ZNALECKÝ POSUDEK. č. 188/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 188/13 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 93 na pozemku p. č. st. 3/6 a pozemku p. č. st. 3/6 s příslušenstvím, LV číslo 874, katastrální území Byňov, obec Nové Hrady, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2028/11-34 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 93 na pozemku p. č. st. 3/6 a pozemku p. č. st. 3/6 s příslušenstvím, LV číslo 874, katastrální území Byňov, obec Nové Hrady, okres České Budějovice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Byňov Nové Hrady Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Nové Hrady Katastrální území: Byňov Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 46,6993 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 46,70 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Josefa Kobose, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 874, k.ú. Byňov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Vlnatá Jaroslava Byňov 93, Nové Hrady Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: - 2 -

3 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vlnatá Jaroslava Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů ve středu obce. Jedná se o částečně podsklepený, přízemní, řadový, koncový rodinný dům s obytným podkrovím na rovinatém pozemku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Zaměření bylo provedeno z ulice laserovým měřičem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 3/6. Byl napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci. Objekt je užíván asi 50 let. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklad a kotelna. V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, kuchyň, spíž, dva pokoje, koupelna a záchod. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: betonové 2. Zdivo: dřevostavba, sendvičová konstrukce s azbestem!! 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: vlnitý eternit!! 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: nátěr 9. Vnější obklady: ne 10. Vnitřní obklady: keramické - záchod 11. Schody: dřevěné 12. Dveře: sololitové, plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: zdvojená, dřevěná 14. Podlahy obytných místností: prkna, parkety, PVC 15. Podlahy ostatních místností: dlažba, PVC 16. Vytápění: ústřední na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ano 19. Rozvod vody: studené, teplé 20. Zdroj teplé vody: el. bojler 21. Instalace plynu: ne 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: sporák na tuhá paliva 24. Vnitřní vybavení: vana, umývadlo 25. Záchod: splachovací - 4 -

5 26. Ostatní: ne Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Dům je postaven z azbestu!! V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, venkovní schody a zpevněná betonová plocha před domem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obyvatel Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 698,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 8,50*2,30 = 19,55 m 2 1. NP: 8,50*7,10+1,40*3,40 = 65,11 m 2 podkorví: 8,50*7,10 = 60,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 19,55 m 2 2,10 m 1. NP: 65,11 m 2 2,80 m podkorví: 60,35 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1. PP: (8,50*2,30)*(2,10) = 41,06 m 3 1. NP: (8,50*7,10)*(3,20)+(1,40*3,40)*(2,80) = 206,45 m 3 zastřešení: (8,50*7,10)*(4,00*0,5)+(1,40*3,40)*(0,40*0,5 = 121,65 m 3 ) Obestavěný prostor - celkem: = 369,16 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 65,11 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 145,01 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,23 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna IV 0,04-5 -

6 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Dům je I -0,06 postaven s použitím azbestu!! 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,80 = 0,250 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo I -0,03 pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani I -0,04 sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I -0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,

7 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,250 * 0,900 * 0,950 = 0,214 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 698,- Kč/m 3 * 0,214 = 791,37 Kč/m 3 CP = CU * OP = 791,37 Kč/m 3 * 369,16 m 3 = ,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,15 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Pozemek je rovinatý, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je zastavěn rodinným domem. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 46,70 1,00 2,1460 1, ,40 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 3/6 70,00 138, ,- nádvoří Stavební pozemek - celkem 9 688,- Pozemek - zjištěná cena = 9 688,- Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 9 688,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 9 688,- Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 9 688,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 9 688,- Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třistajedentisícosmsettřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou

9 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi - 9 -

10 s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, dům rodinný, 50 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Údolí Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Skeletová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 135 m2 Plocha užitná: 50 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Plocha pozemku: 135 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme samostatně stojící RD 1+1 v klidné části obce Údolí spadající pod město Nové Hrady. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 135 m2, obytná je cca 50 m2. Dům má novou střešní krytinu, izolaci domu a plastová okna. V přízemí se nachází předsíň, kuchyň, jeden pokoj, koupelna a toaleta v započaté rekonstrukci a technická místnost. V podkroví je prostorná půda s možností rekonstrukce na další obytnou plochu. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení (nové radiátory). Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží kůlna. Ve městě Nové Hrady se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení. Dům je vhodný jak k trvalému bydlení, tak také k rekonstrukci a odpočinku. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. 2. Prodej, dům rodinný, 130 m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Mladošovice Datum aktualizace: ID: Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 80 m2-10 -

11 Plocha užitná: 130 m2 Plocha pozemku: 136 m2 Popis: Nabízíme Vám k prodeji zemědělskou stavbu určenou pro výstavbu RD (včetně stavebního povolení a projektu na výstavbu RD), který leží v atraktivní lokalitě a naprosto krásném prostředí v obci Mladošovice 28 km od Českých Budějovic. Dům se nachází na vlastním pozemku o velikosti 136m2. Obytná plocha dle projektu je 130m2, zastavěná je 80m2. V přízemí domu dle projektu obývací pokoj, kuchyň, 2x chodba, zádveří, koupelna, šatna, schodiště. V patře 3xpokoj, koupelna, chodba. Možnost napojení na sítě. Více informací v RK. 3. Prodej, dům rodinný, 88 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Těšínov Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 88 m2 Plocha užitná: 88 m2 Plocha podlahová: 88 m2 Plocha pozemku: m2 Parkovací stání: 3x Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej malého domku v obci Těšínov nedaleko Nových Hradů, s krásným výhledem na Novohradské hory. Nachází se zde vstupní chodba s výlezem na půdu, obývací pokoj, kuchyň, koupelna se záchodem, ložnice a spíž. Vhodné na rekraci i k trvalému bydlení. Dům je v původním stavu, a patří k němu velká zahrada. K domu je přístavba sloužící na vybudování kotelny a zásobu dřeva. Je zde krásná příroda a klid. Ev. číslo: Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti

12 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vlnatá Jaroslava Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Třistatisíc Kč ,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, V Hranicích D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí

13 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 188/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 188/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -