VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMIE A MANAGEMENTU BAKALÁŘSKÁ PRÁCE 2011 MILOŠ BENEDIKT

Transkript

1 VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMIE A MANAGEMENTU BAKALÁŘSKÁ PRÁCE 2011 MILOŠ BENEDIKT

2 VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMIE A MANAGEMENTU Nárožní 2600/9a, Praha 5 BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Podniková ekonomika Vysoká škola ekonomie a managementu / info@vsem.cz /

3 VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMIE A MANAGEMENTU Nárožní 2600/9a, Praha 5 NÁZEV BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Kupní smlouva a její význam Leden 2012 TERMÍN UKONČENÍ STUDIA A OBHAJOBA (MĚSÍC/ROK) Miloš Benedikt/PPE 3 JMÉNO A PŘÍJMENÍ / STUDIJNÍ SKUPINA Ing.Jiří Klavík JMÉNO VEDOUCÍHO BAKALÁŘSKÉ PRÁCE PROHLÁŠENÍ STUDENTA Prohlašuji tímto, že jsem zadanou bakalářskou práci na uvedené téma vypracoval/-a samostatně a že jsem ke zpracování této bakalářské práce použil/-a pouze literární prameny v práci uvedené. Datum a místo: Praha, podpis studenta PODĚKOVÁNÍ Rád/-a bych tímto poděkoval/-a vedoucímu bakalářské práce za metodické vedení a odborné konzultace, které mi poskytl/-a při zpracování mé bakalářské práce. Klepněte sem a zadejte text. Vysoká škola ekonomie a managementu / info@vsem.cz /

4 VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMIE A MANAGEMENTU Kupní smlouva a její význam Sales contract and its importance Autor: Miloš Benedikt

5 Souhrn Předmětem této bakalářské práce je zpracování tématu kupní smlouvy a jejího významu. Obsahuje vysvětlení co to smlouva je, co předchází jejímu vzniku, tedy návrh a přijetí smlouvy. Dále se dostáváme k hlavnímu pojmu, kterému je věnována celá bakalářská práce, a tím je kupní smlouva. Najdeme zde definici kupní smlouvy jednak z hlediska obchodního zákoníku, tak i z občanského zákoníku. V první subkapitole se dozvíme jak se kupní smlouva odlišuje od jiných smluvních typů, jako je např. darovací smlouva, směnná smlouva, nájemní smlouva, smlouva o dílo. Druhá subkapitola mapuje jaké jsou rozdíly v kupní smlouvě z hlediska občanského zákoníku a obchodního zákoníku. Bakalářská práce pojednává rovněž o zvláštní druzích kupní smlouvy, tedy o typech, které jsou nejčastěji používány v praxi, a to jde-li o kupní smlouvu, která je uzavírána ústně. Popisuje hlavní náležitosti kupní smlouvy, bez kterých není možné kupní smlouvu uzavřít. Vyplývají z ní, jaké povinnosti má prodávající a jaké kupující. Čtenář se také dozví, jak na základě kupní smlouvy dojde k nabytí vlastnického práva k dané věci. V poslední subkapitole teoretické části je řeč o zvláštních ujednáních v kupní smlouvě. Analytická část je především zaměřena na kupní smlouvu na prodej nemovitosti a ostaní části, které s nemovitostmi souvisí. Detailně je zde popsána kupní smlouva, která vychází z příkladu z reálného života(koupě chaty). Summary The subject of this bachelor thesis is dealing with the subject contract and its meaning. It includes an explanation of what that agreement is what prevents its formation, thus the proposal and adoption contract. Next we come to the main concept, which is devoted to a Bachelor thesis, and by the purchase contract. We can find the definition of a purchase contract both in terms of the Commercial Code, and from the Civil Code. In the first sub-chapter we learn how the purchase agreement differs from other types of contracts such as deed of gift, exchange agreement, lease agreement, agreement for work. The second subchapter maps the differences in the purchase agreement in terms of the Civil Code and Commercial Code. Bachelor thesis also discusses the specific types of contract of sale, ie types that are most often used in practice, in the case of the purchase agreement which is concluded orally. It describes the main elements of the purchase contract, without which it is not possible to conclude a purchase contract. Arising from it, what obligations the seller and what the buyer. The reader will also

6 learn how to purchase the contract is to acquire ownership of the case. In the last subchapter theoretical part is talking about special arrangements in the purchase contract. The analytical part is mainly focused on the purchase contract for the sale of property and every other part, to real estate related. Detail is described in the purchase contract, based on examples from real life (the purchase of the cottage). Klíčová slova: Kupní smlouva, občanský zákoník, obchodní zákoník, prodávající, kupující Keywords: Sales contract, civil code, commercial code, seller, buyer JEL Classification: K11 Property law K12 Contract law Y4 Dissertations

7 Obsah 1 Úvod Právní úprava kupní smlouvy Odlišení od jiných smluvních typů podle občanského zákoníku Odlišení kupní smlouvy podle občanského zákoníku od kupní smlouvy podle obchodního zákoníku Zvláštní druhy kupní smlouvy Vznik kupní smlouvy Předmět koupě Kupní cena Práva a povinnosti smluvních stran Povinnosti prodávajícího Povinnosti kupujícího Kupní smlouva a nabytí vlastnického práva Vedlejší ujednání v kupní smlouvě Předkupní právo Právo zpětné koupě Jiná vedlejší ujednání Kupní smlouva na prodej nemovitosti a její podoby Smlouva o smlouvě budoucí Kupní smlouva a její části Smluvní pokuta Návrh na vklad Smlouva o převodu jednotky Závěr Literatura... 30

8 Seznam zkratek Obč.zák. Obch.zák. OSŘ Občanský zákoník Obchodní zákoník Občanský soudní řád

9 Seznam tabulek

10 Seznam grafů

11 Seznam obrázků

12 1 Úvod Pro svoji bakalářskou práci jsem si vybral téma kupní smlouva a její význam. Tohoto výběru, jsem docílil na základě toho, že jsem za svůj život již několikrát měl tu možnost přijít s kupní smlouvou do styku, ať už jako přímý účastník či nahlédnout do kupních smluv. Pokud mam doplnit svoji předchozí citaci, tak účastníkem kupní smlouvy jsem byl v případě koupě automobilu, možnost nahlížet do kupních smluv jsem měl při vykonávání své odborné praxe v realitní kanceláři. Zejména na základě této zkušenosti jsem rozhodl pro výběr kupní smlouvy jako téma své bakalářské práce. Ve své bakalářské práci bych se rád zaměřil zejména na definici kupní smlouvy, a to jak z hlediska obchodního zákoníku, tak i občanského, která je pro fyzické osoby rozhodně běžnější formou, než li úprava podle obchodního zákoníku. Jsem tohoto názoru, jestliže se někdo rozhodne prodat nějakou věc, kterou má svém vlastnictví, rozhodně je zapotřebí kvalitní kupní smlouvy, která musí být vypracována s maximální péčí. V dnešní době, kdy je řada věcí uspěchaná, lidé dělají často mylná rozhodnutí, tzv. šetří na nepravém místě, těmto lidem se pak může stát kupní smlouva osudnou, ať se bude jednat např. o její špatné zpracování, nebo případně prodají-li svou věc bez kupní smlouvy. Rád bych se tedy v bakalářské práci věnoval jednotlivým náležitostem, které podle občanského zákoníku kupní smlouva má obsahovat a podrobněji je rozebral. Jak už bylo řečeno, můj výběr tohoto tématu ovlivnila dlouholetá odborné praxe v realitní kanceláři, na tomto základě bych se v analytické části věnoval kupní smlouvě na prodej nemovitosti a dalším faktům, které bezprostředně souvisí s prodejem nemovitosti. V průběhu zpracování bakalářské práce bych rád na základě nově získaných teoretických znalostí s předmětnou tématikou provedl namátkovou kontrolu jejich aplikace v každodenní praxi. 1

