ZNALECKÝ POSUDOK číslo 150/2013

Transkript

1 - 1 - Ing. IGOR BAJUŽÍK, ul. J.Hollého 171/54, Michalovce Znalec v odbore stavebníctvo Odvetvia pozemné stavby, dopravné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností : / Zadávateľ : DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č Trnava, SR Číslo spisu ( objednávky ): č.dd zo dňa ( písomná ) ZNALECKÝ POSUDOK číslo 150/2013 Vo veci : Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.6 s príslušenstvom, nachádzajúceho sa na 7.p. bytového domu s.č.1484, vchod 1, ul. Mlynská Vranov nad Topľou, ktorý je postavený na pozemku C KN p.č.476/3 kat. územie Vranov nad Topľou, vrátane podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 6766/147682, zapísaný vo výpise z KN, LV č.6230, okres 713 Vranov nad Topľou, obec Vranov nad Topľou, kat. územie Vranov nad Topľou, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona čís.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Počet strán : 27 x A4 ( z toho 10 x A4 príloh ) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 x odovzdané zadávateľovi + 2x CD ( 1 x a/a )

2 - 2 - I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky : Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č.6 s príslušenstvom, nachádzajúceho sa na 7.p. byt. domu s.č.1484, vchod 1, ul. Mlynská Vranov nad Topľou, ktorý je postavený na pozemku C KN p.č.476/3 kat. územie Vranov nad Topľou, vrátane podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 6766/147682, zapísaný vo výpise z KN, výpise z LV č.6230, podľa vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania znaleckého posudku: Dátum, ku ktorému je znalecký posudok vypracovaný : Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba oceňuje ( rozhodujúci na zistenie stavebne technického stavu ) : Podklady na vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - objednávka : DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičová č.17, Trnava, č.dd zo dňa ( originál ) - znalecký posudok č.16/2007 zo dňa ,vypracovaný znalcom v odbore stavebníctvo Ing. Vladimírom Pavúkom, Sečovská Polianka č Získané znalcom : - výpis z KN, výpis z LV č k.ú. Vranov nad Topľou zo dňa , vydaný Správou katastra Vranov nad Topľou - kópia KM na parc.č.476/3 k.ú. Vranov nad Topľou zo dňa , vydaná Správou katastra Vranov nad Topľou. - potvrdenie o veku bytového domu s.č.1484 na Mlynskej ulici vo Vranove nad Topľou od roku 1977, vydané Mestom Vranov nad Topľou, Mestský úrad, č.12797/2007 zo dňa ( kópia ) - obhliadka byt. domu s.č.1484 a zameranie bytu č.6 ku dňu fotodokumentácia byt. domu s.č.1484 a bytu č.6 ku dňu zakreslenie schematického pôdorysu bytu č.6 ku dňu Použitý právny predpis : - vyhl. MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č.626/2007 Z.z., č.605/2008 Z.z., č.47/2009 Z.z. a č.254/2010 Z.z.

3 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : - zák.č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - vyhl.č.491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov - vyhl.č.500/2005 Z.z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhl.č.490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zák.č.382/2004 Z.z. - vyhl.č.400/2006 Z.z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhl.č.491/2004 Z.z. - zák.č.93/2006 Z.z. - vyhl. MS SR č.626/2007 Z.z. - vyhl. MS SR č.534/2008 Z.z. - vyhl. MS SR č.605/2008 Z.z. - vyhl. MS SR č. 47/2009 Z.z. - vyhl. MS SR č.254/2010 Z.z. - odborné časopisy ZNALECTVO - zborník z odb. seminára znalcov v odbore stavebníctvo - zák.č.50/1976 Zb./stavebný zákon/ v znení neskorších predpisov - zák.č.162/1995 Z.z./katastrálny zákon/ v znení neskorších predpisov - STN výpočet obstavaného priestoru - STN budovy na bývanie - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ŽU ÚEOS a.s. KOMERCIA - Rozpočtové ukazovatele stavebných objektov - Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje KS - Príloha č.23 k výmeru č.r 1/1996,Príloha k opatreniu č.r 11/ Ohodnocovanie nehnuteľností ( MIpress 2012 ) Ing. Miloslav Ilavský, PhD., Doc.Ing. Milan Nič,PhD., Prof. Ing. Dušan Majdúch, PhD. - Indexy cien pre odbor stavebníctvo, CÚ 3.Q/2013 ( ÚSI Žilina IV/1996 ) 8. Osobitné požiadavky zadávateľa : Nie sú požadované. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona čís.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách.

