Znalecký posudek č. XXX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 86 na parcele parc. č. st. 52 a parcely parc. č. st. 52 včetně příslušenství, vše kat. území Byšice, obec Byšice, zapsané na listu vlastnictví č Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká Praha 3 Č. j. 132 Ex 11591/09-20 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně titulní strany a 26 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 86 na parcele parc. č. st. 52 a parcely parc. č. st. 52 včetně příslušenství, vše kat. území Byšice, obec Byšice, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí: Kč Slovy: šest set devadesát tisíc korun českých 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/ NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace Povinného Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Cenová mapa pozemků Územní plán Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaného rodinného domu... 7 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu... 7 Tabulka č. 3: Výměry oceňovaných parcel... 7 Obrázky: Obrázek č. 1: Půdorys 1 NP - Vyznačení realizované části RD... 6 Obrázek č. 2: Půdorys 2 NP - Vyznačení realizované části RD... 6 Obrázek č. 3: Pohled Jižní / Řez - Vyznačení realizované části RD... 6 Obrázek č. 4: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 8 Obrázek č. 5: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 8 Obrázek č. 6: Výřez z katastrální mapy... 9 Obrázek č. 7: Výřez z územního plánu

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 86 na parcele parc. č. st. 52 a parcely parc. č. st. 52 včetně příslušenství, vše kat. území Byšice, obec Byšice, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. Ocenění bylo provedeno pouze obhlídkou nemovitosti a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán PD Projektová dokumentace Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace Povinného Jméno: Miroslav Navrátil RČ: /0361 Trvalé bydliště: Jedlka 46, Malá Veleň, PSČ:

5 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Rodinný dům č.p. 86 na parcele parc. č. st. 52, Parcela parc. č. st. 52 o výměře 333 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, včetně příslušenství, kat. území Byšice, obec Byšice, zapsané na listu vlastnictví č Ocenění bylo provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme standardní až mírně nadstandardní stav a vybavení. Jedná se o samostatně stojící, prozatím část plánované novostavby/přístavby rodinného domu. Původní stavení, jež bylo zděné smíšené konstrukce je z části rozebráno, do úrovně 1 NP, přičemž je na tuto zbývající (neobydlenou) část stavení přistavěna již výše uvedená přístavba. Dle PD poskytnuté zaměstnancem stavebního úřadu, je dvorní západní, již stojící, část RD pouhou cca 1/3 zamýšleného objektu rodinného domu. Dle PD bude dalším krokem rekonstrukce starého stavení a jižní přístavba garáže a hlavního vstupu. Rodinný dům pak bude tvaru L o 1 NP s plochou střechou nad jižní přístavbou (garáž a hl. vstup), která bude tvořit terasu přístupnou z pokoje č a vestavěným podkrovím s vikýřem na zbývající části RD. V současné době je tedy obytná pouze západní část RD, tedy místnost. Č (Obývací pokoj + kk) a místnost č a 2.02a (Pokoj + kk a terasa), viz Obrázek č. 1: Půdorys 1 NP - Vyznačení realizované části RD, Obrázek č. 2: Půdorys 2 NP - Vyznačení realizované části RD respektive Obrázek č. 3: Pohled Jižní / Řez - Vyznačení realizované části RD. Současná stavba (část RD) je zhotovena z plynosilikátových tvárnic YTONG, přičemž nosné zdivo je tl. 300 mm a nenosné dělící je tl. 100 mm, nosnou konstrukci stropu tvoří ocelové nosníky typu I + stropní vložky HURDIS. Střecha je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek a je odvodněno podokapními žlaby z pozinkovaného plechu, stejně tak i ostatní klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Střešní konstrukce je zateplena izolací o tl. 180 mm a podhled tvoří sádrokartonová konstrukce. Okna jsou plastová, tepelněizolační. Objekt je zateplen a opatřen vnější minerální omítkou (bez východní strany, kde je plánované napojení objektu při pokračující realizaci stavby, tam jsou tvárnice YTONG bez jakékoliv povrchové úpravy). Vytápění je navrženo elektrickým kotlem. Vodovod je připojen na veřejnou síť a kanalizace je svedena do odpadní jímky. Vlastní pozemek je lichoběžníkového podlouhlého tvaru, je rovinatý avšak převýšen o cca 1,8 m od přilehlé komunikace Střední. 5