13 2 Právní úprava kupní smlouvy Dříve, než začneme hovořit o kupní smlouvě, řekneme si něco o pojmech, které s kupní smlouvou nepochybně souvisí. Začal bych nejprve tím, co to vůbec smlouva je. Smlouva je dvoustranný či vícestranný právní úkon, jímž si smluvní strany sjednávají určitá práva a povinnosti. Jednoduše řečeno jde o dohodu, která zakládá právní vztah mezi stranami smlouvy. Byl by mylný dojem domnívat se, že smlouva musí být pouze písemný, formálně zpracovaný dokument. Je tomu právě naopak. Naprostá většina smluv je v každodenním životě uzavírána bez písemné formy např. při nakupování zboží v obchodním domě 1. Pro vznik smlouvy je potřebný návrh na uzavření, kterému se jinak také říká oferta. Po přijetí návrhu následuje tzv.akceptace. Tento proces s návrhem a přijetím návrhu smlouvy je možno také přirovnat k objednávce, akceptaci k přijetí této objednávky. Aby došlo k podpisu smlouvy, musí být přijata bez výhrad, pakliže tomu tak není, musí být vytvořen návrh nový. Výše zmíněný návrh na uzavření smlouvy je právním úkonem, který splňuje tyto náležitosti: je určen jedné nebo více určitým osobám je dostatečně určitý vyplývá z něj vůle navrhovatele, aby byl smlouvou vázán v případě přijetí návrhu Návrh na uzavření smlouvy začíná působit od okamžiku, kdy je doručen druhé osobě, které je adresován. Návrh lze odvolat až do okamžiku, kdy druhá strana učinilia či odeslala právní úkon, jímž návrh přijímá. Časově omezena může být platnost návrhu na uzavření smlouvy, zde platí, že uplynutím stanovené doby planost návrhu na uzavření smlouvy zaniká. Můžeme se u návrhu taktéž setkat se situací, kdy není časově omezen, avšak v tomto případě zaniká uplynutím doby přiměřené. Výše uvedené skutečnosti se týkali písemného návrhu na uzavření kupní smlouvy, ten však může být uzavřen i ústně, v tomto případě platí, že musí být přijat ihned, jinak zaniká. Nyní se ještě podíváme na přijetí návrhu, tedy akceptaci, pro kterou platí podobná pravidla, jako pro návrh na 1 Businessinfo.cz [online] [cit ]. Businessinfo.cz. Dostupné z WWW: 2

14 uzavření smlouvy, tedy smlouva je uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu dojde navrhovateli. Je ovšem důležité si uvědomit, že přijetím návrhu nesmí být obsah původního návrhu měněn. Pokud se změny týkají podmínek smlouvy či dodatečných podmínek, nejedná se o přijetí původního návrhu, ale je třeba na toto přijetí hledět jako na nový návrh. Smlouva je uzavřena až v okamžiku, kdy se smluvní strany shodnou na podmínkách smlouvy. Kupní smlouva je nejrozšířenějším typem smlouvy v obchodním životě. Její obsah je dán závazkem prodávajícího dodat kupujícímu předmět kupní smlouvy, který je určen jednotlivě nebo co do množství a druhu, převést na něho vlastnictví a závazkem kupujícího zaplatit kupní cenu. 2 Ve fázi sjednávání kupní smlouvy je obchodními partnery realizována smluvní volnost, pokud hovoříme o obsahu a fomě kupní smlouvy. Kupní smlouvou se prodávající zavazuje dodat kupujícímu movitou věc(zboží) určenou jednotlivě nebo co do množství a druhu a převést na něho vlastnické právo k této věci a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. 3 Na základě této definice z Obchodního zákoníku( 409) vidíme, že je zde uvedeno movitou věc, avšak český právní řád upravuje i věci nemovité, které se řídí podle zákoníku občanského. Zde se dostáváme k dalšímu ustanovení v kupní smlouvě, kterým je předmět koupě. tuto kupní smlouvu na prodej nemovitosti si rozebereme podrobněji až v další části bakalářské práce. Podíváme-li se na definici kupní smlouvy z pohledu Občanského zákoníku( 588), zjistíme, že ji definuji jako povinnost prodávajícího odevzdat přdmět koupě kupujícímu a povinnost kupujícího předmět koupě převzít a a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Jak uvádí Švestka a Dvořák 4, kupní smlouva je označována jako nejdůležitější smluvní typ v tržním hospodářství, neboť je právním základem peněžní formy směny věcí za peníze. Dle Občanského zákoníku plní kupní smlouva tuto funkci 2 VŠETIČKA, Květoslav. Kupní smlouva v zahraničním obchodě. Praha : Agentura Albertina, s. 3 Kupní smlouva mezi podnikateli a její dopad na spotřebitele. Praha : Sdružení ochrany spotřebitelů,o.s., s. 4 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 3

15 ve vztahu mezi nepodnikateli a mezi podnikateli a nepodnikateli, pokud jde o vztah mezi podnikateli, řídí se kupní smlouva dle Obchodního zákoníku. 2.1 Odlišení od jiných smluvních typů podle občanského zákoníku První typ smlouvy, který se liší od kupní smlouvy je smlouva směnná, z níž vzniká oběma stranám závazek odevzdat určitou věc, takže dochází k jejich výměně, čímž je pominuta náležitost kupní ceny. Dálší v pořadí je nájemní smlouva, která se odlišuje především tím, že povinnost pronajímatele se omezuje pouze na přenechání věci k dočasnému užívání nájemci, nikoliv k převedení vlastnického práva spojeného s danou věcí. Darovací smlouva se liší od kupní smlouvy tím, že kupní smlouva je úplatná, kdežto darovací smlouva bezúplatná, dárce daruje věc obdarovanému. Smlouva o dílo se liší od kupní smlouvy v předmětu smlouvy, a to tím, že se jedná o zhotovení věci, avšak zahrnuje-li naproti tomu smlouva dodání věci, jde o smlouvu kupní, i když věc v době uzavření neexistuje, pokud z obsahu smlouvy nevyplývá, že se dodavatel zavazuje k jejímu zhotovení Odlišení kupní smlouvy podle občanského zákoníku od kupní smlouvy podle obchodního zákoníku Tzv. obchodní kupní smlouva je uzavírána výhradně mezi podnikateli, jestliže již při jejím vzniku je jasné, že se uzavírá v souvislosti s jejich podnikáním. Za touto souvislostí může stát fakt, že předmět koupě je dále prodáván v rámci předmětu podnikání kupujícího, nebo že předmět koupě má krýt potřeby související s jeho podnikatelskou činností. Kupní smlouva nepřichází o svoji obchodní povahu, jestliže část věcí určených k podnikání použije kupující po uzavření smlouvy pro svou osobní potřebu. Přejděme nyní již k Občanskému zákoníku, podle kterého se řídí kupní smlouva, prostřednictvím které kupující kupuje věc pro své podnikání, avšak tento účel není zjevný při uzavření smlouvy. Kupní smlouva, jejímž předmětem je věc nemovitá nemá rovněž obchodní charakter, tedy řídí se Občanským zákoníkem, a to i v případě, 5 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 4