4 - 4 - II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: a) Výber použitej metódy: Stanovenie všeobecnej hodnoty je vykonané v súlade s prílohou č.3 vyhl. MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č.626/2007 Z.z., č.605/2008 Z.z., č.47/2009 Z.z. a č.254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline, ( Ing. M.Vyparina a kol. ) Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez možnosti dosahovania výnosu formou prenájmu. Východisková a technická hodnota stavby je vykonaná v zmysle cit. vyhlášky a jej prílohy. Rozpočtové ukazovatele sú vytvorené na m 2 zastavanej plochy podľa uvedenej metodiky. Koeficienty zastavanej plochy, vybavenia a konštrukčnomateriálovej charakteristiky jednotlivých konštrukčných a stavebných prvkov sú zohľadnené pri tvorbe rozpočtového ukazovateľa. Pri stanovení všeobecnej hodnoty je použitý prepočítavací index vývoja cien pre stavebníctvo pre CÚ 3.Q/2013. ( ÚSI Žilina IV/1996 ) Pre technický výpočet je použitý program HYPO, verzia NET, fa KROS, a.s. Žilina. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : * podľa výpisu z KN, výpisu z LV č.6230-čiastočný zo dňa , vlastníkmi bytu č.6 v spoluvlastníckom podiele 1/1; podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadenia domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 6766/ sú : 30 Čorba Ján a Ľubica r. Chromíková, Vranov n.t., Mlynská ul.1484 Tituly nadobudnutia a ťarchy viď. LV č.6230-čiastočný, ktorý je prílohe znaleckého posudku. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Obhliadka nehnuteľnosti spojená so zameraním a fotodokumentáciou bola vykonaná dňa za účasti p. Ľubice Čorbovej. Zameranie bytu č.6 bolo prevedené laserovým prístrojom zn. BOSCH DLE 50 Professional, fotodokumentácia vyhotovená digitálnym fotoaparátom SONY DSC W-215. Predmetom posúdenia je 3-izbový byt č.6 s príslušenstvom, nachádzajúci sa na 7.p. bytového domu s.č.1484, vchod 1, ul. Mlynská Vranov nad Topľou, vrátane podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 6766/147682, zapísané na LV č Bytový dom s.č.1484 je postavený na pozemku C KN parc.č.476/3 kat. územie Vranov nad Topľou. Situovaný je v zástavbe viacpodlažných bytových domov a občianskej vybavenosti, severným smerom od centra, v smere Vranov nad Topľou Michalok.

5 - 5 - d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Vzhľadom k skutočnosti, že k ohodnoteniu nie je k dispozícii overená projektová dokumentácia jednotlivých bytov v bytovom dome, stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie, nie je možné porovnanie so skutočným stavom. Užívanie bytového domu s.č.1484 od roku 1977 je určené na základe potvrdenia vydaného vydané Mestom Vranov nad Topľou, Mestský úrad, č.12797/2007 zo dňa Všetky potrebné údaje pre ohodnotenie bytu sú prevzaté zo zistenia a zamerania skutkového stavu ku dňu e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným skutočným stavom : Porovnaním geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným skutočným stavom neboli zistené rozdiely. Porovnaním popisných údajov so skutočným stavom bol zistený nesúlad medzi výmerou podlahovej plochy bytu č.6, zapísanou na LV č.6230 a výmerou zistenou pri zameraní skutkového stavu dňa f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : * Byt č.6, 7.p., bytový dom s.č.1484, vchod 1, ul. Mlynská Vranov nad Topľou, vrátane podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti 6766/ * Pozemok - spol. podiel o veľkosti 6766/ k C KN parc.č.476/3 kat. územie Vranov nad Topľou g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : * Nie sú.