6 Obrázek č. 1: Půdorys 1 NP - Vyznačení realizované části RD Obrázek č. 2: Půdorys 2 NP - Vyznačení realizované části RD Obrázek č. 3: Pohled Jižní / Řez - Vyznačení realizované části RD 6

7 Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaného rodinného domu Objekty P.č. Stavba Zastavěná Užitná plocha 1NP [m 2 ] plocha [m 2 ] Současné využití 1 Rodinný dům č.p. 86 na pozemku parc. č. st Rodinný dům Celkem Pozn.: Zastavěná plocha byla stanovena z PD poskytnuté stavebním úřadem Byšice. Užitná plocha byla stanovena pomocí koeficientů z plochy zastavěné. Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu 1 Rodinný dům č.p. 86 na pozemku parc. č. st. 52 Popis 1PP 1NP 2NP 3NP Podkroví Celkem Poznámka Zastavěná plocha [m2] Nosné konstrukce 0% 15% 0% 0% 15% Šachty, schodiště, chodby 0% 5% 0% 0% 5% Technická místnost / využití 0% 10% 0% 0% 20% Podíl nosných aj. kcí 0% 30% 0% 0% 40% Užitná plocha v min. [m2] K DEMOLICI 0% 0% 0% 0% Užitná plocha [m2] Realizována pouze část z plánované stavby RD dle PD "Stavba, přístavba RD a garáže". Tabulka č. 3: Výměry oceňovaných parcel Objekt č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra [m2] Stavba na parcele 1 St. 52 Zastavěná pl. a nádvoří 333 č.p. 86 Celkem 333 Typ stavby / Způsob využití Rodinný dům Poznámka Realizována pouze část z plánované stavby RD V archivu stavebního úřadu Byšice byly dohledány pouze tyto dokumenty: Rozhodnutí o přípustnosti stavby ze dne : Vodovodní přípojka z veřejného vodovodního řadu, PD Stavba: Přístavba RD + garáž, 09/2006, Ohlášení stavby, ze dne , Usnesení o odložení ohlášení přístavby RD a garáže u domu čp. 86, ze dne , Ohlášení stavby, ze dne , Souhlas s provedením ohlášené stavby Rekonstrukce domu čp. 86 v Byšicích ze dne Žádné další podklady, nebyly dohledány. 1.6 Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Byšice. Obec Byšice leží v okresu Mělník, při komunikaci č. 16 spojující Mělník a Mladou Boleslav. Byšice se nacházejí cca 10 km jihovýchodně od města Mělník. Trvale zde žije cca 1250 obyvatel. V bezprostředním okolí Nemovitosti se vyskytují obdobné rodinné domy. Souřadnice GPS: 50 18'42.14"N, 14 37'02.34"E 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní živičné komunikaci Střední. Nájezd na komunikaci I. třídy č. 16 (Mělník Mladá Boleslav Jičín Trutnov) je od objektu vzdálen cca 600 m. Omezené parkování je možné v ulici před domem nebo na vlastním. V obci je zavedena autobusová a železniční doprava, přičemž zastávka autobusu Byšice, škola je od 7

8 objektu vzdálena cca 600 m a zastávka Byšice. Pošta cca 650 m. Železniční stanice Byšice je od objektu vzdálena cca 1,6 km. Obrázek č. 4: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 5: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti je běžná občanská vybavenost. Plná občanská vybavenost se nalézá až v Mělníku vzdáleném cca 3,5 km. 1.9 Infrastruktura Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu a veřejný vodovod. 8

9 1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 6: Výřez z katastrální mapy 1.11 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu obce Byšice vedena v ploše BV bydlení v rodinných domech venkovské a stavba rodinného domu na tomto území je tedy v souladu s územním plánem. Obrázek č. 7: Výřez z územního plánu 9

10 1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. Původní stavení je ubouráno do úrovně 1 NP. Byl vydán Souhlas s provedením ohlášené stavby Rekonstrukce domu čp. 86 v Byšicích, ze dne Z této rekonstrukce (přístavby) je realizována pouze část cca 1/3, viz 1.5 Popis Nemovitosti. 10

11 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde územní plán uvažuje s využitím jako BV bydlení v rodinných domech venkovské. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v blízkém okolí. Předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 11