16 že je uzavřená smluvními stranami, na kterých stojí podnikatelé v souvislosti se svým podnikáním. 2.3 Zvláštní druhy kupní smlouvy Kromě obecné úpravy Občanského zákoníku, který upravuje kupní smlouvu, také zvláštní ustanovení, která upravují prodej zboží v obchodě. Tato smlouva zpravidla bývá uzavřena mezi právnickou osobnou nebo fyzickou, která je podnikatelem a prodává zboží v rámci svého předmětu podnikání a osobou fyzickou nebo právnickou, která podnikatelem není. Smlouva o prodeji zboží v obchodě má zvláštní druh, kterým je smlouva o prodeji zboží na objednávku( 613 Obč.zák.). Obsah této smlouvy určuje, že prodávající nemá prodávanou věc ještě k dispozici, avšak zavazuje se ji obstarat a prodat kupujícímu. Na základě této skutečnosti, bychom mohli říci, že se ve své podstatě jedná o smlouvu o obstarání věci, která ovšem má jisté odchylky a je druhem příkazní smlouvy. V praxi existují zvláštní druhy kupních smlouv, které se rozeznávají na základě způsobu jejich uzavření nebo k modifikaci odpovědnosti prodávajícího za vady věci. Koupí z ruky do ruky se označuje kupní smlouva, která se uzavírá tzv.konkludentním způsobem, při čemž její uzavření a plnění časově splývá.(např.při koupi v pouličním stánku převzetím věci a zaplacením nebo vhozením mince a převzetím věci při použití prodejního automatu). Hovoříme-li o prodeji věci, která je určena úhrnně, kupující kupuje věc jak stojí a leží, tj.ve stavu v jakém se věc nachází v době uzavření kupní smlouvy. Jak bylo výše uvedeno o prodeji věci ve stavu jak stojí a leží, tak od tohoto pojmu je třeba odlišit tzv.koupi naděje, kde se kupující zavazuje zaplatit určitou kupní cenu za věc, která vznikne teprve až po uzavření kupní smlouvy, a to bez ohledu na její množství a jakost. Tento závazek na straně kupujícího trvá, i když věc vůbec nevznikne. Občanský zákoník smlouvu o koupi naději upravuje jednak jako koupě budoucích užitků úhrnem, tj, jak budou stát a ležet, dále pak jako naděje na nejisté budoucí užitky( 595). Předmět těchto kupních smluv je vymezen užitky věci, které musí být ve smlouvě jednotlivě určeny. Ještě zde máme poslední druh kupní smlouvy, který má zvláštní úpravu podle Občanského zákoníku, a to pro koupi zboží v obchodě( 614 odst.3 Obč.zák.). V tomto případě se kupní smlouva uzavírá tehdy, kdy kupující zaplatí vybrané zboží. Do tohoto okamžiku může být vrácena na původní místo. 5

17 2.4 Vznik kupní smlouvy Za vznik kupní smlouvy je považován dvoustranný právní úkon, kterým se zakládá synallgmatický závazkový vztah mezi prodávajícím a kupujícím. Na straně kupující a prodávající u kupní smlouvy může stát i více osob. Ke vzniku kupní smlouvy je ještě zapotřebí, aby se smluvní strany dohodly na předmětu prodeje a koupě a zároveň a na kupní ceně. Tyto dvě náležitostí patří do tzv.podstatných náležítostí obsahu kupní smlouvy. Krom těchto náležitostí může samozřejmě smlouva obsahovat i další ujednání upravující práva a povinnosti smluvních stran, které označujeme jako pravidelné(obvyklé) a nahodilé(vedlejší) náležitosti obsahu kupní smlouvy. Pokud tyto otázky nejsou obsaženy v kupní smlouvě(např.doba a místo plnění), upravuje je podpůrně Občanský zákoník. Podstatné náležitosti, tedy předmět koupě a kupní cenu si rozebereme v bodech 2.5 a 2.6 této bakalářské práce. 2.5 Předmět koupě Jak říká Fiala předmětem koupě a prodeje mohou být všechny věci, které jsou věcmi v právním smyslu, jsou ve vlastnictví prodávajícího, ale které nejsou vyňaty z občanskoprávní dispozice nebo je s nima omezená dispozice-tímto jsou na mysli věci ve výlučném vlastnictví státu. Předmět koupě bývá zpravidla vymezen tzv.pojmem jak stojí a leží, tedy individuálně, druhově, hromadně nebo úhrnně. Předmětem koupě nemusí být věc, která existuje, ale může jím být věc budoucí. Dále s předmětem koupě může souviset tzv.smlouva odvážná, kdy se kupující zavazuje, že zaplatí kupní cenu za věci, které v budoucnu vzniknu, avšak bez nároku na to, zda se očekávání splní a na jejich množství a kvalitu. Hovořili jsme nyní, co bývá zpravidla předmětem koupě, nyní si řekneme, co naopak nemůže být předmětem koupě. Předmětem koupě nemůže být součást věci hlavní, neboť se nejedná o samostanou věc v právním slova smyslu. Dále předmětem koupě nemůže být samostatně ani příslušenství věci, pokud je stále 6

18 ještě určeno vlastníkem, aby bylo s věcí hlavní užíváno, tj. dokud neztratí charakter příslušenství Kupní cena Občanský zákoník o kupní ceně říká, že musí být v kupní smlouvě dohodnuta, nebo v ní musí být alespoň stanoven způsob jejího dodatečného určení., ledaže z jednání o uzavření smlouvy vyplývá vůle stran ji uzavřít i bez určení kupní ceny. V tomto případě je kupující povinen zaplatit kupní cenu stanovenou podle 448 Obč.zák. Abychom naplnili literu zákona, která nás odkazuje v tomto případě na 448 podíváme se, co daný paragraf nám o kupní ceně říká v daném problému. Není-li dohodnuta cena v kupní smlouvě, ani není stanoven způsob její dodatečného určení, může prodávající požadovat zaplacení kupní ceny, za kterou se prodávalo obvykle takové nebo jemu podobné zboží v době uzavření předmětné kupní smlouvy za smluvních podmínek obdobných obsahu této smlouvy. Dle Fialy je kupní cena peněžitá úplata za předmět koupě. Musí být vyjádřena v penězích, jinak se nejedná o kupní smlouvu. Její výše se určuje dohodou, ovšem je zapotřebí vzít v úvahu a respektovat obecně závazné cenové předpisy pod sankcí relativní neplatnosti. Jak bude kupní cena splacena je už na dohodě smluvních stran. Nejčastěji bývají používány tyto způsoby splacení kupní ceny: zaplacení současně s předáním a převzetím předmětu koupě až po předání a převzetí předmětu koupě ev. až po nabytí vlastnického práva před předáním a převzetím předmětu koupě Není-li splatnost kupní ceny dohodnuta, nastupuje obecné pravidlo, které říká, že kupující je povinen zaplatit cenu prvního dne poté, kdy byl prodávajícím o zaplacení požádán. 6 FIALA, Josef, et al. Občanské právo hmotné. Brno : Masarykova univerzita, s. 7

