalitnějších nemovitostí na trhu Strana 18

19 7.3.2 Maloobchodní prostory Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. Proto v posledních letech dochází k útlumu v tomto odvětví, což je zřejmé z grafu nově otevřených obchodních center Počet nově otevřených center s více než 50 nájemci Od počátku sledovaného období do roku 2009 se průměrný počet nově otevřených center osciloval kolem hodnoty 5 otevřených center za rok, přičemž maximální hodnoty (8 nově otevřených obchodních center v jednom roce) za toto období bylo dosaženo v roce Hodnota minimální byla v první části sledovaného období na úrovni 3 nových center za rok. Tato úroveň se však stala po nástupu krize neudržitelnou a počet nově otevřených center postupně klesal až na nulovou hodnotu, které dosáhl v roce Pokles počtu nově vystavěných center však nevypovídá o snižující se úrovni konkurence ba právě naopak. Maloobchodní trh vykazuje známky vysoké míry saturace, a proto je pro setrvání na tomto trhu více než kde jinde nutné udržet si konkurenční výhodu. Proto se dá očekávat ještě prohloubení problémů obchodních center, která již v roce vykazovala pokles kvalitních nájemců nebo obecněji tržeb. V okruhu zákazníků je právě v současné době narůstající tendence racionalizace nákupů, což znamená jednak snížení objemu impulzivních nákupů a snaha o nalezení nejnižších cen při zachování kvality. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Rozložení nákupů potravin dle typu prodejny hypermarket diskontní prodejna supermarket menší samoobsluha/ pultová prodejna jinde Strana 19

20 Trend racionalizace nákupů je patrný na grafu rozložení nákupů potravin dle typu prodejny, přičemž právě potraviny představují nejvýznamnější položku spotřebního zboží ve spotřebitelském koši. Už na počátku sledovaného období byly z pohledu nákupu potravin nejnavštěvovanější větší obchody (v grafu zastoupeny ve formě hypermarketů, supermarketů a diskontních prodejen). Větší prodejny pokryly více než 70% poptávky po potravinách, na menší prodejny pak zbylo cca 30% trhu. V průběhu sledovaného období dochází k dalšímu posílení větších prodejců, hlavně hypermarketů a diskontních prodejen, což vede ke konci sledovaného období k pokrytí více než 80% poptávky po potravinách. Předmětem následujícího grafu je srovnání atraktivity dalších odvětví z hlediska preference nákupních center oproti menším prodejcům. Procentní část tržeb za dané zboží či službu, která je generována v nákupních centrech (bez supermarketů a hypermarketů, v %) Z grafu vyplývá, že valná část nákupů zboží a služeb se uskuteční mimo velká obchodní centra. Důvodem může být jednak nižší dostupnost obchodních center pro zákazníky z okrajových oblastí, ale i vyšší ceny, kterými se kompenzuje vyšší nájemné pro majitele obchodu. Mezi zboží a služby, jejichž prodej je relativně koncentrován v obchodních centrech (alespoň 30% tržeb pochází z obchodních center), patří textil, obuv a kožené zboží a kino. Mezi zboží a služby, které se téměř výhradně prodává mimo obchodní centra (méně než 20% tržeb pochází z obchodních center), patří knihy, CD a multimediální nosiče, bowling šipky, biliár a prodej her, dále pak gastronomický průmysl a wellness a fitness. Prime yield z maloobchodních nemovitostí v první polovině sledovaného období klesl z původní hodnoty 10% až k 5% roku Důvodem pro tento pokles byl pravděpodobně ve velkém převisu nabídky maloobchodních prostor nad poptávkou po nich. V letech 2008 a 2009 sice dochází k mírnému oživení prime yield až k 7%, ale trh hned v roce 2010 opět sráží výši prime yield k úrovni 6%, kde se drží až do konce sledovaného období. Strana 20

21 12% Prime yield z maloobchodních nemovitostí 10% 8% 6% 4% 2% 0% Průmyslové a skladové nemovitosti Trh průmyslových a skladových nemovitostí, které jsou zastoupeny převážně výrobními halami a sklady, s počátkem krize vykazoval silné známky útlumu. V roce 2009 dosáhla míra neobsazenosti pražských skladových a průmyslových nemovitostí přibližně 17% a mimo Prahu dokonce 22%. 25% Míra neobsazenosti průmyslových a skladových nemovitostí 20% 15% 10% 5% 0% / Praha Zbytek ČR Následující rok znamenal pro trh korekci extrémních hodnot a míra neobsazenosti se vrací na úroveň okolo 10%. Při regionálním rozložení je vidět, že intenzivnější pokles nastal v oblastech mimo Prahu, kde dosáhla míra neobsazenosti až na úroveň 8% (meziroční pokles o 15 procentních bodů). V Praze, která vykazuje nižší míru variability, klesá míra neobsazenosti o 6 procentních bodů na úroveň 11%. Další vývoj míry neobsazenosti v Praze pak téměř lineárně směřuje k hodnotě 7,5%, které je dosaženo v polovině roku Ve zbytku republiky se míra neobsazenosti dostává až pod úroveň 5% v roce 2011 a následně se vrací a úroveň 7%. Strana 21

22 Nájemní aktivita (v m 2 ) / Realizovaná nájemní aktivita Odhad realizované nájemní aktivity za rok 2012 dle prvního pololetí Graf nájemní aktivity potvrzuje útlum trhu s průmyslovými a skladovými nemovitostmi v roce Z původní hodnoty téměř 700 tis m 2 roku 2008 dochází k meziročnímu poklesu až na 400 tis m 2. Rok 2010 je rokem oživení trhu a nájemní aktivita dosahuje výše až 900 m 2. V roce 2011 pak dochází k mírné korekci prudkého vzestupu na hodnotu 800 tis m 2. Na základě dat z první poloviny roku 2012 a předpokladu stability vývoje ve druhé polovině roku 2012 se dá přepokládat lineární pokles na hodnotu cca 700 tis m 2. Region Výše měsíčního nájemného [v EUR/m 2 ] Praha 2,75-4,50 Plzeň 3,70-4,35 Ostrava 3,20-4,35 Brno 4,25-5,00 Zbytek ČR 3,90-4,50 Největší variability co do výše běžného měsíčního nájemného za m 2 dosahuje Praha. V pražském regionu se pohybují ceny od 2,75 do 4,50 EUR za m 2 za měsíc. Důvodem pro tuto variabilitu je rozdílnost ve velikosti jednotlivých nemovitostí. Zatímco nájem za větší jednotky (od m 2 ) dosahuje i méně než 3 EUR za m 2 za měsíc, u jednotek menších může naopak dosáhnout i výše dvojnásobné. Trh průmyslových nemovitostí se vyznačuje nejvyšší mírou prime yield z komerčních nemovitostí. Počáteční hodnota sledovaného období na úrovni 11% do roku 2006 vykazovala pozvolný pokles, který byl následovaný roku 2005 meziročním skokovým poklesem o cca 2 procentní body. Nová úroveň prime yield ve výši okolo 7% se na trhu stabilizovala ještě ve dvou následujících letech. Rok 2009, ve kterém propukla globální krize, pro trh průmyslových nemovitostí znamenal skokový růst prime yield až k 9%, což znamená meziroční změnu o 2 procentní body. Do roku 2011 pak dochází ke korekci hodnoty k 8%, na které se prime yield stabilizoval až do konce sledovaného období. Strana 22

23 12% Prime yield z průmyslových nemovitostí 10% 8% 6% 4% 2% 0% Strana 23

24 8 Ocenění 8.1 Volba metody ocenění Stanovení hodnoty předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody výnosové, jelikož se jedná o nemovitou věc využívanou ke komerčním účelům a vzhledem ke skutečnosti, že v daném místě a čase je omezený vzorek obdobných nemovitých věcí. Výnosová metoda nahlíží na nemovitost jako na zdroj budoucích příjmů a měří hodnotu nemovitosti výší očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitosti. Hodnota je založena na předpokladu, že čím vyšší, delší a jistější bude prospěch z nemovitosti, tím vyšší hodnotu bude mít nemovitost pro potencionálního poptávajícího. Výnosovou hodnotu tak můžeme definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Budoucí prospěch z nemovitosti je možné definovat jako rozdíl mezi všemi pozitivními efekty plynoucími z vlastnictví nemovitosti a mezi podmiňujícími negativními efekty. Čistý efektivní výnos pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti chápeme jako rozdíl mezi všemi předpokládanými příjmy, resp. výnosy z nemovitosti, a výdaji, resp. náklady, spojenými s vlastnictvím a provozem nemovitosti, obvykle za období jednoho roku. 8.2 Výpočet hodnoty nemovité věci výnosovou metodou Pro účely tohoto posudku bude ocenění předmětné nemovité věci rozděleno dle předpokládaného využití jednotlivých prostor, a to na prostory skladovací, kancelářské a prostory restaurace. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný vzorek pro porovnání nájemného v lokalitě Černý Most, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí, které odpovídají svým charakterem v daném čase, a jejichž umístění je v širším okolí než se nachází nemovitá věc porovnávací. I přes to, že se srovnávací nemovité věci nenachází přímo v lokalitě Černý Most, budou pro stanovení nájemného použity, jelikož se jejich jednotková cena pohybuje v obdobné cenové hladině Stanovení hodnoty skladovacích prostorů Výnosová hodnota nemovité věci bude vycházet z obvyklého nájemného obdobných nemovitých věcí na základě porovnání měsíčního nájemného vzorku kvalitativně podobných nemovitých věcí. Pro výpočet výnosové hodnoty je třeba stanovit výši diskontní míry. Vzhledem k charakteru nemovitých věcí nelze její výši převzít z diskontních měr veřejně publikovaných pro dílčí segmenty trhu. Jako metodu stanovení diskontní míry byla použita metoda stavebnicová, která je standardní metodou užívanou v oceňovatelské praxi. Obecně je možné tento postup stanovení diskontní míry zapsat jako: kde, r je diskontní míra oceňované nemovitosti; r f je bezriziková diskontní míra; RP je riziková přirážka; DP další přirážky, výše nezahrnuté. r = r f + RP + DP Maximum diskontní míry bylo převzato z veřejně dostupných historických maxim diskontních měr, které jsou publikovány poradenskými společnostmi a následně stanoveno dle odborného úsudku znalce. Diskontní míra u nemovitých věcí odpovídá průměrné dlouhodobé diskontní míře na úrovni 25 %, která je zmiňována v odborné literatuře. Strana 24

