ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 01260/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: podílu o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 347 PK, zapsaného na LV č. 986 a podílu o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 346 PK, zapsaného na LV č. 116, oba v k.ú. Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, dále podílu o velikosti 5/8 na pozemku p.č. 800 orná půda, zapsaného na LV č. 602 v k.ú. Všetuly, obec Holešov a podílu o velikosti 1/8 na pozemcích p.č. 212/5, 272/33 a 690/1 vše orná půda, zapsaných na LV č.614 v k.ú. Rymice, obec Rymice, vše okres Kroměříž. Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 01260/ ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 34 stran, z toho 17 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: podílu o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 347 PK, zapsaného na LV č. 986 a podílu o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 346 PK, zapsaného na LV č. 116, oba v k.ú. Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, dále podílu o velikosti 5/8 na pozemku p.č. 800 orná půda, zapsaného na LV č. 602 v k.ú. Všetuly, obec Holešov a podílu o velikosti 1/8 na pozemcích p.č. 212/5, 272/33 a 690/1 vše orná půda, zapsaných na LV č.614 v k.ú. Rymice, obec Rymice, vše okres Kroměříž. Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena předmětných nemovitých věcí byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na: Předmět ocenění Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 347, LV č. 986, k.ú. Kostelec u Holešova Obvyklá cena (po zaokrouhlení) Kč Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 346, LV č. 116, k.ú. Kostelec u Holešova Kč Podíl 5/8 - Pozemek p.č. 800, LV č. 602, k.ú. Všetuly Kč Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 212/5, 272/33 a 690/1, LV č. 614, k.ú. Rymice Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 01260/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kostelec u Holešova, LV č. 986 vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kostelec u Holešova, LV č. 116 vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Všetuly, LV č. 602 vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Rymice, LV č. 614 vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Kostelec u Holešova ze dne Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Všetuly ze dne Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Rymice ze dne Situační plánky ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za účasti zástupce soudního exekutora. - Nájemní smlouvy k předmětným zemědělským pozemkům. - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT POSUDKU Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: podílu o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 347 PK, zapsaného na LV č. 986 a podílu o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 346 PK, zapsaného na LV č. 116, oba v k.ú. Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, dále podílu o velikosti 5/8 na pozemku p.č. 800 orná půda, zapsaného na LV č. 602 v k.ú. Všetuly, obec Holešov a podílu o velikosti 1/8 na pozemcích p.č. 212/5, 272/33 a 690/1 vše orná půda, zapsaných na LV č.614 v k.ú. Rymice, obec Rymice, vše okres Kroměříž.

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kostelec u Holešova, LV č. 986 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví: - AGRODRUŽSTVO ROŠTĚNÍ, družstvo, č.p. 233, Roštění podíl 1/8 - Janalík Jaromír, č.p. 73, Rymice podíl 1/8 - Janalík Petr, Albertova 3883/27, Kroměříž podíl 1/8 - Šmardová Zdeňka, č.p. 73, Rymice podíl 5/8 Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kostelec u Holešova, LV č. 116 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví: - Janalík Jaromír, č.p. 73, Rymice podíl 1/8 - Janalík Pavel, Třebízského 701, Hulín podíl 1/8 - Janalík Petr, Albertova 3883/27, Kroměříž podíl 1/8 - Šmardová Zdeňka, č.p. 73, Rymice podíl 5/8 Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Všetuly, LV č. 602 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví: - Janalík Jaromír, č.p. 73, Rymice podíl 1/8 - Janalík Pavel, Třebízského 701, Hulín podíl 1/8 - Janalík Petr, Albertova 3883/27, Kroměříž podíl 5/8 - Šmardová Zdeňka, č.p. 73, Rymice podíl 1/8 Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Rymice, LV č. 614 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví: - AGRODRUŽSTVO ROŠTĚNÍ, družstvo, č.p. 233, Roštění podíl 1/8 - Janalík Jaromír, č.p. 73, Rymice podíl 5/8 - Janalík Petr, Albertova 3883/27, Kroměříž podíl 1/8 - Šmardová Zdeňka, č.p. 73, Rymice podíl 1/ OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kostelec u Holešova, LV č. 986 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz. příloha Dle veřejného registru půdy LPIS je pozemek p.č. 347 pronajat k zemědělské činnosti společnosti Zemědělské družstvo Roštění. Ke dni ocenění byla zpracovateli, na základě jeho žádosti, předložena pachtovní smlouva, která je uložena v archívu znalce. Pachtovní smlouva ze dne je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou ve výši 30 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 1/8, uplatňuji srážku ve výši 30 %.

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 6 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kostelec u Holešova, LV č. 116 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz. příloha Pozemek p.č. 346 je pravděpodobně využíván k zemědělské činnosti. Nájemní smlouva však nebyla doložena, ani z veřejného registru půdy LPIS není možné zjistit, zda je pozemek pronajat. Tato skutečnost je zohledněna bezpečnostní srážkou ve výši 20 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 1/8, uplatňuji srážku ve výši 30 %. Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Všetuly, LV č. 602 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz. příloha Dle veřejného registru půdy LPIS je pozemek p.č. 800 pronajat k zemědělské činnosti společnosti FARMA HOLEŠOV s.r.o.. Ke dni ocenění byla zpracovateli, na základě jeho žádosti, předložena nájemní smlouva, která je uložena v archívu znalce. Nájemní smlouva ze dne je uzavřena na dobu 5 let s roční výpovědní lhůtou. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou ve výši 20 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 5/8, uplatňuji srážku ve výši 20 %. Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Rymice, LV č. 614 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz. příloha Dle veřejného registru půdy LPIS jsou pozemky zapsané na LV č. 614 pronajaty k zemědělské činnosti společnosti Zemědělské družstvo Roštění. Ke dni ocenění byla zpracovateli, na základě jeho žádosti, předložena pachtovní smlouva, která je uložena v archívu znalce. Pachtovní smlouva ze dne je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou ve výši 30 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 1/8, uplatňuji srážku ve výši 30 %. Omezení vztahující se k nařízení exekuce, k exekučnímu příkazu k prodeji a zástavním právům k nemovitým věcem jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem.

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTI 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je dle LV č. 986, k.ú. Kostelec u Holešova: - Podíl o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 347 pozemek ve zjednodušené evidenci Předmětem ocenění je dle LV č. 116, k.ú. Kostelec u Holešova: - Podíl o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 346 pozemek ve zjednodušené evidenci Předmětem ocenění je dle LV č. 602, k.ú. Všetuly: - Podíl o velikosti 5/8 na pozemku p.č. 800 orná půda Předmětem ocenění je dle LV č. 614, k.ú. Rymice: - Podíl o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 212/5 orná půda - Podíl o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 272/33 orná půda - Podíl o velikosti 1/8 na pozemku p.č. 690/1 orná půda 4.2. MÍSTOPIS, POPIS Obec Kostelec u Holešova leží přibližně 6 km severozápadně od města Holešov a přibližně 10 km jihovýchodně od města Přerov. Obec Kostelec u Holešova má přibližně 980 obyvatel. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost. Kompletní je potom dostupná v Holešově nebo Přerově. Obec je dostupná autobusovou dopravou. Oceňované pozemky p.č. 347 a 346 jsou situovány v zemědělském honu v rovinném terénu mimo zastavěnou část obce. Pozemek p.č. 347 je pronajímán k zemědělské činnosti na základě platné pachtovní smlouvy. Pozemek p.č. 346 je pravděpodobně využíván k zemědělské činnosti. Nájemní smlouva nebyla doložena, ani z veřejného registru půdy LPIS není možné zjistit, zda je pozemek pronajat. Město Holešov leží přibližně 10 km severovýchodně od města Kroměříž a přibližně 15 km jihovýchodně od města Přerov. Město Holešov má přibližně obyvatel. V místě je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost. Obec je dostupná autobusovou a železniční dopravou. Oceňovaný pozemek p.č. 800 je situován v zemědělském honu v rovinném terénu mimo zastavěnou část obce. Pozemek je pronajímán k zemědělské činnosti na základě platné nájemní smlouvy. Obec Rymice leží přibližně 2 km severozápadně od města Holešov a přibližně 14 km jihovýchodně od města Přerov. Obec Rymice má přibližně 620 obyvatel. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost. Kompletní je potom dostupná v Holešově nebo Přerově. Obec je dostupná autobusovou dopravou. Oceňované pozemky p.č. 212/5, 272/33 a 690/1 jsou situovány v zemědělském honu v rovinném terénu mimo zastavěnou část obce. Pozemky jsou pronajímány k zemědělské činnosti na základě platné pachtovní smlouvy SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ POZEMKU Pozemky jsou užívány k zemědělské činnosti, toto využití lze spatřovat jako nejvhodnější i v budoucnu.