6 VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č.6 s príslušenstvom v bytovom dome s.č.1484, vchod 1, ul. Mlynská, Vranov nad Topľou Popis bytového domu : Bytový dom s.č.1484 je postavený na parc.č.476/3 kat. územie Vranov nad Topľou. Nachádza sa v zástavbe viacpodlažných bytových domov na ul. Mlynskej vo Vranove nad Topľou. Bytový dom je montovaný panelový objekt, ktorý má 8 nadzemných obytných podlaží, kde sa nachádzajú byty a 1 nadzemné technické podlažie, kde sa nachádzajú spoločné priestory a pivnice. Objekt je založený na žb pásoch s izoláciami. Stropy sú žb prefabrikované s rovným podhľadom. Schodištia sú žb prefabrikované. Bytový dom má plochú dvojplášťovú strechu. Krytina je živičná ťažká, z asfaltovaných natavovaných pásov. Klampiarske konštrukcie strechy sú z pozinkovaného plechu. Fasáda bytového je dodatočne zateplená, vrátane nových omietok a farebného riešenia. Vnútorné omietky spoločných priestorov sú vápenné hladké. Okná bytov sú plastové zdvojené, v spoločných priestoroch sú plastové zdvojené. Vstupné dvere bytového domu sú plastové, presklené, v spoločných priestoroch sú dvere drevené, hladké. Spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, najmä základy domu, strecha,chodby,obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sa rozumejú tie zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie, najmä výťahy, práčovne, kotolne, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, hromozvody, komíny, vodovodné, teplonosné,kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky a to aj v prípade,ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne tomuto domu. Jednotlivé byty sú dostupné schodišťom a výťahom, ktorý je v každej sekcii bytového domu. Vykurovanie objektu a ohrev TÚV je zabezpečené z centrálneho zdroja tepla. Bytový dom je napojený prípojkami na verejné rozvody vody, kanalizácie, plynovod, el. energia je svetelná a motorická. Objekt je vybavený rozvodom požiarnej vody s hydrantmi, rozvod domáceho tlf a TV, bleskozvodom. Popis bytu : Byt č. 6 s príslušenstvom ( ďalej len byt ) sa nachádza na 7.p. bytového s.č.1484, vchod 1, ul. Mlynská vo Vranove nad Topľou. Byt pozostáva zo troch obytných miestností a príslušenstva, ktorým je : chodba, kúpeľňa, WC, kuchyňa, zasklená loggia a pivnica č.6, nachádzajúca sa v technickom podlaží bytového domu. Skutkový stav bytu s príslušenstvom, zistený pri obhliadke je zrejmý z nasledovného popisu a fotodokumentácie v prílohe znaleckého posudku vyhotovenej ku dňu Vnútorné vybavenie bytu je tvorené rozvodmi teplej a studenej vody, kanalizácie, elektrickej energie, plynu a ÚK. Vykurovanie bytu a príprava TÚV je z centrálneho zdroja kotolňa sa nachádza mimo objekt. Byt bol interiérovo upravený v nasledovnom rozsahu : podlahy v obytných miestnostiach sú plávajúce laminátové, na chodbe, kuchyni, v kúpeľni a vo WC sú keramické dlažby. Povrchy stien sú vápenné hladké omietky. Stropné podhľady sú upravené veľkoplošnými sádrokartónovými doskami so zabudovanými svietidlami. Keramické obklady stien sú zrealizované v kúpeľni, WC a v kuchyni pozdĺž kuchynskej linky. Kuchyňa je vybavená kuchynskou linkou s nerezovým drezom, digestorom a plynovým šporákom s el. rúrou. Bytové jadro je murované, zariadenie kúpeľne tvorí vaňa a umývadlo. Vodovodné batérie sú sprchovacia s ružicou a páková. Zrealizovaná je keramická dlažba a obklady stien po celej výške. WC je samostatné, dlažba a obklady detto. Vstupné dvere do bytu sú drevené, obyčajné. Dvere bytu sú dyhované s presklením, osadené v drevených obložkových zárubniach. Okná sú plastové s dvojitým zasklením, z vnútornej strany opatrené žalúziami. V spálni je osadená vstavaná skriňa Roll door s posuvnými dverami, detto predel medzi kuchyňou a chodbou tvorí vstavaná skriňa, ktorá slúži ako odkladací priestor pre byt. Loggia je zasklená. Byt je napojený na vodovodnú, teplovodnú, elektrickú a kanalizačnú prípojku. Elektrická inštalácia je riešená ako svetelná s poistkovými automatmi umiestnenými v byte a v istiacej skrini na spoločnej chodbe.

