ZNALECKÝ POSUDEK. Husitská 692/ Teplice. zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 33/12-124)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně nemovitosti - bytu č. 710/483 v bytovém domě Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 v Sídlišti U Nového nádraží včetně podílu 6443/ na příslušenství a společných částech domu Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 a pozemcích parc.č. 1727/41, 1727/42, 1727/43, 1727/44, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 33/12-124) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice tel.: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 18 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 710/483 v bytovém domě Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 v Sídlišti U Nového nádraží včetně podílu 6443/ na příslušenství a společných částech domu Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 a pozemcích parc.č. 1727/41, 1727/42, 1727/43, 1727/44, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 33/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 710/483 Adresa nemovitosti: Sídliště U Nového nádraží Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce (pan Milan Tomáš si obsílku s oznámením místního šetření nevyzvedl, na zvonek se jménem Bikárová, Tomáš se ozvala zřejmě paní Bikárová, která mi sdělila, že pan Tomáš není doma a že ona mě do bytu nepustí). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 33/ ze dne výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne (LV č. 7030, LV č. 3242) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa města Bíliny

3 Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č pro k.ú. Bílina je uvedeno: A - Vlastnické právo: Tomáš Milan, Sídliště U Nového nádraží 710, Teplické Předměstí, Bílina 1 B - Nemovitosti: Jednotky: 710/483 byt podíl na spol. částech 6443/ Budova Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710, LV 3242, způsob využití bydlení na parcele 1727/41, 1727/42, 1727/43, 1727/44 parc.č. 1727/41, zastavěná plocha a nádvoří, 240 m2 parc.č. 1727/42, zastavěná plocha a nádvoří, 240 m2 parc.č. 1727/43, zastavěná plocha a nádvoří, 240 m2 parc.č. 1727/44, zastavěná plocha a nádvoří, 240 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 550 tis. Kč pro Hypoteční banku a.s., nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha LV č D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na listu vlastnictví č pro k.ú. Bílina jsou uvedeny údaje týkající se budovy Teplické Předměstí č.p. 707, 708, 709, 710 a pozemků parc.č. 1727/41, 1727/42, 1727/43, 1727/44. Tento LV je bez závad. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová ani jiná dokumentace není k dispozici, vstup do nemovitosti mi nebyl umožněn. Ocenění je provedeno na základě vlastních zjištění znalce při venkovní obhlídce nemovitosti, na základě údajů na LV a ze znalosti výstavby, provedení a vybavení bytů v místě.

4 Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt podle výměry zřejmě velikosti 3+1, umístěný v 8.NP bytového domu s osmi nadzemními podlažími, samostatně stojícího v Sídlišti U Nového nádraží v Bílině. Dům má celkem 4 sekce, v každé sekci je výtah, v domě je celkem 92 bytů. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna, osazení nových vstupních dveří a panelu se zvonky a schránkami). Předpoklad u bytu je dobře udržovaný, s menšími úpravami, převážně původní. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Bílina je větším městem okresu Teplice s přenesenou pravomocí. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Bytový dům leží v části Bíliny Teplické Předměstí, v zástavbě obdobných panelových domů, v blízkosti centra i další občanské vybavenosti (supermarket, sportovní hala). Jedná se o průměrnou sídlištní zástavbu ve městě. Vzdálenost do centra je cca 500 m, k zastávce MHD cca 200 m. B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 33/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů Byt č. 710/483 Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s osmi nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou ze sendvičových železobetonových panelů, stropy železobetonové prefabrikované, schody betonové s teracem, výtah v každém vstupu. V domě je celkem 92 bytů ve 4 sekcích. Stáří domu je dle znalosti výstavby v místě cca 50 roků. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna, osazení nových vstupních dveří a panelu se zvonky a schránkami). Podrobnější popis jednotky: Jedná se o byt podle výměry zřejmě velikosti 3+1, umístěný v 8.NP bytového domu s osmi nadzemními podlažími, samostatně stojícího v Sídlišti U Nového nádraží v Bílině. U bytu předpokládám klasického provedení s umakartovým jádrem, případně upraveným obkladem