25 Bezriziková diskontní míra Bezrizikovou diskontní míru stanovíme na úrovni míry výnosu do doby splatnosti hypotečního zástavního listu s nejdelší dobou splatnosti a s pevně stanovenou nominální úrokovou mírou. Výpočet výnosu do doby splatnosti k datu ocenění je uveden v následující tabulce. Název Hodnota Bezriziková úroková míra (pro ČR dle ECB) 0,40 Datum ocenění Riziková přirážka V souladu s výše uvedeným vzorcem je maximální riziková přirážka dána rozdílem maximální diskontní míry a bezrizikové diskontní míry. Postup stanovení rizikové přirážky stavebnicovou metodou je následující: o Vymezení faktorů rizika Prvním krokem je vymezení základních faktorů rizika v našem případě jsou rizika rozdělena do dvou základních skupin, a to v členění na tržní rizika a specifická rizika oceňované nemovité věci. Rizika trhu nemovitých věcí vyjadřují externí rizika realitního trhu a vyplývají z obecného ekonomického, politického a legislativního prostředí. Tržní riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory: Ekonomická rizika, politická rizika, rizika tržního prostředí a konkurence (riziko poklesu poptávky a míra konkurenčního prostředí). Ekonomická rizika a politická rizika zohledňují rizika vyplývající z celkové hospodářské a politické situace země (např. míra růstu HDP, politická stabilita apod.). Dalším uvažovaným faktorem je přirážka vyjadřující možnou změnu relevantního tržního prostředí (např. vývoj nabídky a poptávky po daném typu nemovité věci, stupeň konkurence, závislost daného segmentu na hospodářském cyklu, riziko poklesu příjmů z obratového nájemného apod.). Specifická rizika oceňované nemovité věci souvisí s riziky specifickými pro danou nemovitou věc. Specifické riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory následovně: Faktor lokality zohledňuje atraktivitu obce, ve které se oceňovaná nemovitá věc nachází, umístění nemovité věci v rámci obce a dopravní dostupnost, neboť tyto faktory mají vliv na pronajímatelnost nemovité věci. Dalším specifickým rizikem jsou rizika spojená s možnými živelnými katastrofami apod. o Ohodnocení stupně rizika Po vybrání dílčích rizikových faktorů je nutné stanovit stupnici pro hodnocení výše rizika. Stupnice byla nastavena na čtyři možné stupně rizika: 1 - nízké; 2 - přiměřené; 3 - zvýšené; 4 - vysoké. Při ohodnocení jednotlivých rizikových faktorů znalec zohlednil výsledky místního šetření a aktuální tržní podmínky, technický stav nemovitostí a další vlivy. o Převod zjištěných stupňů rizika na velikost rizikové přirážky Po té, co znalec stanovil pro každý dílčí faktor číslo vyjadřující stupeň rizika, přistoupil k převodu zvolených kritérií na velikost rizikové přirážky. Znalec vycházel z předpokladu, že výnos roste spolu s rostoucím rizikem, Strana 25

26 ovšem nikoliv lineárně. Z tohoto důvodu byla zvolena funkce a x (kde a je konstanta a x je zmiňovaný stupeň rizika). Vlastní kalkulace rizikové přirážky bude vyjádřena jako násobek bezrizikové úrokové míry dle vzorce: RP = r f. (a x 1) kde, RP je riziková přirážka; r f je bezriziková diskontní míra; (a x 1) je koeficient rizikové přirážky, přičemž a je konstanta a x {1,2,3,4} je výše zmíněný stupeň rizika. Koeficient (a x 1) je v literatuře označován, jako parametr Z. Rizikovou přirážku jednoho faktoru získáme vydělením výše uvedeného vzorce celkovým počtem faktorů. Na základě výše uvedené funkce a hraničních parametrů znalec dále propočítal rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika (viz tabulka níže). Stupeň rizika Mocnina parametru a (a x ) Parametr Z Riziková přirážka pro jednotlivé stupně rizika [%] Nízké 2,81 1,81 0,08 Přiměřené 7,91 6,91 0,31 Zvýšené 22,23 21,23 0,94 Vysoké 62,50 61,50 2,73 Diskontní míra pro výnosové ocenění Předmětu ocenění Název Stupeň rizika Dílčí riziková přirážka [%] Rizika trhu nemovitostí Ekonomická rizika Hospodářský růst Zvýšené 0,94 Politická rizika Přiměřené 0,31 Tržní prostředí a konkurence Závislost segmentu na hospodářském cyklu Zvýšené 0,94 Míra konkurenčního prostředí Vysoké 2,73 Poptávka Zvýšené 0,94 Riziko poklesu příjmů z obratového nájemného Zvýšené 0,94 Specifická rizika oceňované nemovitosti Atraktivita lokality v rámci obce Přiměřené 0,31 Dopravní dostupnost lokality Přiměřené 0,31 Havárie a živelné katastrofy Zvýšené 0,94 Celková riziková přirážka 8,37 Bezriziková úroková míra 0,40 Kapitalizační míra 8,77 Strana 26

27 Kapitalizační míra je stanovena ve výši 8,77 %. Dle provedené analýzy vývoje trhu průmyslových a skladových nemovitostí (viz kapitola 7.3.3) byla zjištěna výnosnost pro nejlepší nemovitosti (prime yield) v roce 2012 na úrovni 8,00 %. Vzhledem k stavebně technickému stavu nemovité věci, charakteru a lokalitě nemovité věci bude použita kapitalizační míra ve výši 8,77%. Pro účely tohoto posudky bude vycházeno ze stanovené kapitalizační míry ve výši 8,77 %. Výpočet obvyklého nájemného Popis srovnávacích objektů: 1. Kbely k pronájmu skladovací prostor o velikosti 333 m2 (41,5 x 8m) v areálu ve Kbelích - Praha 9. Dobrá dostupnost od Vysočanské radiály a rychlostní komunikace R8. Prostor je nevytápěný, elektřina je hrazena podle skutečné spotřeby. Prostor má 2 vrata o velikosti 4,6 x 3,8 m a je průjezdný. Možnost parkování u prostoru, do areálu není možný příjezd kamionu. Je zde 24 hodin denně vrátnice; 2. Vysočany - k pronájmu skladová hala s přilehlými komerčními prostory. Přístup do haly a dalších prostor je možný skrze dvojí schodiště. K dispozici jsou dva nákladní výtahy (1000 a 500 kg). Skladovou halu je možno rozdělit na dvě samostatné části. Užitná plocha skladové haly je 338 m2. Nachází se zde také kancelář, předsíň, sprcha a šatna (celkem 368 m2). Nutná rekonstrukce přívodu vody. Toalety budou řešeny centrálně v rámci areálu. Volná skladová hala se nachází v bývalém areálu společnosti SPOFA na ulici Poděbradská, Praha 9 - Vysočany. Areál je uzavřený, umožňuje vjezd kamionům, možnost parkování osobních a užitných automobilů; 3. Žižkov - k pronájmu prostory skladu o velikosti 100 m2. Prostor je bez sociálního zařízení, vytápění radiátorem. Vstup je pomocí velkých vrat a příjezdová cesta k dílnám je zajištěna i pro nákladní automobil s plošinou. Tyto prostory jsou nezařízené. Dobrá dopravní dostupnost MHD; 4. Žižkov II - nabízíme k pronájmu skladovací prostor o výměře 260 m2 v areálu Nákladového nádraží Žižkov. Světlá výška 3m, přístup přes rampu. V objektu 1x kancelář + soc. zázemí. Areál má dobrou dopravní obslužnost a dostupnost MHD. Možnost využití žel. vlečky vedoucí do areálu Obvyklé nájemné předmětné nemovité věci je stanoveno komparací se srovnávacími objekty. Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy skladového objektu. Strana 27