7 - 7 - Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva, umiestneného mimo bytu a jeho príslušenstva umiestneného mimo byt (pivnica), vrátane zárubní, hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody a elektrickými poistkami pre byt. S vlastníctvom bytu č.6 je spojený podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti : 6766/ Byt zaraďujem do I. kategórie v zmysle Prílohy č.23 k výmeru č. R 1/1996, príloha k opatreniu č.r 11/1999 zo dňa , byt s ústredným ( diaľkovým ) a s úplným alebo čiastočným základným príslušenstvom. Životnosť bytového domu, vzhľadom na jeho stavebne technický stav, materiálovo konštrukčné vyhotovenie, predpokladám 80 rokov. Užívanie bytového domu s.č.1484 od roku 1977 je určené na základe potvrdenia vydaného vydané Mestom Vranov nad Topľou, Mestský úrad, č.12797/2007 zo dňa ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA IZBA : 3,45*3,45 = 11,90 m2 IZBA : 3,45*3,00 = 10,35 m2 IZBA : 3,45*5,90 = 20,35 m2 KUCHYŇA : 3,45*2,25+1,75*1,40 = 10,21 m2 ŠPAJZA : 1,75*1,70 = 2,97 m2 WC : 1,75*0,90 = 1,57 m2 KÚPELŇA : 2,57*1,22 = 3,13 m2 CHODBA : 3,45*1,22+0,80*1,22 = 5,18 m BYT : 65,66 m PIVNICA : 1,30*2,25 2,92 m Spolu 68,58 m2 Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] 65,66 65,66 Výmera bytu bez pivnice 65,66 2,92 2,92 Vypočítaná podlahová plocha 68,58 Pri výpočte východiskovej a technickej hodnoty je použitá podlahová plocha bytu č.6 s príslušenstvom, podľa skutočného zamerania t.j. : 68,58 m2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,220 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 3

8 - 8 - Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,73 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,08 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,57 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,84 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,73 6 Krytina strechy 2,00 1,10 2,20 2,08 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,95 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 3,41 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,89 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,47 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,47 12 Okná 5,00 1,20 6,00 5,68 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,47 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,37 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,89 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,89 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,89 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,95 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,89 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,89 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,10 4,40 4,16 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,10 1,10 1,04 24 Dvere 2,00 1,20 2,40 2,27 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,60 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,37 27 Elektroinštalácia 3,00 1,10 3,30 3,12

9 Vnútorný vodovod 1,00 1,10 1,10 1,04 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,10 1,10 1,04 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,47 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,89 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,20 2,40 2,27 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,10 4,40 4,16 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,10 4,40 4,16 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,37 Ďalšie konštrukcie 36 vstavané skrine - - 1,00 0,95 Spolu 100,00 105,65 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 105,65 / 100 = 1,0565 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,220 * 1,037 * 1,0565 * 1,00 VH = 791,20 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č.6 s príslušenstvom ,00 55,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 791,20 /m 2 * 68,58m ,50 Technická hodnota 55,00% z , ,28

10 STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Byt č.6 sa nachádza na 7.p. bytového domu s.č.1484, vchod 1 na ul. Mlynská vo Vranove nad Topľou. Bytový dom je situovaný severným smerom od centra mesta, smer Vranov nad Topľou - Michalok. Prevládajúca zástavba v okolí sú prevažne viacpodlažné obytné domy a občianska vybavenosť. Nehnuteľnosť je situovaná v lokalite, kde dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe. Pozemok C KN parc.č.476/3 kat. územie Vranov nad Topľou je mierne svahovitého charakteru s možnosťou napojenia na všetky IS. Dopravný a peší prístup je z ul. Mlynskej. Vplyv bežného hluku a prašnosti od dopravy. Polohu nehnuteľnosti, vzhľadom k centru mesta, komunikačným a dopravným väzbám, obchodnej a občianskej vybavenosti, hodnotím ako dobrú. Mesto Vranov nad Topľou je okresným mestom, čomu zodpovedá občianska vybavenosť a úrady typu okresných miest. V meste sa nachádza obvodný úrad, mestský úrad, okresný súd, polícia, nemocnica, lekárne, základné, stredné a vysoké školstvo, kompletná sieť obchodov a služieb, vrátane hypermarketov a NC. Mesto Vranov nad Topľou je dostupné železničnou a autobusovou dopravou, v rámci mesta je MHD. b) Analýza využitia nehnuteľností: Jedná sa o byt s príslušenstvom, ktorý sa využíva pre účely bývania. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Riziká spojené s využívaním nehnuteľností - viď. výpis z KN, výpis z LV č čiastočný zo dňa , časť C Ťarchy, ktorý je v prílohe znaleckého posudku. Špecifické riziká v danej lokalite neboli zistené a ani zo strany objednávateľa neboli poskytnuté informácie, ktoré by poukazovali na vznik možných rizík spojených s užívaním nehnuteľností. Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline, Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, prevedenie jednotlivých stavebných konštrukcií, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, vo výpočte je predpokladaný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,8. Tento zodpovedá stavu trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom mieste a danom čase. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov je v tabuľke. Trh s nehnuteľnosťami v posudzovanej lokalite : dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe.