5 - 5 - a výměnou zařizovacích předmětů, okna plastová, dveře hladké nebo dýhované, podlahy kryté PVC nebo laminátové plovoucí, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, plynový nebo kombinovaný sporák s digestoří v kuchyňské lince), vytápění ústřední včetně ohřevu teplé vody z dálkovodu. Předpoklad u bytu je dobře udržovaný, s menšími úpravami, převážně původní, resp. částečně modernizovaný. Podlahové plochy bytu: celkem: = 64,43 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 64,43 m 2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o uskutečněném prodeji a dále inzerci převážně nabízených bytů, vše v Bílině:

6 - 6 - Prodej byt č. 280/5, Bílina, 5. Května Prodej bytu 2+1 ve 2.NP zděného domu v obdobné lokalitě, dům po rekonstrukci, byt před rekonstrukcí, užitná plocha 60 m2, cena 390 tis. Kč (prodeje jsem se zúčastnil jako odhadce ČMSS odhad č. 126/12/41 ze dne Jednotková cena: 6 500,- Kč/m2 Porovnání: Byt v obdobné až lepší lokalitě, byt převážně původní, ale cihelná zástavba, srovnatelné výměry, 2.NP bez výtahu, malý počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří prodeje, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 1,00x0,95x0,90x1,00x1,05x0,90x1,00=0,81. Redukovaná jednotková cena: 5 300,- Kč/m2 Prodej byt 3+1, 70 m2, Sídliště U Nového nádraží, Pražské Předměstí, Bílina Nabízíme byt 3+1 v OV v klidné části na okraji města Bílina, na ulici Sídliště u nového nádraží. Byt se nachází v sedmém patře sedmipatrového panelového domu s výtahem, obytná plocha činí 70 m2. Dům prošel v roce 2010 rekonstrukcí, mimo jiné nová plastová okna, zateplení, fasáda a jiné. Po vstupu se ocitneme v chodbě, ze které se dále vchází do jednotlivých místností. K dispozici je kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj s balkonem, ložnice, jeden pokoj, koupelna s rohovou vanou a samostatná toaleta. Majitelé v bytě ponechají kuchyňskou linku, po dohodě i vybavení obývacího pokoje. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (Bart Reality, s.r.o., Vídeňská 153/119b, Brno), vloženo , inzerovaná cena 549 tis. Kč. Jednotková cena: 7 800,- Kč/m2 Porovnání: Byt ve stejném domě, byt po částečné rekonstrukci, srovnatelné výměry, 8.NP s výtahem, stejný počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,75x1,00x0,85x1,00x1,00x1,00x1,00=0,64. Redukovaná jednotková cena: 5 000,- Kč/m2 Prodej byt 3+1, 83 m2, Sídliště U Nového nádraží, Pražské Předměstí, Bílina Prodej bytu 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví o CP 83m2 ve 4NP panelového domu v klidné lokalitě nedaleko centra města. Prostorná bytová jednotka prošla rekonstrukcí bytového jádra, koupelna a toaleta. Má novou kuchyňskou linku, jinak je byt v původním stavu vhodný k vlastní úpravě. Dům je po celkové revitalizaci. K bytu se v ceně nabízí garáž, která se nachází v ulici Fišerova, 20min. chůze. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha), vloženo , inzerovaná cena 339 tis. Kč. Jednotková cena: 4 100,- Kč/m2

7 - 7 - Porovnání: Byt ve stejném domě, byt po částečné rekonstrukci, s garáží v docházkové vzdálenosti, větší výměry, 4.NP s výtahem, stejný počet bytů v domě, osobní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,95x1,00x0,95x1,15x1,00x1,00x1,00=1,04. Redukovaná jednotková cena: 4 300,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 300,- až 5 300,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 5 000,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje o uskutečněném prodeji a o inzerci nabízených bytů v osobním vlastnictví ve stejném domě jako je oceňovaný byt. Prodejnost bytů v Bílině je celkově převážně horší, o čemž svědčí množství nabídek v inzerci i zlevňování inzerce u posledního srovnání. Za přiměřenou považuji částku ve výši průměru redukovaných cen ze srovnání, cca 5 000,- Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 64,43 m2 tedy cca 320 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy blízkost centra, dobrá infrastruktura. Záporné vlivy celkově převis nabídky nad poptávku u bytů v Bílině Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: třistadvacettisíc Kč V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice

8 - 8 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík