strana 1 Znalecký posudek č. 3782/2013

Transkript

1 strana 1 Znalecký posudek č. 3782/2013 o ceně nemovitostí spoluvlastnický podíl id. 1/2 rekreační chaty č.e. 104 na pozemku parc.č. st a pozemků parc.č. st a 4703/5 včetně součástí a příslušenství; budova a pozemky k datu zapsány v katastru nemovitostí pro okres Zlín, obec a katastrální území Napajedla na listu vlastnictví č pro vlastníky: Duchoň Jiří, Žižkova 691/20, Vyškov-Předměstí, r.č /1281 podíl 1/2 Piloušková Marcela, Tyršova 681/38, Vyškov-Předměstí, r.č /1495 podíl 1/2 Objednatel posudku: Účel posudku: Zhotovitel posudku: JUDr. Peške Jaromír, soudní exekutor Exekutorský úřad Plzeň-sever Pod Vrchem 51, Plzeň Odhad obvyklé ceny pro potřebu exekučního řízení č.j. 064 EX-66/09 Ing. Zbyněk DOMANSKÝ soudní znalec v oboru ceny a odhady nemovitostí a odhadce nemovitého majetku, IČ Anenská 169, Jaroslavice, Zlín z.domansky@gmail.com tel.: , Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Ve Zlíně dne Tento posudek obsahuje celkem 11 stran (bez příloh) a předává se ve třech vyhotoveních, archívní vyhotovení je uloženo u zhotovitele.

2 strana 2 Posudek řeší odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty). Nelze jej použít např. pro vyměření daně z převodu nemovitostí, dědické či darovací. K tomu účelu slouží zjištění administrativní ceny. 1 Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem posudku: 1) Usnesení soudního exekutora JUDr. Jaromíra Peškeho, sp.zn. 064 EX-66/09-45 ze dne o ustanovení soudního znalce k vypracování znaleckého posudku. 2) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Zlín, obec a katastrální území Napajedla, list vlastnictví č. 1139, vyhotovený dne dálkovým přístupem k datu ) Kopie katastrální mapy podle webu cuzk.cz. 4) Údaje poskytnuté objednatelem posudku. Nebyla poskytnuty písemné doklady o původu stavby. Zhotovitel posudku neodpovídá za pravdivost, správnost a úplnost dokladů předložených objednatelem jako podklady pro zpracování posudku. Podklady zajištěné zhotovitelem posudku: 5) Výsledky místního šetření ze dne ) Informace z KN na webu cuzk.cz. 7) Malý lexikon obcí ČR 2012, vydání ze dne ) Informační systém pro expertní analýzu trhu s nemovitostmi MOISES /1. 9) Privátní databáze uskutečněných prodejů nemovitostí DOMING. 10) Údaje o aktuálních nabídkách realitních kanceláří. 11) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v aktuálním znění, ) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 13) Vyhláška MMR ČR č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. 14) Vyhláška MMR ČR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb. 15) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. 16) Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. 1.2 Přehled oceňovaných nemovitostí Soubor nemovitostí: 1. Rekreační chata podíl id. 1/2 2. Stavební pozemky včetně součástí a příslušenství Při prohlídce nebyla chata zpřístupněna, při ocenění se vychází z dostupných podkladů a informací a z výsledků prohlídky z dostupných prostor.

