ZÁSTAVNÍ PRÁVO K NEMOVITOSTEM VZNIKLÉ NA ZÁKLADĚ PÍSEMNÉ SMLOUVY

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity v Brně Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva Bakalářská práce na téma: ZÁSTAVNÍ PRÁVO K NEMOVITOSTEM VZNIKLÉ NA ZÁKLADĚ PÍSEMNÉ SMLOUVY Julie Končická 2006/2007 Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Zástavní právo k nemovitostem vzniklé na základě písemné smlouvy zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny

2 1 OBSAH 1 OBSAH ÚVOD ZÁSTAVA A ZÁSTAVNÍ PRÁVO Základní prameny úpravy Pojem a účel zástavního práva Nemovitosti jako předmět zástavního práva Úloha katastru nemovitostí VZNIK A ZÁNIK ZÁSTAVNÍHO PRÁVA K NEMOVITOSTEM Vznik zástavního práva k nemovitostem Náležitosti zástavní smlouvy k nemovitostem Zákonné předpoklady vzniku zástavního práva k nemovitostem Zánik zástavního práva k nemovitostem FUNKCE ZÁSTAVNÍHO PRÁVA K NEMOVITOSTEM Funkce zajišťovací Funkce uhrazovací Veřejná dražba Soudní výkon rozhodnutí Prodej zástavy dle 200 písm. y) OSŘ spolu s 338a OSŘ Exekuční řízení Realizace zástavního práva soudní cestou ve vztahu ke katastru nemovitostí Konkursní řízení Pohledávky zajištěné zástavním právem k nemovitostem Konkursní řízení ve vztahu ke katastru nemovitostí ZMĚNA V ZÁVAZKOVÉM PRÁVNÍM VZTAHU Postoupení pohledávky Převzetí dluhu ZÁVĚR RESUMÉ LITERATURA PŘÍLOHY

3 2 ÚVOD Zástavní právo je stále se rozvíjejícím institutem, o čemž svědčí i nedávné a současné změny právní úpravy, kterou se řídí. S případy zajišťování pohledávek pomocí zástavního práva k nemovitostem se setkává nejen odborná veřejnost, ale stále častěji i občané, kteří například chtějí financovat své bydlení pomocí hypotečního úvěru. Kvalitní právní úprava, dobrá vymahatelnost práva a právní povědomí u všech účastníků tohoto vztahu jsou podmínkou toho, aby institut zástavního práva dobře sloužil ekonomické i právní praxi. Vzhledem k mé profesní praxi v oblasti vymáhání pohledávek v bankovním sektoru budu ve své práci hodnotit jednotlivé aspekty současné právní úpravy (v některých případech i v porovnání s dřívější úpravou) z pohledu problematiky vymáhání bankovních úvěrů. Cílem práce je poskytnout ucelený přehled institutu zástavního práva k nemovitostem se zaměřením na zástavní právo vzniklé na základě písemné smlouvy, a to z pohledu, kdy plní buď jen funkci zajišťovací nebo současně s ní i funkci uhrazovací. V první části práce komplexně pojedná platnou právní úpravu. Tato část zahrnuje také definici a právní vymezení základních pojmů, na které se práce v dalších částech odkazuje. Právní úprava doznala v posledních letech poměrně výrazných změn, význam těchto změn je nastíněn rovněž v této části práce, podrobnější analýza vlivu na právní praxi je pak obsažena v dalších částech práce. Zásadní význam pro možnost praktické existence zástavního práva k nemovitostem má katastr nemovitostí, jehož právní úprava je zde také nastíněna. Práce dále pojednává o právní úpravě nezbytné pro vznik a zánik zástavního práva k nemovitostem, na což navazuje kapitola o dvou základních funkcích zástavního práva: funkci zajišťovací a funkci uhrazovací. Funkcí zajišťovací se rozumí poskytnutí dodatečné jistoty věřiteli, že dlužník má v úmyslu svoji pohledávku splatit řádně a včas. V případě funkce uhrazovací pak dochází již k realizaci zástavního práva v situaci, kdy dlužník svoji povinnost nesplnil a věřitel je uspokojen ze zpeněžení zástavy. Na tomto místě je vhodné zmínit postupné zlepšování postavení věřitele v souvislosti s novou právní úpravou. V rámci funkce uhrazovací jsou popsány praktické postupy při výkonu zástavního práva, a to ve třech základních variantách: veřejnou dražbou, soudním výkonem rozhodnutí a v konkursním řízení. I zde jsou zahrnuty aspekty aktuálních změn právní úpravy i praktické zkušenosti z praxe. Poslední část práce je věnována tématu změn v hlavním závazkovém právním vztahu a jeho vlivu na vztah zajišťovací dle platné právní úpravy

4 3 ZÁSTAVA A ZÁSTAVNÍ PRÁVO 3.1 Základní prameny úpravy Základním právním předpisem upravujícím zástavní právo je zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění (ObčZ). Platná úprava zahrnuje základní zásady vzniku, působení, realizace a zániku zástavního práva. Zástavní právo je upraveno v části druhé, hlavě třetí A, oddílu prvém. Současná podoba zástavního práva je platná od , tj. účinnosti tzv. velké novely ObčZ provedené zákonem č. 509/1991 Sb. Před touto novelou mohla zástavní práva vznikat pouze ze zákona. Zákon č. 103/1990 Sb., novela hospodářského zákoníku, upravil na přechodnou dobu zástavní právo pro vztahy mezi podnikatelskými subjekty 1. Úprava obsažená v ObčZ se vztahuje i na obchodní závazkové vztahy, protože úprava obsažená v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (ObchZ), která do umožňovala zřízení a realizaci zástavního práva v obchodních závazkových vztazích dle 297 a násl., byla zrušena. Z 152 vyplývají dvě základní funkce zástavního práva funkce zajišťovací a uhrazovací, které budou v rámci této práce nadále blíže rozvedeny. Úpravu zástavního práva k nemovitostem z hlediska funkce zajišťovací lze nalézt v následujících pramenech: 9 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, opravňuje společenství vlastníků k uzavření zástavní smlouvy k jednotce kvůli zajištění úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu, vždy však se souhlasem vlastníka jednotky, protože vlastníci ručí do výše ceny jednotky. Postup při zřízení, zániku zástavních práv, účinky zástavních práv apod. upravuje zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) (KatZ), ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů, oba provedené s účinností k vyhláškou č. 26/2007 Sb., resp. u návrhů podaných do doby účinnosti nové vyhlášky zrušenou vyhláškou č. 190/1996 Sb.(co se týče návrhů na vklad s podpisy ověřenými advokátem platí u návrhů na vklad podaných do dle 96 odst. 2 nové vyhlášky). V souvislosti se zavedením modu vzniku zástavního práva k nemovitostem neevidovaným v katastru nemovitostí zápisem do Rejstříku zástav vedeném Notářskou komorou byla odpovídající úprava (obsah, způsob 1 Na rozdíl od platné úpravy působilo zástavní právo upravené hospodářským zákoníkem pouze mezi stranami zástavní smlouvy, nebylo právem věcným. K přechodu zástavního práva v případě přechodu vlastnického práva dle těchto smluv tedy nedocházelo. To lze zároveň aplikovat pro případ postoupení - 4 -

