Znalecký posudek č. ZP/2011

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 505/67 s příslušenstvím v budově č.p. 505 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1859/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 16/1000 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 709. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 493/09 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 505/67 s příslušenstvím v budově č.p. 505 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1859/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 16/1000 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 709. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

3 popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 505/67 Zárubova 505/6 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 12 Katastrální území: Kamýk 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Jitky Šůrové, vlastníka oceňované byt. jednotky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne pod č.j. 085 EX 493/ Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Jitka Šůrová, Zárubova 505/6, , Praha 4. Nabídky realitních společností. Výpis z GIS. Informace od vlastníka oceňované byt. jednotky Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3

4 Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: výpis výpis z KN v příloze uvedený 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je bytová jednotka č. 505/67 s příslušenstvím v budově č.p. 505 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1859/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 16/1000 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 709 Předmětná bytová jednotka se nachází v samostatně stojícím panelovém domě. Vícebytový dům s 15.N.P. postavený na pozemku rovinatého charakteru, oceňovaný byt je součástí 15.NP. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Souhrnný stavebně-technický stav nemovitosti je dobrý. Na dotaz znalce, zda na bytové jednotce č. 505/67 v domě č.p. 505 v kat. Kamýk váznou nějaké vady, jako např. nájemní smlouva, věcné břemeno apod., bylo vlastníkem nemovitosti znalci výslovně sděleno, že k datu ohledání není uzavřena žádná nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva, ze které by vyplývalo třetím osobám nějaké právo k výše uvedené bytové jednotce. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 505/67 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 4

5 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 505/67 Oceňovaná bytová jednotka č. 505/67 je v 15.NP vpravo, dispozičně se byt sestává ze vstupní chodby, wc, koupelny, kuchyně a dvou pokojů. V obytných pokojích jsou položeny koberce a PVC okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné hladké. Byt je napojen na veškeré inženýrské sítě je v dobrém technickém stavu, bytové jádro je umakartové. K bytu patří sklep, který se nachází na společné chodbě. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 505/67 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška : 58,00 m 2 2,60 m Jednotkové množství: Jednotka: : (58)*(2,60) = 150,80 Jednotkové množství celkem: = 150,80 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] byt.jednotek Jihlava 5 440, ,85 1, byt.jednotek Třebíč 4 893, ,44 1,000 5

6 3. 30 bytových jednotek Hradec Králové 5 194, ,57 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 893,44 Kč/ 5 176,29 Kč/ 5 440,85 Kč/ Ocenění: Základní cena: 5 176,29 Kč/ 150,80 * 5 176,29 Kč/ = ,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 % ,79 Kč Bytová jednotka č. 505/67 - výsledná cena = ,99 Kč Bytová jednotka č. 505/67 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 505/67 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 505/67-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: J. domy vícebytové (typové) Dispozice jednotky: 2+1 Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: chodba: 3,46*2,9 = 10,03 m 2 wc: 1,17*0,82 = 0,96 m 2 koupelna: 1,59*1,59 = 2,53 m 2 kuchyň: 3,47*1,78+2,5*1,84 = 10,78 m 2 pokoj: 6,52*3,44 = 22,43 m 2 6

7 pokoj: 3,43*3,5 = 12,01 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 58,74 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 1*1,5 = 1,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 58,74 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 58,89 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,00 1,00 18,20 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Krov, střecha: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,00 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,30 100,00 1,00 1, Schody: S 2,90 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3, Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1, Ostatní: S 5,70 100,00 1,00 5, Instalační prefabrikovaná jádra: S 3,70 100,00 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 6 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 7

8 Základní cena upravená = ,30 Kč/m 2 Plná cena: 58,89 m 2 * ,30 Kč/m 2 = ,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 % ,73 Kč Bytová jednotka č. 505/67 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,13 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,68 Kč Spoluvlastnický podíl: 16 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,68 Kč * 16 / = + 776,81 Kč Bytová jednotka č. 505/67 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = ,94 Kč Bytová jednotka č. 505/67 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 505/67 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 0,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 0,- Kč 8

9 Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1859/16 385, , ,- Součet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,6150 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,44 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 16 / Pozemek - zjištěná cena = ,68 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 505/67 Adresa Zárubova 505/6, Praha - Kamýk Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných 9 Poloha samostatně stojící domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 15 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 58 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce Přípojky Příslušenství montované z dílců betonových plošných elektro, vodovod, kanalizace, plynovod sklep Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 58,00 m 2

10 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: snížená obchodovatelnost * 0,95 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 0,95 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 2+1 Adresa Zárubova, Praha Popis: Byt s lodžií, o dispozici 2+1 a celkové rozloze 59 m2, v Praze 4, Kamýku. Byt je v osobnim vlastnictví, orientován na jih, situován do prvního, z celkových devíti podlaží panelového domu s výtahem a je ve velmi dobrém, udržovaném stavu, má koupelnu s vanou, plastová okna, na podlaze je plovoucí podlaha, PVC a dlažba. K bytu náleží sklep A balkon v mezipatře. Dům je po rekonstrukci. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha řadový vnitřní obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 9 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 59 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: * 1,00 Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 59,00 m ,41 Kč/m ,41 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 2+1 Adresa Zárubova, Praha Popis: Byt 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází ve druhém podlaží panelového domu v Praze 4 - Kámýk, ul. Zárubova. Bytová jednotka je v původním, avšak udržovaném stavu. Díky své prostornosti možnost rozsáhlých úprav. Celková plocha 58 m2, plastová okna, plovoucí podlahy + PVC, lodžie v mezipatře. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných domech 10 Poloha samostatně stojící

11 Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 9 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 58 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: * 1,00 Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 58,00 m ,34 Kč/m ,34 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 2+1 0,00 0, ,41 0,00 0,00 2. byt 2+1 0,00 0, ,34 0,00 0,00 SJC průměr ,00 JCO = SJC * I O ,00 Výměry oceňované stavby 58,00 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Bytová jednotka č. 505/67 - výsledná cena = ,- Kč 11

12 C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Věcná hodnota podle vyhlášky: Stanovená věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionosmsettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou bytové jednotky č. 505/67 s příslušenstvím v budově č.p. 505 na pozemku - stavební parcele parc. č. 1859/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 16/1000 v kat. území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 709 v objektivní zaokrouhlené výši ,-- Kč. V Praze, D. Znalecká doložka: 12

13 E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Kopie mapy okolí 13