3 strana Všeobecné a místopisné údaje Město Napajedla leží na silnici I. třídy č. 55 mezi Otrokovicemi a Uherským Hradištěm 3 km jižně od Otrokovic. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 obec má celkem obyvatel a je zde kompletní občanská vybavenost a technická infrastruktura. Rekreační chata se nachází asi 1 km severozápadně od souvisle zastavěného území města, v blízkosti slepého ramene řeky Moravy, ale také v blízkosti frekventované železniční trati. 1.4 Popis oceňovaného areálu Hlavní stavba: Rekreační chata samostatně stojící, přístupná po nezpevněné veřejné komunikaci. Vedlejší stavby: Nevyskytují se. Pozemky: Pozemky mají zhruba rovinatý charakter. o Pozemek parc.č. st (podle KN zastavěná plocha a nádvoří) tvoří plocha zastavěná hlavní stavbou. o Pozemek parc.č. 4703/5 (podle KN trvalý travní porost) je plocha, která plní funkci zahrady a tvoří jednotný funkční celek s hlavní stavbou a stavebním pozemkem. Součásti a příslušenství: Přípojka inženýrské sítě, oplocení a trvalé porosty. Omezení vlastnického práva: Nemovitosti nejsou zatíženy nájemním vztahem. Nemovitosti nejsou zatíženy omezeními vlastnického práva typu věcných břemen, předkupních práv, nedořešeného vztahu k pozemkům apod. Nemovitosti jsou zatíženy: o Nařízení exekucí. o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. o Zástavní právo soudcovské ve výši ,- Kč k podílu id. 1/2 pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Zlín. o Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. Specifické tržní charakteristiky: Umístění v blízkosti vodní plochy. Přístup po nezpevněné komunikaci. Umístění v blízkosti frekventované železniční trati. Umístění v záplavové zóně řeky Moravy. Dřevěná konstrukce v zanedbaném stavebně technickém stavu.

4 strana 4 2 Posudek 2.1 Rekreační chata s příslušenstvím Použitá metoda ocenění Pro zjišťování obvyklé ceny je teoreticky možné použít 3 základní metody oceňování zjištění věcné hodnoty, zjištění výnosové hodnoty a porovnávací metodu, resp. jejich kombinace. Prakticky nejpřesnější výsledky poskytují tzv. metoda váženého průměru a porovnávací metoda. Při použití kvalitní databáze srovnávacích objektů dostatečně přesvědčivé výsledky poskytuje porovnávací metoda, která bude aplikována v případě tohoto ocenění Popis hlavní stavby Nepodsklepená chata s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, zřejmě s půdou, bez vybaveného podkroví. Půdorys zastavěné plochy domu je zhruba obdélníkový s podélnou osou severozápad-jihovýchod. Hlavní vchod do chaty je v úrovni 1.NP z jihozápadní strany. Uvnitř chaty je pravděpodobně přístup do půdního prostoru. Konstrukce a vybavení: Betonové základy, zřejmě s izolací. Svislé nosné konstrukce dřevěné oboustranně obíjené. Stropy dřevěné. Nejspíš dřevěné vnitřní schodiště. Dřevěný krov se střešní krytinou z plechových šablon. Klempířské konstrukce pozinkované. Podlahové krytiny pravděpodobně standardní. Vnitřní omítky. Fasádní nátěry, bez dodatečného zateplení. Dveře dřevěné. Okna dřevěná zdvojená a jednoduchá. Bleskosvod se nevyskytuje. Chata je napojena nejspíš pouze na elektrickou síť. V místě není možnost připojení na veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Přítomnost studny nebyla zjištěna. Vnitřní rozvody světelné a třífázové elektroinstalace. Topení pravděpodobně lokální na tuhá paliva. Zařízení na ohřev vody se zřejmě nevyskytuje. Vybavení kuchyní nejspíš standardní. Vybavení soc. zařízení zřejmě chybí. Dispoziční řešení: 1.NP: nebylo zjištěno (jednoduchá dispozice) Historie a stav: Přesné stáří stavby nabylo zjištěno, předpokládá se stáří asi S = 35 roků. Stavba je ve špatném stavebně technickém stavu, jeví se, že není dlouhodobě udržována a opravována Popis součástí a příslušenství Vedlejší stavby: Nevyskytují se.