19 2.7 Práva a povinnosti smluvních stran Povinnosti prodávajícího Mezi základní povinnosti prodávajícího patří odevzdání prodané věci a převod vlastnického k ní na kupujícího. Pojem odevzdání věci označuje předání věci do držby kupujícího v místě plnění. Nejčastěji toto odevzdání bývá uskutečňováno fyzicky a zároveň jejím převzetím kupujícím. Pakliže věc nebude předána kupujícímu a má po jistou dobu zůstat u prodávajícího na základě jiné smlouvy(např.smlouvy nájemní nebo schovací) odevzdává se věc v době, kdy tato jiná smlouva nabyde účinnosti. Standardně je prodávající povinnen odezvdat v době stanovené ve smlouvě. Není-li tato doba určena v kupní smlouvě, má prodávající povinnost odevzdat věc bez zbytečného odkladu po uzavření smlouvy, není-li obvyklé odezvdání věci v jiné době. Na základě této skutčnosti je má však prodávající právo odepřít odevzdání věci, jestliže kupující nezaplatí kupní cenu včas. Je-li ve smlouvě stanovena povinnost prodávajícího odeslat věc na místo plnění nebo určení a nevyplývá-li z jejího obsahu něco jiného, plní prodávající svůj závazek včas, jestliže ve stanovené době předá věc k přepravě dopravci( 594 Obč.zák.) 7. Tímto však ještě není proces odevzdání věci u konce. Odevzdání věci je uskutečněno až v okamžiku, kdy kupující převezme danou věc od dopravce. Prodávající je dále povinnen odevzdat věc v místě plnění. Nese náklady spojené s odevzdáním věci, zejména se jedná o měření, vážení a balení. Kupující naopak nese náklady spojené s převzetím věci. Ve smlouvě může být stanoveno i místo odevzdání věci. Není-li však toto místo smluvními stranami stanoveno, je tímto místem, bydliště prodávajícího, je-li fyzická osoba. Pokud je prodávající právnickou osobou je místem odevzdání věci sídlo právnické osoby( 567 odst.1 Obč.zák.). Od místa plnění závazku prodávajícího je třeba odlišovat místo určení přepravovaného zboží, tj. místo, kam má prodávající věc odeslat, je-li k tomu podle smlouvy povinen. Místo určení je shodné s místem plnění jen v případě, kdy se na tom strany dohodnou. Pokud má prodávající věc odevzdat a místo určení není smlouvě ujednáno, je 7 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 8

20 prodávající povinen odeslat věc do bydliště nebo sídla kupujícího. Je-li věc odesílána na místo, které není místem plnění, nese náklady odeslání kupující ( 593 Obč.zák.). 8 Věc, která se odevzdává, musí mít stanovenou jakost, tj. souhrn vlastností, které jsou rozhodující pro její použití. Ve smlouvě může být stanovena jakost, avšak není tato jakost ve smlouvě určena, stanoví jakost podpůrně zákon. Nemá-li odevzdaná věc tuto jakost, prodávajícímu vzniká odpovědnost za tzv.faktické vady věci. Prodávající má rovněž povinnost umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo k prodané věci. Je tedy povinen učinit všechny potřebné právní úkony k tomu, aby vlastnického právo na kupujícího přešlo. Je-li předmětem prodeje nemovitost, pak je prodávající povinen poskytnout patřičnou součinnost po uzavření kupní smlouvy k tomu, aby byl kupující zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník dané nemovitosti. Kupující má povinnost poskytnout spolupůsobení, které zapotřebí k tomu, aby prodávající mohl odevzdat věc. Tato povinnost zahrnuje především povinnost řádně nabídnutý předmět koupě převzít Povinnosti kupujícího Mezi základní povinnost kupujícího patří zaplatit kupní cenu. V kupně smlouvě bývá v rámci tzv.platebních podmínek stanovena doba zaplacení kupní smlouvy. Tato povinnost bývá zpravidla stanovena ve vztahu k době určené pro odevzdání věci. Má-li být kupní cena zaplacena až v době po odevzdání věci, jedná se o koupi věci na úvěr. Co se týká kupní ceny, jak má být zaplacena, tak může to být buď najednou, a nebo postupně ve splátkách podle časového rozvrhu, v tomto případě hovoříme o koupi na splátky. Na základě kupní smlouvy může být kupní cena splatná v určité době před dobou stanovenou pro odevzdání určité věci. Jedná se zde o tzv.prenumerační koupi. Není-li ve smlouvě stanovena splatnost kupní ceny, vyplývá podpůrně ze zákona. Smluvní strany mají povinnost plnit vždy bez zbytečného odkladu, pokud není něco obvyklého vzhledem k povaze smlouvy, nebo okolnostem, za nichž byla smlouva uzavřena. Kupující má tedy zaplatit kupní cenu při řádném odevzdání věci, kdy dochází 8 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 9

21 ke koupi věcí za hotové. Pokud si kupující nemá dostatečně možnost prohlédnout předmět koupě, nemá povinnost platit kupní cenu, toto je typické pro případ, kdy prodávající odesílá předmět koupě na místo plnění nebo určení. Dále je kupující povinen zaplatit kupní cenu v místě sjednaném ve smlouvě. Jedná-li se o prodej věci v obchodě má prodávající povinnost seznámit kupujícího se zvláštními pravidly, jejichž dodržování je potřebné při užívání věci. Tato pravidla zpravidla vyplývají z návodu nebo technické normy. Prodávající je od této povinosti zproštěn v případě, kdy jde o pravidla obecně známá( 617 Obč.zák.). Umožní-li to povaha věci, má kupující právo, aby prodávající věc překontroloval, nebo aby mu její činnost byla předvedena. Při prodeji věci v obchodě může prodávající prodat věc s vadami, avšak jen, když tyto vady nebrání tomu, aby věc mohla být používána k určenému účelu. Takovéto věci mohou být prodávány jen za nižší ceny, než obvyklé v případě věcí bez vad. Prodávající je povinen upozornit kupujícího, že věc má vadu, a sdělit její povahu, není-li to zřejmé z povahy prodeje( 618 Obč.zák.) Kupní smlouva a nabytí vlastnického práva Okamžikem, kdy je kupní smlouva uzavřena nedochází ještě k převodu vlastnického práva na kupujícího, avšak vzniká pouze povinost prodávajícího převést toto vlastnického právo na kupujícího. Kupní smlouva zakládá právní titul k nabytí vlastnického práva. Prodávající dostane své povinnost převést vlastnické právo na kupujícího k předmětu, jestliže mu to umožní zákonné úpravy. K této povinnosti prodávajícího je zapotřebí, aby prodávající byl oprávněn nakládat s vlastnickým právem k prodávané věci. Toto právo náleží předevšímu samotnému vlastníku. Občanský zákoník na základě 486 neobsahuje ustanovení, podle něhož lze nabýt vlastnické právo od nevlastníka. Tento paragraf Občanského zákoníku můžeme označit za srovnatelný s paragrafem 446 Obchodního zákoníku. V případě, kdy prodávající prodává věc vlastním jménem, ale na účet vlastníka, musí mít souhlas vlastníka s prodejem této věci 9 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 10