28 i Užitná plocha [m2] Typ objektu Lokalita Dopravní dostupnost Typ konstrukce Technický stav nemovitosti Inženýrské sítě * ,00 sklad Kbely dobrá cihlová špatný E ,00 sklad Vysočany dobrá cihlová špatný E, V, K, P ,00 sklad Žižkov dobrá cihlová špatný E, V, K, P, I, KT ,00 sklad Žižkov II dobrá cihlová špatný E, V, K Pozn. (* E elektřina, V vodovod, K kanalizace, P plynovod, T telefon, I - internet) Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Bylo zjištěno, že srovnávací nemovitá věc č. 1 není napojena na vodovod a kanalizaci, což bude zohledněno prostřednictvím korekčního činitele pro vybavení. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m2] ,00 333,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0,80 61, ,00 368,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 48, ,00 201,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 59, ,00 260,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 67,69 Pro porovnání nemovitostí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy skladovacího objektu. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nájmů nemovitostí 4 Minimální jednotková cena [Kč/m2]: 48,00 Maximální jednotková cena [Kč/m2]: 67,69 Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]: 59,25 Strana 28

29 Stanovení hodnoty měsíčního nájemného nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m2] 240,00 Základní jednotková cena [Kč/m2] 59,25 Celková hodnota nájemného [Kč] ,63 Hodnota nájemného po zaokrouhlení [Kč] ,00 Výpočet výnosové hodnoty nemovité věci Měsíční výnosy byly stanoveny na základě obvyklého měsíčního nájemného podobných nemovitých věcí. Výpadek nájemného se odhaduje na 15 %, náklady na údržbu, které zahrnují běžné náklady na správu (objekt je ve špatném technickém stavu), údržbu, daň z nemovitosti a pojištění se odhaduje ve výši 25 %. Po zohlednění výše zmíněných nákladů činí čistý roční výnos ,00 Kč. Název Hodnota Měsíční výnosy [Kč] ,00 Roční výnosy [Kč] ,00 Výpadek nájemného [%] 15,00 Výpadek nájemného [Kč] ,00 Náklady na údržbu [%] 25,00 Náklady na údržbu [Kč] ,00 Čistý roční výnos [Kč] ,00 Kapitalizační míra [%] 8,77 Hodnota nemovité věci [Kč] ,42 Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] , Stanovení hodnoty kancelářských prostor Výnosová hodnota nemovité věci bude vycházet z obvyklého nájemného obdobných nemovitých věcí na základě porovnání měsíčního nájemného vzorku kvalitativně podobných nemovitých věcí. Pro výpočet výnosové hodnoty je třeba stanovit výši diskontní míry. Vzhledem k charakteru nemovitých věcí nelze její výši převzít z diskontních měr veřejně publikovaných pro dílčí segmenty trhu. Jako metodu stanovení diskontní míry byla použita metoda stavebnicová, která je standardní metodou užívanou v oceňovatelské praxi. Obecně je možné tento postup stanovení diskontní míry zapsat jako: kde, r je diskontní míra oceňované nemovitosti; r f je bezriziková diskontní míra; RP je riziková přirážka; DP další přirážky, výše nezahrnuté. r = r f + RP + DP Maximum diskontní míry bylo převzato z veřejně dostupných historických maxim diskontních měr, které jsou publikovány poradenskými společnostmi a následně stanoveno dle odborného úsudku znalce. Diskontní míra u nemovitých věcí odpovídá průměrné dlouhodobé diskontní míře na úrovni 25 %, která je zmiňována v odborné literatuře. Strana 29

30 Bezriziková diskontní míra Bezrizikovou diskontní míru stanovíme na úrovni míry výnosu do doby splatnosti hypotečního zástavního listu s nejdelší dobou splatnosti a s pevně stanovenou nominální úrokovou mírou. Výpočet výnosu do doby splatnosti k datu ocenění je uveden v následující tabulce. Název Hodnota Bezriziková úroková míra (pro ČR dle ECB) 0,40 Datum ocenění Riziková přirážka V souladu s výše uvedeným vzorcem je maximální riziková přirážka dána rozdílem maximální diskontní míry a bezrizikové diskontní míry. Postup stanovení rizikové přirážky stavebnicovou metodou je následující: o Vymezení faktorů rizika Prvním krokem je vymezení základních faktorů rizika v našem případě jsou rizika rozdělena do dvou základních skupin, a to v členění na tržní rizika a specifická rizika oceňované nemovité věci. Rizika trhu nemovitých věcí vyjadřují externí rizika realitního trhu a vyplývají z obecného ekonomického, politického a legislativního prostředí. Tržní riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory: Ekonomická rizika, politická rizika, rizika tržního prostředí a konkurence (riziko poklesu poptávky a míra konkurenčního prostředí). Ekonomická rizika a politická rizika zohledňují rizika vyplývající z celkové hospodářské a politické situace země (např. míra růstu HDP, politická stabilita apod.). Dalším uvažovaným faktorem je přirážka vyjadřující možnou změnu relevantního tržního prostředí (např. vývoj nabídky a poptávky po daném typu nemovité věci, stupeň konkurence, závislost daného segmentu na hospodářském cyklu, riziko poklesu příjmů z obratového nájemného apod.). Specifická rizika oceňované nemovité věci souvisí s riziky specifickými pro danou nemovitou věc. Specifické riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory následovně: Faktor lokality zohledňuje atraktivitu obce, ve které se oceňovaná nemovitá věc nachází, umístění nemovité věci v rámci obce a dopravní dostupnost, neboť tyto faktory mají vliv na pronajímatelnost nemovité věci. Dalším specifickým rizikem jsou rizika spojená s možnými živelnými katastrofami apod. o Ohodnocení stupně rizika Po vybrání dílčích rizikových faktorů je nutné stanovit stupnici pro hodnocení výše rizika. Stupnice byla nastavena na čtyři možné stupně rizika: 1 - nízké; 2 - přiměřené; 3 - zvýšené; 4 - vysoké. Při ohodnocení jednotlivých rizikových faktorů znalec zohlednil výsledky místního šetření a aktuální tržní podmínky, technický stav nemovitostí a další vlivy. o Převod zjištěných stupňů rizika na velikost rizikové přirážky Po té, co znalec stanovil pro každý dílčí faktor číslo vyjadřující stupeň rizika, přistoupil k převodu zvolených kritérií na velikost rizikové přirážky. Znalec vycházel z předpokladu, že výnos roste spolu s rostoucím rizikem, Strana 30

31 ovšem nikoliv lineárně. Z tohoto důvodu byla zvolena funkce a x (kde a je konstanta a x je zmiňovaný stupeň rizika). Vlastní kalkulace rizikové přirážky bude vyjádřena jako násobek bezrizikové úrokové míry dle vzorce: RP = r f. (a x 1) kde, RP je riziková přirážka; r f je bezriziková diskontní míra; (a x 1) je koeficient rizikové přirážky, přičemž a je konstanta a x {1,2,3,4} je výše zmíněný stupeň rizika. Koeficient (a x 1) je v literatuře označován, jako parametr Z. Rizikovou přirážku jednoho faktoru získáme vydělením výše uvedeného vzorce celkovým počtem faktorů. Na základě výše uvedené funkce a hraničních parametrů znalec dále propočítal rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika (viz tabulka níže). Stupeň rizika Mocnina parametru a (a x ) Parametr Z Riziková přirážka pro jednotlivé stupně rizika [%] Nízké 2,81 1,81 0,08 Přiměřené 7,91 6,91 0,31 Zvýšené 22,23 21,23 0,94 Vysoké 62,50 61,50 2,73 Diskontní míra pro výnosové ocenění Předmětu ocenění Název Stupeň rizika Dílčí riziková přirážka [%] Rizika trhu nemovitostí Ekonomická rizika Hospodářský růst Zvýšené 0,94 Politická rizika Přiměřené 0,31 Tržní prostředí a konkurence Závislost segmentu na hospodářském cyklu Zvýšené 0,94 Míra konkurenčního prostředí Vysoké 2,73 Poptávka Přiměřené 0,31 Riziko poklesu příjmů z obratového nájemného Přiměřené 0,31 Specifická rizika oceňované nemovitosti Atraktivita lokality v rámci obce Přiměřené 0,31 Dopravní dostupnost lokality Přiměřené 0,31 Havárie a živelné katastrofy Zvýšené 0,94 Celková riziková přirážka 7,10 Bezriziková úroková míra 0,40 Kapitalizační míra 7,50 Strana 31

32 Kapitalizační míra je stanovena ve výši 7,50 %. Dle provedené analýzy vývoje trhu kancelářský prostor (viz kapitola 7.3.1) byla zjištěna výnosnost pro nejlepší nemovitosti (prime yield) v roce 2012 na úrovni 6,50 %. Vzhledem k stavebně technickému stavu nemovité věci, charakteru a lokalitě nemovité věci bude použita kapitalizační míra ve výši 7,50 %. Pro účely tohoto posudky bude vycházeno ze stanovené kapitalizační míry ve výši 7,50 %. Výpočet obvyklého nájemného Popis srovnávacích objektů: 1. Strašnice - pronájem kancelářských prostor v multifunkčním objektu. Jedná se o 14 kanceláří různých velikostí, od 11 do 26 m2, možno pronajmout jednotlivě i jako celek. Prostory jsou po celkové rekonstrukci, elektrické rozvody, počítačová síť, na podlaze nové zátěžové koberce. Ke kancelářím náleží sociální zařízení a vybavená kuchyňka. Každá kancelář má vlastní elektroměr. Prostory se nacházejí v 1. NP, klidná lokalita s dobrou dopravní dostupností, blízko MHD a metro, bezproblémové parkování; 2. Hloubětín pronájem kancelářských prostor o výměře 340 m2, v budově bývalé školky, část upravena jako laboratoře. Parkování možné na oploceném pozemku; 3. Strašnice II - k pronájmu prostor v samostatném domě, vhodný jako sídlo firmy. Dvě nezávislá podlaží, každé o rozloze 130 m², možno využít jako kancelářské prostory, nebo kombinaci kanceláří a provozovny. V horním podlaží je 7 kanceláří, kuchyňka, 2 x WC. Dolní podlaží lze zařídit jako open space kancelář, nebo dílnu se sociálním zázemím a menší kanceláří. K domu náleží 7 parkovacích míst. Objekt je průběžně rekonstruován, vybaven samostatným alarmem, internetovou a telefonní sítí. Samozřejmostí je napojení na veřejný vodovod, vytápění a ohřev vody je zajištěno plynovým kotlem. Dobrá dopravní dostupnost, klidná lokalita. 4. Kyje - k pronájmu prostory v komerčním objektu na Praze 9 - Kyjích o celkové rozloze 568 m2, které jsou vhodné k využití jako sídlo firmy. V přízemí a v prvním patře se nachází prostory vhodné pro kanceláře a k tomu náleží i skladové prostory v objektu. Dobrá dostupnost. Prostory se nachází 5 minut od stanice metra B Rajská Zahrada. Ke komerčnímu objektu náleží i prostory na parkování. Objekt je 24 hodin střežen kamerovým systémem. V okolí je velmi dobrá občanská vybavenost Obvyklé nájemné předmětné nemovité věci je stanoveno komparací se srovnávacími objekty. Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení Strana 32

33 komparace je metr čtvereční užitné plochy kancelářských prostorů. i Užitná plocha [m2] Typ objektu Lokalita Dopravní dostupnost Typ konstrukce Technický stav nemovitosti Inženýrské sítě * ,00 kanceláře Strašnice dobrá cihlová dobrý E, V, K, I ,00 kanceláře Hloubětín dobrá cihlová dobrý E, V, K ,00 kanceláře Strašnice II dobrá cihlová dobrý E, V, K, P, I ,00 kanceláře Kyje dobrá cihlová dobrý E, V, K Pozn. (* E elektřina, V vodovod, K kanalizace, P plynovod, I - internet) Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m2] ,00 300,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 128, ,00 340,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 156, ,00 260,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 123, ,00 562,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 128,11 Pro porovnání nemovitostí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy kancelářských prostorů. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nájmů nemovitostí 4 Minimální jednotková cena [Kč/m2]: 123,08 Maximální jednotková cena [Kč/m2]: 156,00 Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]: 133,80 Stanovení hodnoty měsíčního nájemného nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Užitná plocha nemovitosti [m2] 565,00 Základní jednotková cena [Kč/m2] 133,80 Celková hodnota nájemného [Kč] ,70 Hodnota nájemného po zaokrouhlení [Kč] ,00 Strana 33

34 Výpočet výnosové hodnoty nemovité věci Měsíční výnosy byly stanoveny na základě obvyklého měsíčního nájemného podobných nemovitých věcí. Výpadek nájemného se odhaduje na 20 %, náklady na údržbu, které zahrnují běžné náklady na správu, údržbu, daň z nemovitosti a pojištění se odhaduje ve výši 15 %. Po zohlednění výše zmíněných nákladů činí čistý roční výnos ,00 Kč. Název Hodnota Měsíční výnosy [Kč] ,00 Roční výnosy [Kč] ,00 Výpadek nájemného [%] 20,00 Výpadek nájemného [Kč] ,00 Náklady na údržbu [%] 15,00 Náklady na údržbu [Kč] ,00 Čistý roční výnos [Kč] ,00 Kapitalizační míra [%] 7,50 Hodnota nemovité věci [Kč] ,06 Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] , Stanovení hodnoty restaurace Výnosová hodnota nemovité věci bude vycházet z obvyklého nájemného obdobných nemovitých věcí na základě porovnání měsíčního nájemného vzorku kvalitativně podobných nemovitých věcí. Pro výpočet výnosové hodnoty je třeba stanovit výši diskontní míry. Vzhledem k charakteru nemovitých věcí nelze její výši převzít z diskontních měr veřejně publikovaných pro dílčí segmenty trhu. Jako metodu stanovení diskontní míry byla použita metoda stavebnicová, která je standardní metodou užívanou v oceňovatelské praxi. Obecně je možné tento postup stanovení diskontní míry zapsat jako: kde, r je diskontní míra oceňované nemovitosti; r f je bezriziková diskontní míra; RP je riziková přirážka; DP další přirážky, výše nezahrnuté. r = r f + RP + DP Maximum diskontní míry bylo převzato z veřejně dostupných historických maxim diskontních měr, které jsou publikovány poradenskými společnostmi a následně stanoveno dle odborného úsudku znalce. Diskontní míra u nemovitých věcí odpovídá průměrné dlouhodobé diskontní míře na úrovni 25 %, která je zmiňována v odborné literatuře. Bezriziková diskontní míra Bezrizikovou diskontní míru stanovíme na úrovni míry výnosu do doby splatnosti hypotečního zástavního listu s nejdelší dobou splatnosti a s pevně stanovenou nominální úrokovou mírou. Výpočet výnosu do doby splatnosti k datu ocenění je uveden v následující tabulce. Název Hodnota Bezriziková úroková míra (pro ČR dle ECB) 0,40 Datum ocenění Strana 34

35 Riziková přirážka V souladu s výše uvedeným vzorcem je maximální riziková přirážka dána rozdílem maximální diskontní míry a bezrizikové diskontní míry. Postup stanovení rizikové přirážky stavebnicovou metodou je následující: o Vymezení faktorů rizika Prvním krokem je vymezení základních faktorů rizika v našem případě jsou rizika rozdělena do dvou základních skupin, a to v členění na tržní rizika a specifická rizika oceňované nemovité věci. Rizika trhu nemovitých věcí vyjadřují externí rizika realitního trhu a vyplývají z obecného ekonomického, politického a legislativního prostředí. Tržní riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory: Ekonomická rizika, politická rizika, rizika tržního prostředí a konkurence (riziko poklesu poptávky a míra konkurenčního prostředí). Ekonomická rizika a politická rizika zohledňují rizika vyplývající z celkové hospodářské a politické situace země (např. míra růstu HDP, politická stabilita apod.). Dalším uvažovaným faktorem je přirážka vyjadřující možnou změnu relevantního tržního prostředí (např. vývoj nabídky a poptávky po daném typu nemovité věci, stupeň konkurence, závislost daného segmentu na hospodářském cyklu, riziko poklesu příjmů z obratového nájemného apod.). Specifická rizika oceňované nemovité věci souvisí s riziky specifickými pro danou nemovitou věc. Specifické riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory následovně: Faktor lokality zohledňuje atraktivitu obce, ve které se oceňovaná nemovitá věc nachází, umístění nemovité věci v rámci obce a dopravní dostupnost, neboť tyto faktory mají vliv na pronajímatelnost nemovité věci. Dalším specifickým rizikem jsou rizika spojená s možnými živelnými katastrofami apod. o Ohodnocení stupně rizika Po vybrání dílčích rizikových faktorů je nutné stanovit stupnici pro hodnocení výše rizika. Stupnice byla nastavena na čtyři možné stupně rizika: 1 - nízké; 2 - přiměřené; 3 - zvýšené; 4 - vysoké. Při ohodnocení jednotlivých rizikových faktorů znalec zohlednil výsledky místního šetření a aktuální tržní podmínky, technický stav nemovitostí a další vlivy. o Převod zjištěných stupňů rizika na velikost rizikové přirážky Po té, co znalec stanovil pro každý dílčí faktor číslo vyjadřující stupeň rizika, přistoupil k převodu zvolených kritérií na velikost rizikové přirážky. Znalec vycházel z předpokladu, že výnos roste spolu s rostoucím rizikem, ovšem nikoliv lineárně. Z tohoto důvodu byla zvolena funkce a x (kde a je konstanta a x je zmiňovaný stupeň rizika). Vlastní kalkulace rizikové přirážky bude vyjádřena jako násobek bezrizikové úrokové míry dle vzorce: RP = r f. (a x 1) kde, RP je riziková přirážka; r f je bezriziková diskontní míra; (a x 1) je koeficient rizikové přirážky, přičemž a je konstanta a x {1,2,3,4} je výše zmíněný stupeň rizika. Strana 35

