ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014. Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 spoluvlastnické podílu:1/2 pozemků p.č.1694, p.č.1695 s rodinným domem čp.121 a příslušenstvím v kat.území: Újezd nad Lesy, ul.novosibřinská, v Praze 21. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 770/12 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl 1/2 na pozemcích p.č.1694, p.č.1695 s rodinným domem čp.121 v ul.novosibřinské, v Praze - Újezd nad Lesy a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Spoluvl.podíl: 1/2 na rodinném domě s pozemky p.č.1694, p.č.1695 Novosibřinská Újezd nad Lesy Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Újezd nad Lesy Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv 7 30 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.věry Štachové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - informace sdělené p.štachovou Věrou při prohlídce dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 770/12) - exekuční příkaz Exekutorského úřadu Kladno ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné Úřadě městské části Praha 21 dne : a/ stavební povolení rodinného domu ze dne b/ zadní přístavba domu v r Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Stavební plány rodinného domu se nedochovaly. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/2 na pozemcích p.č.1694, p.č.1695 v okrajové městské části Prahy: Újezd nad Lesy, v ulici Novosibřinské. Na pozemku p.č.1694 se nachází rodinný dům čp.121 s příslušenstvím a na pozemku p.č.1695 se nacházejí trvalé porosty. Rodinný dům je přízemní, samostatně stojící, se sedlovou střechou a taškovou krytinou;

3 -3- dům byl postaven cca v r Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - spoluvl.podíl:1/2 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - spoluvl.podíl:1/2 Jedná se o rovinaté pozemky, přístupné ze zpevněné komunikace, s možností napojení na všechny inženýrské sítě; v cenové mapě stavebních pozemků hlavního města Prahy jsou oceněny částkou 4200,-Kč/m2. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem Parcelní číslo Výměra [m2] 381,00 321,00 Jedn. cena [Kč/m2] 4 20 Cena [Kč] , , ,- Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící přízemní, rodinný dům, se sedlovou střechou s polovalbami a taškovou krytinou; dům je nepodsklepený (dle informace spolumajitelky je u schodiště malý sklepní prostor (byl nepřístupný, zabarikádovaný; nebylo možné změřit, ověřit...), také půdní prostor nebyl přístupný...! Obvodové zdivo je cihelné o tl.45cm a stropy jsou s rovným podhledem; schodiště je točité, betonové s povrchem z PVC; okna jsou dřevěná, dvojitá. V přízemí není žádné vytápění a v podkroví je elektrické, lokální (na zásuvky). Ve vnitřních omítkách místností přízemí jsou praskliny; venkovní fasáda je ve zhoršeném stavu; tašková krytina je položena nová (cca před 20 lety...). Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci(220v), kanalizace je svedena do žumpy; voda je přivedena ze studny, plynová přípojka by měla býti na hranici pozemku...

4 -4- Venkovní úpravy jsou malého rozsahu: přední oplocení ve špatném stavu, plotová vrata, zpevněná plocha přístupu k RD, venkovní vstupní schody, přípojka elektro, žumpa. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: ndexovaná průměrná cena PC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Praha let 4 198,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 13,10*6,10+0,60*4,70+2,40*3,80+ 1,80*4,30+1,50*1,10 Název podlaží 1.nadz.podl.: Zastavěná plocha 101,24 m2 Konstrukční výška 3,30 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (13,10*6,10+0,60*4,70+4,30*1,80+1,50*1,10) *3,30+2,40*3,80*3,0 podkroví, zastřešení: (13,10*6,10+0,60*4,70+1,80*4,30)*(1,50+ 2,60/2)+2,40*1,0*1,0 podezdívka: 101,24*0,40 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 1,00 101,24 m2 331,36 m3 255,72 m3 40,50 m3 627,58 m3 101,24 m2 101,24 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb č. Vi typ A 0,02-0,05-0,04-0,05-0,03

5 -5- nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu - Před cca 20 V lety byla položena nová tašková betonová krytina Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad V provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Je zde předpoklad rozsáhlejších stavbních úprav... Koeficient pro stáří 87 let: s 1-5 * 87 0,56 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 0,06 0,65 12 ndex vybavení V (1 + Vi) * V13 * 0,60 0,355 i1 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej spoluvl.podílu 1/2 je vždy velmi obtížný Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu V záplav Pi -0,06-0,04 1,00 4 ndex trhu T P5 * (1 + Pi) 0,900 i1 ndex polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V Pi 1,00 0,02-0,10-0,02

6 -6- špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů V 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,900 i2 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 4 198,- Kč/m3 * 0, ,29 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 627,58 m3 * 1 490,29 Kč/m3 * 0,900 * 0, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC kopaná 8,00 m 1 ks 2222 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej spoluvl.podílu 1/2 je vždy velmi obtížný Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu V záplav 4 ndex trhu T P5 * (1 + Pi) 0,900 i1 Pi -0,06-0,04 1,00

7 -7- ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,900 i2 Koeficient pp T * P 0,810 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): Upravená cena studny * * 9 750,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 1,2000 2, ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 87 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ 100 % * 87 / ,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN * 0, ,- Kč

8 -8- Koeficient pp Cena stavby CS * 0, ,83 Kč Studna - zjištěná cena ,83 Kč Cena staveb celkem ,83 Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o ovocné dřeviny na pozemku p.č.1695; oceněno zjednodušeným způsobem. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Kč m m 180 Kč * 0, Trvalé porosty - zjištěná cena Cena porostů celkem ,- Kč ,- Kč ,83 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1/2 Pozemky - spoluvl.podíl:1/2 - zjištěná cena ,- Kč

9 -9- C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - spoluvl.podíl:1/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených skutečností, po zhodnocení stavebního stavu nemovitosti a stavu na trhu s nemovitostmi; po srovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě a vyhodnocení obtížného prodeje spoluvl.podílu:1/2 mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy:jedenmilionosmsettisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (nájemní smlouvy, věcná břemena...) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.

10 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2014. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha v obci Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3484 ze dne Porovnatelné nabídky RD k prodeji v této lokalitě ze dne počet stran A4 v příloze:

11 Rodinný dům čp.121, ul.novosibřinská, Praha 21 Újezd nad Lesy; pohled jihozápadní (uliční) Pohled jižní

12 Pohled severovýchodní (zadní) Přízemí - pokoj

13 Schodiště vnitřní Podkroví - kuchyň