22 (např.na základě smlouvy o obstarání prodeje věci podle 737 Obč.zák.). V době, která je rozhodující pro nabytí vlastnického práva kupujícím musí existovat výše zmíněný souhlas. Na základě těchto skutečností může prodávající prodat věc, kterou sám koupil, a která mu v době uzavření smlouvy ještě nebyla předána, jestliže se stal vlastníkem před jejím odevzdáním novému kupujícímu. Nyní se podíváme jak je tomu s vlastnickým právem u nemovitosti, kde vlastnické právo nabývá kupující tím, že je mu zapsán vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Katastrální úřad před rozhodnutím o vkladu provede průzkum, kterým zjišťuje, zda prodávající je oprávněn nakládat s nemovitostí, zda smlouva byla uzavřena v předepsané formě, zda je obsah smlouvy určitý a srozumitelný a zda prodávající není v nakládání s nemovitostí omezen. Právní účinky o nabytí vlastnického práva vznikou na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení již ke dni, kdy návrh na vklad vlastnického práva byl doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. Pravomocné rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele nebrání tomu, aby soud v občanském soudním řízení posoudil platnost či účinnost smlouvy (R 7/2001) 10. Neníli předmětem evidence katastru nemovitostí nemovitá věc, která se převádí na základě kupní smlouvy, nabývá se vlastnictví okamžikem účinnosti smlouvy( 133 odst.3 Obč.zák.). U věci movité, které je předmětem kupní smlouvy kupující nabývá vlastnické právo okamžikem, kdy věc převezme. Převzetím věci se má na mysli nejen převzetí fyzické, ale i převzetí symbolické, z něhož vyplývá vůle stran, aby se kupující stal držitelem předmětu koupě (např.předání klíčů, předání dokladů, kterých je třeba k užívání věci). Na rozdíl od věci nemovité mohou smluvní strany ve smlouvě určit dobu, kdy kupující nabývá vlastnické právo k movité věci, a to i odchylným způsobem od zákona. Je-li v předmětu smlouvy věc jednotlivě určená, platí tato možnost v plném rozsahu. Smlouva může dále stanovit, že kupující nabyde k věci movité vlastnické právo, ještě před uzavřením kupní smlouvy nebo v době pozdější. U smlouvy, kdy je jejím předmětem je věc druhově určená, může kupující k této věci nabýt vlastnické právo po 10 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 11

23 uzavření smlouvy teprve, kdy je věc individualizována, vyplývá-li to z povahy věci. K výše uvedenému dochází tím, že věc, která je určena k odevzdání kupujícímu, je dostatečně označena k odlišení od věcí jiných. Tento způsob označení věci je nutno sjednat ve smlouvě. Jak již bylo zmíněno, převod vlastnického práva může být sjednán i k době pozdější, než stanovuje zákon, tzn. k určité době po převzetí předmětu koupě. Ujednání o pozdější době převodu vlastnické práva k movité věci, se může týkat jakékoli movité věci, tj. i věci určené ve smlouvě podle druhu, poněvadž jejím převzetím je předmět vlastnického práva individualizován. Toto ujednání, které bylo výše zmíněno mívá zpravidla podobu výhrady vlastnictví, kterou si smluvní strany mohou ve smlouvě rovněž sjednat, smluvní strany si v ní projevují vůli, aby vlastnické právo přešlo na kupujícího až po zaplacení kupní ceny( 601 Obč.zák.). Bez výhrady vlastnictví je sama skutečnost, že nebyla ještě zaplacena kupní cena, pro převod vlastnictví právně nerozhodná. 11 O výhradě vlastnictví bude ještě pojednáno v další subkapitole bakalářské práce. Zároveň s vlastnickým právem nabývá kupující i oprávnění, která jsou s vlastnickým právem spojená, tedy zejména oprávnění s předmětem koupě nakládat. Na základě výše uvedeného můžeme říci, že oprávnění užívat věc nabývá kupující s přechodem držby věci bez ohledu na to, zda vlastnické právo k této věci přeslo na kupujícího již před touto dobou nebo později. Přejde-li vlastnické právo na kupujícího podle smlouvy již před jejím odevzdáním, náležejí kupujícímu užitky věci(např.mláďata koupeného dobytka) od převodu vlastnického práva, protože prodávající má při opatrování věci do jejího předání právo schovatele( 549 a 749 odst.1 Obč.zák.). Přejde-li však vlastnické právo podle smlouvy na kupujícího teprve po určité době po odevzdání věci(zejména při sjednávání výhrady vlastnictví), lze z povahy věci dovodit, že užitky věci náleží kupujícímu od doby jejího odevzdání. Po nabytí vlastnického práva získává kupující i oprávnění převést vlastnické právo na jiné osoby, jedná se o tzv.transfer vlastnického práva. 11 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 12

24 2.9 Vedlejší ujednání v kupní smlouvě Předkupní právo Smlouva o předkupním právu obsahuje závazek zavázaného věc, která je předmětem této smlouvy, nabídnout v prvé řadě oprávněnému ke koupi, pokud by se zavázaný rozhodl věc prodat. Jestliže předkupní právo bude uplatněno jinak, musí to být ve smlouvě předem ujednáno, např. při bezúplatném převodu věci. V zájmu určitosti by mělo být vždy pamatováno na to, za jakou cenu by v takovém případě mohl oprávněný věc vykoupit (např. ve výši odpovídající obvyklé ceně srovnatelné věci v době případného výkupu) 12. Na základě smlouvy o předkupním právu vzniká závazek výlučně vlastníku věci (nikoli oprávněnému). Oprávněný nemůže být nucen k tomu, aby uplatňoval své předkupní právo, pokud by zavázaný chtěl věc zcizit. Předkupní právo se řadí mezi podoby osobního práva, proto nepřechází na dědice oprávněné osoby, popř.na jiné právní nástupce, nemůže být ani na nikoho převedeno( 604 Obč.zák.). Fiala o předkupním právu uvádí, že prodávající s kupujícím si mohou při dohodě o předkupním právu sjednat i lhůtu, v níž má být prodej proveden. Pro případ, že taková dohoda není uzavřena, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Marným uplynutím této lhůty předkupní právo zanikne. Nabídka přitom musí být vykonána ohlášením všech podmínek, a jde-li o nemovitost, musí mít písemnou formu. Také na ceně se mohou strany dohodnout. Není-li však taková dohoda uzavřena, musí oprávněný koupit věc za cenu nabídnutou někým jiným. Předkupní právo zanikne, jestliže věc nemůže koupit, nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou 13. Pro platnost smlouvy o předkupním právu není po formální stránce vyžadována písemná forma, jedině v případě, že by se jednalo o předkupní právo sjednané jako právo věcné, které přichází v úvahu výlučně u nemovitosti. Ke vzniku výše uvedeného omezení zavázaného vlastníka nemovitosti by se vedle písemné formy smlouvy vyžadoval i vklad do katastru nemovitostí provedený v řízení o povolení vkladu 12 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 13 FIALA, Josef, et al. Občanské právo hmotné. Brno : Masarykova univerzita, s. 13