36 Koeficient (a x 1) je v literatuře označován, jako parametr Z. Rizikovou přirážku jednoho faktoru získáme vydělením výše uvedeného vzorce celkovým počtem faktorů. Na základě výše uvedené funkce a hraničních parametrů znalec dále propočítal rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika (viz tabulka níže). Stupeň rizika Mocnina parametru a (a x ) Parametr Z Riziková přirážka pro jednotlivé stupně rizika [%] Nízké 2,81 1,81 0,08 Přiměřené 7,91 6,91 0,31 Zvýšené 22,23 21,23 0,94 Vysoké 62,50 61,50 2,73 Diskontní míra pro výnosové ocenění Předmětu ocenění Název Stupeň rizika Dílčí riziková přirážka [%] Rizika trhu nemovitostí Ekonomická rizika Hospodářský růst Zvýšené 0,94 Politická rizika Přiměřené 0,31 Tržní prostředí a konkurence Závislost segmentu na hospodářském cyklu Zvýšené 0,94 Míra konkurenčního prostředí Vysoké 2,73 Poptávka Přiměřené 0,31 Riziko poklesu příjmů z obratového nájemného Přiměřené 0,31 Specifická rizika oceňované nemovitosti Atraktivita lokality v rámci obce Přiměřené 0,31 Dopravní dostupnost lokality Přiměřené 0,31 Havárie a živelné katastrofy Zvýšené 0,94 Celková riziková přirážka 7,10 Bezriziková úroková míra 0,40 Kapitalizační míra 7,50 Kapitalizační míra je stanovena ve výši 7,50 %. Dle provedené analýzy vývoje trhu restauračních prostor (viz kapitola 7.3.2) byla zjištěna výnosnost pro nejlepší nemovitosti (prime yield) v roce 2012 na úrovni 6,00 %. Vzhledem k stavebně technickému stavu nemovité věci, charakteru a lokalitě nemovité věci bude použita kapitalizační míra ve výši 7,50 %. Pro účely tohoto posudky bude vycházeno ze stanovené kapitalizační míry ve výši 7,50 %. Výpočet obvyklého nájemného Popis srovnávacích objektů: 1. Břevnov - pronájem kavárny/restaurace 200 m2, Praha 6 - Břevnov, ul. Šlikova. V přízemí cihlového činž. domu s vlastním vstupem. Prostory jsou kompletně zařízeny pro provoz, gastro vybavení, 2x sklad, soc. zařízení (pánské, dámské), bar, židle + stoly, křesla. Vzduchotechnika, veškeré sítě. Nyní po celkové rekonstrukci; 2. Libeň k pronájmu prostory o velikosti 330 m2 v Praze 8 - Podlipného - kousek od metra Palmovka. Prostor fungoval jako restaurace a může být pronajat včetně veškerého vybavení, zejména plně vybavené Strana 36

37 kuchyně (lednice, mrazáky, kávovary, konvektomat, vzduchotechnika, odkládací pulty a vše potřebné k provozu restaurace. Prostory se nachází v suterénu cihlového domu; 3. Libeň II - pronájem zavedené restaurace s Balkánskou gastronomií na Praze 8 v těsné blízkosti stanice metra Palmovka, kde se nově staví multifunkční budovy pro Městskou část Prahy 8. V blízkosti restaurace se nachází několik administrativních budov. Restaurace má kapacitu míst, je vybavena objednávkovým a kamerovým systémem. Je rozdělena na několik části včetně vlastní zahrádky v zadní tiché časti nemovitosti. Vše je zrekonstruované a plně vybavené; 4. Strašnice - přenechání nájemní smlouvy zavedené restaurace, obědů denně na hotová jídla. Možnost konání různých akcí koncertů, rauty, večírky, sportovní akce atd., kapacita 80 lidí uvnitř včetně zimní zahrady. Venku při koncertech až 400 osob. Venkovní grill-bar, nohejbalové a dětské hřiště. Potenciál rozšíření klientely, neustálý rozvoj firem v okolí; 5. Vršovice - pronájem fungující, zavedené restaurace s kapacitou 75 míst k sezení. Možnost dalšího rozšíření restaurace do vnitrobloku. Hlavní restaurační prostor je rohový, má velká okna na hlavní ulici - 40 míst, schody vedou na galerii, kde je 35 míst, kuchyně na úrovni hlavního restauračního prostoru. K restauraci patří prostorný sklep, kde je přípravna zeleniny, prádelna, sprcha, šatna a další místnosti pro skladování. Dle dohody možno odkoupit vybavení restaurace včetně zásob. Prostor svojí kapacitou umožňuje pořádání společenských oslav, hudebních večerů i svateb. 2, Obvyklé nájemné předmětné nemovité věci je stanoveno komparací se srovnávacími objekty. Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy restaurace. i Užitná plocha [m2] Typ objektu Lokalita Dopravní dostupnost Typ konstrukce Technický stav nemovitosti Inženýrské sítě * ,00 restaurace Břevnov dobrá cihlová dobrý E, V, K, I, KT ,00 restaurace Libeň dobrá cihlová velmi dobrý E, V, K, I ,00 restaurace Libeň II dobrá cihlová velmi dobrý E, V, K, P, I, KT ,00 restaurace Strašnice dobrá cihlová dobrý E, V, K, Se, TP ,00 restaurace Vršovice dobrá cihlová velmi dobrý E, V, K, P Pozn. (* E elektřina, V vodovod, K kanalizace, P plynovod, T telefon, I internet, KT kabelová televize, TP tuhá paliva, Se - septik) Strana 37

38 Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Bylo zjištěno, že srovnávací nemovitá věc č. 5 se nachází v atraktivnější lokalitě. Tato skutečnost bude v rámci adjustační matice upravena za použití korekčního činitele pro lokality a dopravní dostupnosti. Dále srovnávací nemovité věci č. 1, 2, 3 a 5 jsou v lepším stavebnětechnickém stavu, což bude zohledněno korekčním činitelem technického stavu a typu konstrukce. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m2] ,00 200,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 108, ,00 320,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 101, ,00 240,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 0,80 106, ,00 350,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 91, ,00 323,00 1,00 1,00 0,95 0,80 1,00 1,00 0,80 101,65 Pro porovnání nemovitostí bylo použito 5 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy restaurace. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nájmů nemovitostí 5 Minimální jednotková cena [Kč/m2]: 91,43 Maximální jednotková cena [Kč/m2]: 108,00 Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]: 101,80 Stanovení hodnoty měsíčního nájemného nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Užitná plocha nemovitosti [m2] 652,00 Základní jednotková cena [Kč/m2] 101,80 Celková hodnota nájemného [Kč] ,60 Hodnota nájemného po zaokrouhlení [Kč] ,00 Strana 38

39 Výpočet výnosové hodnoty nemovité věci Měsíční výnosy byly stanoveny na základě obvyklého měsíčního nájemného podobných nemovitých věcí. Výpadek nájemného se odhaduje na 15 %, náklady na údržbu, které zahrnují běžné náklady na správu, údržbu, daň z nemovitosti a pojištění se odhaduje ve výši 25 %. Po zohlednění výše zmíněných nákladů činí čistý roční výnos ,00 Kč. Název Hodnota Měsíční výnosy [Kč] ,00 Roční výnosy [Kč] ,00 Výpadek nájemného [%] 15,00 Výpadek nájemného [Kč] ,00 Náklady na údržbu [%] 25,00 Náklady na údržbu [Kč] ,00 Čistý roční výnos [Kč] ,00 Kapitalizační míra [%] 7,50 Hodnota nemovité věci [Kč] ,10 Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] , Souhrnné stanovení hodnoty budovy č. p V tabulce níže je uvedena výsledná hodnota skladových prostor, kancelářských prostor a restaurace nemovité věci č.p vč. příslušného pozemku a všech součástí k nemovité věci. Název Hodnota [Kč] Skladovací prostory ,00 Kancelářské prostory ,00 Restaurace ,00 Hodnota nemovité věci celkem [Kč] ,00 Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty nemovité věci je kalkulován včetně pozemku parc. č. 41 a všech součástí. 8.3 Rekapitulace hodnot V tabulce níže je uveden spoluvlastnický podíl 1/6 k nemovité věci objektu občanské vybavenosti č. p zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most. Vzhledem k charakteru nemovité věci, jakožto nemovité věci využívané pro komerční účely, je pro účely tohoto posudku zvolena výnosová metoda, neboť pro určení hodnoty komerční nemovitosti je výnosová metoda doporučována hlavními metodickými předpisy. Název Hodnota Výsledná hodnota nemovité věci celkem [Kč] ,00 Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci [Kč] ,00 Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty nemovité věci je kalkulován včetně pozemku parc. č. 41 a všech součástí. Pozn.: Hodnota spoluvlastnického podílu 1/6 byla upravena koeficientem za omezenou prodejnost spoluvlastnického podílu ve výši 0,8; Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 39

40 9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1 Rekapitulace hodnot Výsledný návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most (budova občanské vybavenosti č. p umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41) vč. všech součástí: Název Hodnota Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/6 zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] , Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění výnosovou metodou zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Budova občanské vybavenosti je tvořena skladovacími prostory ve špatném stavu vyžadující rekonstrukci, kanceláře a Restauraci na Chlumecké. Exteriér domu je v původním stavu, bez rekonstrukcí, na mnoha místech poničený sprejem. Výhodou nemovité věci je její poloha, kdy je umístěna v blízkosti rozsáhlých sídlišť. Výsledná hodnota také negativně ovlivňuje ocenění pouze části nemovité věci a to spoluvlastnického podílu ve výši 1/6. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 109 k. ú. Černý Most). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Vzhledem k charakteru nemovité věci, kdy se jedná o komerční prostory, a dle provedeného místního šetření, je pravděpodobné, že se některé prostory pronajímají. Pro účely tohoto posudku, pro jehož zpracování, nebyly povinným poskytnuty nájemné smlouvy ani jiné informace týkající se nájemného předmětných prostor, nebude na tyto skutečnosti brán zřetel. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most vč. všech součástí a zjištěného příslušenství činí ,00 Kč. Strana 40

