ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 835/14/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 835/14/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č. 560/52 v BD čp. 560, na pozemku p.č. 1892, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku ve výši 95/10000, vše v k.ú. Krnov,-Horní Předměstí, obci Krnov, zapsané na LV č. 6551, 2430, vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Krnov Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Krnov, k.ú. Krnov-Horní Předměstí Adresa nemovité věci: Albrechtická 560, Pod Bezručovým Vrchem, Krnov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení sp.zn. 131 EX 2574/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 19 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č ze dne Výpis z KN, LV č dálkový náhled 3. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinný Jiří Němec byl řádně obeslán doručeným dopisem s žádostí o součinnost- doručeno fikcí, dle sdělení správce domu povinný dlouhodobě pracuje v Německu. Vlastník neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak prohlídkou stavby z venku, informací katastru nemovitostí a od sousedů, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, wikipedia 9. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 2574/ Povodňová zpráva kupní smlouva ze dne a částečné prohlášení vlastníka týkající se jednotky - 2 -

3 Místopis Krnov (německy Jägerndorf) je hornoslezské město v Moravskoslezském kraji, 22 km severozápadně od města Opavy a 18 km severovýchodně od města Bruntál, v podhůří Nízkého Jeseníku. Leží na soutoku řek Opavy a Opavice, v těsné blízkosti hranic s Polskem. V roce 2014 zde žilo téměř 25 tisíc obyvatel. Krnov je, podle statistických údajů o počtu obyvatel, 47. největším městem České republiky. Ve městě je celkem evidováno celkem 218 ulic a adres. Na území města se nachází několik pamětihodností a historických objektů, např. Krnovská synagoga, koncertní síň sv. Ducha a další. Sídlí zde také pobočka bruntálského okresního soudu. Město Krnov je střediskem severní části okresu Bruntál. Sousedí na severu a východě s Polskem (gminy Głubczyce a Branice), na jihu s Úvalnem a Býkovem-Láryšovem, na západě s Branticemi a na severozápadě s Hošťálkovy a Městem Albrechticemi. Od okresního města Bruntálu je vzdáleno 20 km a od krajského města Ostravy 51 km. Krnov je obec s rozšířenou působností. Městský úřad Krnov vykonává také přenesenou působnost v rozsahu jemu svěřeném zvláštními zákony na území stanoveném vyhláškou Ministerstva vnitra č. 388/2002 Sb. Jde o jeden ze tří správních obvodů rozšířené působnosti obcí v okrese Bruntál v Moravskoslezském kraji. Zahrnuje města Krnov, Janov a Město Albrechtice a dalších 22 obcí. Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Krnov jsou 3 správní obvody obce s pověřeným obecním úřadem (Krnov, Město Albrechtice, Osoblaha). Celkem územní obvod zahrnuje tyto obce: Bohušov, Brantice, Býkov-Láryšov, Čaková, Dívčí Hrad, Heřmanovice, Hlinka, Holčovice, Hošťálkovy, Janov, Jindřichov, Krasov, Krnov, Lichnov, Liptaň, Město Albrechtice, Osoblaha, Petrovice, Rusín, Slezské Pavlovice, Slezské Rudoltice, Třemešná, Úvalno, Vysoká a Zátor. Krnov leží na silnici I/57, která spojuje Polsko a Slovensko. Severně od města se na této silnici nachází hraniční přechod Bartultovice, který slouží osobní a nákladní přeshraniční dopravě. Město také protíná silnice I/45, která spojuje Českou republiku s polskými Głubczycemi. Městskou hromadnou dopravu zajišťuje sedm autobusových linek (801 až 807) společnosti Veolia Transport Morava a. s. Krnovem prochází železniční trať 310 spojující Opavu s Olomoucí. Jižně od centra města se nachází veřejné vnitrostátní letiště Letiště Krnov, které je vybaveno travnatou přistávací dráhou a sídlí na něm Aeroklub Krnov. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter

4 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Krnov, v jeho části Pod Bezručovým vrchem, v okolní zástavbě obdobných panelových BD v blízkosti nemocnice a autobusové zastávky, přístupna z ulice Albrechtická, ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 1893/1 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 1,8 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, úřad práce, KN, MŠ, ZŠ, gymnázium, pošta, nemocnice, kino, divadlo, knihovna, autobusové a železniční nádraží, sportoviště, obchody a restaurační zařízení). Území je kompletně zainvestované, možnost na pojení na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, s dvanácti nadzemními podlažími. Stavba je samostatně stojící, s jedním vchodem a čp., s výtahem. BD obsahuje 61 bytových jednotek, společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována v cca. 70.letech jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena revitalizace od r okna, fasáda, výtahy, dveře. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že bytová jednotka je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří jednotky. Výrazné rekonstrukce nejsou zjištěny vyjma výměny oken za plastová v celém objektu. Všechny jednotky jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a pouze některé mají zaveden plyn(mimo oceňované)

5 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy - Zóna 3 zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Němec Jiří, Albrechtická 560/94a, Pod Bezručovým vrchem, Krnov Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Němec Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :37:49. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dle sdělení správce domu užívá byt povinný, který je dlouhodobě pracovně v Německu

6 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Krnov-Horní Předměstí: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 408,11 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č Pozemky p.č o výměře 297 m 2 jsou zastavěny stavbou BD čp. 560, jsou kompletně zainvestovaný (NN, VV, VK, plyn) a jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci p.č. 1893/1. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,784 6 i = 1-6 -

7 Index polohy pozemku I P = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,784 * 1,000 * 0,980 = 0,768 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,11 0, ,43 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 313, ,71 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,71 Pozemek p.č výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,71 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 95 / Pozemek p.č zjištěná cena = 884,34 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 560/52 Bytová jednotka č. 560/52 o velikosti 1+1 skládající se z koupelny s WC, pokoje, předsíně, kuchyně, umístěný ve 11 NP. BJ se vzhledem k neumožnění prohlídky předpokládá v původním stavu (vyměněna okna za izolační plastová), s umakartovým jádrem. Vytápění ÚT dálkové. Parkování je negarantované, možné na nedostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti. Vybavení: 1 ks Kuchyňská linka 1 ks Umyvadlo 1 ks Sporák 1 ks Vana nebo sprchový kout 1 ks WC mísa 2 ks Topná tělesa Příslušenstvím bytu je sklep v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 560 a pozemku p.č o velikosti 95/ Součástmi bytu jsou: jsou nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní okna a dveře, podlahová krytina, vnitřní elektroinstalace a plynoinstalace, vnitřní rozvody vody, plynu, odvody odpadních vod a vnitřní rozvody tepla a teplé užitkové vody kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů, vnitřní rozvody společné televizní a rozhlasové antény, vnitřní osvětlení. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní a vnější strany vstupních dveří a vnějších oken a sklepní kóje. St. tech. stav: Bytový dům postavena v rámci výstavby sídliště cca v letech 1974, užíván pro bydlení. BD je po - 7 -

8 úplné revitalizaci spočívající ve výměně oken a vstupních dveří za plastová izolační, opravě a zateplení fasády, oprav výtahu. Jedná se o BD s prodlouženou životností. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 4,5 * 1,00 = 4,50 m 2 pokoj: 16,8 * 1,00 = 16,80 m 2 předsíň: 2,6 * 1,00 = 2,60 m 2 koupelna: 1,9 * 1,00 = 1,90 m 2 záchod: 1,5 * 1,00 = 1,50 m 2 sklep: 1,2 * 0,10 = 0,12 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 27,42 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. P 3, ,46 1, Výtahy S 1, ,00 1,30-8 -

9 25. Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra P 3, ,46 1,70 Součet upravených objemových podílů 95,49 Koeficient vybavení K 4 : 0,9549 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9549 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,48 Plná cena: 27,42 m 2 * ,48 Kč/m 2 = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 120 = 34,2 % Koeficient opotřebení: (1-34,2 % / 100) * 0,658 BJ č. 560/52 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,10 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 95 /