25 k návrhu účastníků takové smlouvy nebo některého z nich. Je-li nemovitost zatížena předkupním právem, vyznačí se toto právo v oddílu C listu vlastnictví předmětné nemovitosti. Je-li předkupní právo sjednáno, není zavázaný ve svých dispozicích s věcí nijak omezen. V případě nedodržení svého závazku vůči oprávněnému může zavázaný převést věc na někoho jiného, nebo ji zatížit zástavním právem, případně věcným břemenm( 603 odst 3 Obč.zák.). Výše uvedené ustanovení vychází z předpokladu porušení závazku z předkupního práva a stanoví možnost oprávněného, jak se v takové situaci zachovat. Porušení předkupního práva ze strany zavázaného je spjato s jeho odpovědností za škodu vzniklou porušením této povinnosti oprávněnému. Věcněprávní předkupní právo je-li porušeno, vzniká oprávněnému právo domáhat se na nabyvateli věci, aby mu věc byla nabídnuta ke koupi. Nabyvatel by měl uskutečnit převod věci na oprávněného za cenu, k jejímuž zaplacení se převodci v kupní smlouvě zavázal. Zde není rozhodující, zda kupní cenu v době uplatnění předkupního práva oprávněného nabyvatel již skutečně převodci zaplatil. Právo oprávněného vůči nabyvateli, jemuž ze zápisu v katastru nemovitostí muselo být známo zatížení převodce předkupním právem se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě, její běh počíná dnem následujícím po dni účinnosti rozhodnutí o povolení vkladu. 14 Nebude-li oprávněný činit žádná právní kroky v souvislosti s předkupním právem, zůstane mu předkupní právo zatěžující nemovitost zachováno a zavázaným z něho bude napříště nabyvatel nemovitosti. Uzavře-li nabyvatel nemovitosti na základě výzvy oprávněného s oprávněným kupní smlouvu o převodu předmětné nemovitosti, dojde na jejím základě k zápisu oprávněného jako vlastníka dané nemovitosti v katastru nemovitostí. Nestane-li se tak, má oprávněný možnost dosáhnout prostřednictvím žaloby proti nabyvateli nemovitosti Rozsudku soudu, kterým bude na základě právní moci projev vůle žalovaného v podobě nabídky převodu předmětné nemovitosti žalobci nahrazen.( 161 odst 3.OSŘ). Na základě této skutečnosti dosáhne oprávněný uzavření kupní smlouvy, na jejimž základě k žádosti účastníků smlouvy dojde k povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. 14 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 14

26 Aby zavázaný dostál své povinnosti vůči oprávněnému, kterou mu stanoví smlouva o předkupním právu, musí doručit nabídku oprávněnému, u které se vyžaduje v případě nemovitostí písemná forma. V této nabídce uvádí zavázaný vedle podstatných náležitostí kupní smlouvy i případné další podmínky či požadavky, za nichž má k prodeji dojít. Splnění požadavku ze strany oprávněného závisí i na tom, aby uhradil kupní cenu v hotovosti ve lhůtě uvedené v dohodě, a není-li takové dohody, do osmi dnů, jde-li o movitou věc, nebo do dvou měsíců, jde-li o nemovitost, tato lhůta začíná běžet ode dne podání nabídky 15. Není-li nabídka přijata ve sjednané lhůtě nebo ve shora uvedených zákonných lhůtách, předkupní právo v tomto případě zaniká. Smluvní strany mají splněno u movitých věcí v případě, že uskuteční celou transakci na základě principu z ruky do ruky. U věcí nemovitých by měla být kupní cena uhrazena před uzavřením kupní smlouvy, anebo pro prodávajícího zajištěna u třetí osoby(např.notářská úschova nebo depozit v advokátní nebo realitní kanceláři). K dokončení právních skutečností, které jsou nezbytné pro převod nemovitosti, dojde až vkladem vlastnického práva nabyvatele do katastru nemovitostí, bylo by dobré, kdyby smluvní strany upravily ujednáním účinnost kupní smlouvy v závislosti na splnění odkládací podmínky zaplacení nebo zajištění kupní ceny, v tomto případě by muselo by při návrhu na povolení vkladu muselo být doloženo, že se smlouva splněním odkládací podmínky stala účinnou. Předkupní právo oprávněného mimo obecných způsobů zániku práv a povinností může zaniknout i dalšími způsoby, mezi které patří: marné uplynutí lhůty k přijetí nabídky, vzdání se předkupního práva, neuhrazení nebo nezajištění kupní ceny oprávněným v zákonné nebo dohodnuté době, smrtí oprávněného, prodejem nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo veřejnou dražbou, zpeněžením konkurzní podstaty, do které nemovitost patří Právo zpětné koupě Toto právo vznikne ujednáním, kdy prodávající má právo požadovat, aby mu prodaná movitá věc byla vrácena, jestliže vrátí kupujícímu kupní cenu. Pro výše uvedené ujednání zákon stanovuje písemnou formu( 607 Obč.zák.). Hlavní rozdíl mezi právem 15 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 15

27 zpětné koupě a právem předkupním je ten, že je to prodávající, kdo rozhoduje o tom, kdy toto právo bude vykonáno. Na základě předkupního práva je stanoven vznik práva na zpětnou koupi, jen když se kupující rozhodne věc prodat, popř.zcizit způsobem, pro který bylo předkupní právo sjednáno. Kromě toho má kupující při právu zpětné koupě povinnost vrátit věc, jestliže mu prodávající zaplatí kupní cenu, za niž byla věc koupena. Jestliže se uplatní právo zpětné koupě, má prodávající práva kupujícího a kupující práva prodávajícího, která vyplynula z původně sjednané kupní smlouvy. Kupující je povinen vrátit věc bez zbytečného odkladu po uplatnění práva prodávajícím. Je-li právo zpětné koupě určené podle druhu a uplatní-li prodávající toto právo je kupující povinen vrátit věc téhož druhu v tomtéž množství. Obsahuje-li předmět práva zpětné koupě věc jednotlivě určená, je kupující povinen vrátit tutéž věc, kterou koupil( 609), jelikož převzetím věci přešlo na základě předchozí kupní smlouvy nebezpečí škody na kupujícího, nese kupující jeho důsledky do zpětného převzetí věci původním prodávajícím. Dojde-li k poškození věci na základě tohoto nebezpečí má původní prodávající nárok na slevu z kupní ceny. Je-li předmětem práva zpětné koupě věc jednotlivě určená, nesmí ji kupující zcizit, pokud toto právo trvá. I když právo zpětné koupě zakládá pouze závazkový právní vztah, stanoví zákon vyjímečně, že smlouva s třetí osobou, kterou bylo porušeno právo zpětné koupě, je neplatná( 609 Obč.zák.). 16 Chce-li prodávající uplatnit právo ze zpětné koupě, musí jej uplatnit do jednoho roku od odevzdání věci kupujícímu, není-li ujednána lhůta jiná. Neuplatní-li jej v této stanovené lhůtě, právo zpětné koupě zanikne Jiná vedlejší ujednání Kromě již výše zmíněných vedlejších ujednání, jakými byly předkupní právo a právo zpětné koupě, zákon umožňuje ještě další vedlejší ujednání v kupní smlouvě, jež mají povahu výhrad nebo podmínek, na nichž je závislá účinnost této smlouvy. Ustanovení uvedená v zákoně se sice zmiňují v této souvislosti o podmínkách připouštějících zánik právního vztahu založeného kupní smlouvou, tj. podmínkách rozvazujících, ale zároveň 16 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 16