41 10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most (budova občanské vybavenosti č. p umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41) ve spoluvlastnictví PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9, IČ: /22, podíl 1/6. Návrh tržní hodnoty předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Michala Rudého, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Střemchová 3013/16, Praha 10. Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci je proveden na základě stavu k Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most je stanoven ve výši: ,00 Kč (slovy: Dva miliony padesát pět tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 41

42 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2015 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Tomáš Hrubý Strana 42

43 11 Přílohy Příloha 1 Usnesení č. j. 76 EX 16/15-14 Mgr. Michal Rudý, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Výpis z KN LV č. 109 k. ú. Černý Most Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Bezriziková úroková míra Strana 43

44 Příloha č. 1

45 U S N E S E N Í č. j. 76 EX 16/15-14 Mgr. Michal Rudý, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Střemchová 3013/16, Praha 10, v exekuční věci oprávněného: Karel Křítek, bytem Zelenečská 126/28, Praha 9 - Hloubětín, nar , práv.zast. JUDr. Tomáš Chlost, advokát, se sídlem Na Zámecké 7, Praha 4, proti povinnému: PRIMA GRIL s.r.o., se sídlem Cíglerova 1138/7, Praha 9, IČ: , pro pohledávku ,00 Kč s příslušenstvím, u s t a n o v u j e Equity Solutions Appraisals s.r.o., se sídlem Týnská 633/12, Praha 1, IČ , znalecký ústav v oboru ekonomika s rozsahem znaleckém oprávnění pro ceny a odhady se specializací pro oceňování věcí nemovitých včetně posuzování ceny obvyklé za užívání, a ukládá mu, aby podal písemně do 45 dnů po doručení tohoto usnesení znalecký posudek o ceně nemovitých věcí. Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitých věcí uvedených v exekučním příkazu č.j. 76 EX 16/15-7, tedy: i.d. 1/6 pozemku parc. č. 41, jehož součástí je dům č.p. 1138, v obci Praha, kat. území Černý Most, zapsaný na listu vlastnictví č. 109 u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Znalec ocení nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák. č. 120/2001 Sb., exekuční řád). Povinný, popřípadě i další osoby, jsou povinny umožnit prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství, potřebnou k provedení ocenění. O době a místě ohledání soud uvědomí oprávněného, ty, kdo přistoupili do řízení jako další oprávnění, povinného a znalce ( 336 odst. 2 OSŘ). Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soud oprávněn zjednat si do nemovité věci povinného přístup ( 336 odst. 3 OSŘ). Stanovená lhůta pro podání posudku je závazná. Znalec může požádat o její prodloužení jen ze závažných důvodů. Nemůže-li znalec vyžádaný úkon provést, je povinen to oznámit s příslušným odůvodněním neprodleně exekutorovi. Nedodržení stanovené nebo dohodnuté lhůty může mít za následek snížení odměny, případně opatření podle 53 OSŘ, tj. uložení pořádkové pokuty soudem až do výše ,- Kč. O d ů v o d n ě n í : Exekutor ustanovil znalce, neboť v tomto exekučním řízení je zapotřebí ocenit nemovité věci a dle ustanovení 336 občanského soudního řádu a 66 odst. 5 exekučního řádu může ocenění provést pouze soudní znalec v příslušném oboru.

46 Poučení: Proti tomuto usnesení není odvolání přípustné ( 202 odst. 1 písm. a) OSŘ). Proti osobě znalce mohou účastníci řízení podat u exekutora námitku podjatosti. V námitce musí být uvedeno, v čem je spatřován důvod pochybnosti o nepodjatosti znalce a jakými důkazy může být prokázán. V Praze dne Mgr. Michal Rudý soudní exekutor Upozornění: Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže se zřetelem na jeho poměr k věci, k účastníkům nebo k jejich zástupcům je tu důvod pochybovat o jeho nepodjatosti. Jakmile se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit exekutorovi. Uvedení nepravdy o okolnostech, které mají podstatný význam pro rozhodnutí, nebo zamlčení takových okolností je trestné.

47 Příloha č. 2

48 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:04 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 76 ex 16/15 pro Mgr. Michal Rudý CZ0100 Hlavní město Praha Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, Praha 9 PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9 SJM = společné jmění manželů Obec: Kat.území: Černý Most List vlastnictví: Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor / / B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany P zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Černý Most, č.p. 1138, obč.vyb Stavba stojí na pozemku p.č.: 41 Podíl 5/6 1/6 P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo smluvní pohl. ve výši Kč ,- s příslušenstvím Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: 41 V-26223/ /62, Krč, Praha 4, RČ/IČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-26223/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Michal Rudý, Střemchová 3013/16, Praha 10 Listina PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9, RČ/IČO: Z-7698/ Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 76 EX 16/15-5 ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Praha Z-7698/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 povinný : Josef Buřil, nar PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9, RČ/IČO: Parcela: 41 Z-81415/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1

49 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:04 CZ0100 Hlavní město Praha Povinnost k Obec: Kat.území: Černý Most List vlastnictví: Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 046 EX-1348/ ze dne Z-81415/ D Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro o Změna výměr obnovou operátu Povinnost k o Poznámka spornosti Parcela: 41 Z-42740/ podáno u OS P9 dne k podílu 1/3 Czech collection service s.r.o., Primátorská 296/38, Libeň, Praha 8, RČ/IČO: Listina PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9, RČ/IČO: Parcela: 41 Z-41968/ Oznámení o podaném žalobním návrhu na určení práva ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Plomby a upozornění Číslo řízení o Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-42862/ Z-43720/ V-58273/ V-64234/ V-73284/ Z-7697/ Z-7964/ V-10415/ Vztah k Z-41968/ E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o o Kupní smlouva V /1995. Pro: Pro: POLVZ:39/1995 PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, Praha 9 Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, Praha 9 Z / RČ/IČO: Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-35221/ RČ/IČO: Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni / /0974 V-21412/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 2

50 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:04 CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Kat.území: Černý Most List vlastnictví: 109 Listina o o Pro: Pro: Pro: Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, Praha 9 Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, Praha 9 Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, Praha 9 RČ/IČO: / /0974 Souhlasné prohlášení o nabytí právním úkonem jednoho z manželů do SJM ze dne Z-45604/ RČ/IČO: Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni RČ/IČO: / /0974 V-40663/ / /0974 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :29:47 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 3

51 Příloha č. 3

52

53 Příloha č. 4

54

55

56

57

58

59 Příloha č. 5

60 Výstup z insolvenčního rejstříku Zadaná vyhledávací kritéria: Příjmení/název: PRIMA GRIL Údaje platné ke dni: POČET NALEZENÝCH DLUŽNÍKŮ 0 V insolvenčním rejstříku lze vyhledat pouze dlužníky, proti kterým bylo zahájeno insolvenční řízení po 1. lednu 2008 a nebyli z rejstříku vyškrtnuti dle 425 insolvenčního zákona. Dlužníky, proti kterým bylo zahájeno konkursní či vyrovnací řízení před 1. lednem 2008, lze vyhledat v Evidenci úpadců. Pokud má hledaný subjekt zadáno datum narození, nebo rodné číslo a nebyl nalezen, zkuste vyhledat subjekt pouze podle příjmení. Ministerstvo spravedlnosti ČR, Vyšehradská 16, Praha 2, Česká republika.

61 Příloha č. 6

62 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem skladového prostoru 333 m² Hůlkova, Praha 9 - Kbely Kč za měsíc (70 Kč za m²/měsíc) K pronájmu nabízíme skladovací prostor o velikosti 333 m2 (41,5x8m) v areálu ve Kbelích - Praha 9. Dobrá dostupnost od Vysočanské radiály a rychlostní komunikace R8. Prostor je nevytápěný, elektřina je hrazena podle skutečné spotřeby. Prostor má 2 vrata o velikosti 4,6 x 3,8 m a je průjezdný. Možnost parkování u prostoru, do areálu není možný příjezd kamionu. Je zde 24 hodin denně vrátnice. Služby areálu a budovy 20,- Kč/m2/měsíc. Požadujeme kauci. Celková cena: Kč za měsíc Stavba: Cihlová Cena za m²: 70 Kč Stav objektu: Dobrý Poznámka k ceně: ID zakázky: + služby areálu a budovy 20,- Kč/m2/měsíc LOL_skl. Aktualizace: Typ domu: Užitná plocha: Parkování: Přízemní 333 m Y 2 V okolí najdete: Metro: Letňany (856 m) Bus MHD: Důstojnické domy (461 m) Bankomat: Bankomat České spořitelny (933 m) Sportoviště: Freetime activities, s.r.o. (292 m) Kontaktovat:? Dagmar Vávrová Tel.: Mobil: dagmar.vavrova@codeco.cz CODECO, a.s. Na Sychrově 975/8, Praha - Michle Více o společnosti»

