ZÁVISLOST NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU V OBDOBÍ

Transkript

1 ZÁVISLOST NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU V OBDOBÍ 6 Barbora Dokládalová 1 Abstrakt Cílem této studie bylo zjistit tzv. pohyb závislosti nájemného [Kč/m /rok] na obvyklé ceně bytu [Kč/m ] v letech, 4, 6 na podkladě databází získaných z realitní inzerce. Databáze pro rok byla získána jako podklad pro pojednání ke státní doktorské zkoušce, databáze pro rok 4 byla získána pro zpracování disertační práce, v jejímž závěru bylo vyhodnoceno, že v Brně činí nájemné cca 6, 8, % z tržní ceny bytu. Cílem nově zpracované studie je tudíž vyhodnocení databáze tržní ceny bytu a nájemného bytových jednotek v Brně pro rok 6, výpočet závislosti nájemného na tržní ceně bytu a porovnání s hodnotami závislosti zjištěných pro rok a 4. 1 ZÁKLADNÍ PODKLADY PRO ŘEŠENÍ Podkladem pro tuto studii byla databáze obvyklých cen bytů a cen nájemného v Brně, získané v letech, 4 a 6 z realitní inzerce. Jednotlivé databáze byly získány z následujících inzertních časopisů: Inzert Expres; Annonce; Nemovitosti; Real city Grand reality Dále byly do databáze zařazeny a využity údaje z internetových stránek např: http// http// Na podkladě zpracovaných databází pro jednotlivé roky, 4, 6 byla zjištěna závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v jednotlivých časových obdobích a vzájemně porovnána dle jednotlivých vlastností. Celkem byly shromážděny podklady, tak aby mohly být pomocí porovnávací metody získány údaje o nabídkových cenách bytů a cenách volného nájemného pro jednotlivé městské části města Brna v jednotlivých časových etapách. Předmětem získávání dat byly jak byty ve vlastnictví tzv. osobním, tak byty ve vlastnictví družstva. U bytů ve vlastnictví družstva však dochází pouze k prodeji práva užívání bytu ve výši tržní (obecné) ceny předmětné bytové jednotky. Vlastní byt však stále zůstává majetkem bytového družstva, které postupem času odprodává tyto byty nájemníkům za zůstatkovou hodnotu. 1 Dokládalová Barbora, Ing., Ph.D., Jiráskova 54, Tišnov, tel: , dokladalova.barbora@brno.cz

2 Pro vyhodnocování dat by byl ideální stav, kdy by se získáváním databází pro tuto studii zabývala osoba, pokud možno ve spolupráci s realitní kanceláří, která by evidovala nejen prodej či pronájem bytů získaných na podkladu realitní inzerce, ale zejména údaje o cenách a nájmech skutečně realizovaných prodejů bytových jednotek a skutečně realizovaných pronájmů!!! V inzertních časopisech je totiž uvedená pouze nabízená cena či nájem za bytovou jednotku, nikoliv však cena realizovaná, a tím pádem opět může docházet ke zkreslení výsledků závislostí nájemného v jednotlivých lokalitách na tržní ceně bytu. Základní otázka spolehlivosti je dána především rozsahem výběrových souborů a jejich mírou variability, tzn. že je rozhodující jak počet dat, tak rozpětí cen výběrového souboru. Jestliže při stanovení obvyklých cen je v zahraničí požadován minimální rozsah 15 dat, pak při vyhodnocování dat zpracování této studie jsem se snažila získat statistické údaje taktéž z minimálního statisticky významného souboru - vzorku 15 dat. 1.1 Základní údaje pro zjištění závislosti nájemného na obecné (obvyklé) ceně bytu Pro studii závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu byly získány tří databáze cen bytů a cen nájemného, pro roky: - ; - 4; - 6; s tím, že v každé databázi jsou uložena data ve dvou základních kategoriích: OBECNÉ CENY BYTOVÝCH JEDNOTEK NÁJEMNÉ BYTOVÝCH JEDNOTEK Naformátováno: Odrážky a číslování Naformátováno: Odrážky a číslování Databáze jednotkových cen a jednotkového nájemného byly rozděleny dle doby existence bytové jednotky na další typy: novostavby a bytové jednotky po generální opravě (byty, kde byla provedena generální oprava); rekonstrukce (byty, kde byla provedena rekonstrukce, nikoliv pouze běžná údržba nebo oprava); původní (bytové jednotky, kde nebyla provedena generální oprava, ani rekonstrukce, ale pouze běžná údržba nebo oprava). Naformátováno: Odrážky a číslování Následně pak byly databáze rozděleny do městských částí Brna dle způsobu, jakým přiřazuje vyhláška č. 54/ Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, koeficient prodejnosti pro výpočet ceny bytové jednotky nákladovým způsobem. Po provedení tohoto dělení byly zjištěny následující hodnoty: průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m ], průměrné jednotkové nájemné bytu [Kč/m /rok] směrodatné odchylky jednotkové ceny bytu a jednotkového nájemného. Naformátováno: Odrážky a číslování

3 1. Charakteristiky databází Pří získávání podkladů pro zpracování této studie bylo získáno z inzertních časopisů, internetu (dále jen realitní inzerce ), pro rok: : - celkem 716 dat týkající se obecných cen bytových jednotek, z čehož údajů o cenách původních bytových jednotek; - 18 údajů o cenách rekonstruovaných bytových jednotek; - 5 údajů o cenách nových bytových jednotek, a b. j. ve kterých byla provedena GO (generální oprava); - celkem 7 dat týkající se obvyklého nájemné bytových jednotek, z čehož - 55 údajů o nájemném původních bytových jednotek; - 11 údajů o nájemném rekonstruovaných bytových jednotek; - 4 údajů o nájemném nových bytových jednotek, a b. j. ve kterých byla provedena GO (generální oprava); Naformátováno: Odrážky a číslování Naformátováno: Odrážky a číslování 4: - celkem 1617 dat týkající se obecných cen bytových jednotek, z čehož údajů o cenách původních bytových jednotek; údajů o cenách rekonstruovaných bytových jednotek; údajů o cenách nových bytových jednotek, a b. j. ve kterých byla provedena GO (generální oprava); - celkem 798 dat týkající se obvyklého nájemné bytových jednotek, z čehož - 58 údajů o nájemném původních bytových jednotek; údajů o nájemném rekonstruovaných bytových jednotek; údajů o nájemném nových bytových jednotek, a b. j. ve kterých byla provedena GO (generální oprava); Naformátováno: Odrážky a číslování Naformátováno: Odrážky a číslování 6: - celkem 116 dat týkající se obecných cen bytových jednotek, z čehož údajů o cenách původních bytových jednotek; - 18 údajů o cenách rekonstruovaných bytových jednotek; - 3 údajů o cenách nových bytových jednotek, a b. j. ve kterých byla provedena GO (generální oprava); - celkem 35 dat týkající se obvyklého nájemné bytových jednotek, z čehož údajů o nájemném původních bytových jednotek; - 5 údajů o nájemném rekonstruovaných bytových jednotek; - 79 údajů o nájemném nových b. j. a b. j. ve kterých byla provedena GO; Naformátováno: Odrážky a číslování Naformátováno: Odrážky a číslování 3