5 provádění zápisů, pořizování výpisů, opisů atd.) 35b doplněna do zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti, ve znění pozdějších předpisů (notářský řád), dále také 62-71c upravující notářské zápisy významné při realizaci zástavního práva. Ke dni nabyl účinnosti zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve kterém je obsažena úprava zániku zástavních práv, je-li předmět zástavy předmětem vyvlastnění ve vyvlastňovacím řízení. Zvláště pro zajištění funkce uhrazovací má svůj nepopiratelný význam zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (OSŘ), který s účinností k zakotvil dle 200y spolu s 338a možnost soudního výkonu rozhodnutí prodejem zástavy ve smyslu ustanovení , dále upravil 332 odst. 2 pořadí zástavního práva dle jejich vzniku. Dalším významným předpisem je zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů (ZD), který s účinností k upravil mimosoudní způsob realizace zástavního práva, přičemž zásadní pro tuto práci jsou týkající se dražby nedobrovolné. Zvláštní případ realizace zástavního práva, je-li osobní či zástavní dlužník v úpadku dosud řeší zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání (ZKV), ve znění pozdějších předpisů, zejména mj. 28 týkající se oddělených věřitelů, 27 zejména odst. 1-3 týkající se zpeněžení a odst. 5 vyplacení pohledávky či složení ceny věci třetí osobou ve prospěch konkursní podstaty atd. S účinností od budou tyto otázky upraveny zákonem č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) Pojem a účel zástavního práva Zástavní právo, stejně jako ostatní věcná práva k věci cizí plnící zajišťovací funkci, od okamžiku svého vzniku do své realizace nutí dlužníka splnit svůj závazek a v případě jeho nesplnění poskytuje věřiteli možnost uspokojení nesplacené pohledávky přímo z výtěžku zpeněžení zástavy 3. Zástavní právo je věcné právo k věci cizí. Vztahuje se k zástavě, vázne na věci, tzn. že trvá, ačkoli předmět zástavy změní majitele a na každého pozdějšího nabyvatele věci či práva přechází. pohledávky zajištěné zástavním právem k nemovitosti vzniklým na základě zástavní smlouvy uzavřené před velkou novelou ObčZ. 2 Dle 432 IZ platí, že "pro konkursní a vyrovnací řízení zahájená před účinností tohoto zákona se použijí dosavadní předpisy. Z toho důvodu práce obsahuje vysvětlení některých institutů dle ZKV, který má být účinností IZ zrušen. 3 Srov. Fiala, J. a kol., Občanské právo. Praha: ASPI, a.s., 2006, str

6 Samo o sobě nemá samostatnou ekonomickou funkci (hodnotu); je spojeno s pohledávkou, kterou zajišťuje. Jedná se o zásadu akcesority, která vyjadřuje, že zástavní právo vzniká pouze se vznikem pohledávky, kterou zajišťuje a zároveň zánikem hlavního závazku také zaniká ( 170 ObčZ). Pokud je tedy v případě poskytnutí úvěru úvěrová smlouva neplatná, neplatí ani zástavní smlouva, ačkoli splňuje všechny podstatné náležitosti a za jiných okolností by platná byla. Účelem zástavního práva je zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy ( 152 ObčZ), přičemž zástavní právo se dle 153 odst. 2 vztahuje na příslušenství, přírůstky a neoddělené plody zástavy. S tím souvisí zásada subsidiarity, tzn. zástavní právo je pouze podpůrným prostředkem k uspokojení věřitele. Realizace a následné plnění nastává jen tehdy, kdy dlužník nesplní svou pohledávku včas, což musí věřitel v případě vymáhání prokázat. Pro věřitele představuje vyšší stupeň jistoty oproti jiným druhům zajištění, jako je např. ručení ap. Také z důvodu, že zástavní věřitel má přednostní právo na uspokojení ze zástavy před ostatními věřiteli téhož dlužníka. Zástavní právo k nemovitostem je zvláště pro případ pohledávek s dlouhodobou splatností hojně využívaným institutem, a to např. z důvodu, že cena nemovitostí, především pozemků, kolísá méně než např. cena movitých věcí. Zástavní právo se vztahuje na pohledávku s příslušenstvím již vzniklou nebo budoucí, na část pohledávky a na určitou dobu. Příslušenství zahrnuje úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s vymáháním práva soudní cestou. Zástavní právo se dle 155 odst. 5 ObčZ vztahuje také na nároky zástavního věřitele vyplývající z odstoupení od smlouvy, což podporuje také 172 ObčZ dle kterého zástavní právo nezaniká v případě, že se vztahuje na nároky z odstoupení od smlouvy. Zástavní právo se jakožto právo majetkové promlčuje, přičemž promlčecí lhůta začíná běžet dnem, kdy mohlo být zástavní právo poprvé vykonáno. ObčZ stanovuje 101 promlčecí lhůtu obecně na 3 roky, ObchZ 397 na 4 roky, nicméně platí, že zástavní právo se nepromlčuje dříve než pohledávka, kterou zajišťuje. Zástavní právo plní v první fázi a po celou dobu vztahu s řádným dlužníkem funkci zajišťovací, tj. slouží k zajištění pohledávky věřitele a nutí osobního dlužníka ke splnění jeho závazku vůči věřiteli; a dále v druhé fázi pro případ neplnění, resp. nesplnění závazku - 6 -