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTI 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY LV 986, K.Ú. KOSTELEC U H. Seznam pozemků na LV č. 986, k.ú. Kostelec u Holešova: p.č. 347 PK m 2 celkem pozemky m 2 Věcná hodnota pozemků na LV č. 986, k.ú. Kostelec u Holešova Věcná hodnota zemědělských pozemků je stanovena ve výši průměrné ceny zemědělských pozemků v k.ú. Kostelec u Holešova, podle vyhlášky 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v aktuálním znění. Průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Kostelec u Holešova činí: 13,89 Kč/m 2 Parcela výměra jednotková cena celková cena p.č m 2 13,89 Kč/m ,- Kč Pozemky celkem Pozemky celkem podíl 1/ ,- Kč 3.927,- Kč 5.2. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY LV 116, K.Ú. KOSTELEC U H. Seznam pozemků na LV č. 116, k.ú. Kostelec u Holešova: p.č. 346 PK m 2 celkem pozemky m 2 Věcná hodnota pozemků na LV č. 116, k.ú. Kostelec u Holešova Věcná hodnota zemědělských pozemků je stanovena ve výši průměrné ceny zemědělských pozemků v k.ú. Kostelec u Holešova, podle vyhlášky 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v aktuálním znění. Průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Kostelec u Holešova činí: 13,89 Kč/m 2 Parcela výměra jednotková cena celková cena p.č m 2 13,89 Kč/m ,- Kč Pozemky celkem Pozemky celkem podíl 1/ ,- Kč 3.568,- Kč

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY LV 602, K.Ú. VŠETULY Seznam pozemků na LV č. 602, k.ú. Všetuly: p.č. 800 orná půda m 2 celkem pozemky m 2 Věcná hodnota pozemků na LV č. 602, k.ú. Všetuly Věcná hodnota zemědělských pozemků je stanovena ve výši průměrné ceny zemědělských pozemků v k.ú. Všetuly, podle vyhlášky 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v aktuálním znění. Průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Všetuly činí: 17,96 Kč/m 2 Parcela výměra jednotková cena celková cena p.č m 2 17,96 Kč/m ,- Kč Pozemky celkem Pozemky celkem podíl 5/ ,- Kč ,- Kč 5.4. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY LV 614, K.Ú. RYMICE Seznam pozemků na LV č. 614, k.ú. Rymice: p.č. 212/5 orná půda m 2 p.č. 272/33 orná půda m 2 p.č. 690/1 orná půda m 2 celkem pozemky m 2 Věcná hodnota pozemků na LV č. 614, k.ú. Rymice Věcná hodnota zemědělských pozemků je stanovena ve výši průměrné ceny zemědělských pozemků v k.ú. Rymice, podle vyhlášky 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků v aktuálním znění. Průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Rymice činí: 16,95 Kč/m 2 Parcela výměra jednotková cena celková cena p.č. 212/ m 2 16,95 Kč/m ,- Kč p.č. 272/ m 2 16,95 Kč/m ,- Kč p.č. 690/ m 2 16,95 Kč/m ,- Kč Pozemky celkem Pozemky celkem podíl 1/ ,- Kč ,- Kč