4 STUDIE JEDNOTKOVÝCH OBVYKLÝCH CEN BYTOVÝCH JEDNOTEK.1 Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu konstrukce V situaci, kdy byl v rámci jednotlivých databází zohledněn typ konstrukce bytové jednotky, bylo zjištěno následující: U bytových jednotek s cihelnou konstrukcí se v roce jednotková cena bytu v Brně pohybovala v cenovém rozmezí cca od 8. Kč/m do 6. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou bytu ve výši cca Kč/m. V roce 4 se byty s cihelnou konstrukcí v Brně prodávaly v cenovém rozmezí od 16. Kč/m do 3. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca.35 Kč/m. V roce 6 se pak jednotková cena cihlového bytu v Brně nejčastěji pohybovala v rozmezí od. Kč/m do 36. Kč/m viz graf č. 1. Naformátováno: Odrážky a číslování Jednotkové ceny bytů s konstrukcí z cihel, v letech, 4, 6 Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) 4 6 Graf č. 1 Jednotkové ceny bytů s konstrukcí z cihel, v letech, 4, 6 Pro bytové jednotky s panelovou konstrukcí v roce nebylo v databázi zaevidováno dostatečné množství dat, ze kterých by bylo možno zjistit průměrnou jednotkovou cenu a cenové rozmezí jednotkových obvyklých cen bytů s panelovou konstrukcí tomto období, tj. v roce. 4

5 Jednotkové ceny bytů s panelovou konstrukcí, v letech, 4, Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) 4 6 Graf č. Jednotkové ceny bytů s panelovou konstrukcí, v letech, 4, 6 Jednotková cena bytu v Brně s panelovou konstrukcí se v roce 4 pohybovala v cenovém rozmezí cca 14. Kč/m do 3. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca Kč/m. V roce 6 se pak jednotková prodejní cena panelového bytu v Brně nejčastěji pohybovala v cenovém rozmezí od 18. Kč/m do 36. Kč/m viz graf č.. Dá se tedy říci, že v roce 4, ani 6 nedošlo k zásadním rozdílům jednotkových obvyklých cen v případě, kdy byl vzat v úvahu typ konstrukce bytové jednotky.. Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu vlastnictví V případě, kdy bylo zohledněno vlastnictví bytové jednotky bylo zjištěno, že u bytových jednotek ve vlastnictví družstva se jednotková cena bytu v Brně v roce pohybovala v cenovém rozmezí cca od 8. Kč/m do 6. Kč/m, s průměrnou cenou ve výši cca 16. Kč/m. V roce 4 se byty ve vlastnictví družstva v Brně nejčastěji prodávaly v cenovém rozmezí od 1. Kč/m do 3. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 18.7 Kč/m. V roce 6 se pak jednotková prodejní cena bytu ve vlastnictví družstva v Brně nejčastěji pohybovala v cenovém rozmezí od 16. Kč/m do 38. Kč/m viz graf č. 3 5

6 Jednotkové ceny bytů v letech, 4, 6, ve vlastnictví družstva Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) 4 6 Graf č. 3 Jednotkové ceny bytů v letech, 4, 6, ve vlastnictví družstva Jednotkové ceny bytů v letech, 4, 6, v osobním vlastnictví Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) 4 6 Graf č. 4 Jednotkové ceny bytů v letech, 4, 6, v osobním vlastnictví 6

7 U bytových jednotek v osobním vlastnictví se jednotková cena bytu v Brně v roce pohybovala v cenovém rozmezí cca od 8. Kč/m do 6. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 16.8 Kč/m. V roce 4 se cenové rozmezí bytu v osobním vlastnictví v Brně pohybovalo od 14. Kč/m do 3. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca.7 Kč/m. V roce 6 se pohybovala průměrná jednotková cena bytu v osobním vlastnictví v Brně ve výši 3.7 Kč/m s cenovým rozmezím od 16. Kč/m do 4. Kč/m viz graf č. 4. V případě vlivu vlastnictví bytové jednotky tedy může docházet k odlišným cenovým relacím, bylo by však vhodné toto ověřit i v rámci jednotlivých oblastí..3 Ceny bytů bez rozlišení (dle typu bytu, velikosti a oblasti) Na základě pořízených databází pro roky, 4, 6 bylo v rámci této studie zjištěno, že v roce se bytové jednotky v Brně nejčastěji prodávaly v cenovém rozmezí od 8. Kč/m do 6. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 15.3 Kč/m. Jednotkové ceny bytů v letech, 4, 6 Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) 4 6 Graf č. 5 Jednotkové ceny bytů v letech, 4, Oproti tomu se cenové rozmezí, ve kterém byly prodávány byty v Brně v roce 4 pohybovalo od 16. Kč/m do 34. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca. Kč/m. V roce 6 se průměrná jednotková prodejní cena bytu v Brně pohybovala ve výši cca 7. Kč/m viz graf č. 5. 7

8 .3.1 Ceny bytů bez rozlišení typu bytu a oblasti ve které se nachází, s rozlišením velikosti bytu Z databází získaných pro potřeby této studie bylo zjištěno, že průměrná jednotková cena v roce se nepřímo úměrně snižovala s rostoucí velikostí (event. podlahovou plochou bytu) a to od Kč/m do 1.6 Kč/m. V roce 4 se jednotkové ceny bytů 1+1 se v Brně pohybovaly ve výši cca.318 Kč/m, kdežto byty 4+1 se v tomto roce prodávali za průměrnou jednotkovou cenu ve výši Kč/m. V roce 6 se byty v Brně prodávaly v cenovém rozmezí cca od Kč/m (pro byty 4+1) do Kč/m (byty 1+1 viz graf č. 6). Průměrné jednotkové ceny bytů v letech, 4, 6, dle velikosti bytů Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 6 Průměrné jednotkové ceny bytů v letech, 4, 6, dle velikosti bytů.4 Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu bytu Na základě databází bylo zjištěno, že v roce se jednotková cena tzv. původního bytu (tzn. bytu, ve kterém byla prováděna pouze běžná údržba), v případě, kdy nebylo bráno v úvahu rozlišení velikosti bytu či oblasti, ve které se byt nachází v rámci města Brna, pohybovala v rozmezí od 8. Kč/m do 6. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 15.1 Kč/m. Naformátováno: Odrážky a číslování 8

9 Jednotkové ceny původních bytů v letech, 4, Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) Původní 4 Původní 6 Původní Graf č. 7 Jednotkové ceny původních bytů v letech, 4, 6 V grafu č. 7 je dále znázorněno, že v roce 4 se jednotková tržní cena původního bytu pohybovala ve výši od 14. Kč/m do 8. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 19.4 Kč/m. V roce 6 se pak průměrná jednotková cena původního bytu pohybovala ve výši cca 6. Kč/m. Na základě databáze bylo zjištěno, že v roce se jednotková cena zrekonstruovaného bytu, bez rozlišení velikosti či oblasti, ve které se nachází v rámci města Brna, pohybovala v rozmezí od 8. Kč/m do 4. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca 15. Kč/m. V grafu č. 8 vidíme, že v roce 4 se průměrná jednotková tržní cena zrekonstruovaného bytu pohybovala ve výši od 14. Kč/m do 3. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca.1 Kč/m. V roce 6 se pak průměrná jednotková cena zrekonstruovaného bytu pohybovala ve výši kolem 7. Kč/m. 9

10 Jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v letech, 4, 6 Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) Rekonstrukce 4 Rekonstrukce 6 Rekonstrukce Graf č. 8 Jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v letech, 4, 6 Z databází bylo zjištěno, že v roce se jednotková cena bytu v novostavbách a bytů po GO v Brně, bez rozlišení velikosti či oblasti, ve které se byt nachází v rámci města Brna, pohybovala v rozmezí od 1. Kč/m do 6. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca Kč/m. Jednotkové ceny bytů v novostavbách a bytů po GO v letech, 4, 6 Počet bytů Jednotková cena bytů (Kč/m ) Novostavby 4 Novostavby 6 Novostavby Graf č. 9 Jednotkové ceny bytů v novostavbách a bytů po GO v letech, 4, 6 1

11 V grafu č. 9 vidíme, že v roce 4 se průměrná jednotková tržní cena bytů v novostavbách a bytů po GO v Brně pohybovala ve výši od 14. Kč/m do 3. Kč/m, s průměrnou jednotkovou cenou ve výši cca.86 Kč/m. V roce 6 se pak průměrná jednotková cena bytu v novostavbách a bytů po GO v Brně, pohybovala ve výši 9.3 Kč/m..4.1 Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu a velikosti bytu V grafu číslo 1 jsou znázorněny vypočtené průměrné jednotkové ceny původních bytových jednotek v období roku, 4, a 6, rozdělených do skupin dle velikosti bytu. Z tohoto grafu je vidět, že v pozdějších časových obdobích vzrůstá cena bytu, tzn. že jednotková cena standardního bytu tzv. původního, např. velikosti 3+1 se v roce pohybovala ve výši cca Kč/m, kdežto cena jednotková cena obdobného bytu v roce 4 se pohybovala ve výši cca Kč/m, a v roce 6 pak na úrovni cca 3.47 Kč/m. Dále z následujícího grafu vyplývá, že pro jednotlivé velikostní kategorie bytu platí, že jednotková cena malometrážního bytu je vyšší než jednotková cena bytu o velké podlahové ploše. Naformátováno: Odrážky a číslování Naformátováno: Odrážky a číslování Průměrné jednotkové ceny původních bytů v letech, 4, 6 Počet bytů kk +1 +kk kk kk Jednotková cena bytů (Kč/m ) - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 1 Průměrné jednotkové ceny původních bytů, v letech, 4, 6 Z grafu č. 11 je vidět, že jednotková cena zrekonstruovaného bytu velikosti 3+1 se v roce pohybovala ve výši cca Kč/m, kdežto cena jednotková cena obdobného bytu v roce 4 vzrostla na průměrnou výši cca Kč/m, a v roce 6 pak na úroveň cca Kč/m. 11

12 Průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v letech, 4, 6 Počet bytů kk kk Jednotková cena bytů (Kč/m ) prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 11 Průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v letech, 4, 6 Dále je z tohoto grafu možno vyčíst, že platí tzv. pravidlo, kdy jednotková cena malometrážního bytu je vyšší než jednotková cena bytu o velké podlahové ploše. Průměrné jednotkové ceny bytů v novostavbách a po GO, v letech, 4, 6 Počet bytů kk +1 +kk 3+1 Jednotková cena bytů (Kč/m ) 3+kk kk - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 1 Průměrné jednotkové ceny bytů v novostavbách a po GO, v letech, 4, 6 1

13 Z grafu č. 1, týkající se znázornění průměrných jednotkových obvyklých cen bytů v novostavbách a bytů po GO je vidět, že jednotková cena takovéhoto bytu velikosti 3+1 se v roce v Brně pohybovala ve výši cca Kč/m, kdežto jednotková cena obdobného bytu v roce 4 vzrostla na průměrnou výši cca 1.68 Kč/m, a v roce 6 pak na úroveň cca Kč/m. Z grafů č. 1 1 tedy vyplývá, že se vzrůstající podlahovou plochou bytu se snižuje jednotková obvyklá cena bytu..4. Ceny bytů v Brně, s rozlišením typu a oblasti V grafu číslo 13 jsou znázorněny vypočtené průměrné jednotkové ceny původních bytových jednotek v období roku, 4, a 6, s rozlišením dle oblasti, ve které se nachází v rámci statutárního města Brna. Z tohoto grafu je vidět, že v roce byla za původní byt v Brně požadována nejvyšší cena a to cca 17. Kč/m a to v lokalitách Brno 3 a Brno 4. V roce 4 se průměrná jednotková cena původního bytu vyskytla při prodejích v oblastech Brno 3 ve výši.115 Kč/m a Brno ve výši 1.76 Kč/m. Nejdražšími původními byty v roce 6 pak byly byty v Brně 3 a Brně 4, jejichž průměrná jednotková cena se pohybovala ve výši cca Kč/m a 9.53 Kč/m. Naformátováno: Odrážky a číslování Průměrné jednotkové ceny původních bytů v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Jednotková cena bytů (Kč/m ) Brno 1 Brno Brno 3 Brno 4 Brno 5 Brno 7 Lokality města Brna - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 13 Průměrné jednotkové ceny bytů původních v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti 13