7 dlužníkem funkci uhrazovací 4. Věřiteli poskytuje možnost uspokojení nesplněné pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy, a to dvěma způsoby: zpeněžením ve veřejné dražbě dle 36 a násl. zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nebo soudním prodejem zástavy dle 200y a násl. OSŘ. Oba způsoby budou popsány níže v kapitole Funkce zástavního práva k nemovitostem. Zástavní věřitel má možnost zastavit zajištěnou pohledávku, kterou má vůči zástavnímu dlužníkovi, ve prospěch svého věřitele. Pak vzniká podzástavní právo. Souhlas vlastníka zástavy se vznikem podzástavního práva není vyžadován. Uplatnění podzástavního práva je však možné jen tehdy, byl-li mu vznik podzástavního práva oznámen. Když nastane situace, že dlužník v době splatnosti zastavenou pohledávku, resp. pohledávku banky zajištěnou podzástavním právem nesplní, může se podzástavní věřitel domáhat uspokojení z podzástavy v rámci oprávnění zástavního věřitele. Jedna pohledávka může být zajištěna více zástavami. Jedná se o tzv. vespolné zástavní právo ( 153 odst. 3 ObčZ). Takové zástavní právo může vzniknout kromě kteréhokoli z níže jmenovaných způsobů též rozdělením původně jedné zástavy na více samostatných předmětů Nemovitosti jako předmět zástavního práva Zástavou mohou být vedle nemovitých věcí, bytů a nebytových prostor, spoluvlastnických podílů na věcech, bytech či nebytových prostorách, také věci movité, hromadné, soubor věcí, pohledávky peněžité nebo nepeněžité, právo, obchodní podíly, cenné papíry, předměty průmyslového vlastnictví (pokud jsou převoditelné a pokud mají majetkovou hodnotu, jsou zpeněžitelné). Jedná se o věci, které jsou způsobilým předmětem občanskoprávních vztahů majetkové povahy a požadovanou vlastností je jejich ocenitelnost. Zároveň z pohledu procesněprávních předpisů je předmětem zástavy ten, který může být postižen výkonem rozhodnutí. Zástava musí být v souladu se zásadou individualizace konkrétně určena, předmětem zástavního práva nemůže být majetek dlužníka jako celek, ačkoli individuálním určením všech věcí ve vlastnictví dlužníka se v konečném důsledku může jednat o veškerý majetek dlužníka. 4 Rozsudek Nejvyššího soudu Jc 94/ Cdo 616/2005: Právo (nárok) na uspokojení ze zástavy vzniká dnem, kdy je zástavní věřitel podle hmotného práva oprávněn požadovat, aby zajištěná pohledávka byla uhrazena z výtěžku získaného zpeněžením zástavy; takový okamžik nastává tehdy, jestliže dlužník zajištěnou pohledávku řádně a včas nesplnil. 5 Srov. Fiala, J. a kol., Občanské právo. Praha: ASPI, a.s., 2006, s

8 Věci nemovité jsou dle 119 odst. 2 ObčZ pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pod pojmem "pozemek" rozumíme "část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků" 6. V katastrální mapě je taková část označená parcelním číslem, názvem katastrálního území a vedená jako předmět vlastnictví v katastru nemovitostí České republiky. Pojem "stavba" není ObčZ definován. S účinností od platný zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, který vymezuje pojem stavba takto: Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. 7 KatZ pojem stavba neužívá, v katastru nemovitostí se evidují dle 2 odst. 1 budovy, a to budovy spojené se zemí pevným základem, přičemž v 27 písm. k) KatZ je budova blíže specifikována jako nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Z hlediska evidence staveb rozlišujeme stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (nevzniká spor, zda stavba vznikla či nikoli, neboť samotný zápis do katastru nemovitostí je dokladem jejího vzniku) a které předmětem takové evidence nejsou. Předmětem evidence v katastru nemovitostí jsou u nemovitých staveb dle 2 odst.1 písm. b) KatZ budovy s č.p./č.e. nebo bez něj jen ty, které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele. V současnosti také platí dle 120 odst. 2 ObčZ, že stavba není součástí pozemku. Jedná se o výjimku ze zásady "superficies solo cedit", která říká, že součástí pozemku je vše, co je s ním pevně spojeno, tzn. pro případ stavby, že je bez dalšího vlastnictvím toho, kdo vlastní pozemek, se kterým je pevně spojena. Vzhledem k tomu, že je velmi obtížné určit, co je součástí pozemku a co již samostatnou stavbou, pro účely občanského práva je stavba vykládána staticky jako věc v právním smyslu, na rozdíl tedy od stavebního práva, kde je vnímána dynamicky, tedy jako činnost směřující k uskutečnění díla. Podle platné právní úpravy ve smyslu občanskoprávní tedy vlastník pozemku a stavby s ním spojené pevným základem nabývá dvojí vlastnické právo 8. Věřitel by si proto měl dát pozor při zřizování zástavního práva, aby pozemek a stavba byly označeny v zástavní smlouvě zvlášť. 6 27, písm.a) KatZ 7 Srov. 2 odst. 3 StavZ 8 Více srov. Giese, E., Dušek, P., Payne-Koubová, J., Dietschová, L., Zajištění závazků v České republice. Praha: C. H. Beck, 2003, str. 70 a násl

9 Předmětem zástavního práva může být také spoluvlastnický podíl k věci, neboť s ním lze nakládat. Je třeba si uvědomit, že se jedná o ideální polovinu/třetinu/apod., nikoli o reálnou polovinu/třetinu/apod. věci. Spoluvlastníci nejsou zatížením spoluvlastnického podílu zástavním právem ve svých právech k věci nijak dotčeni, ani co se týče jejich předkupního práva (dle 140 ObčZ). K zastavení podílu není třeba jejich souhlasu. Co se týče zástavního práva k bytům a nebytovým prostorům, řídí se právní vztahy k jednotlivým jednotkám, pokud tvoří dle zvláštního zákona samostatné předměty vlastnictví, tzv. jednotky, dle 3 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů ustanoveními ObčZ a dalších právních předpisů upravujících nemovitosti. Pojem byt, resp. nebytový prostor označuje místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení, resp. k jiným účelům než k bydlení. Současně je vymezen spoluvlastnický podíl na společných prostorách domu a v katastru nemovitostí je tento podíl vyznačen u každého bytu nebo nebytového prostoru ve formě zlomku. Zástavní právo se vztahuje také na součásti a příslušenství věci a její přírůstky (přirozené nebo vzniklé činností zástavce) a plody (ty, které nejsou oddělené). 9 Na jedné nemovitostí může váznout několik zástavních práv svědčících ve prospěch jednoho či více zástavních věřitelů. Pořadí jednotlivých zástavních práv lze zjistit z výpisu listu vlastnictví, na kterém je zatížená nemovitost evidována. Zástavní právo vzniká zpětně ke dni podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, resp. dnem nabytí právní moci rozhodnutí o jeho zřízení. Jednotlivé zápisy zástavních práv na listu vlastnictví jak jdou po sobě nevyjadřují jejich skutečné pořadí. To je dáno dnem vzniku právních účinků vkladu. Pokud jsou dva zápisy provedeny v tentýž den, jsou věřitelé uspokojováni poměrně. To, že jeden věřitel s dřívějším zápisem do katastru nemovitostí má pohledávku splatnou později než druhý věřitel s později vzniklým zástavním právem, nemá vliv na uspokojování. V okamžiku realizace zástavního práva jsou splatné všechny pohledávky. Při volbě zástavy by měl věřitel vzít v potaz kromě pořadí zástavního práva také případné zatížení věcnými břemeny. Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat Součástí se dle 120 odst. 1 ObčZ rozumí vše, co k věci dle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila, příslušenstvím pak věci náležící vlastníku zástavy jako věci hlavní, které jsou určeny k trvalému užívání spolu s věcí hlavní ( 121 odst. 1 ObčZ). V praxi nicméně činí vymezení obou pojmů potíže, proto je vhodné do zástavních smluv konkretizovat vše, co má být postiženo zástavním právem. 10 Sekerka, B., Řízení bankovních rizik. Praha: Miroslav Háša Profess pro firmu Profess Consulting, 1998, str