5 strana 5 Venkovní úpravy: přípojky inženýrských sítí elektrická oplocení Trvalé porosty: 10 starších ovocných stromů, okrasné keře. Uvedené součásti a příslušenství nemají podstatný vliv na celkovou obvyklou cenu souboru nemovitostí a nebudou se samostatně oceňovat Výměry pro ocenění Podlahová plocha hlavní stavby: 1.NP: 5,90*5,80*0,9 = 30,80 m 2 Upravená podlahová plocha staveb: PPU = 30,80 m Opotřebení hlavní stavby Stáří S = 35 roků. Opotřebení stanovené odborným odhadem činí A = 60,0 %, tj. závěr fáze 2. třetiny životnosti Zjištění standardních jednotkových cen Najít naprosto shodný nabízený nebo dokonce již prodaný objekt je obvykle vyloučeno. Každý případný srovnávací objekt se od oceňovaného liší, přičemž každá odlišnost má vliv na cenu. Proto je třeba obvykle zohlednit celý soubor podobných objektů a použít vhodnou metodiku, která by tyto odlišnosti co nejvíce eliminovala. Pro tento účel byly použity dostupné údaje z privátní databáze uskutečněných prodejů nemovitostí DOMING (v evidenci celkem 1596 záznamů) a z centrální databáze Informačního systému pro expertní analýzu trhu s nemovitostmi MOISES /1 (v evidenci celkem záznamů), jehož autorem a správcem je REAiA consulting s.r.o. Kroměříž. Ze souboru srovnávacích objektů byly pro porovnání vybrány níže uvedené reprezentativní vzorky. Všechny tyto objekty budou porovnávány najednou v jednom bloku. Za kriterium porovnávání budou použity jednotkové ceny za 1 m 2 podlahové plochy vyplývající z reálně obchodovaných cen tak, jak se uskutečnily v nedávné minulosti (toto kriterium má nejlepší vypovídací schopnost). Tyto hodnoty budou dále upraveny podle odborného názoru zhotovitele posudku pomocí indexu srovnání Is, který vyjadřuje relativně vyšší či nižší kvalitu srovnávacích objektů vůči objektu oceňovanému. Při stanovení indexu Is bude přihlédnuto k údajům o poloze stavby a charakteristikách sídelní obce, stavební vybavenosti a opotřebení stavby apod. (viz údaje uvedené v jednotlivých záznamech uvedených databází).

6 strana 6 Pro stanovení průměrné standardní jednotkové ceny bude nakonec použit výpočet váženým průměrem zohledňující kvalitu jednotlivých údajů převzatých z uvedených databází pomocí indexu kvality záznamu Ik, který reaguje na názor autora příslušného záznamu o stupni optimálnosti realizované tržní ceny a o kvalitě jím uvedené informace o tržní ceně. Tento index bude dále přiměřeně upraven podle odborného odhadu zhotovitele posudku s ohledem na aktuálnost použitého záznamu a redukován u mezních hodnot zjištěných jednotkových cen podlahové plochy. Společné charakteristiky použitých srovnávacích objektů z databází: Srovnávací charakteristiky jsou vztaženy k dominantní oceňované stavbě, tj. dřevěná oboustranně obíjená rekreační chata ve fázi závěru 2. třetiny životnosti, umístěná nedaleko města Napajedla s počtem obyvatel v okrese ZL, topení lokální na tuhá paliva, omezeně celoročně využitelná, v zanedbaném stavu, a to k datu ocenění. Výběr z databází: Dřevěné rekreační objekty v okrese ZL. Obchodní případy za poslední 4 roky. Prostudováno celkem 15 záznamů srovnávacích objektů. Vybráno 5 nejvhodnějších záznamů srovnávacích objektů. objekt Zjištění standardních jednotkových cen lokalita index Ik index Is základní / přepočtená JCPP (Kč/m 2 ) MD Halenkovice 0,50 1, ,19 % MD Podkop.Lhota 1,00 1, ,91 % MD Malenovice 1,00 1, ,19 % MD Otrokovice 0,50 0, ,11 % MD Lukov 1,00 0, ,33 % SJC - absolutní minimum SJC - aritmetický průměr SJC - vážený průměr SJC - absolutní maximum Další podrobnosti o použitých záznamech s reálnými kupními cenami jsou obsaženy v uvedených databázích uskutečněných prodejů Výpočet obvyklé ceny Upravená podlahová plocha PPU m2 30,80 Standardní jednotková cena SJC Kč/m ,00 Cena za celou výměru C Kč ,00 Cena po zaokrouhlení Cz Kč ,00