14 Z dalšího grafu je možno vyčíst průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů. V roce byla za rekonstruovaný byt v Brně požadována nejvyšší cena a to cca Kč/m v lokalitě Brno 3. V roce 4 vzrostla průměrná jednotková cena zrekonstruovaného v oblasti Brno 3 do výše cca.37 Kč/m, nejvyšší průměrná jednotková cena bytu se však pohybovala ve výši cca.665 Kč/m a to v oblasti Brno. Pro rok 6 byla zjištěna nejvyšší průměrná jednotková cena v oblasti Brno ve výši cca Kč/m. Nejlevněji se byty v roce 6 prodávaly v oblasti Brno 6 a to za Kč/m. Průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Jednotková cena bytů (Kč/m ) Brno 1 Brno 3 Brno 4 Brno 5 Brno 6 Brno 7 Lokality města Brna - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 14 Průměrné jednotkové ceny zrekonstruovaných bytů v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Z grafu č. 15 je vidět, že v roce byla zjištěna nejmenší jednotková cena bytu v novostavbách a po GO (zjištěna na podkladě databáze získané z realitní inzerce) v oblasti Brno a to ve výši Kč/m. Nejdráže se pak takovéto byty prodávaly v tomto roce v oblasti Brno 1, tedy Brno střed a to ve výši Kč/m. V roce 4 se nejdráže prodávaly byty v oblasti Brno střed a to v průměrné výši cca 5.53 Kč/m. V roce 6 pak průměrná jednotková cena v této oblasti vrostla na Kč/m. Nejvyšší průměrná jednotková tržní cena však tomto roce vzrostla v oblasti Brno 3 a Brno 4 a to nad 31. Kč/m. 14

15 Průměrné jednotkové ceny bytů v novostavbách a po GO v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Jednotková cena bytů (Kč/m ) Brno 1 Brno Brno 3 Brno 4 Brno 5 Brno 7 Lokality města Brna - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 15 Průměrné jednotkové ceny bytů v novostavbách a po GO v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Na základě výše uvedených dat, výpočtů a grafů pro jednotlivá časová období je možno konstatovat, že pro jednotlivé roky platí, že se vzrůstající podlahovou plochou bytu se snižuje jednotková obvyklá cena bytu, nikoliv však celková obvyklá cena bytu. Tuto situaci na trhu zřejmě udržuje stav, kdy si většinou mladí lidé na počátku výdělečného života, pro malé množství finančních prostředků, v začátku koupí malý byt, který je právě díky malé podlahové ploše levnější, než větší bytové jednotky. V jádru věci, však za 1 m podlahové plochy zaplatí občané více, než kdyby si koupili větší byt, stejného vybavení, stáří a obdobných vlastností. Další důvod vyšší jednotkové ceny malometrážního bytu oproti jednotkové ceně bytu o velké podlahové ploše je fakt, že 1 m koupelny a WC je dražší než 1 m pokoje z důvodu ceny zařizovacích předmětů a rozvodů instalací, které v obytných místnostech nejsou, resp. jsou v minimální míře. Dále byly v rámci této studie vypočteny průměrné jednotkové ceny bytů, rozlišených dle typu vzorově pro oblast Brno 1 a Brno 7 s dalším rozlišením dle velkosti bytu, na základě kterých jsou v poslední kapitole vypočteny závislosti nájemného na tržní ceně bytu. Tyto výpočty, ani jejich grafické znázornění však v této kapitole neuvádím, jelikož ve většině velikostních kategoriích bylo zaevidováno méně než min. 15 dat, potřebných pro statistické zhodnocení. 15

16 3 STUDIE NÁJEMNÉHO BYTOVÝCH JEDNOTEK Při zpracování databáze nájemného byla získána data týkající se výše nájemného za měsíc za byt, včetně inkasa (poplatku za teplo, vodné, stočné, vytápění apod.). V některých případech však byla výše nájemného uváděna tak, že cena nájemného se ještě zvýší o inkaso. Vzhledem k tomu, že nájemným se rozumí nájemné nezařízeného bytu bez inkasa, byla provedena příslušná korekce nájemného u evidovaných bytů. Dále bych chtěla zdůraznit, že při pronajímání bytu dochází v některých případech ke vzniku pronájmu bytové jednotky včetně zařízení, ve většině případů pak dochází k pronájmu bytové jednotky bez zařízení. Proto byla při výpočtu jednotkového nájemného v Kč/m /rok provedena u bytů zařízených přiměřená korekce odpočet nájemného ze zařízení bytu ve výši 1 Kč/zařízení/měsíc. 3.1 Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu konstrukce Na základě vložené databáze nájemného bytových jednotek bylo zjištěno, že v roce se jednotkové nájemné bytů s konstrukcí z cihel v Brně pohybovalo v rozmezí od 8 Kč/m /rok do 1.8 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým tržním nájemným ve výši cca 1.59 Kč/m /rok. Naformátováno: Odrážky a číslování Nájemné bytových jednotek s konstrukcí z cihel, v letech, 4, Počet bytů Cena jednotkového nájemného (v Kč/m /rok) Graf č. 16 Nájemné bytových jednotek s konstrukcí z cihel, v letech, 4, 6 V grafu č. 16 vidíme, že v roce 4 se průměrné jednotkové nájemné cihelných bytů v Brně pohybovalo v cenovém rozmezí od 8 Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca Kč/m /rok. V roce 6 se pak průměrné jednotkové nájemné bytů z cihel v Brně pohybovalo ve výši cca 1.86 Kč/m /rok, s cenovým rozmezím od 1. Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok,. 16

17 V případě, že byl rozlišen typ konstrukce bytových jednotek, bylo zjištěno, že jednotkové nájemné panelových bytů v roce 4 se pohybovalo v rozmezí od 8 Kč/m /rok do. Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým tržním nájemným ve výši cca 1.69 Kč/m /rok. Nájemné bytových jednotek s panelovou konstrukcí, v letech 4, Počet bytů Cena jednotkového nájemného (v Kč/m /rok) 4 6 Graf č. 17 Nájemné bytových jednotek s panelovou konstrukcí, v letech, 4, 6 V grafu č. 17 vidíme, že v roce 6 se průměrné jednotkové nájemné panelových bytů v Brně pohybovalo v cenovém rozmezí od 1. Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca Kč/m /rok. Je nutno však konstatovat, že pro zjištění jednotkového tržního nájemného v letech a 6 nebylo pořízeno dostatečné množství dat v souladu s metodami matematické statistiky. Naformátováno: Odrážky a číslování 17

18 3. Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu vlastnictví Pro zjištění tržního nájemného bytů v Brně, s rozlišením tzv. typu vlastnictví, v tomto případě bytu ve vlastnictví družstva je nutno konstatovat, že v databázi pro roky a 6 nebylo do databází této studie uloženo dostatečné množství dat, na základě kterých by bylo možno pomocí metod matematické statistiky zjistit průměrné jednotkové nájemné, včetně směrodatné odchylky. V grafu č. 18 vidíme, že v roce 4 se průměrné jednotkové nájemné bytů v Brně ve vlastnictví družstva pohybovalo v cenovém rozmezí od 8 Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.53 Kč/m /rok. 8 Nájemné bytových jednotek ve vlastnictví družstva, v letech, 4, Počet bytů Cena jednotkového nájemného (v Kč/m /rok) Graf č. 18 Nájemné bytových jednotek ve vlastnictví družstva, v letech, 4, 6 V grafu č. 19 vidíme, že v roce 4 se průměrné jednotkové nájemné tzv. bytů v osobním vlastnictví v Brně, pohybovalo v cenovém rozmezí od 8 Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca Kč/m /rok. 18

