ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2446/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2446/2015 O ceně obvyklé nebytového prostoru č. 101 v ul. Oblá č.p./ č.o. 445/53 s podílem na společných pristiorech a pozemcích č.par. 2602/1 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1988/3, 1989/17, 2606/1, 2607/1, 2608/2, 2609, 2610, 2611/1, 2612/2, 2613/1, 2614/3, 2615, 2616,2, 2617/1, 2676/83 a 2676/84 ostatní plocha v obci Brno, okres Brno - město, kat. území Nový Lískovec, kraj Jihomoravský. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Městského soudu v Brně 80 EXE 3393/ EX- 172/14-13 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé nebytového prostoru č. 101 v ul. Oblá č.p./ č.o. 445/53 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 2602/1 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1988/3, 1989/17, 2606/1, 2607/1, 2608/2, 2609, 2610, 2611/1, 2612/2, 2613/1, 2614/3, 2615, 2616,2, 2617/1, 2676/83 a 2676/84 ostatní plocha v obci Brno, okres Brno - město, kat. území Nový Lískovec, kraj Jihomoravský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nebytový prostor č. 101 Adresa předmětu ocenění: Oblá 445/ Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Nový Lískovec Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 3 150,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Codiak, spol. s r.o., RČ/IČO: , Oblá 445/51, Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5593 / Codiak, spol. s r.o., RČ/IČO: , Oblá 445/51, Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5593 / Dokumentace a skutečnost nemovitost nebyla přístupna a ohledání byl přítomen předseda SVJ p. Almássy. Znalec provedl ohledání a fotodokumentaci

3 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je v krajském městě Brně v části Nový Lískovec ul. Oblá č.p. 445/53. Stojí v zástavbě bytových panelových domů s dobrou dostupností centra města. V okolí nemovitosti je kompletní občanská vybavenost (škola, školka, nákupní centrum, zdravotnické zařízení a další). Zastávky MHD jsou vzdáleny cca do 200m. Bytový panelový dům je o I.PP a VIII. NP s výtahem, který byl stavebně dokončen v roce Dům je po kompletní revitalizaci, která započala v roce 2014 ( 2015) zateplení, plastová okna a nový výtah. Parkovací možnosti jsou omezené - nedostatek parkovacích míst. Dům je připojen na veškeré inženýrské sítě, topení a teplá voda je zajišťováno z Brněnské teplárenské a.s.. Vlastní nebytový prostor je v I.PP o velikosti 56m2 a skládá se z prodejny, skladu a WC se sprchou. Prostor je momentálně nevyužíván a byla zde prodejna potravin. Zůstal zde po původním vlastníkovi chladící pult. Prostor prodejny je klimatizovaný, vlastní klimatizační jednotka. Nebytový prostor lze využít jako prodejnu potravin, drogerie nebo k jiným účelům. Nelze zde provozovat restauraci, hernu atd., jelikož je prostor přímo před vstupem do MŠ. A je to jedna z podmínek SVJ. Technický stav je dobrý s nutností drobných stavebních dodělávek. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytový prostor č

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,980 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytový prostor č.101 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 6 i = 1-5 -

6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2602/ , , ,- nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 1988/3 35, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha 1989/17 30, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha 2606/1 15, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha 2607/1 43, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha 2608/2 101, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha , , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha , , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní 2611/1 36, , ,- komunikace 4 odst. 1 ostatní plocha 2612/2 10, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní 2613/1 37, , ,- komunikace 4 odst. 1 ostatní plocha 2614/3 10, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní , , ,- komunikace 4 odst. 1 ostatní plocha 2616/2 9, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní 2617/1 37, , ,- komunikace 4 odst. 1 ostatní plocha 2676/83 5, , ,- 4 odst. 1 ostatní plocha 2676/84 49, , ,- Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč - 6 -

7 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 55,9 * 1,00 = 55,90 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 55,90 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací S Stropy železobetonové S Krov, střecha plochá S Krytiny střech asfaltové S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky P Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda N Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody železobetonové montované s běžným S 100 povrchem 11. Dveře prosklené S Vrata X Okna plastová N Povrchy podlah běžná keramická dlažba S Vytápění ústřední S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S Vybavení kuchyní chybí C Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S Výtahy nákladní výtah S Ostatní běžné digestoře a odvětrání S Instalační pref. jádra sprcha, umyvadlo S

8 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů P 5, ,46 2,62 8. Úprava vnějších povrchů N 2, ,54 4,47 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna N 5, ,54 8, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 99,45 Koeficient vybavení K 4 : 0,9945 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 6 435,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9945 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,71 Plná cena: 55,90 m 2 * ,71 Kč/m 2 = ,39 Kč - 8 -