7 strana Stavební pozemky Použitá metoda ocenění Pozemky tvořící zastavěnou plochu a nádvoří prakticky nebývají předmětem samostatného prodeje. Převod vlastnictví se realizuje společně s hlavní stavbou a příslušenstvím, přičemž v kupních smlouvách nebývá vyspecifikováno rozdělení celkové kupní ceny na podíly připadající stavbám a pozemkům. Není tedy dostatek podkladů pro použití porovnávací metody. Pro ocenění bude podpůrně využita metodika zjištění administrativní ceny podle platných cenových předpisů, korigovaná podle odborného odhadu zhotovitele posudku Ocenění podle 28 odst. 1 a 2 Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemky tak užívané. Pozemek v okrese Zlín v obci Napajedla s počtem obyvatel. parc.č. výměra (m 2 ) druh pozemku podle KN skutečné využití st zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha 16 Úprava ceny pozemku podle přílohy č. 21: 2.1 přístup po nezpevněné komunikaci - 10 % 2.2 nemožnost napojení na vodovod - 5 % 2.3 nemožnost napojení na kanalizaci - 7 % 2.6 negativní účinky okolí (hluk, otřesy) - 5 Koeficient druhu obce k 1,00 Počet obyvatel (použije se min ) a obyv Cena podle vzorce = 35+(a-1000)*0, Cp Kč/m2 82,28 Základní cena = Cp * k ZC Kč/m2 82,28 Výměra Vý m2 16,00 Základní cena ZC Kč/m2 82,28 Srážky a přirážky pol.č. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 (krok 1) SP1 % 0,00 Cena po započtení srážek a přirážek (krok 1) C1 Kč/m2 82,28 Srážky a přirážky ostatní (krok 2) SP2 % -27,00 Cena po započtení srážek a přirážek (krok 2) C2 Kč/m2 60,06 Koeficient změny cen staveb (příl.č.38 - jako u hlavní stavby) K i 2,146 Koeficient prodejnosti (příl.č.39 - jako u hlavní stavby) K p 0,916 Cena upravená uvedenými koeficienty CK Kč/m2 118,06 Cena za celou výměru C Kč 1 888,96

8 strana Ocenění podle 28 odst. 5 Tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle odst. 1 a 2. Pozemek v okrese Zlín v obci Napajedla s počtem obyvatel. parc.č. výměra (m 2 ) druh pozemku podle KN skutečné využití 4703/5 589 trvalý travní porost funkčně související plocha 589 Úprava ceny pozemku podle přílohy č. 21: 2.1 přístup po nezpevněné komunikaci - 10 % 2.2 nemožnost napojení na vodovod - 5 % 2.3 nemožnost napojení na kanalizaci - 7 % 2.6 negativní účinky okolí (hluk, otřesy) - 5 Koeficient druhu obce k 1,00 Počet obyvatel (použije se min ) a obyv Cena podle vzorce = 35+(a-1000)*0, Cp Kč/m2 82,28 Základní cena = Cp * k ZC Kč/m2 82,28 Výměra Vý m2 589,00 Základní cena ZC Kč/m2 82,28 Srážky a přirážky pol.č. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 (krok 1) S1 % 0,00 Cena po započtení srážek a přirážek (krok 1) CS1 Kč/m2 82,28 Srážky a přirážky ostatní (krok 2) SP % -27,00 Cena po započtení srážek a přirážek (krok 2) CSP Kč/m2 60,06 Koeficient změny cen staveb (příl.č.38 - jako u hlavní stavby) K i 2,146 Koeficient prodejnosti (příl.č.39 - jako u hlavní stavby) K p 0,916 Cena upravená uvedenými koeficienty CK Kč/m2 118,06 Cena po úpravě koeficientem 0,4 C- Kč/m2 47,22 Cena za celou výměru C Kč ,58 Rekapitulace stavebních pozemků neuvedených v CMSP: ocenění podle 28 odst. 1 a 2 Kč 1 888,96 ocenění podle 28 odst. 5 Kč ,58 Celkem Kč ,54 JCP = 29702/(16+589) = 49,- Kč/m 2