19 Nájemné bytových jednotek v osobním vlastnictví, v letech, 4, 6 Počet bytů Cena jednotkového nájemného (v Kč/m /rok) Graf č. 19 Nájemné bytových jednotek v osobním vlastnictví, v letech, 4, Nájemné bytů bez rozlišení (dle typu bytu, velikosti a oblasti) Jednotkové nájemné bytových jednotek v letech, 4, 6 Počet bytů Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) 4 6 Graf č. Jednotkové nájemné bytových jednotek v letech, 4, 6 Na základě získané databáze nájemného bytových jednotek, přepočteného na nájemné v Kč/m /rok bylo zjištěno, že v roce se jednotkové nájemné bytů v Brně pohybovalo v rozmezí od 8 Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým tržním nájemným ve výši cca Kč/m /rok. 19

20 V grafu č. vidíme, že v roce 4 se průměrné jednotkové nájemné bytů v Brně pohybovalo v cenovém rozmezí od 8 Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.56 Kč/m /rok. V roce 6 se pak průměrné jednotkové nájemné bytů v Brně pohybovalo ve výši cca 1.96 Kč/m /rok Nájemné bytů bez rozlišení typu bytu a oblasti ve které se nachází, s rozlišením velikosti bytu Na podkladě získaných databází, bylo studií zjištěno, že průměrné jednotkové nájemné v roce se pohybovalo v cenovém rozmezí od 1.41 Kč/m /rok do 1.93 Kč/m /rok. V roce 4 se jednotkové nájemné bytů v Brně pohybovalo v cenovém rozmezí od 1.38 Kč/m /rok do 1.57 Kč/m /rok. V roce 6 se pak byty v Brně pronajímaly od Kč/m /rok do.455 Kč/m /rok (u bytu velikosti 1+1 viz graf č. 1). Průměrné jednotkové nájemné bytů v letech, 4, 6, dle velikosti bytů Počet bytů Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 1 Průměrné jednotkové nájemné bytů v letech, 4, 6, dle velikosti bytů Z tohoto tedy vyplývá, že nájemné v roce se pohybovalo ve vyšších cenových relacích než v roce 4 a 6, kdy zřejmě došlo relativnímu ustálení volného nájemného v Brně. 3.4 Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu bytu V grafu č. vidíme, že v roce se průměrné jednotkové nájemné tzv. původního bytu pohybovalo v rozmezí od 8 Kč/m /rok do.4 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.8 Kč/m /rok. Naformátováno: Odrážky a číslování

21 Jednotkové nájemné původních bytů v letech, 4, Počet bytů Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) Původní 4 Původní 6 Původní Graf č. Jednotkové nájemné původních bytů v letech, 4, 6 V roce 4 se průměrné jednotkové nájemné tzv. původního bytu pohybovalo v rozmezí od 8 Kč/m /rok do. Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.43 Kč/m /rok. V roce 6 se pak průměrné jednotkové nájemné původního bytu pohybovalo ve výši cca 1.99 Kč/m /rok. V rámci této studie bylo zjištěno, že v roce se jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v Brně pohybovalo v rozmezí od 1. Kč/m /rok do. Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.65 Kč/m /rok. V grafu č. 3 je možno vyčíst, že v roce 4 se průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaného bytu pohybovalo v cenovém rozmezí od 8 Kč/m /rok do.4 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca Kč/m /rok. V roce 6 se pak průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů pohybovalo v cenovém rozpětí od 1.4 Kč/m /rok do.8 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.87 Kč/m /rok. 1

22 Jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v letech, 4, Počet bytů Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) Rekonstrukce 4 Rekonstrukce 6 Rekonstrukce Graf č. 3 Jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v letech, 4, 6 Do databáze roku nebylo pro novostavby získáno dostatečné množství dat, na základě kterých by bylo možné získat hodnotu průměrné jednotkové ceny nájemného. Jednotkové nájemné bytů v novostavbách a bytů po GO v letech, 4, Počet bytů Jednotkové nájemné (Kč/m /rok) Novostavby 4 Novostavby 6 Novostavby Graf č. 4 Jednotkové nájemné bytů v novostavbách a bytů po GO v letech, 4, 6

23 V roce 4 se v Brně byty v novostavbách a byty po GO pronajímaly v cenovém rozmezí od 1. Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca Kč/m /rok. V roce 6 se průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a bytů po GO pohybovalo ve výši od 1.6 Kč/m /rok do.6 Kč/m /rok, s průměrným jednotkovým nájemným ve výši cca 1.97 Kč/m /rok Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu a velikosti bytu V grafu č. 5 jsou znázorněny vypočtené průměrné jednotkové ceny obvyklého nájemného původních bytových jednotek, rozdělených dle jejich velikosti v letech, 4, a 6. Z grafu lze vyčíst že výše nájemného vzrůstá se zmenšující se podlahovou plochou velikostí bytu, tzn. že jednotkové obvyklé nájemné bytu 3+1 je levnější než bytu 1+1. Dále je z grafu zřejmé, že s léty vzrůstá obvyklé jednotkové nájemné vypočtené z databází získaných pro tuto studii z realitní inzerce. V grafu č. 5 vidíme, že v roce se průměrné jednotkové nájemné původních bytů velikosti např. +1 ocitlo ve výši cca Kč/m /rok, kdežto nájemné bytu obdobné velikosti v roce 4 stouplo na cenovou úroveň cca 1.68 Kč/m /rok a v roce 6 pak cenovou úroveň ve výši cca 1.97 Kč/m /rok. Naformátováno: Odrážky a číslování Průměrné jednotkové nájemné původních bytů v letech, 4, 6 Počet bytů kk +1 +kk kk 4+1 Jednotkové nájemné bytů (Kč/m /rok) - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 5 Průměrné jednotkové nájemné původních bytů v letech, 4, 6 V případě zrekonstruovaných bytů se průměrné jednotkové nájemné znázorněné v grafu č. 6 - pro rok 4 pohybuje v cenovém rozmezí od 1.34 Kč/m /rok do 1.66 Kč/m /rok, Je zde opět možno porovnáním zjistit, že výše nájemného vzrůstá se zmenšující se podlahovou plochou (tzv. velikostí bytu, tzn. že zrekonstruovaný byt 3+1 je pronajímán za nižší nájemné než zrekonstruovaný byt +1 a ten je pak levněji než byt 1+1). 3

24 Průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v letech, 4, Počet bytů kk +1 +kk kk Jednotkové nájemné bytů (Kč/m /rok) - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 6 Průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v letech, 4, 6 V případě bytů po GO a v novostavbách je výše průměrného jednotkového nájemného znázorněna v grafu č. 6. Opět zde platí tzv. pravidlo, že výše nájemného na m vzrůstá se zmenšující se podlahovou plochou bytu. Průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a po GO, v letech, 4, 6 Počet bytů Bez rozděl 1+kk +1 +kk kk Jednotkové nájemné bytů (Kč/m /rok) kk - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 7 Průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a po GO, v letech, 4, 6 4