28 není v rozporu použít jako výhradu i podmínku odkládací. Pro tato ujednání zákon stanovuje písemnou formu a nyní si některá jiná vedlejší ujednání popíšeme. Výhrada zpětného prodeje-tento typ vedlejšího ujednání vznikne na základě ujednání, podle kterého má kupující právo prodat zakoupenou věc zpět prodávajícímu, a to za neměnných podmínek, za kterých kupující věc koupil nebo za sjednaných podmínek. Na rozdíl od ujednání, které již byly v této bakalářské práci zmíněny, výhrada zpětného prodeje nemá zastání v zákonné podobě, a tak pro práva povinnosti smluvních stran je rozhodující obsah ujednání. Dalším typem jiných vedlejších ujednání v kupní smlouvě je výhrada lepšího kupce. U výhrady lepšího kupce je kupní smlouvy účinná v závislosti na tom, že prodávající neoznámí do určité doby, že zamýšlí věc prodat výhodnějším způsobem. Na tuto podmínku je vázáno uzavření smlouvy, jež má v pochybnostech odkládací povahu ( 36 odst. 5 Obč.zák.), tedy účinnost smlouvy nabude okamžikem, kdy prodávající ve stanovené lhůtě neohlásí kupujícímu záměr prodat věc jiné osobě. Koupě na zkoušku je jedním z dalších typů jiných vedlejších ujednání v kupní smlouvě. Vznikne uzavřením kupní smlouvy s podmínkou, že kupující než uplyne zkušební doba předmět koupě schválí. Toto jiné vedlejší ujednání upravuje Obchodní zákoník, konkrétně 471 a 472. Pokud z obsahu ujednání nevyplyne jiné vymezení práv a povinností stran, lze použít tuto úpravu i pro neobchodní závazkové vztahy. Nevyplývá-li něco jiného z obsahu vedlejšího ujednání, zanikají tato ujednání uplynutím jednoho roku od uzavření kupní smlouvy, pokud oprávněná osoba v této lhůtě své právo z tohoto ujednání neuplatnila ( 610 odst.2 Obč.zák.). Na základě ustanovení 610 Občanského zákoníku, který upravuje možnost účastníků kupní smlouvy dohodnout vedlejší ujednání, mající povahu výhrad a podmínek připouštějících zánik právního vztahu založeného kupní smlouvou je ve vztahu k obecným ustanovením Občanského zákoníku o podminkách( 36) speciálním ustanovením. Účinnost kupní smlouvy s dohodnutou podmínkou připouštějící zánik 17

29 právního vztahu založeného smlouvou ve smyslu 610 však zaniká až uplatněním dohodnuté podmínky účastníků smlouvy ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 18

30 3 Kupní smlouva na prodej nemovitosti a její podoby V této části bakalářské práce bych se rád věnoval kupní smlouvě v souvislosti s nemovitostmi. Pokusím se prezentovat své zkušenosti z tohoto odvětví, které jsem získal působením v realitní kanceláři, mimo jiné i v rámci odborné praxe. Začal bych tím, že dojde-li obchodní případ do stádia, kdy potencionální kupující projeví zájem o danou nemovitost, bývá ve většině těchto případů dobrým zvykem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí se složenou zálohou na kupní cenu, jejíž výše záleží na dohodě obou smluvních stran. Rád bych nyní proto pohovořil o smlouvě o smlouvě budoucí kupní smlouvě( dále jen smlouva o smlouvě budoucí ) 3.1 Smlouva o smlouvě budoucí Smlouva o smlouvě budoucí má hlavní cíl zabezpečit v souladu se zájmy smluvních stran uzavření určité smlouvy až v budoucnu. Z hlediska praxe tomu bývají nejčastěji tam, kde není možné z různých důvodů mezi smluvními stranami realizovat celý obsah budoucí smlouvy, tím pádem nemůže tato smlouva hned vzniknout(např.budoucí kupující nemá dostatek finančních prostředků na koupi domu). Smlouvu o smlouvě budoucí upravuje 50a Občanského zákoníku. Předpoklady platnosti smlouvy o smlouvě budoucí však jsou její uzavření v písemné formě, a to i když budoucí smlouva sama písemnou formu nevyžaduje. Pokud jde o obsah smlouvy o smlouvě budoucí, předpokladem její platnosti je dále určení podstatných náležitostí smlouvy, která má být uzavřena, dále do doby, do které má být tato smlouva uzavřena. 18 Na základě smlouvy o smlouvě budoucí vzniká smluvním stranám závazek, určenou smlouvu, event. doplněnou o další náležitosti v dohledné době uzavřít. Výše uvedené ustanovení je možné vynutit na základě žaloby. Neuzavře-li ani jedna ze stran budoucí smlouvu, může se oprávněná strana do jednoho roku od doby, kdy měla být smlouva uzavřena domáhat žalobou, aby soud projev vůle strany, která smlouvu neuzavřela, resp. ji odmítla uzavřít, nahradil svým rozhodnutím. Rozhodne-li v této věci pravomocně soud, pak toto rozhodnutí nahrazuje souhlas resp.podpis smluvní strany na smlouvě( 161 odst.3 OSŘ), 18 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 19