10 Vlastník nemovitosti není zástavním právem omezen v dispozičním právu, může ji dále prodat, pronajmout, zřizovat další zástavní práva apod. 11. Zástavní právo působí dle 164 odst. 1 ObčZ vůči každému pozdějšímu vlastníku zastavené věci. To platí i pro případ úmrtí zástavce, následný nabyvatel dědí nemovitost s veškerým zadlužením. Zástavce nesmí provozovat takovou činnost, která hodnotu zástavy snižuje. Pokud zástava ztratí na své ceně poškozením, ať už úmyslným nebo nahodilým či živelnou katastrofou nebo značným výkyvem na trhu a stane se nedostačující pro zajištění, je věřitel oprávněn dle 163 odst. 2 ObčZ žádat zástavce o doplnění zajištění. V případě, že zástavce zajištění přiměřeně nedoplní, stane se nezajištěná část pohledávky splatnou. Pokud se věřitel chystá vykonat své zástavní právo a zpeněžit svou pohledávku za dlužníkem, musí o tom zástavce uvědomit (pokud jde o cizí zástavu, pak i zástavního dlužníka). Výkon zástavního práva se provádí soudním prodejem zástavy nebo ve veřejné dražbě. Nemovitost jakožto předmět zástavního práva musí být v listině, která osvědčuje pravdivost údajů v ní uvedených a je podkladem pro zápis, označena s náležitostmi uvedenými v 5 odst. 1 KatZ Úloha katastru nemovitostí Zástavní práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí jsou uváděna na tzv. listu vlastnictví (LV). List vlastnictví je počítačovým výstupem z databáze obsahující informace o nemovitostech, vlastnících a právních vztazích k nim. 13 List vlastnictví je standardizovaným výpisem a vyhotovený příslušným katastrálním úřadem, opatřený kulatým razítkem se státním znakem a podpisem odpovědného pracovníka úřadu je dle 22 odst. 2 KatZ veřejnou listinou, která osvědčuje pravdivost právních vztahů k nemovitostem v ní evidovaných. Obsah listu vlastnictví je vymezen 17 vyhlášky č. 26/2007 Sb. Z hlediska evidence zástavních práv je podstatný oddíl C Omezení vlastnického práva, který má význam jak pro potenciální kupce, tak pro potenciální zástavní věřitele. Zástavní právo 11 Srov. Rozsudek Nejvyššího soudu Jc 129/ Cdo 296/ mj. pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, budovy označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, rozestavěné budovy označením pozemku, na němž jsou rozestavěny, a označením že se jedná o rozestavěnou stavbu, byty a nebytové prostory označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány atd. 13 Srov. Trajer, V., Katastr nemovitostí. Praha: ASPI, a.s., 2006, str

11 smluvní, stejně jako omezení dispozičních práv, nařízení předběžného opatření či nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti nebo prohlášení konkursu apod. najdeme ve sloupci Typ vztahu. Sloupec Oprávnění pro označuje zástavního věřitele a Povinnost k pak dotčenou nemovitost 14. Dalším oddílem důležitým ve vztahu k určitým omezením je oddíl D označovaný jako Jiné zápisy. Zde lze najít významné skutečnosti týkající se vlastníka, které jej zatím neomezují v nakládání s nemovitostmi evidovanými na listu vlastnictví, nicméně informují, že k takovým omezením může dojít z důvodu probíhajících soudních řízení apod. Jedná se o poznámky o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti apod. Pakliže je tedy v listu vlastnictví uvedeno, právní vztahy jsou dotčeny změnou (tzv. plomba dle 12 odst. 1, písm. a) vyhlášky č. 26/2007 Sb., znamená to, že katastrálnímu úřadu bylo doručeno podání, kterým jsou dotčeny nemovitosti na listu vlastnictví evidované. Vzhledem k platné zásadě veřejnosti katastru nemovitostí je katastrální úřad povinen vydat výpis z listu vlastnictví, který vede ve své působnosti, každému na jeho žádost a za úhradu za vyhotovení. 14 viz Příloha č.1 výpis z katastru nemovitostí

12 4 VZNIK A ZÁNIK ZÁSTAVNÍHO PRÁVA K NEMOVITOSTEM 4.1 Vznik zástavního práva k nemovitostem Vznik zástavního práva je podmíněn následujícími skutečnostmi: 1. Musí existovat pohledávka ať už reálná, či budoucí, která má být zástavním právem zajištěna. Zajistitelnou pohledávkou je pohledávka platná a žalovatelná. Ve větší míře jsou zajistitelné pohledávky pouze peněžité, u nepeněžitých je to možné, pokud lze výši takové pohledávky vyjádřit penězi. Zajištění se, jak již bylo uvedeno výše, vztahuje i na příslušenství pohledávky, tzn. běžný úrok, úrok z prodlení, smluvní pokuty, sankce a také případné náklady na vymáhání. 2. Předmět zástavního práva musí být způsobilý. Nemovitost jako předmět zástavního práva byla již vymezena v kapitole výše. 3. Musí existovat zákonem požadovaná právní skutečnost, která ke vzniku zástavního práva vede. Vznik zástavního práva je upraven v 156 odst. 1 ObčZ: Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy ( 552) nebo rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Za podmínek stanovených zákonem může zástavní právo vzniknout na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. 15 Zástavní právo může vzniknout také ze zákona. V dalších podkapitolách se budu v souladu s tématem této práce věnovat vzniku na základě písemné smlouvy Náležitosti zástavní smlouvy k nemovitostem Jak bylo citováno v předchozí kapitole, je pro smlouvu o zřízení zástavního práva (zástavní smlouvu) je obligatorně pod sankcí neplatnosti předepsána písemná forma 16. Ta je dodržena, jsou-li v písemné formě zachyceny projevy vůle obou smluvních stran. Vzniká-li zástavní právo zápisem do rejstříku zástav, pak musí být uzavřena formou notářského zápisu Dle 160 odst. 1 ObčZ zástavní právo vzniká dnem nabytí právní moci rozhodnutí. 16 Viz Příloha č.2 vzor zástavní smlouvy 17 Formu notářského zápisu pro zástavní smlouvu lze doporučit, a to hlavně z důvodu usnadnění případné následné realizace zástavního práva soudním prodejem zástavy, jakož i prodejem ve veřejné dražbě. V případě, že je smlouva uzavřena ve formě notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti dle