12 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 12

13 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 1 1 Rodinný dům o 1 NP, částečným podsklepením a částečně vestavěným podkrovím o dispozici 3+1 s terasou a garáží. Objekt o celkové užitné ploše 150 m 2 na pozemku o výměře 351 m 2 byl kompletně rekonstruován před 7 lety a zadní část je novostavbou (rozvody vody, elektřiny, topení, částečně nová střecha, nová eurookna a dveře, nová střešní okna a zateplení domu). Objekt je vytápěn elektrickým kotlem a krbovými kamny. Objekt je napojen na veřejný vodovod, elektroinstalaci a kanalizaci. Přípojka plynu je na hranici pozemku. Rodinný dům se nachází v ulici Nová, Byšice. Porovnávaná nemovitost č. 2 2 Nemovitost je složena ze tří objektů, přičemž první je o dispozici 2+kk a druhý 3+1 a samostatně stojící objekt garáže. Objekt 2+kk prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2003, topení zajišťuje plynový kotel. Druhý objekt je pouze udržován, avšak v dobrém technickém stavu. 1 Zdroj: 2 Zdroj: 13

14 Celková užitná plocha objektu je 230 m 2 a nachází se na pozemcích o celkové rozloze 2209 m 2. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, elektřinu a plyn. Vytápění zajišťuje plynový kotel popřípadě kotel na tuhá paliva. Nemovitost se nachází v obci Byšice. Porovnávaná nemovitost č. 3 3 Rodinný dům o 1 NP a vestavěným podkrovím o dispozici 6+kk s terasou a garáží. Objekt o celkové užitné ploše 280 m 2 na pozemku o výměře 609 m 2 byl rozšířen o přístavbu 4+kk. Objekt je vytápěn kotlem na tuhá paliva respektive krbovými kamny. Objekt je napojen na elektroinstalaci, přípojka na veřejný vodovod a plyn je od hranice pozemku vzdálen cca 10m. Voda je čerpána z vlastní studny. Rodinný dům se nachází v obci Byšice. Porovnávaná nemovitost č. 4 4 Rodinný dům o 2 NP a nevyužitým podkrovím/půdou o dispozici 4+1 s garáží. Objekt o celkové užitné ploše 220 m 2 na pozemku o výměře 526 m 2 postaven roku 1900, po rekonstrukci. Rozvody vody, elektřiny a topení byly rekonstruovány v roce Objekt je napojen na elektroinstalaci, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Rodinný dům se nachází ulici 5. května, obec Byšice. Samotný výpočet viz Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 3 Zdroj: 4 Zdroj: 14

15 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena následovně: a) Cena obvyklá rodinného domu č.p. 86 na parcele parc. č. st. 52 a parcel parc. č. st. 52 včetně příslušenství, vše kat. území Byšice, obec Byšice, zapsané na listu vlastnictví č činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena rodinného domu č.p. 86 na parcele parc. č. st. 52 a parcel parc. č. st. 52 včetně příslušenství, vše kat. území Byšice, obec Byšice, zapsané na listu vlastnictví č činí k datu ocenění : Kč Slovy: šest set devadesát tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 15

16 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Čížek Podpis za znalecký ústav: V Praze dne Ing. Andrea Paslerová 16

17 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Projektová dokumentace Navrhovaný stav Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 8: Fotopříloha 17

18 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

19 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

20 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

21 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 5 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 6 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 5 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

22 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

23 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

24 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

25

26

27 Příloha č. 5: List vlastnictví

28

29

30

31

32 Příloha č. 6: Projektová dokumentace Navrhovaný stav

33

34

35

36

37

38

39

40 Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet

41 Porovnávané nemovitosti Poř. č. Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena/m 2 Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. pozemku Koef. Přístupu a parkování Keof. Umístění objektu Koef. Velikosti UP Koef. Celkem Upravená cena (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) (Kč/m 2 ) 1 Byšice, Nová Kč Kč 0,80 1,00 0,80 1,10 1,00 1,00 1,00 0, Byšice Kč Kč 0,80 1,00 0,95 0,90 1,00 0,95 1,05 0, Byšice Kč Kč 0,80 1,00 0,85 1,10 1,00 0,95 1,05 0, Byšice, 5. května Kč Kč 0,80 1,00 1,00 1,05 1,05 1,05 1,05 1, Průměr Oceňovaná Nemovitost Lokalita Rodinný dům č.p. 86 na pozemku parc. č. st. 52 Cena celkem po zaokrouhlení Celková hodnota Plocha Hodnota (Kč) m 2 (Kč/m 2 )

42 Příloha č. 8: Fotopříloha

43