25 3.4. Nájemné bytů v Brně, s rozlišením typu a oblasti V grafu č. 8 jsou znázorněny vypočtené průměrné jednotkové ceny obvyklého nájemného původních bytů v letech, 4, a 6, s rozlišením dle oblasti. Proto můžeme z tohoto grafu vyčíst, že v roce se nejlaciněji pronajímaly byty v oblasti Brno 7. Oproti tomu bylo v roce dosaženo nejvyššího nájemného oblasti Brno 1 a to ve výši 1.65 Kč/m /rok. V roce 4 stouplo nájemné původních bytů v Brně 1 do výše 1.99 Kč/m /rok a v roce 6 pak na cenovou úroveň ve výši cca.33 Kč/m /rok. Na základě tohoto můžeme zkonstatovat že celkově se původní byty v oblasti Brno střed pronajímají dlouhodobě za nejvyšší cenu v rámci města Brna. Naformátováno: Odrážky a číslování Průměrné jednotkové nájemné původních bytů v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Jednotkové nájemné bytů (Kč/m /rok) Brno 1 Brno Brno 3 Brno 4 Brno 5 Brno 6 Brno 7 Lokality města Brna - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 8 Průměrné jednotkové nájemné v původních bytů v Brně, v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Z grafu č. 9 je možno zjistit, že v roce se zrekonstruované byty v oblasti Brno 5 pronajímaly nejlaciněji celého města Brna. Oproti tomu bylo v roce dosaženo nejvyššího nájemného zrekonstruovaných bytů v oblasti Brno 1 a Brno 3 a to ve výši cca 1.65 Kč/m /rok. V roce 4 se pohybovalo průměrné jednotkové nájemné těchto bytů v oblasti Brně 1 zhruba obdobné výši jako v roce. Prudce však oproti roku vzrostlo nájemné v oblasti Brno. Za nejvyšší nájemné se však v roce 4 pronajímaly zrekonstruované byty v oblasti Brno 7. V roce 6 bylo dosaženo nejvyššího nájemného oblasti Brno 3 a to ve výši.56 Kč/m /rok. Nejlaciněji se zrekonstruované byty v Brně pronajímaly v oblasti Brno 5 a to ve výši cca 1.45 Kč/m /rok. 5

26 Průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Jednotkové nájemné bytů (Kč/m /rok) Brno 1 Brno Brno 3 Brno 4 Brno 5 Brno 6 Brno 7 Lokality města Brna - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 9 Průměrné jednotkové nájemné zrekonstruovaných bytů v Brně, v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Jednotkové nájemné bytů (Kč/m /rok) Průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a po GO v Brně v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti Brno 1 Brno Brno 3 Brno 4 Brno 5 Brno 6 Brno 7 Lokality města Brna - prům 4 - prům 6 - prům Graf č. 3 Průměrné jednotkové nájemné bytů v novostavbách a po GO v Brně, v letech, 4, 6, s rozlišením dle oblasti 6

27 Z grafu č. 3 je možno zjistit, že v roce 4 se byty novostavbách a po GO v oblasti Brno pronajímaly nejlaciněji v rámci města Brna a to za průměrné nájemné ve výši Kč/m /rok. Za nejvyšší nájemné byly pronajímány byty v novostavbách a po GO v oblasti Brno 1 ve výši cca.1 Kč/m /rok. V roce 6 se pohybovalo průměrné jednotkové nájemné těchto bytů v oblasti Brně 1 zhruba v obdobné výši jako v roce 4 a. Prudce však oproti roku 4 vzrostlo průměrné jednotkové nájemné v oblasti Brno 4 a Brno 5. Informace získané pro rok je však vhodné považovat pouze za informativní, jelikož do databáze nájemného tohoto roku nebylo uloženo dostatečné množství dat, na základě kterých by bylo možno zjistit průměrné jednotkové nájemné nejen v oblasti Brno střed ale v celém Brně. Pokud se zabýváme zhodnocením nájemného v jednotlivých letech, 4 a 6, dá se zkonstatovat že pro všechna tato období platí, že je dražší jednotkové nájemné bytové jednotky o malé podlahové ploše tedy byty o velikosti do 5, max. 6 m podlahové plochy, kdežto jednotkové nájemné větších bytů je levnější. Současně však na základě výše uvedených grafů lze zkonstatovat, že za nejvyšší cenu se byty pronajímaly v roce. Pak zřejmě došlo k tzv. ustálení trhu, v roce 4 nájemné kleslo a následně pak k roku 6 stoupalo zhruba na úroveň roku. Dále bylo v rámci této studie vypočteno průměrné jednotkové nájemné bytů, rozlišených dle typu vzorově pro oblast Brno 1 a Brno 7 s dalším rozlišením dle velkosti bytu (obdobně jako jednotkové tržní ceny), na základě kterých jsou v poslední kapitole vypočteny závislosti nájemného na tržní ceně bytu. Tyto výpočty jednotkového nájemného, ani jejich grafické znázornění však zde neprezentuji, jelikož ve většině velikostních kategoriích bylo zaevidován méně než min. 15 dat, potřebných pro statistické zhodnocení a tudíž je vhodné tyto údaje, které lze ostatně vyčíst v následující kapitole považovat pouze za orientační.. 7

28 4 VYHODNOCENÍ ZÁVISLOSTI NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU Pro výpočet závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu byly použity: průměrná jednotková cena bytu JC [Kč/m ], vypočtená jako průměr získaných hodnot jednotkové ceny JC i : JC = n i = 1 n JCi (1) (vypočteno v tabulkovém procesoru MS EXCEL) směrodatná odchylka jednotkové ceny - s c vypočtená vztahem v programu MS EXCEL: s c n i = 1 ( JC JC ) i = σ JC = ± () n průměrné jednotkové nájemné JN [Kč/m /rok], vypočtené jako průměr získaných hodnot jednotkového nájemného JN i : JN n i = 1 = n JNi (3) směrodatná odchylka jednotkového nájemného s n vypočtená vztahem v programu MS EXCEL: s n n i = 1 ( JN JN ) i = σ JN = ± (4) n 8

29 (7) XVI. konference absolventů studia technického znalectví s mezinárodní účastí poměr jednotkového ročního nájemného k jednotkové ceně bytu dané skupiny byl vypočten dle vztahu: JN P = *1 [%] (5) JC směrodatná odchylka tohoto podílu byla vypočtena pomocí Gaussova vztahu pro přenášení chyb: f * σ X1 + * σ X x f σ = x (6) 1 f % 1 = = *1 x1 JN JC (7) f % 1 JN = = JN * *1 = x JC JC JC *1 (8) pak: σ % 1 * σ JN * 1 * σ JC JN = + (9) JC JC Výsledky výpočtu poměru jednotkového nájemného [Kč/m /rok] k jednotkové ceně bytu [Kč/m ] jsou uvedeny v následujících tabulkách. 9