13 V zástavní smlouvě musí být přesně specifikován předmět zástavního práva (zástava) a pohledávka, která je zástavním právem zajištěna. Může se jednat i o pohledávku, která má v budoucnu vzniknout, anebo pohledávku, jejíž vznik je závislý na splnění podmínky. Jako subjekty, pro něž ze zástavní smlouvy vyplývají jejich práva a povinnosti označujeme následující: zástavní věřitel, osobní dlužník (dlužník pohledávky, obligační dlužník v hlavním závazkovém právním vztahu), zástavní dlužník 18 (vlastník nebo majitel zástavy, musí prokázat nabytí nabývacím titulem) Zástavním dlužníkem a osobním dlužníkem může být tatáž osoba nebo se může jednat o osoby zcela rozdílné 19. Je-li zástavcem osoba odlišná od dlužníka, pak musí dát k zajištění pohledávky osobního dlužníka zástavou ve svém vlastnictví tato třetí osoba souhlas. V opačném případě by zástavní smlouva byla neplatná ( 39 ObčZ). Nicméně je-li zástavcem třetí osoba, je třeba si uvědomit, že věřitel se může hojit pouze z výtěžku zpeněžení zástavy, zástavce neručí za závazek osobního dlužníka. 20 Ve smlouvě se dále sjednává doba trvání zástavního práva, používání a udržování předmětu zástavy v průběhu trvání úvěrového vztahu 21. Ze zástavní smlouvy by mělo být písm. d) OSŘ není nutné pravomocné rozhodnutí soudu v nalézacím řízení a smlouva je zároveň dle 36 odst. 1 ZD dražebním titulem. Zástavní smlouva pak musí splňovat náležitosti dle 71a-c notářského řádu. 18 Ve smlouvách se lze setkat s pojmem zástavce, což je dáno právní úpravou z období mezi a (ObčZ ve znění zákona č. 367/2000 Sb.), která obsahovala oba pojmy zcela zaměnitelně. Zásadní je, že toto odlišné označení víceméně nemá vliv na povinnosti zástavního dlužníka. Více srov. Giese, E., Dušek, P., Payne-Koubová, J., Dietschová, L., Zajištění závazků v České republice. Praha: C.H.Beck, Praha, 2003, str Teprve novela ObčZ č. 367/2000 Sb. spolu se změnami příslušných ustanovení OSŘ a přijetí zákona o veřejných dražbách odstranily rozdíly v chápání možnosti výkonu zástavního práva zřízeného třetí osobou jakožto zástavním dlužníkem. Z předchozí úpravy bylo dovozováno, že zástavní dlužník není osobou povinnou k peněžitému plnění a na základě titulu pro možný výkon rozhodnutí proti osobnímu dlužníku nebylo možné navrhnout exekuci postihující majetek daný do zástavy třetí osobou jakožto zástavním věřitelem. Více srov. tamtéž, str V případě, že by zástavce odlišný od dlužníka za něj plnil, jednalo by se dle 454 ObčZ o bezdůvodné obohacení. 21 Ujednání, která zástavní smlouva nesmí obsahovat, a to pod sankcí absolutní neplatnosti, jsou dle 169 ObčZ: 1. Zástava nesmí být vyplacena. Občanský zákoník sám říká, že důvodem zániku zástavního práva může být složení obvyklé ceny zástavy zástavnímu věřiteli zástavním dlužníkem nebo zástavcem., 170 odst. 1 písm. e) 2. Nemovitost nesmí být zastavena někomu jinému. Pokud na zástavě vázne více zástavních práv, je při jejich realizaci upřednostněno svým vznikem nejstarší zástavní právo bez ohledu, zda je dřív splatná pohledávka věřitele v pořadí druhém. 3. Nelze smluvně určit způsob realizace zástavy. Je to stanoveno příslušným zákonem. 4. Ujednání, které zakazuje věřiteli domáhat se uspokojení ze zástavy

14 zřejmé, jakou měla zástava cenu v době ujednání smluvního vztahu, aby bylo zcela jasné, do jaké výše má být zajištění případně doplněno. Možné je uvést také výši pohledávky s odkazem na konkrétní skutečnost, na níž je založena, tzn. úvěrovou smlouvu, a to z důvodu zamezení vleklým sporům s dlužníky o zpochybnění platnosti zástavní smlouvy z hlediska údaje o výši pohledávky. Zástavní smlouva představuje tzv. titulus adquirendi. Zástavní smlouvou samotnou vzniká zástavnímu dlužníku pouze závazková povinnost k úkonům nutným ke vzniku zástavního práva jako práva věcného, jako např. spolupůsobit při podání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitostem do katastru nemovitostí; ke vzniku zástavního práva však dochází až vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí provedeným na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení (modus adquirendi), který má právní účinky vkladu ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. Nejedná se tedy o samotný vznik zástavního práva a vedle uzavření smlouvy je třeba splnit ještě další zákonné předpoklady nazývané jako modus zástavního práva Zákonné předpoklady vzniku zástavního práva k nemovitostem Zástavní právo k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí vzniká na základě zástavní smlouvy a vkladem tohoto práva do katastru nemovitostí. Zástavní právo k pozemku vzniká vždy vkladem do katastru nemovitostí. V případě staveb (budov) evidovaných v katastru nemovitostí zástavní právo k nemovitostem a k bytům a nebytovým prostorům ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. vzniká podle 157 odst. 1 ObčZ vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak. Vklad do katastru nemovitostí Dle 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, se k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí České republiky zapisuje mj. zástavní právo. Zástavní právo vzniká dle 2 odst. 3 téhož zákona vkladem, zpětně ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Řízení o povolení vkladu 22 je zahájeno dnem doručení písemného návrhu katastrálnímu úřadu místně příslušnému dle polohy nemovitosti, který o povolení vkladu 5. Zákaz propadné zástavy. Nelze ujednat, že věřitel jako uspokojení své pohledávky přijme zástavu do osobního vlastnictví, tzn. že mu propadne v jeho prospěch. 22 Řízení se řídí zejména zásadou priority (tedy vyřízení žádostí dle pořadí, v jakém byly podány), zásada legality (soulad listin s obecně závaznými právními předpisy), zásada dispoziční ( zahájení řízení na návrh) a zásada konstitutivní (účinky vzniku práva). Významnými z hlediska zástavních práv a jejich následné realizace jsou hlavně zásady priority a zásada konstitutivní

15 rozhoduje. Účastníky řízení o povolení vkladu zástavního práva jsou dle zástavní smlouvy zástavní věřitel a zástavce, popř. dlužník. V návrhu na zahájení řízení je označen katastrální úřad, kterému je podání určeno, účastníci řízení a práva, která mají být zapsána do katastru nemovitostí. Přílohou návrhu je zástavní smlouva, na základě které se právo nabývá (v počtu o dvě vyhotovení více než je účastníků řízení), přičemž podpis zástavního dlužníka musí být úředně ověřen, podpis zástavního věřitele nemusí být v souladu s 37 odst. 6 vyhlášky č. 26/2007 Sb. ověřen 23. Dále se předkládá v případě zastoupení plná moc, pověření, výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku 24. Vyhláška č. 26/2007 Sb. v 37 odst. 6 stanovuje katastrálnímu úřadu povinnost ověřit, že v prvopisu smlouvy jde skutečně o písemné projevy vůle osob v ní uvedených, se zvláštním zřetelem k těm, jejichž právo na základě smlouvy zaniká nebo se omezuje. Projev vůle je považován za zjištěný, jestliže byly podpisy na listině ověřeny některým z výše uvedených způsobů. Nelze-li projev vůle stanovenými způsoby zjistit, např. z důvodu úmrtí účastníka, je katastrální úřad oprávněn si jej zjistit jiným vhodným způsobem jako např. znaleckým posudkem, svědectvím apod. Návrh na vklad podávají všichni účastníci nebo kterýkoliv z účastníků samostatně, přičemž platí, že vzít zpět jej mohou pouze všichni účastníci společně. Katastrální úřad nejpozději následující den po podání návrhu vyznačí tzv. plombu ve znění právní vztahy dotčeny změnou... V 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 jsou taxativně vyjmenovány podmínky vkladu: předepsaná forma, určitost a srozumitelnost právního úkonu, oprávnění účastníků řízení k nakládání s předmětem právního úkonu, vkladu není na překážku stav zápisů v katastru a je odůvodněn obsahem předložené listiny, účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo státního orgánu v nakládání s předmětem právního úkonu, které 23 Podpisy nemusí být dále ověřeny v případě, že smlouva byla sepsána notářským zápisem, právnická osoba předložila podpisový vzor shodný s podpisem na smlouvě nebo byla smlouva sepsána advokátem a obsahuje prohlášení advokáta o pravosti podpisu dle 25a zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii ve znění pozdějších předpisů namísto dosavadního pouhého potvrzení, které je dle 96 odst. 2 nové vyhlášky akceptovatelné u návrhů na vklad podaných do Více srov. Patera, J., Bulletin advokacie, Advokáti, pozor! Zápis do katastru od 1. března jedině s prohlášením o pravosti podpisu!, 2/2007, Česká advokátní komora v Praze, str.4; V případě, že podpisy na listině nejsou ověřeny některým z výše uvedených způsobů, je účastník vyzván, aby se dostavil na katastrální úřad a uznal pravost svého podpisu za vlastní před katastrálním úřadem. 24 Jestliže je zástavním věřitelem např. banka, nepředkládá katastrálnímu úřadu při každém jednotlivém návrhu na vklad zástavního práva výpis z obchodního rejstříku, tento je uložen na příslušném katastrálním úřadě (pracovišti) a zástavní věřitel pouze v návrhu na vklad osvědčuje, že nedošlo ke změně

16 musí být splněny před vydáním o povolení vkladu a které jsou předmětem zkoumání katastrálního úřadu ve stavu ke dni podání návrhu na vklad 25. Pokud zmíněné skutečnosti splněné nejsou, je řízení o návrhu na vklad přerušeno, zastaveno nebo zamítnuto. V katastru nemovitostí se v případě povolení vkladu zástavního práva k nemovitosti eviduje dle 11 odst. 4 vyhlášky č. 26/2007 Sb. zástava (nemovitost, jednotka), výše jistiny zajištěné pohledávky, popř. podíl na pohledávce vyjádřený zlomkem, procentem nebo výší části jistiny, údaje o věřiteli, údaje o vlastníku (spoluvlastníku) nemovitosti nebo jednotky, doba, na kterou bylo zástavní právo sjednáno, a listina, která byla podkladem k zápisu práva. Průběh řízení o vkladu zástavního práva k nemovitostem, jakož i průběh dalších řízení dle této práce je veřejně přístupný na internetových stránkách veřejné správy nebo Českého úřadu zeměměřického a katastrálního v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, přičemž je nutné znát buď číslo jednací, resp. datum přijetí návrhu a katastrální úřad nebo katastrální území nebo č.p./parc.č. u nemovitosti, které se má řízení týkat 26. U staveb, které nejsou evidované v katastru nemovitostí platí s účinností od novelizace ObčZ, která nově stanovuje v 156 odst. 3 povinnost uzavírání zástavních smluv ve formě notářského zápisu, pokud jsou předmětem zástavního práva mj. věci nemovité neevidované v katastru nemovitostí. U věcí, ke kterým se zástavní právo povinně zřizuje zástavní smlouvou sepsanou ve formě notářského zápisu, a zároveň k těm, které v katastru nemovitostí evidované nejsou je podmíněn vznik zástavního práva dle 158 ObčZ zapsáním do rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Rejstřík zástav by měl být veřejným seznamem volně dostupným na internetu 27, Zánik zástavního práva k nemovitostem Zástavní právo zaniká pro případy vymezené v 170 odst. 1 ObčZ: 25 Srov. Barešová, E., Baudyš., P., Přehled judikatury ve věcech katastru nemovitostí. Praha: ASPI Publishing s.r.o., 2004, str.10 (Stanovisko Nejvyššího soudu Cpjn 38/98) 26 Viz Příloha č.3 řízení o vkladu zástavního práva 27 V této souvislosti je třeba se zmínit o právní úpravě ObčZ platné od do , která u nemovitostí neevidovaných v katastru nemovitostí připouštěla vznik zástavního práva již účinností zástavní smlouvy. Tato v současnosti již neplatná úprava může působit na případné pozdější nabyvatele nemovitostí dotčených zástavním právem, aniž by měli možnost to jakkoli zjistit, neuplatňovala se totiž zásada publicity. 28 Právní úprava však nepočítá s tímto modem vzniku co se týče zástavních práv zřízených rozhodnutím soudu nebo správního úřadu, ty se pouze zaznamenávají s deklaratorními účinky. Při zřizování zástavního práva na smluvním podkladu k takovým nemovitostem je nutné toto vzít v potaz