9 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena CB N = ,23 Kč Koeficient pp * 0,980 Cena CB = ,97 Kč Nebytový prostor č zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,97 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / ,15 Nebytový prostor č zjištěná cena = ,12Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytový prostor č ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Nebytový prostor č ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětsetosmdesátdevěttisícsedmdesát Kč

11 ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1.Prodej obchodního prostoru 78 m2 Kamínky, Brno - Nový Lískovec Celková cena: Kč za nemovitost, Cena za m2: Kč Nabízíme k prodeji komerční prostor, který se bude nacházet v novém polyfunkčním domě v Novém Lískovci. Konstrukčně se bude jednat o budovu s 5 NP. a 2.PP. První patro bude určeno částečně k bydlení, druhou polovinu budou tvořit obchody, ordinace, lékárna a pošta. 2.NP až 5.NP budovy budou sloužit výhradně k bydlení.lokalita Nový Lískovec a místo umístění projektu je velice dobře dopravně dostupné do centra města i na dálnici D1. Stavba: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 včetně 2 podzemních Užitná plocha: 78 m2 Rok kolaudace: Prodej obchodního prostoru 13 m2 Libušina třída, Brno - Kohoutovice Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: Kč Nabízím k prodeji zavedený stánek na ulici Libušina třída, bezprostředně u trolejbusové zastávky Voříškova. Jedná se o frekventované místo na hlavní trase Koutovicemi u křižovatky Libušina třída/voříškova.?? Topení je zde zajištěno elektrickým přímotopem. Stánek je vybaven novou prodejní lednicí, úložným regálovým systémem, zástěnou pro vlastní zázemí, prodejním pultem a kolečkovou židlí. Stavba: Montovaná Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 13 m2 Topení: Lokální elektrické Elektřina: 230V 3.Prodej obchodního prostoru 300 m2 Čeňka Růžičky, Brno - Bohunice Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: Kč Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji komerční prostory o CP 300m2 v Brně - Bohunicích, prostory jsou vhodné jako kanceláře nebo obchodní prostory. Plocha kanceláří je 146m2, skladovací plocha je 100m2. Do objektu jsou zavedeny všechny IS, sociální zařízení je k dispozici. Typ domu: Patrový Užitná plocha: 300 m2-11 -

12 4.Prodej obchodního prostoru 63 m2 Slovákova, Brno - Veveří Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: Kč Nabízíme prodej obchodních /kancelářských/ prostorů poblíž centra Brna. Uvedené prostory se nacházejí v přízemí cihlového domu a tyto mají přímo vchod z ulice a menší výkladec. Celková plocha činí cca 63 m2, hlavní místnost cca 30 m2, kancelář, kuchyňka a soc. zázemí, ve dvoře pak další místnost o velikosti 12 m2. Uvedené prostory jsou po rekonstrukci, nové rozvody, vlastní etážové topení. užitná plocha 63 m2. 5.Prodej obchodního prostoru 16 m2 Benešova, Brno - Brno-město Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: Kč Nabízíme Vám k prodeji zavedený stánek rychlého občerstvení a stánek na zmrzlinu na frekventovaném místě v centru Brna, místem projde cca 10tisíc lidí. Stánek je plně vybaven (voda, elektrika, odpad) a je propojený se stánkem na točenou zmrzlinu. U stánku možnost zahrádky a posezení.vybavenost stánku na rychlé občerstvení je: plynový gril na gyros, 2x fritéza,digestoř, odsavač par, kontaktní gril, saladeta na 7 gastro nádob, chafing (parní ohřívač jídla), lednice, mrazák, chladicí prosklená vitrína na nápoje, plynová grilovací deska, párkovač, chladící a výčepní zařízení, mikrovlnná trouba, ohřívač na vodu, nerezový dvojdřez, topinkovač, plynový gril na langoše. Gastro nádobí je v ceně stánku. Wifi připojení na internet, zmrzlinový stánek - vybavený. Stánek je schválený hygienickou stanicí Jihomoravského kraje, je plně funkční a je připravený k okamžitému podnikání, možnost přesunu stánku na jiné místo k podnikání. Stavba: Montovaná Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 16 m2 Elektřina: 230V

13 ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout k tomu, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti využívá převážná část kupujících. Při porovnání s nabízenými a prodanými nebytovými prostory je nutné přihlédnout ke stáří a stavu objektu (po zateplení) a vybavení. Dále je nutné přihlédnout k poloze a velikosti a možnosti využití. Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na Cena vyhlášková ,- Kč Cena obvyklá v místě a čase ,-Kč Ve Vejprnicích Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2446/2015 znaleckého deníku