30 5 ZÁVISLOST NÁJEMNÉHO NA OBVYKLÉ CENĚ BYTU 5.1 Závislost nájemného v letech, 4, 6 s rozlišením bytu dle typu konstrukce V případě, kdy jsem se v rámci této studie zabývala závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu v jednotlivých časových údobích, tj. letech, 4, 6 s rozlišením typu konstrukce, tj. zda se jedná o byt v cihlovém či panelovém domě, výsledné hodnoty zjištěných závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu nám znázorňuje tabulka č. 1 a graf č. 31 Tabulka č. 1 Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu, dle typu konstrukce, v letech, 4 a 6 Bez rozlišení Cihla Panel Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 778, ,97 - Sm. odchylka 69,51 754,8 - Průměrná JC bytu [Kč/m ] 15 37, ,95 - Sm. odchylka 4 343, ,89 - Procento závislosti 11,61 9,4 - Sm. odchylka 4,11 4,6-4 Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 56, ,9 1 69,3 Sm. odchylka 546,13 571,7 348,65 Průměrná JC bytu [Kč/m ] 36,49 357, ,97 Sm. odchylka 5 344, 5 3, ,5 Procento 7,54 7, 7,1 Sm. odchylka,7,56 1,98 6 Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 961, , ,1 Sm. odchylka 653,9 594,81 45,7 Průměrná JC bytu [Kč/m ] 7 35,49 8 8,5 3 56,95 Sm. odchylka 6 96, , ,41 Procento 7,6 6,46 8, Sm. odchylka,4,6 1,81 V grafu č. 31 je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m /rok] na tržní ceně bytu [Kč/m ] v roce byla odlišná v případě, kdy byl vzat v úvahu vliv typu konstrukce, či nikoliv. Je vhodné dále konstatovat, že pro byty s panelovou konstrukcí nebylo do databáze pro rok vloženo dostatečné množství dat. 3

31 Pro roky 4 a 6 bylo touto studií zjištěno, že závislost nájemného [Kč/m /rok] na obvyklé, tržní ceně bytu [Kč/m ], pro bytové jednotky s rozličnými konstrukcemi tj. cihlový či panelový byt, se tato závislost pohybuje v rozmezí od 6 % do 8 %. Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu dle typu konstrukce v letech, 4, 6 Procento závislosti 14, 1, 1, 8, 6, 4,,, 11,61 -Bez rozlišení 4,11 9,4 -Cihla 4,6 7,54 4-Bez rozlišení,7,56 4-Cihla 7, 7,1 7,6 4-Panel Stáří konstrukce 1,98 6-Bez rozlišení 6,46 8,,4,6 1,81 6-Cihla 6-Panel Procento Sm. odch Graf č. 31 Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu dle typu konstrukce v letech, 4, 6 5. Závislost nájemného v letech, 4, 6 s rozlišením b. j. dle vlastnictví V případě, kdy jsem se při této práci zabývala závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu v jednotlivých časových údobích, tj. letech, 4, 6 s rozlišením osoby, která bytovou jednotku vlastní, tj. zda se jedná o byt ve vlastnictví družstva (jedná se pouze o převod práv užívání), či ve vlastnictví fyzické osoby tzv. osobní vlastnictví) nám výsledné vypočtené hodnoty závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu znázorňuje tabulka č. a graf č. 3. V grafu č. 3 je vidět, že závislost nájemného [Kč/m /rok] na tržní ceně bytu [Kč/m ] v roce je odlišná v rozmezí pouze % ve variantě, kdy byl posuzován typ vlastnictví bytu, či nikoliv. 31

32 Tabulka č. Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu, dle typu vlastnictví v letech, 4 a 6 Bez rozlišení Byt družstva Vl. osobní Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 778, , ,81 Sm. odchylka 69,51 69,51 69,51 Průměrná JC bytu [Kč/m ] 15 37,5 15 4, ,97 Sm. odchylka 4 343,65 4 4, ,19 Procento závislosti 11,61 11,86 1,58 Sm. odchylka 4,11 4, 3,74 4 Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 56, , ,66 Sm. odchylka 546,13 546,13 546,13 Průměrná JC bytu [Kč/m ] 36, ,96 77,73 Sm. odchylka 5 344, 5 157, ,41 Procento závislosti 7,54 8,16 6,85 Sm. odchylka,7,9,45 6 Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 961, , ,69 Sm. odchylka 653,9 653,9 653,9 Průměrná JC bytu [Kč/m ] 7 35, ,5 3 76, Sm. odchylka 6 96, , ,93 Procento závislosti 7,6 7,89 6,39 Sm. odchylka,4,63,13 Pro roky 4 a 6 bylo touto studií zjištěno, že závislost nájemného [Kč/m /rok] na obvyklé (tržní) ceně bytu [Kč/m ], pro bytové jednotky s rozlišením vlastnictví tj. zda byt je ve vlastnictví družstva či v tzv. osobním vlastnictví, se pohybuje opět v rozmezí od 6 % do 8 %. 3

33 Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu dle typu vlastnictví v letech, 4, 6 Procento zavislosti 14, 1, 1, 8, 6, 4,,, -Bez rozlišení 11,61 11,86 1,58 8,16 7,54 7,89 6,85 7,6 6,39 4,11 4, 3,74,7,9,45,4,63,13 -DB -OV 4-Bez rozlišení Stáří konstrukce 4-DB 4-OV 6-Bez rozlišení 6-DB 6-OV Procento Sm. odch Graf č. 3 Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu dle typu vlastnictví v letech, 4, Závislost nájemného bez rozlišení v letech, 4, 6 Tabulka č. 3 Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu, bez rozlišení typu bytu, velikosti a oblastí Brna, v letech, 4 a Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 778, , ,69 Sm. odchylka 69,51 546,13 653,9 Průměrná JC bytu [Kč/m ] 15 37,5 36, ,49 Sm. odchylka 4 343, , 6 96,54 Procento závislosti 11,61 7,54 7,6 Sm. odchylka 4,11,7,4 V případě, kdy jsem se při této studii zabývala závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, bez případného rozlišení typu bytu, event. velikosti a oblasti, bylo na základě výpočtů uvedených v kapitole 4 jištěno, že v roce tvořilo nájemné cca 11,6 % z tržní ceny bytu. 33