17 Zánikem zajištěné pohledávky (splnění, započtení, dohoda stran, nemožnost plnění, ap.) Jedná se o zánik pro případ, kdy nebylo nutné uplatnit funkci uhrazovací. V důsledku zániku pohledávky zaniká i zástavní právo, jak vyplývá z již výše zmíněného principu akcesority zástavního práva. Věřitel je pak povinen vydat listinu, ze které takový zánik vyplývá a na základě které je možné provést výmaz zástavního práva v katastru nemovitostí. Dalšími možnostmi jsou ty, u kterých sice zástavní právo zaniklo, nicméně pohledávka existuje i nadále. Část z nich se vztahuje na případy, kdy zástavní právo plní funkci uhrazovací. Tyto jsou v rámci této podkapitoly pro úplnost bez dalšího pouze vyjmenovány a blíže budou rozvedeny v rámci kapitoly Funkce zástavního práva k nemovitostem. Jedná se o následující případy (vč. těch, které ObčZ výslovně neuvádí): Zánik zástavy Je-li zástava zničena, zástavní právo netrvá, nicméně věřitel je oprávněn požadovat dozajištění pohledávky. Složení ceny zástavy zástavním dlužníkem (vyplacení) Lze pouze se souhlasem zástavního věřitele. Cena zástavy je obvykle zjišťována odhadcem. Jedná se také o případ dle 27 odst. 5 ZKV. Vzdání se zástavního práva věřitelem jednostranným právním úkonem Forma notářského zápisu pro tento úkon se nevyžaduje. Uplynutí času, na který bylo zástavní právo omezeno Je upraveno v zástavní smlouvě. Písemná smlouva mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem V tomto případě platí pro smlouvu tytéž požadavky jako pro smlouvu o zřízení zástavního práva. Realizace zástavy Zpeněžení zástavy v rámci funkce uhrazovací. Prohlášení konkursu na majetek zástavce. Vyvlastnění zástavy s účinností k je upraven zánik zástavního práva ze zákona zákonem č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), a to v 6. Dosud nesplatné zajištěné pohledávky se dle 9 tohoto zákona stávají splatnými. 14 upravuje způsob vyrovnání a to tak, že úhradu poskytne vyvlastnitel místo zástavního dlužníka z náhrady za vyvlastnění náležející vyvlastňovanému do výše dosud

18 neuhrazené zajišťované pohledávky s příslušenstvím. Výši a lhůtu plnění určuje vyvlastňovací úřad v rozhodnutí o vyvlastnění 29. Zástavní právo dle 170 odst. 2 ObčZ nezaniká promlčením zajištěné pohledávky, pouze se oslabuje. Je tedy na zástavním dlužníkovi, aby v případném sporu vznesl námitku promlčení. 171 ObčZ upravuje provedení výmazu zástavního práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, resp. v rejstříku zástav. Výmaz zástavního práva k nemovitostem se provádí ke dni zániku, resp. po jeho prokázání. Zápis o zániku zástavního práva ze zákona (např. z důvodu zániku jím zajištěné pohledávky) se provádí dle 7 zákona č. 265/1992 Sb. záznamem na základě listin příslušných státních orgánů či listin osvědčujících právní vztahy a přiložených k ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného, které jsou katastru nemovitostí zaslány do 30 dnů ode dne nabytí právní moci, resp. ode dne jejich vyhotovení. Prováděcí vyhláškou č. 26/2007 Sb. byl doplněn postup při zápisu zániku zástavního práva. Záznam má pouze deklaratorní účinky, tzn. že nezakládá zánik práv, pouze jej osvědčuje. Listina osvědčující zánik zástavního práva ze zákona není výslovně uvedena, proto se v tomto případě aplikuje 40 odst. 2, písm. b) prováděcí vyhlášky č. 26/2007 Sb. s náležitostmi dle 40 odst. 4 téže vyhlášky. Vlastník nebo jiný oprávněný je povinen předložit potvrzení o zániku zástavního práva dle 10 odst.1., písm. d) KatZ ve lhůtě 30 dnů od vzniku této právní skutečnosti. Případ zániku zástavního práva z důvodu uplynutí času, na které bylo zřízeno, upravuje vyhláška č. 26/2007 Sb. jednotlivě v 44 odst. 2 a výmaz je proveden na základě ohlášení s náležitostmi dle 40 odst. 4 téže vyhlášky. Katastrální úřad vždy přezkoumává, jedná-li se o listinu, která podle zvláštních předpisů potvrzuje nebo osvědčuje právní vztahy, které mají být na jejím základě z katastru nemovitostí vymazány. Katastrální úřad nezkoumá, zda právní skutečnosti, které vedly k zániku práva, skutečně vznikly, osvědčuje pouze, zda právní skutečnost v listině uvedená k zániku zástavního práva mohla vést. Podpisy osob na listině musí být úředně ověřeny, pakliže se nejedná o veřejnou listinu, resp. listinu vyhotovenou příslušným státním orgánem. Vázne-li na zástavě více zástavních práv pro několik různých pohledávek, lze s každou ze zajištěných pohledávek nakládat samostatně. Výmaz zástavních práv pro jednotlivé pohledávky se provádí jednotlivě pro každou pohledávku. Zástavní právo bude 29 Více srov. zákon č.184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění)

19 v katastru nemovitostí vedeno do té doby, dokud nebude potvrzeno, že jednotlivé pohledávky byly splaceny, resp. jednotlivá zástavní práva zanikla. Výmaz zástavního práva evidovaného v Rejstříku zástav vedeném Notářskou komorou České republiky provede kterýkoliv notář na žádost zástavního věřitele, resp. po prokázání jeho zániku