63 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem skladového prostoru 368 m² Poděbradská, Praha 9 - Vysočany Kč za měsíc (60 Kč za m²/měsíc) Nabízíme k pronájmu skladovou halu s přilehlými komerčními prostory. Přístup do haly a dalších prostor je možný skrze dvojí schodiště. K dispozici jsou dva nákladní výtahy (1000 a 500 kg). Skladovou halu je možno rozdělit na dvě samostatné části. Užitná plocha skladové haly je 338 m2. Nachází se zde také kancelář, předsíň, sprcha a šatna (celkem 368 m2). Nutná rekonstrukce přívodu vody. Toalety budou řešeny centrálně v rámci areálu. Volná skladová hala se nachází v bývalém areálu společnosti SPOFA na ulici Poděbradská, Praha 9 - Vysočany. Areál je uzavřený, umožňuje vjezd kamionům, možnost parkování osobních a užitných automobilů. K nájmu jsou účtované služby spojené s provozem areálu a spotřeby energií. V areálu si můžete pronajat i další nemovitosti pro potřeby Vaší firmy. Volné ihned, neplatíte žádnou provizi za pronájem skladové haly! Celková cena: Cena za m²: Poznámka k ceně: ID zakázky: Kč za měsíc, včetně provize, bez poplatků, bez DPH, včetně právního servisu (k jednání) 60 Kč Cena bez DPH. SPO Aktualizace: Užitná plocha: Voda: Plyn: Odpad: Komunikace: Bezbariérový: Výtah: 368 m Dálkový vodovod Plynovod Veřejná kanalizace Asfaltová X Y 2 Stavba: Stav objektu: Typ domu: Cihlová Dobrý Patrový Kontaktovat:? Moser Marcel Tel.: Mobil: moser@finapra.cz FINAPRA, a.s. Poděbradská 173/5, Praha - Vysočany Více o společnosti»

64 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem skladového prostoru 201 m² Malešická, Praha 3 - Žižkov Kč za měsíc (75 Kč za m²/měsíc) Nabízíme k pronájmu prostory skladu o velikosti 100 m2. Prostor je bez sociálního zařízení, vytápění radiátorem. Vstup je pomocí velkých vrat a příjezdová cesta k dílnám je zajištěna i pro nákladní automobil s plošinou. Tyto prostory jsou nezařízené. Dobrá dopravní dostupnost MHD. Volné ihned. Celková cena: Kč za měsíc, + provize RK Cena za m²: Poznámka k ceně: 75 Kč ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Stav objektu: Umístění objektu: Typ domu: + poplatky 1200 kč plyn, elektřina 900 kč, Provize RK, ceny jsou uvedené bez DPH Cihlová Velmi dobrý Centrum obce Patrový Podlaží: 1. podlaží z celkem 2 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: Užitná plocha: Plocha podlahová: Voda: Odpad: Telekomunikace: Elektřina: Doprava: Vybavení: Výtah: 100 m 201 m 100 m Dálkový vodovod Veřejná kanalizace Telefon, Internet, Kabelová televize 120V, 230V MHD X X Kontaktovat: Zákaznická linka Tel.: Mobil: info@mmreality.cz M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Více o společnosti»

65 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem skladového prostoru 260 m² Jana Želivského, Praha - Žižkov Kč za měsíc (85 Kč za m²/měsíc) V zastoupení majitele a bez provize nabízíme k pronájmu skladovací prostor o výměře 260m2 v areálu Nákladového nádraží Žižkov. Světlá výška 3m, přístup přes rampu. V objektu 1x kancelář + soc.zázemí. Areál má výbornou dopravní obslužnost a dostupnost MHD. Možnost využití žel. vlečky vedoucí do areálu. Ve Skladuj se výhradně zabýváme komerčními nemovitostmi po celé ČR a SR. Zdarma Vám poradíme při výběru komerční nemovitosti. Neváhejte nás kontaktovat pro termín prohlídky, více informací či představení dalších relevantních nabídek. Neplatíte provizi RK! Celková cena: Cena za m²: Poznámka k ceně: ID zakázky: Kč za měsíc, včetně provize, bez DPH 85 Kč zástupce majitele, neplatíte provizi, včetně provize OS-NAKL.NADR Stav objektu: Umístění objektu: Typ domu: Užitná plocha: Doprava: Dobrý Rušná část obce Přízemní 260 m 2 Vlak, Silnice, MHD Aktualizace: Stavba: Smíšená Kontaktovat: Straširybka Ondřej Mobil: ondrej.strasirybka@108agency.cz 108 AGENCY, s.r.o. Příběnická 971/18, Praha - Žižkov Více o společnosti»

66 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem kanceláře 300 m² Hostýnská, Praha - Praha Kč za měsíc (160 Kč za m²/měsíc) Nabízíme pronájem kancelářských prostorů v multifunkčním objektu. Jedná se o 14 kanceláří různých velikostí, od 11 do 26 m2, možno pronajmout jednotlivě i jako celek. Prostory jsou po celkové rekonstrukci, elektrické rozvody, počítačová síť, na podlaze nové zátěžové koberce. Ke kancelářím náleží sociální zařízení a vybavená kuchyňka. Služby 40,-Kč / m2, elektřina dle spotřeby, každá kancelář má vlastní elektroměr. Prostory se nacházejí v 1. NP, klidná lokalita s dobrou dopravní dostupností, blízko MHD a metro, bezproblémové parkování. K dispozici ihned. Celková cena: Kč za měsíc, + provize RK, včetně poplatků, bez DPH, bez právního servisu Cena za m²: 160 Kč Poznámka k ceně: služby 40,-Kč / m2, včetně poplatků, + provize, bez právního servisu ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Stav objektu: Umístění objektu: Cihlová Velmi dobrý Klidná část obce Užitná plocha: Parkování: Voda: Topení: Odpad: Telekomunikace: Elektřina: Doprava: Komunikace: Výtah: 300 m Y Dálkový vodovod Ústřední dálkové Veřejná kanalizace Telefon, Internet, Kabelové rozvody 230V Silnice, MHD, Autobus Betonová, Asfaltová X 2 Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Kontaktovat: Mgr. Martinů Daniel Mobil: daniel.martinu@svegareality.cz SVEGA Partners Reality a.s. Kyjovská 1991/5, Praha - Krč Více o společnosti»

67 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem kanceláře 340 m² Praha 9 - Hloubětín Kč za měsíc (195 Kč za m²/měsíc) Pronájem kancelářských prostor o výměře 340 m2, v budově bývalé školky, část upravena jako laboratoře. Parkování možné na oploceném pozemku. Poplatky 195,- Kč /m2/měs. Plus energie a služby Kč, elektřina měřena samostatně. Celková cena: Kč za měsíc, + provize RK Cena za m²: 195 Kč Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního ID zakázky: Aktualizace: Plocha zastavěná: Užitná plocha: 340 m 340 m 2 2 Stavba: Cihlová Plocha podlahová: 340 m 2 Stav objektu: Velmi dobrý Parkování: 6 Umístění objektu: Klidná část obce Výtah: X Kontaktovat: Zákaznická linka Tel.: Mobil: info@mmreality.cz M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Více o společnosti»

68 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem kanceláře 260 m² Průběžná, Praha - Strašnice Kč za měsíc (154 Kč za m²/měsíc) Nabízíme k pronájmu unikátní prostor v samostatném domě, vhodný jako sídlo firmy. Dvě nezávislá podlaží, každé o rozloze 130 m², možno využít jako kancelářské prostory, nebo kombinaci kanceláří a provozovny. V horním podlaží je 7 kanceláří, kuchyňka, 2 x WC. Dolní podlaží lze zařídit jako open space kancelář, nebo dílnu se sociálním zázemím a menší kanceláří. K domu náleží 7 parkovacích míst. Objekt je průběžně rekonstruován, vybaven samostatným alarmem, internetovou a telefonní sítí. Samozřejmostí je napojení na veřejný vodovod, vytápění a ohřev vody je zajištěno plynovým kotlem. Výborná dopravní dostupnost, klidná lokalita. Celková cena: Kč za měsíc, + provize RK, bez poplatků, včetně právního servisu Užitná plocha: Topení: 260 m 2 Ústřední plynové Cena za m²: 154 Kč Plyn: Plynovod ID zakázky: ToK60211 Odpad: Veřejná kanalizace Aktualizace: Telekomunikace: Telefon, Internet Stavba: Cihlová Elektřina: 230V Stav objektu: Dobrý Doprava: Silnice, MHD, Autobus Umístění objektu: Klidná část obce Komunikace: Asfaltová Typ domu: Patrový Kontaktovat: Ing. Kulhánek Tomáš Tel.: Mobil: reality@pontereality.cz Ponte reality, s.r.o. náměstí Míru 820/9, Praha - Vinohrady Více o společnosti»

69 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem kanceláře 562 m² Vodňanská, Praha 9 - Kyje Kč za měsíc (160 Kč za m²/měsíc) Nabízíme k pronájmu prostory v komerčním objektu na Praze 9-Kyjích o celkové rozloze 568m2,které jsou velmi vhodné k využití jako sídlo firmy.v přízemí a v prvním patře se nachází prostory vhodné pro kanceláře a k tomu náleží i skladové prostory v objektu.velmi dobrá dostupnost.prostory se nachází 5 minut od stanice metra B Rajská Zahrada.Ke komerčnímu objektu náleží i prostory na parkování.objekt je 24 hodin střežen kamerovým systémem.v okolí je velmi dobrá občanská vybavenost.pro více informací mne neváhejte kontaktovat.doporučuji prohlídku této nemovitosti. Celková cena: Kč za měsíc Typ domu: Patrový Cena za m²: 160 Kč Podlaží: 2 ID zakázky: 096-N02630 Aktualizace: Plocha zastavěná: Užitná plocha: 562 m 562 m 2 2 Stavba: Stav objektu: Cihlová Velmi dobrý Parkování: 8 V okolí najdete: Metro: Rajská zahrada (715 m) Bus MHD: Ronešova (378 m) Bus: Praha, Černý Most (929 m) Kontaktovat: Zdeňka Voříšková Mobil: zdenka.voriskova@re-max.cz RE/MAX Diamond Group Bolzanova 1615/1, Praha - Nové Město Více o společnosti»