34 Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v časovém období - 6 Procento závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu 14, 1, 1, 8, 6, 4,,, 11,61 4,11 7,54 7,6,7,4 4 6 Procento Rok Sm. odch Graf č. 33 Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v časovém období - 6 V roce 4 činilo nájemné [Kč/m /rok] cca 7,54 % z tržní ceny bytu [Kč/m ] v případě, že nebyl brán v úvahu typu bytu, jeho velikosti a lokalita ve které se byty nachází. V roce 6 byla na základě výpočtů jištěna závislost, která zhruba odpovídá závislosti zjištěné v roce 4. Tato byla pro rok 6 vypočtena ve výši 7,6 % z tržní ceny bytu [Kč/m ] Závislost nájemného s rozlišením typu bytu v letech, 4, 6 Tabulka č. 4 Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu, bez rozlišení typu bytu a oblasti Brna, v letech, 4 a Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 767, ,8 1 98, ,19 Sm. odchylka 8,15 493,39 67, 39,3 Průměrná JC bytu [Kč/m ] , , ,6 1 66,6 Sm. odchylka 4 31, 3 639,3 4 16, ,99 Procento závislosti 1,31 9,11 14,11 15,56 Sm. odchylka 4,68 3,18 4,59,69 34

35 4 Průměrné JC nájemného [Kč/m/rok] 1 513, , , ,78 Sm. odchylka 47,61 46,51 489,7 718,76 Průměrná JC bytu [Kč/m] 317,98 93, , ,9 Sm. odchylka 4 5, ,8 4 6,14 4 4,71 Procento závislosti 6,78 6,6 8,11 9,71 Sm. odchylka 1,83,4,7 4,45 6 Průměrné JC nájemného [Kč/m/rok] 454, , , ,16 Sm. odchylka 449,85 541,74 493,31 411,7 Průměrná JC bytu [Kč/m] 3 635, , ,89 895,17 Sm. odchylka 6 57, , , ,33 Procento závislosti 8,1 7,17 6,61 7,3 Sm. odchylka 1,47 1,98,8 1,8 V situaci, kdy jsem se při této studii zabývala závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, bez případného rozlišení typu bytu, oblasti, ale s rozlišením velikosti bytu, bylo vypočtené, že: - v roce se nájemné bytů [Kč/m /rok] pohybovalo ve výši od 9, % do 15, 6 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]. - v roce 4 činilo nájemné bytů [Kč/m /rok] cca 6, % až 8, % z tržní ceny bytu [Kč/m ], s výjimkou bytů velikosti 4+1, kde se závislost pohybuje ve výši 9,71 % z tržní ceny bytu. - v roce 6 se nájemné bytů [Kč/m /rok] pohybovalo ve výši od cca 6,6 % až 8, % z tržní ceny bytu [Kč/m ]. 35

36 Procento závslosti nájemného na obvyklé ceně bytu 18, 16, 1,31 14, 1, 1, 8, 6, 4,,, Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v časovém období, 4, 6 4,68 9, ,18 14, Procento 15,56,69 6,78 6,6 1,83,4 8,11,7 9,71 4,59 4, Rok , ,47 7, Sm. odch 6,61 7,3 1,98,8 1, Graf č. 34 Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v časovém období Závislost nájemného v letech, 4, 6 s rozlišením dle typu bytu V disertační práci publikované v časopise Soudní inženýrství ročník č. 16, číslo č. 3, str , bylo zjištěno, že nájemné bytových jednotek v roce 4 v Brně se pohybuje zhruba ve výši 6,- 8,% z tržní ceny bytu. Na základě těchto výpočtů (tedy pouze základních výpočtů) tedy můžeme konstatovat, že závislost nájemného na obvyklé tržní ceně nepohybuje cca ve stejných procentuálních mezích. Při zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, v případě bez rozlišení velikosti bytu a oblasti ve kterém je byt situován v rámci města Brna, bylo pro rok zjištěno, že nájemné [Kč/m /rok]: - Pro byty tzv. původní (byty bez zásadních stavebních úprav a GO, ve kterých byla prováděna pouze běžná údržba) činí cca 11,9 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]; - Pro byty rekonstruované činí cca 1,8 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]; - Pro byty v novostavbách a byty po GO činí cca 1,53 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]. 36

37 Tabulka č. 5 Zjištění závislosti nájemného na obvyklé ceně bytu, bez rozlišení velikosti bytu a oblasti Brna, v letech, 4, 6 Novostavba Rekonstrukce Původní Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 838, ,54 1 8,73 Sm. odchylka 669, 614,66 66,13 Průměrná JC bytu [Kč/m ] , , ,98 Sm. odchylka 4 653, , ,6 Procento závislosti 1,53 1,81 11,89 Sm. odchylka 3,84 4,4 4,13 4 Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 835, , ,4 Sm. odchylka 657,76 464,11 48,97 Průměrná JC bytu [Kč/m ] 86,67 1, ,5 Sm. odchylka 5 74, , ,33 Procento závislosti 8,3 7,3 7,39 Sm. odchylka,88,31,48 6 Průměrné JC nájemného [Kč/m /rok] 1 989, , ,89 Sm. odchylka 519,98 676,86 696,57 Průměrná JC bytu [Kč/m ] 9 33,88 7 8, ,76 Sm. odchylka 7 131,77 7 9, ,88 Procento závislosti 6,8 6,95 7,55 Sm. odchylka 1,78,51,67 Při zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, v případě bez rozlišení velikosti bytu a oblasti ve kterém je byt situován v rámci města Brna, bylo pro rok 4 zjištěno, že nájemné [Kč/m /rok]: - Pro byty tzv. původní (byty bez zásadních stavebních úprav a GO, ve kterých byla prováděna pouze běžná údržba) činí cca 7,4 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]; - Pro byty rekonstruované činí cca 7,3 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]; - Pro byty v novostavbách a byty po GO činí cca 8, % z tržní ceny bytu [Kč/m ]. 37

38 Při zjišťování závislostí nájemného na obvyklé ceně bytu, v případě bez rozlišení velikosti bytu a oblasti ve kterém je byt situován v rámci města Brna, bylo pro rok 6 zjištěno, že nájemné [Kč/m /rok]: - Pro byty tzv. původní (byty bez zásadních stavebních úprav a GO, ve kterých byla prováděna pouze běžná údržba) činí cca 7,55 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]; - Pro byty rekonstruované činí cca 6,95 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]; - Pro byty v novostavbách a byty po GO činí cca 6,8 % z tržní ceny bytu [Kč/m ]. Závislost nájemného na tržní ceně bytu v Brně - bez rozlišení velikosti a oblasti v letech, 4, 6 Procento zavislosti nájemného 14, 1, 1, 8, 6, 4,,, 1,53 1,81 8,3 11,89 7,3 7,39 6,8 6,95 Novostavba Rekonstrukce Původní Stáří konstrukce 7,55 Procento 4 Procento 6 Procento Graf č. 35 Závislost nájemného na tržní ceně bytu v Brně bez rozlišení velikosti a oblasti v letech, 4, 6 38