10 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Krnov BJ v původním stavu s umakartovým jádrem Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena BD samostatně stojící po revitalizaci 27,42 m kk Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti BJ o velikosti 1+kk v předpokládaném původním stavu, v BD po úplné revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby v okrajové části města, s dobrou občanskou vybaveností, dobrou dopravní dostupností a obslužností. Jelikož nejsou k dispozici údaje o bytech 1+kk, je použita nepřímá metoda srovnáním s byty 2+1 Popisy porovnatelných jednotek BJ 2+1 Panelový byt ve čtvrtém poschodí s balkonem v meziposchodí, plastovými okny, zděným jádrem a se zatepleným pláštěm budovy. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:sídliště Podlaží:5. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního Užitná plocha:56 m2 Plocha podlahová:56 m2 Sklep:3 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace BJ 2+1 Byt 2+1 v osobním vlastnictví na sídlišti SPC v Krnově. Byt se nachází v druhém NP panelového domu s výtahem. Byt je rekonstruovaný má novou kuchyňskou linku, zděné jádro v koupelně včetně obkladů, samostatné WC. Pokoje jsou prostorné a kuchyň. V bytě jsou plastová okna včetně žaluzií, PVC, dlažba a dřevěné parkety jespilky. K bytu náleží balkón na mezipatře, sklepní kóje. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:3. podlaží Užitná plocha:51 m2 BJ 2+1 Dům je po celkové revitalizaci - nová fasáda včetně zateplení, vchodové dveře, schránky. Byt má nová plastová okna, podlahovou krytinu PVC. Prostorná kuchyň, nová kuch. linka, horkovzdušná trouba a sklokeramická deska, nový sprchový kout. Byt je slunný s dostatkem denního světla, velká komora. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:sídliště Podlaží:6. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního Užitná plocha:47 m2 Plocha podlahová:44 m2 Sklep:3 m2 Rok rekonstrukce:

11 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace BJ 2+1 Byt 2+1, 51m2 v Krnově, sídliště SPC.Byt je situován ve čtvrtém patře z pěti, panelového domu s výtahem. Dům prošel celkovou revitalizací, zateplení, fasáda, plastová okna, výtah. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:5. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:51 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod BJ 2+1 byt 2+1, 55m2, osobní vlastnictví, ul. Jirásková, Krnov. Slunný byt s balkónem je po částečné rekonstrukci. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:2. podlaží z celkem 6 Užitná plocha:55 m2 Plocha podlahová:55 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+1 Lokalita: Krnov, Pod Cvilínem Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 56,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m Název: BJ 2+1 Lokalita: Krnov, SPC Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 51,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty:

12 K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: BJ 2+1 Lokalita: Krnov, Pod Bezručovým vrchem Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 47,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m Název: BJ 2+1 Lokalita: SPC, Krnov Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 51,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,

13 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: BJ 2+1 Lokalita: Jiráskova, Krnov Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 55,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota nepřímou metodou se pohybuje v intervalu od ,-Kč do ,-Kč/m 2. - indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 27,42 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: BJ v původním stavu s umakartovým jádrem

14 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč 884 Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třistatisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 1+kk, v předpokládaném původním stavu s umakartovým jádrem, s průměrným příslušenstvím a standardním vybavením, v BD po revitalizaci po r (plastová okna, zateplení, výtah, dveře), situovaném v okrajové části obce, v povodňovém území řeky, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. V dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 6551, a č zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství ,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - sklep v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 560 a pozemku p.č o velikosti 95/ zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,

15 Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 560/52 v BD čp. 560, na pozemku p.č. 1892, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku ve výši 95/10000, vše v k.ú. Krnov-Horní Předměstí, obci Krnov, zapsané na LV č. 6551, 2430, vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Krnov; se zohledněním práv a závad: ve výši: ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 835/14/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

16 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedia a 0 risy.cz

17 Snímek katastrální mapy

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 Mapa oblasti