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTI V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů pozemků, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší více než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. podíly na pronajatých zemědělských pozemcích, uvedené velikosti, v dané lokalitě a u srovnatelných pozemků je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění pozemků, jejich možnému způsobu využití jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obtížněji obchodovatelné. Při srovnání realizovaných prodejů pozemků z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s pozemky oceňovanými, byly srovnány zejména lukrativita lokality, vybavenost lokality, životní prostředí a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na pozemky se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY - LV 986, K.Ú. KOSTELEC U H. Jednotkové ceny srovnatelných zemědělských pozemků se v dané lokalitě pohybují v rozmezí od 12,- Kč/m 2 do 22,- Kč/m 2, jednotková cena zemědělských pozemků byla stanovena, vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, při středu uvedeného rozpětí ve výši 17,- Kč/m 2. Skutečnost, že je pozemek p.č. 347 pronajímán na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let, je v ocenění zohledněna srážkou ve výši 30 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 1/8, uplatňuji srážku ve výši 30 %. Srážka tedy činí celkem 60 %. Parcela výměra jednotková cena celková cena p.č m 2 17,00 Kč/m ,- Kč Pozemky celkem Vyjádření srážek 60 % (38.454,- Kč * 0,4) Celkem za podíl 1/ ,- Kč ,- Kč 1.923,- Kč 6.2. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY - LV 116, K.Ú. KOSTELEC U H. Jednotkové ceny srovnatelných zemědělských pozemků se v dané lokalitě pohybují v rozmezí od 12,- Kč/m 2 do 22,- Kč/m 2, jednotková cena zemědělských pozemků byla stanovena, vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, při středu uvedeného rozpětí ve výši 17,- Kč/m 2. Skutečnost, že je pozemek p.č. 346 pravděpodobně využíván k zemědělské činnosti, avšak nebyla doložena nájemní smlouva, je zohledněna bezpečnostní srážkou ve výši 20 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 11 obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 1/8, uplatňuji srážku ve výši 30 %. Srážka tedy činí celkem 50 %. Parcela výměra jednotková cena celková cena p.č m 2 17,00 Kč/m ,- Kč Pozemky celkem Vyjádření srážek 50 % (34.935,- Kč * 0,5) Celkem za podíl 1/ ,- Kč ,- Kč 2.183,- Kč 6.3. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY - LV 602, K.Ú. VŠETULY Jednotkové ceny srovnatelných zemědělských pozemků se v dané lokalitě pohybují v rozmezí od 12,- Kč/m 2 do 22,- Kč/m 2, jednotková cena zemědělských pozemků byla stanovena, vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, při středu uvedeného rozpětí ve výši 17,- Kč/m 2. Skutečnost, že je pozemek p.č. 800 pronajímán na dobu 5 let s roční výpovědní lhůtou, je v ocenění zohledněna srážkou ve výši 20 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 5/8, uplatňuji srážku ve výši 20 %. Srážka tedy činí celkem 40 %. Parcela výměra jednotková cena celková cena p.č m 2 17,00 Kč/m ,- Kč Pozemky celkem Vyjádření srážek 40 % ( ,- Kč * 0,6) Celkem za podíl 5/ ,- Kč ,- Kč ,- Kč 6.4. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY - LV 614, K.Ú. RYMICE Jednotkové ceny srovnatelných zemědělských pozemků se v dané lokalitě pohybují v rozmezí od 12,- Kč/m 2 do 22,- Kč/m 2, jednotková cena zemědělských pozemků byla stanovena, vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, při středu uvedeného rozpětí ve výši 17,- Kč/m 2. Skutečnost, že jsou pozemky p.č. 212/5, 272/33 a 690/1 pronajímány na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let, je v ocenění zohledněna srážkou ve výši 30 %. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění obtížněji obchodovatelného podílu o velikosti 1/8, uplatňuji srážku ve výši 30 %. Srážka tedy činí celkem 60 %. Parcela výměra jednotková cena celková cena p.č. 212/ m 2 17,00 Kč/m ,- Kč p.č. 272/ m 2 17,00 Kč/m ,- Kč p.č. 690/ m 2 17,00 Kč/m ,- Kč Pozemky celkem Vyjádření srážek 60 % ( ,- Kč * 0,4) Celkem za podíl 1/ ,- Kč ,- Kč ,- Kč