31 neboli znamená přijetí smlouvy. Nedojde-li k uzavření smlouvy do dohodnuté doby a nepožádá-li smluvní strana, která chce sama smlouvu uzavřít o takovéto rozhodnutí, které nahrazuje přijetí druhou smluvní stranou do jednoho roku, právo strany oprávněné se pak uplynutím této lhůty promlčuje. Bez jakékoliv vázanosti na podání žaloby o nahrazení souhlasu s uzavřením smlouvy na základě rozhodnutí soudu, může smluvní strana smlouvy o smlouvě budoucí, která sama chtěla předpokládanou smlouvu uzavřít žalovat smluvní stranu, která ji neoprávněně odmítla uzavřít o náhradu škody, kterou ji tím způsobila. Na základě 50a odst.3 Občanského zákoníku je smlouva o smlouvě budoucí vlastní. Co to znamená? Znamená to, že závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí přímo ze zákona tj.bez dalšího, zaniká, jestliže se okolnosti z nichž strany při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí vycházely, podstatně změnily, že nelze docílit toho, aby budoucí smlouva byla uzavřena. Ustanovení 50a se dle ustanovení 50b použije přiměřeně i na případy, kdy strany uzavřely smlouvu a přitom si vyhradily, že obsah smlouvy v nepodstatných náležitostech ještě doplní. S tímto ustanovením souvisí případ tzv. přípravné smlouvy, která se od smlouvy o smlouvě budoucí liší tím, že nejde o smlouvy dvě, ale o smlouvu jedinou, avšak neúplnou, která bude smluvními stranami pouze doplněna. Tato smlouva však již vznikla, a nebude-li smluvními stranami doplněna, platí v podobě, v jaké byla uzavřena, tedy v rámci přípravné smlouvy. Výše uvedené platí však pouze za předpokladu, že smluvní strany daly svým projevem najevo, že smlouva má platit, i kdyby k dohodě o zbytku smlouvy nedošlo. Uvedený případ je třeba odlišit od případu, kdy subjekty jednání sice dosáhly shody o podstatných náležitostech smlouvy, avšak zároveň se dohodly, že do určité doby budou pokračovat v jednání o jejích nepodstatných náležitostech, v takovémto případě smlouva vznikne až po dosazení konsenzu o celém jejím obsahu Kupní smlouva a její části Tuto subkapitolu bych rád zaměřil na náležitosti kupní smlouvy v praxi, tedy jaká ustanovení bývají její součástí. Pro svůj popis použiji kupní smlouvu, která tvoří nedílnou součást příloh této bakalářské práce. Jedná se o kupní smlouvu na prodej 19 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 20

32 nemovitosti, konkrétně chaty. První část této kupní smlouvy obsahuje smluvní strany, označení, kdo je prodávající a kdo kupující. Součástí označení smluvních stran je identifikace osob na základě rodného čísla nebo data narození a trvalého bydliště. Dále následují povinné náležitosti kupní smlouvy, kterými jsou předmět koupě a kupní cena. V předmětu koupě je nemovitost detailně popsána, tzn.dispozice nemovitosti, na jaké parcele předmětná nemovitost stojí, jakou velikost má parcela a samozřejmě katastrální území v jakém se nemovitost nachází. Součástí předmětu koupě je i zmínka o tom, na základě jakého nabývacího titulu se stal prodávající vlastníkem nemovitosti (např. kolaudačního rozhodnutí, rozhodnutí o dědictví, kupní smlouva, darovací smlouva aj.). Druhým bodem předmětné kupní smlouvy je kupní cena, která patří mezi povinné náležitosti, jak již bylo zmíněno výše v této bakalářské práci. Smluvní strany si zde sjednávájí výši kupní cenu, na které se vzájemně dohodli. V předmětné kupní smlouvě, která je součástí příloh této bakalářské práce je kupní cena rozložena do několika splátek, které jsou zde přesně popsány, jak bude kupující splácet prodávajícímu vzájemně dohodnutou kupní cenu. Dalším bodem je stav prodávané nemovitosti, v tomto bodě prodávající konstatuje, že na prodávané nejsou žádné právní závady, jako např. zástavní právo, předkupní právo, věcná břemena, případně jiné závazky. Prodávající se dále zavazuje, že do Rozhodnutí Katastrálního úřadu neučiní žádná právní kroky, které by vedly k zatížení pedmětu prodeje nemovitosti výše uvedenými právy. Kupující pak prohlašuje, že je mu dostatečně znám stav prodávané nemovitosti, seznámil se s technickým stavem a nemovitost kupuje do svého vlastnictví Smluvní pokuta V našem případě daná kupní smlouva obsahuje ustanovení o smluvní pokutě. Toto ustanovení závisí na dohodě smluvních stran. Dle mého názoru ho považuji za dobré jej do kupní smlouvy zakomponovat, poněvadž zvláště v dnešní době se jedná o jakýsi druh saknce za to, že by některá smluvní strana chtěla vystoupit z předmětného prodeje nemovitosti. Vzájemně dohodnutá smluvní pokuta musí být vyvážená pro obě smluvní strany, tak aby nedošlo k znevýhodnění jedné ze smluvních stran. Řekněme si o smluvní pokutě něco více. 21

33 Hlavním cílem smluvní pokuty je zaplatit určitou částku, kterou si smluvní strany sjednaly pro případ, že bude porušena smluvní povinnost. Tato povinnost zatěžuje toho, kdo sjednanou povinnost porušil, tj.dlužníka, a to i když oprávněnému, tj.věřiteli, porušením povinnosti žádná škoda nevznikla. 20 Zákon vyžaduje pro sjednání smluvní pokuty písemnou formu, a to pod sankcí neplatnosti. Výše smluvní pokuty musí být ve smlouvě stanovena jednoznačně, nebo musí být alespoň stanoven způsob jejího určení. Smluvní strany mohou výši smluvní pokuty vyjádřit buďto předem dohodnutou a neměnnou výší pokuty, nebo její výši vázat na okolnosti, které účastníci považují za významné, avšak v době uzavření smlouvy nejsou známy hodnoty těchto okolností (např.určitým procentním podílem z hodnoty plnění apod.). Není tedy nezbytně nutnou podmínkou, aby výše smluvní pokuty (v okamžiku uzavření smlouvy) byla pevně stanovena. Konstrukce smluvní pokuty může být provedena i tak, že její výše se bude odvíjet též od doby, po kterou bude trvat porušení smluvní povinnosti. Výše smluvní pokuty není nikterak upravena zákonem, je potřebné dovodit, že sjednaná výše smluvní pokuty musí být úměrná výši pohledávky, jejíž splnění je takto zajišťováno, v jiném případě by toto ustanovení bylo v rozporu s dobrými mravy. Smluvní pokuta představuje velmi razantní prostředek zajištění vůči dlužníkovi, protože zaplacením smluvní pokuty nezaniká právo věřitele na plnění, které bylo zajištěno prostřednictvím smluvní pokuty, pokud se smluvní strany nedohodly jinak. Co se týče rozdílu úpravy smluvní pokuty v občanském a obchodním zákoníku, tak občanský zákoník nepřiznává dlužníkovi právo požádat soud o zmírnění nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty, a to alespoň na úroveň vzniklé škody. Na straně druhé je však dlužník povinen zaplatit smluvní pokutu, jen když porušení povinnosti zavinil. Tímto se úprava v občanském zákoníku liší od úpravy v obchodním zákoníku, kde je povinnost platit smluvní pokutu vymezena jako přísná objektivní odpovědnost. Zde jsme si uvedli něco málo o smluvní pokutě a nyní se vraťme k výše uvedené kupní smlouvě a jejím dalším bodům, které obsahuje. Dalším bodem je předání nemovitosti. Na základě tohoto bodu je konstatováno, kdy prodávající předá nemovitost kupujícímu, 20 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 2. Česká republika : Wolters Kluwer, s. 22