70 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem restaurace 200 m² Šlikova, Praha 6 - Břevnov Kč za měsíc (150 Kč za m²/měsíc) Po rekonstrukci. Pronájem kavárny/restaurace 200m2, Praha 6 - Břevnov, ul. Šlikova. V přízemí cihlového činž. domu s vlastním vstupem. Prostory jsou kompletně zařízeny pro provoz, gastro vybavení, 2x sklad, soc. zařízení (pánské, dámské), bar, židle + stoly, křesla. Vzduchotechnika, veškeré sítě. Nyní po celkové rekonstrukci. Využití dle dohody, volný ihned.volejte. Celková cena: Kč za měsíc Užitná plocha: 200 m 2 Cena za m²: 150 Kč Voda: Dálkový vodovod Poznámka k ceně: ID zakázky: 19 + popl., energie na nájemce. Aktualizace: Topení: Odpad: Telekomunikace: Lokální elektrické Veřejná kanalizace Telefon, Internet, Kabelová televize Stavba: Cihlová Elektřina: 230V, 400V Stav objektu: Umístění objektu: Typ domu: Plocha zastavěná: Dobrý Centrum obce Patrový 200 m 2 Doprava: Bezbariérový: Vybavení: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Y Y V okolí najdete: Tram: Marjánka (140 m) Bus MHD: Marjánka (131 m) Bankomat: Bankomat GE Money Bank (170 m) Pošta: Česká pošta, s.p. (721 m) Lékárna: Lékárna Pod Marjánkou, spol. s r.o. (794 m) Sportoviště: Koupaliště Petynka (843 m) Restaurace: Restaurace Na Hrádku (49 m) Obchod: Žabka (605 m) Kontaktovat: Lukáš Novotný? Mobil: info@respra.cz Lukáš Novotný Vlkova 811/33, Praha - Žižkov Více o společnosti»

71 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem restaurace 320 m² Podlipného, Praha 8 - Libeň Kč za měsíc (141 Kč za m²/měsíc) Naše společnost Vám exkluzivně nabízí k pronájmu prostory o velikosti 330m2 v Praze 8 - Podlipného - kousek od metra Palmovka. Prostor fungoval jako restaurace a může být pronajat včetně veškerého vybavení (viz. foto dokumentace) zejména plně vybavené kuchyně (lednice, mrazáky, kávovary, konvektomat, vzduchotechnika, odkládací pulty a vše potřebné k provozu restaurace. Prostory se nachází v suterénu cihlového domu. Volné k pronájmu ihned. Cena ,- Kč za měsíc + služby (cena včetně vybavení, neplatíte odstupné) Plány prostor na vyžádání. Celková cena: Kč za měsíc, + provize RK, bez poplatků, včetně právního servisu Stav objektu: Typ domu: Velmi dobrý Patrový Cena za m²: 141 Kč Užitná plocha: 320 m 2 Poznámka k ceně: + služby Parkování: Y ID zakázky: N6128 Telekomunikace: Telefon, Internet Aktualizace: Stavba: Cihlová Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus V okolí najdete: Metro: Palmovka (810 m) Tram: U Kříže (106 m) Bus MHD: U Kříže (406 m) Bankomat: Bankomat České spořitelny (788 m) Lékárna: Dr. Max (395 m) Sportoviště: Dům dětí a mládeže hlavního města Prahy (875 m) Restaurace: U Karla IV. (148 m) Obchod: Supermarket Albert (642 m) Kontaktovat:? Martin Čapek Mobil: capek@abc-reality.com ABC Reality Praha, s.r.o. Lublaňská 1319/7, Praha - Vinohrady Více o společnosti»

72 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem restaurace 240 m² Sokolovská, Praha 8 - Libeň Kč za měsíc (167 Kč za m²/měsíc) Přenechání zavedené restaurace s Balkánskou gastronomií na Praze 8 Nabízíme exkluzivně přenechání zavedené restaurace provozující Balkánskou gastronomii na Praze 8 v těsné blízkosti stanice metra Palmovka,kde se nově staví multifunkční budovy pro Městskou část Prahy 8. V blízkosti restaurace se nachází několik administrativních budov. Restaurace má kapacitu míst,je vybavena objednávkovým a kamerovým systémem. Je rozdělena na několik části včetně vlastní zahrádky v zadní tiché časti nemovitosti.vše je zrekonstruované a plně vybavené. Výhodná nájemní smlouva na 10 let + odstupné. Blížší informace o nemovitosti telefonicky.číslo zakázky Celková cena: Kč za měsíc Užitná plocha: 240 m 2 Cena za m²: 167 Kč Plocha zahrady: 70 m 2 Poznámka k ceně: cena včetně služeb RK Voda: Dálkový vodovod ID zakázky: Aktualizace: Plyn: Odpad: Plynovod Veřejná kanalizace Stavba: Stav objektu: Cihlová Po rekonstrukci Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize, Kabelové rozvody Umístění objektu: Rušná část obce Elektřina: 230V Typ domu: Podlaží: Plocha zastavěná: Patrový 5 včetně 1 podzemního 240 m 2 Doprava: Bezbariérový: Vybavení: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Y Y V okolí najdete: Metro: Palmovka (169 m) Tram: Palmovka (50 m) Bus MHD: Palmovka (19 m) Bankomat: Bankomat Komerční banky (141 m) Pošta: Česká pošta, s.p. (107 m) Lékárna: BENU Lékárna (335 m) Sportoviště: SC Palmovka (79 m) Restaurace: Restaurace Merkur (67 m) Obchod: BILLA, spol. s r.o. (326 m) Kontaktovat: Ing. František Kubala Tel.: Mobil: frantisek.kubala@nextreality.cz NEXT REALITY

73 NEXT REALITY Sokolovská 352/215, Praha - Vysočany Více o společnosti»

74 Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem restaurace 350 m² Praha 10 - Strašnice Kč za měsíc (114 Kč za m²/měsíc) Nabízíme přenechání nájemní smlouvy zavedené restaurace, obědů denně na hotová jídla. Samozřejmostí je možnost konání různých akcí koncertů, rauty, večírky, sportovní akce atd.kapacita 80 lidí uvnitř včetně zimní zahrady. Venku při koncertech až 400 osob. Venkovní grill-bar, nohejbalové a dětské hřiště. Velký potenciál rozšíření klientely, neustálý rozvoj firem v okolí více info u RK. Plocha podlahová: 350 m2 Parkování: 10 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Cihlová Odpad: Septik Stav objektu: Velmi dobrý Telekomunikace: Telefon Umístění objektu: Klidná část obce Elektřina: 120V, 230V, 400V Typ domu: Přízemní Doprava: MHD Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Bezbariérový: Y X Celková cena: Kč za měsíc, + provize RK Cena za m²: 114 Kč ID zakázky: Aktualizace: Stavba: m2 Plocha zastavěná: 350 Užitná plocha: 350 m2 Kontaktovat: Zákaznická linka Tel.: Mobil: info@mmreality.cz M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Více o společnosti» Výtah:

75 Nabízíme pronájem fungující, zavedené restaurace na výborném místě s kapacitou 75 míst k sezení plus 32 míst zahrádka /nájem zahrádky ,-Kč/měsíc/.Možnost dalšího rozšíření restaurace do vnitrobloku.hlavní restaurační prostor je rohový, má velká okna na hlavní ulici -40 míst, schody vedou na galerii, kde je 35 míst, kuchyně na úrovni hlavního restauračního prostoru. K restauraci patří prostorný sklep, kde je přípravna zeleniny, prádelna, sprcha, šatna a další místnosti pro skladování. Dle dohody možno odkoupit vybavení restaurace včetně zásob, jistota ,- Kč. Prostor svojí kapacitou umožňuje pořádání společenských oslav, hudebních večerů i svateb. Nájemní smlouva 10let. Seznam.cz, a.s., Přispěvatelé OpenStreetMap Pronájem restaurace 323 m² Kodaňská, Praha 10 - Vršovice Kč za měsíc (167 Kč za m²/měsíc) Celková cena: Cena za m²: Poznámka k ceně: ID zakázky: Kč za měsíc, bez poplatků 167 Kč + spotřeba vody a energií. Jistota ,- Kč. N Aktualizace: Stavba: Stav objektu: Umístění objektu: Typ domu: Cihlová Dobrý Centrum obce Patrový Plocha podlahová: 323 m Datum nastěhování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD Vybavení: Částečně Výtah: Y 2 Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 323 m 2 V okolí najdete: Metro: Flora (767 m) Tram: Čechovo náměstí (289 m) Bus MHD: Slovinská (37 m) Vlak: Praha-Vršovice (1099 m) Bankomat: Bankomat Fio banky (269 m) Pošta: Česká pošta, s.p. (508 m) Lékárna: Lékárna U Bílé labutě (337 m) Restaurace: Restaurace Andělská křídla (19 m) Obchod: Tesco Expres - Praha Kodaňská (222 m) Kontaktovat: Ing.Petra Svitáková? Tel.: Mobil:

76 ? LR consulting - Letenská realitní kancelář, s.r.o. Veletržní 924/14, Praha - Holešovice Více o společnosti»