20 5 FUNKCE ZÁSTAVNÍHO PRÁVA K NEMOVITOSTEM 5.1 Funkce zajišťovací Jak již bylo naznačeno výše, zástavní právo plní po celou dobu trvání hlavního závazkového právního vztahu funkci zajišťovací, tzn. dává věřiteli možnost za určitých podmínek se hojit z předmětu zástavy. K uspokojení věřitele nemusí dojít, pakliže osobní dlužník plní své závazky řádně a včas. Zástavní právo je pak pouze evidováno v katastru nemovitostí, resp. Rejstříku zástav po celou dobu trvání hlavního závazkového právního vztahu a po řádném, včasném a úplném splacení pohledávky dochází k jeho výmazu, jak popsáno v předchozí kapitole. Po celou tuto dobu nicméně omezuje vlastníka zástavy s její manipulací, a to v důsledku vyznačení zástavního práva na předmětném listu vlastnictví způsobem, který je v souladu se zásadou publicity údajů vedených v katastru nemovitostí případnému nabyvateli zcela zjevný. 5.2 Funkce uhrazovací Vedle funkce zajišťovací plní zástavní právo také funkci uhrazovací. To znamená, že pokud dlužník neplní své závazky řádně a včas, má věřitel právo na uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy až do výše splatné pohledávky. To platí i v případě částečného nesplnění pohledávky nebo jen pro její příslušenství. Způsoby uspokojení ze zástavního práva, jak již bylo uvedeno výše, jsou dle 165a ObčZ následující: - zpeněžení ve veřejné dražbě dle 36 a násl. zákona o veřejných dražbách a - soudní výkon rozhodnutí zahrnující řízení o prodeji zástavy dle 200y a násl. OSŘ s odkazem na 338a OSŘ a současně exekuční řízení dle Exekučního řádu. Současně stále zástavnímu věřiteli svědčí právo domáhat se uspokojení pohledávky po osobním dlužníku u soudu v tzv. nalézacím řízení. Pro případ zajištění pohledávky více zástavami je věřitel oprávněn zvolit dle svého uvážení tu, kterou navrhne zpeněžit. Jakákoli dohoda v zástavní smlouvě o způsobu zpeněžení odlišném od zmíněných dvou je neúčinná. Jako zvláštní způsob realizace zástavního práva může být chápáno zpeněžení zástavy v rámci konkursního řízení (nejedná se však o formu výkonu zástavního práva a práva zástavního věřitele jsou oproti dvěma předchozím způsobům omezena). Všechny tyto způsoby budou blíže rozvedeny v následujících podkapitolách

21 5.2.1 Veřejná dražba Po nabytí účinnosti zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ke dni byl odstraněn rozpor mezi hmotnou a procesní úpravou veřejných (mimosoudních) dražeb. Jejich realizace před účinností tohoto zákona možná byla (dle 299 ObchZ), nicméně nedostatečnost procesní úpravy ji víceméně neumožňovala. 30 Dražbou se dle ZD rozumí: veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek a při němž na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku, přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání. 31 Dražba je prováděna soukromým dražebníkem, s čímž jsou spojeny určité nevýhody pro zástavní věřitele, jak bude zmíněno dále. Podmínky nutné pro činnost dražebníka uvádí ZD spolu se zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání. Veřejná dražba může být dobrovolná nebo nedobrovolná. Navrhuje-li provedení dražby zástavní dlužník, jedná se o dražbu dobrovolnou 32, je-li dražba prováděna na návrh zástavního věřitele, jehož pohledávka je dle 36 odst. 1 ZD přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem ve smyslu 274 písm. e) OSŘ nebo vykonatelným exekutorským zápisem, jedná se o dražbu nedobrovolnou. Na tomto místě je třeba věnovat poznámku 36 odst. 2, který byl zrušen Nálezem Ústavního soudu ze dne č. 181/2005 Sb. z důvodu neslučitelnosti s principy právního státu a rozporu mj. s čl. 1 Ústavy, čl.1 a čl.3 odst. 1 Listiny. Znění zmíněného paragrafu bylo následovné: Bylo-li zástavní právo k nemovitosti vloženo či zapsáno do katastru nemovitostí před účinností tohoto zákona a učinil-li navrhovatel čestné prohlášení ve formě notářského zápisu o tom, že má vůči dlužníkovi splatnou pohledávku, z níž není plněno a která je zajištěna tímto zástavním právem, je dražbou nedobrovolnou rovněž dražba prováděná na návrh dražebního věřitele, jehož pohledávka je zajištěna tímto zástavním právem. Uvedená úprava zvýhodňovala postavení zástavních věřitelů, kteří 30 Např. katastrální úřady nebyly oprávněny zapisovat změnu vlastníka na základě provedené veřejné dražby. 31 Dle 2, písm. a) ZD 32 Dražbou dobrovolnou je také dražba konaná na návrh správce konkursní podstaty

22 zástavní právo nabyli před účinností ZD oproti ostatním zástavním věřitelům, a to tím, že k realizaci zástavního práva nebylo nutné dokládat standardní exekuční titul. Nicméně je nutné poznamenat, že toto ustanovení podpořilo rychlejší realizaci zástavních práv a vymožení splatných pohledávek zástavním věřitelům. 33 Předmětem dražby může být mj. věc nemovitá, byt nebo nebytový prostor. Dražba je prováděna na základě písemné smlouvy o provedení dražby uzavřené mezi navrhovatelem a dražebníkem, která pod sankcí neplatnosti obsahuje náležitosti vymezené dle 39 ZD, mj. označení dražby, navrhovatele, dražebníka, předmětu dražby, stanovení nejnižšího podání (ve výši 50 % ceny stanovené znalcem), výši odměny dražebníka, označení vlastníka předmětu dražby, důvod návrhu provedení dražby atd.. Smlouva je také neplatná, je-li již v téže věci vedeno řízení o soudním výkonu rozhodnutí. Současně s odesláním oznámení o dražbě (tj. oznámení o uzavření smlouvy o provedení nedobrovolné dražby 34 ) dle 40 ZD je dražebník povinen dle 41 ZD zaslat příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na provedení nedobrovolné dražby. Dražební jednání je přísně formální. Odhad ceny předmětu dražby obvyklé v místě a čase zajišťuje dražebník; je-li předmětem dražby nemovitost, určuje její cenu znalec. Dražit podle tohoto zákona lze také nemovitosti ve vlastnictví třetích osob zajišťujících pohledávku osobního dlužníka. Zde je třeba upozornit na fakt, že dražebník jakožto osoba soukromá nedisponuje takovými pravomocemi jako např. exekutor, tedy např. nedisponuje oprávněním vynutit si vstup do objektu předmětu dražby za účelem provedení odhadu, prohlídky potenciálními zájemci apod. Z toho vyplývá nižší výše výtěžku zpeněžení. Dražebník je povinen dražbu vyhlásit v zákonem stanovené lhůtě, a to dražební vyhláškou obsahující zákonem vymezené skutečnosti. ZD ukládá povinnost zveřejnění výkonu dražby na Centrální adrese. 35 Odměna dražebníka vyplývá ze smlouvy o provedení dražby, nicméně v případě, kdy navrhovatelem je správce konkursní podstaty, nesmí být vyšší než 10 % z ceny dosažené vydražením, nejvýše 1 mil. Kč + 1 % z ceny přesahující 10 mil. Kč. Novela ZD č. 315/2006 Sb. zjednodušila skládání dražební jistoty a nastavila jejich režim na bezhotovostní platby. Pohledávky všech dražebních věřitelů jsou uspokojovány z výtěžku dražby podle stanovených tříd a o jejich uspokojení je sepsán protokol. Pohledávka zástavního věřitele 33 Více srov. Nález Ústavního soudu ze dne č.181/ Viz Příloha č.4 vzor oznámení o dražbě 35 Viz Příloha č.5 příklad dražební vyhlášky zveřejněné na centrální adrese