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Předmět ocenění Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 347, LV č. 986, k.ú. Kostelec u Holešova Věcná hodnota Srovnávací hodnota Kč Kč Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 346, LV č. 116, k.ú. Kostelec u Holešova Kč Kč Podíl 5/8 - Pozemek p.č. 800, LV č. 602, k.ú. Všetuly Kč Kč Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 212/5, 272/33 a 690/1, LV č. 614, k.ú. Rymice Kč Kč Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji ve výši srovnávací hodnoty, neboť právě ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí.

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Předmět ocenění Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 347, LV č. 986, k.ú. Kostelec u Holešova Obvyklá cena (po zaokrouhlení) Kč Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 346, LV č. 116, k.ú. Kostelec u Holešova Kč Podíl 5/8 - Pozemek p.č. 800, LV č. 602, k.ú. Všetuly Kč Podíl 1/8 - Pozemek p.č. 212/5, 272/33 a 690/1, LV č. 614, k.ú. Rymice Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kostelec u Holešova, LV č. 986 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz. příloha Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Kostelec u Holešova, LV č. 116 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz. příloha Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Všetuly, LV č. 602 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz. příloha Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Rymice, LV č. 614 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: viz. příloha Omezení vztahující se k nařízení exekuce, k exekučnímu příkazu k prodeji a zástavním právům k nemovitým věcem jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle veřejného registru půdy LPIS je pozemek p.č. 347, k.ú. Kostelec u Holešova pronajat k zemědělské činnosti společnosti Zemědělské družstvo Roštění. Ke dni ocenění byla zpracovateli, na základě jeho žádosti, předložena pachtovní smlouva, která je uložena v archívu znalce. Pachtovní smlouva ze dne je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let. Pozemek p.č. 346, k.ú. Kostelec u Holešova je pravděpodobně využíván k zemědělské činnosti. Nájemní smlouva však nebyla doložena, ani z veřejného registru půdy LPIS není možné zjistit, zda je pozemek pronajat. Dle veřejného registru půdy LPIS je pozemek p.č. 800, k.ú. Všetuly pronajat k zemědělské činnosti společnosti FARMA HOLEŠOV s.r.o.. Ke dni ocenění byla zpracovateli, na základě jeho žádosti, předložena nájemní smlouva, která je uložena v archívu znalce. Nájemní smlouva ze dne je uzavřena na dobu 5 let s roční výpovědní lhůtou. Dle veřejného registru půdy LPIS jsou pozemky zapsané na LV č. 614 k.ú. Rymice pronajaty k zemědělské činnosti společnosti Zemědělské družstvo Roštění. Ke dni ocenění byla zpracovateli, na základě jeho žádosti, předložena pachtovní smlouva, která je uložena v archívu znalce. Pachtovní smlouva ze dne je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let.

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Situační plánek Výpis z katastru nemovitostí

17 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitosti Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět posudku Vlastnictví Omezení a rizika Nález Popis nemovitosti Místopis, Popis Současné a příhodně možné využití pozemku Stanovení věcné hodnoty nemovitosti Stanovení věcné hodnoty LV 986, k.ú. Kostelec u H Stanovení věcné hodnoty LV 116, k.ú. Kostelec u H Stanovení věcné hodnoty LV 602, k.ú. Všetuly Stanovení věcné hodnoty LV 614, k.ú. Rymice Stanovení srovnávací hodnoty nemovitosti Stanovení srovnávací hodnoty - LV 986, k.ú. Kostelec u H Stanovení srovnávací hodnoty - LV 116, k.ú. Kostelec u H Stanovení srovnávací hodnoty - LV 602, k.ú. Všetuly Stanovení srovnávací hodnoty - LV 614, k.ú. Rymice Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Znalecká doložka Přílohy Obsah... 17