9 strana Obvyklá ceny stavebních pozemků Obvyklá cena je dle odborného odhadu na úrovni 1,25-násobku zjištěné administrativní ceny. Cena administrativní CA Kč ,00 korekce k 1,25 Cena obvyklá CO Kč ,00 Celková rekapitulace Obvyklá cena bez závad (před korekcí a zaokrouhlením): 1. Rekreační chata vč. součástí a příslušenství Kč ,00 2. Stavební pozemky Kč ,00 CO Kč ,00 Srovnáním aktuálních nabídek realitních kanceláří (prodej menších dřevěných rekreačních chat) v Napajedlích a okolí do 10 km (přičemž uvedené nabídkové ceny v relaci tis. Kč jsou vyšší nežli ceny reálně obchodovatelné) lze porovnáním usuzovat na reálnou kupní cenu oceňované rekreační chaty na úrovni ,00 Kč. Aritmetický průměr: ( )/2 = ,00 Kč Korekce obvyklé ceny po započtení závad: Nemovitosti nejsou zatíženy nájemním vztahem a omezeními vlastnického práva typu předkupních práv, nedořešeného vztahu k pozemkům apod. K zapsaným zástavním právům a exekučním titulům se při tomto ocenění nepřihlíží. Bude započtena srážka ve výši 5 % za možné komplikace při vyklízení nemovitostí po provedení nedobrovolné dražby. CO = *0,95 = ,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2: Podíl ve výši 1/2 z celkové obvyklé ceny činí: /2 = ,- Kč Předmětem ocenění je významný spoluvlastnický podíl na nemovitostech, což je obtížně prodejné a je to rovněž významnou tržní závadou. Likvidita samotného spoluvlastnického podílu na nemovitostech je diskutabilní, obvyklá cena bude proto upravena srážkou ve výši 1/4 na výslednou obvyklou cenu takto: CO = 76710*3/4 = ,- Kč

10 strana 10 Obvyklá cena nemovitostí (po zaokrouhlení) činí ,- Kč slovy: šedesáttisíc korun českých Ve Zlíně dne Ing. Zbyněk Domanský Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr 1514/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř.čís. 3782/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ve Zlíně dne Ing. Zbyněk Domanský

11 strana 11 Osvědčení zhotovitele: Tímto osvědčuji, že: 1. Při zpracování tržního ocenění jsem se řídil příslušnými právními předpisy, zejména zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění a postupoval jsem v souladu s obvyklými základními principy a doporučenými oceňovacími standardy. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem vycházel z níže uvedených předpokladů a neshledal jsem žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 3. V současné době ani v budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Výše mé odměny nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Jako zhotovitel posudku jsem neprováděl žádné šetření a nepřebírám žádnou odpovědnost za pravdivost, správnost a úplnost dokladů předložených objednatelem jako podklady pro zpracování tohoto posudku včetně informací o případné existenci závazků a omezení, o nichž se nelze přesvědčit ze zápisu v katastru nemovitostí. Předpokládám odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv tak, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné. Toto ocenění jsem vypracoval podle aktuálních podmínek na trhu nemovitostí s ohledem na zadaný účel ocenění. Neodpovídám přitom za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku objednateli. Za běžných podmínek lze stanovenou obvyklou cenu akceptovat do půl roku od data zpracování (v souladu např. se zákonem o veřejných dražbách). Později je nutné ocenění verifikovat s ohledem na aktuální vývoj segmentu trhu nemovitostí. Posudek je možné použít pouze k účelu, k němuž byl vypracován. Copyright: Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto díla nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele díla. Přílohy: bez příloh