11 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,8 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 2,400 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,800 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,440 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,800-0,720) 0,080 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl o Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, , Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0, , Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2, , Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0, , Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením II. 1, , Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, , Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 0, , Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, , Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0, , Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0, ,0800

12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1, , Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, , Názor znalca priemerný byt III. 0, ,0000 Spolu ,68 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 144,68/ 145 0,998 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = ,28 * 0, ,59

13 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok C KN parc.č.476/3 kat. územie Vranov nad Topľou. Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel o veľkosti 6766/ k pozemku C KN parc.č.476/3 kat. územie Vranov nad Topľou, zapísaný na LV č Pozemok je mierne svahovitý s možnosťou napojenia na všetky IS. Vplyv hluku a prašnosti od dopravy. Prístup je z komunikácie mestského typu, ul. Mlynská. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 476/3 zastavaná plocha a nádvorie , / ,96 Obec: Vranov nad Topľou Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia Hodnotenie 5. centrá miest od do obyvateľov, rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením Hodnota koeficientu 1,20 1,00 k D koeficient dopravných vzťahov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 1,00 * 1,00 2,0160 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 /m 2 * 2, ,08 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠH POZ = M * VŠH MJ = 261,00 m 2 * 20,08 /m ,88 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠH POZ = 6766/ * 5 240,88 240,11

14 VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) celej časti: ,59 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 240,11 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie MIMORIADNÉ RIZIKÁ: viď. LV č.6230-čiastočný, časť C Ťarchy.

15 III. ZÁVER PODROBNÁ REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY nehnuteľností a stavieb podľa vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č.626/2007 Z.z., č.605/2008 Z.z., č.47/2009 Z.z. a č.254/2010 Z.z. Stanovená metódou polohovej diferenciácie : Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Byt č.6 s príslušenstvom ,59 1/ ,59 Pozemky parc. č. 476/3 (11,96 m 2 ) 5 240, / ,11 Spolu VŠH ,70 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tridsaťtisíc Eur V Michalovciach, Ing. IGOR BAJUŽÍK znalec

16 IV. PRÍLOHY 17 objednávka č. DD výpis z LV č čiastočný 20 kópia KM na parc. C KN č.476/3 21 potvrdenie o veku byt. domu s.č pôdorys bytu č.6 23 fotodokumentácia 1 24 fotodokumentácia 2 25 fotodokumentácia 3 26 fotodokumentácia 4

17 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO, odvetvia pozemné stavby, dopravné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 150/2013 znaleckého denníka čís. 1/2013. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa priloženého vyúčtovania čís. 150/2013. Ing. IGOR BAJUŽÍK znalec

18 Ing. IGOR BAJUŽÍK, ul. J.Hollého 171/54, Michalovce Znalec v odbore Stavebníctvo Odvetvia pozemné stavby, dopravné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností : / DIČ : V Michalovciach, Titl. DUPOS dražobná, spol. s r.o. Tamaškovičova č T R N A V A - Vec: Zaslanie znaleckého posudku č. 150/2013 zo dňa , vyúčtovania č.150/2013 zo dňa Na základe objednávky č. DD zo dňa , Vám v prílohe zasielam znalecký posudok č.150/2013 zo dňa , za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností zapísaných na LV č.6230 k.ú. Vranov nad Topľou v 4 - och vyhotoveniach a vyúčtovanie č. 150/2013 zo dňa v 2 -och vyhotoveniach. S úctou. Ing. IGOR BAJUŽÍK znalec Prílohy : 1. Znalecký posudok č.150/2013 zo dňa x 2.Vyúčtovanie č.150/2013 zo dňa x 4. CD nosič 2 x

19 - 19 -