ZNALECKÝ POSUDEK. Soudní exekutor Ječná Trutnov. Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny 1/2 nemovitostí k 12.1.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 02/845/2013 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 191 včetně součástí, příslušenství, garáže, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 272, pozemkových parcel č. 247/4, č. 248, č. 1946/99 v obci a katastrálním území Třebechovice pod Orebem Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny 1/2 nemovitostí k Spis: Č.j. 158 EX 357/12-82 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 191 včetně součástí, příslušenství, garáže, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 272, pozemkových parcel č. 247/4, č. 248, č. 1946/99 v obci a katastrálním území Třebechovice pod Orebem 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Pardubická Třebechovice pod Orebem Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Třebechovice pod Orebem Katastrální území: Třebechovice pod Orebem Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 71,1507 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 71,15 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 357/12-82 ze dne na majetek na povinného pana Jiřího Brože výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1569 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 1569 SJM Brož Jiří a Brožová Ivana, Pardubická 191, Třebechovice pod Orebem, Dukelská třída 1/1, Pražské Předměstí, Hradec Králové, podíl 1/2 Brož Zbyněk, Jiráskova 1029, Rychnov nad Kněžnou, podíl 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 191 se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Třebechovice pod Orebem v ulici Pardubická. Nemovitost postavena okolo roku 1927, obsahuje dvě bytové jednotky. V roce 1971 provedena rekonstrukce, v roce provedena výměna oken a rekonstrukce bytové jednotky 2+kk. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. Dále bylo provedeno 2

3 ocenění garáže a kolny s dílnou. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Třebechovice pod Orebem. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Garáž 1.2. Příslušenství Kolna s dílnou 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 3

4 B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí Zástavní právo smluvní Českomoravská stavební spořitelna Vlastnictví pouze ½ nemovitosti nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 1569) 4

5 Popisy objektů, výměra, hodnocení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis: Rodinný dům č.p. 191 postavený na stp. č Nemovitost postavena okolo roku 1927, obsahuje dvě bytové jednotky 3+kk a 2+kk. V roce 1971 provedena rekonstrukce, v roce provedena výměna oken a rekonstrukce bytové jednotky 2+kk. Nemovitost s částečným podsklepením má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Základy - základové pasy s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30-0,45m. Stropní konstrukce klasický dřevěný strop trámový se záklopem a podhledem. Střecha sedlová s pálenou krytinou a pultová s živičnou krytinou, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu, bleskosvod chybí. Vnitřní omítky štukové, vnější omítky břizolitové. Povrchy podlah bet. mazanina, PVC, ker. dlažby a plovoucí podlahy. Obklady vnitřní v soc. zařízeních a kuchyních, vnější - kabřincové pásky. Okna plastová jednoduchá s izolačním dvojsklem, dveře náplňové hladké. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Vytápění ústřední s kotli na ZP, instalace plynu je. Rozvod teplé a studené vody standardní, zdroje pro přípravu TUV el. bojler a kombi kotel na ZP. Domovní kanalizace zřejmě svedena do veřejné. Hygienické vybavení a vybavení kuchyní standardní. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, přípojka plynu, vrata a vrátka ocelová, oplocení z ocelových plotových rámů s výplní z drátěného pletiva, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, zahradní jezírko. Celkový stav venkovních úprav odpovídá jejich stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 86 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 338,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.PP: = 41,10 m 2 I.NP: (3,80*7,10)+(10,40*6,70)+(11,50*7,9 = 187,51 m 2 0) Podkroví-terasa: 4,40*7,90 = 34,76 m 2 Podkroví: 7,10*7,90 = 56,09 m 2 Podkroví: 10,40*6,70 = 69,68 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.PP: 41,10 m 2 2,00 m I.NP: 187,51 m 2 3,40 m Podkroví-terasa: 34,76 m 2 1,00 m Podkroví: 56,09 m 2 3,20 m Podkroví: 69,68 m 2 3,20 m Obestavěný prostor: 5

6 I.PP: (41,1)*(2,00) = 82,20 m 3 I.NP: ((3,80*7,10)+(10,40*6,70)+(11,50*7,90))*(3,4 = 637,53 m 3 0) Podkroví-terasa: (4,40*7,90)*(1,00) = 34,76 m 3 Podkroví: (7,10*7,90)*(3,20)/2 = 89,74 m 3 Podkroví: (10,40*6,70)*(3,20)/2 = 111,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 955,72 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 187,51 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 389,14 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,08 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 86 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,687 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 6

7 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť III 0,05 obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,180 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,687 * 1,180 * 1,000 = 0,811 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 338,- Kč/m 3 * 0,811 = 2 707,12 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 707,12 Kč/m 3 * 955,72 m 3 = ,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,73 Kč = ,73 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům - zjištěná cena = ,37 Kč Garáž Popis: Stavba garáže navazuje na kolnu s dílnou. Tato byla postavena dle informace sdělené při místním šetření v roce Stavba o jednom NP bez podsklepení. Základy běžného provedení s izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel. Střecha pultová s krytinou z IPA na dřevěné bednění, klempířské konstrukce z pozink. plechu kompletní. Úpravy povrchů - 7

8 vápenocementové omítky hladké. Okna jednoduchá, vrata ocelová, povrchy podlah bet. mazanina, elektroinstalace světelná. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 86 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 869,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 10,66*6,40 = 68,22 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 68,22 m 2 2,58 m Obestavěný prostor: I.NP: (10,66*6,40)*(2,58) = 176,02 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 176,02 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm III 0,10 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 86 let: 0,60 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,60 = 0,551 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve I -0,03 vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,920 8

9 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,551 * 0,920 * 1,000 = 0,507 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 869,- Kč/m 3 * 0,507 = 947,58 Kč/m 3 CP = CU * OP = 947,58 Kč/m 3 * 176,02 m 3 = ,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,03 Kč = ,03 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Garáž - zjištěná cena = ,52 Kč 1.2. Příslušenství Kolna s dílnou Popis: Stavba kolny s dílnou navazuje na stavbu garáže. Tato byla postavena dle informace sdělené při místním šetření v roce Stavba o jednom NP bez podsklepení s volným půdním prostorem. Základy běžného provedení s izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel. Střecha pultová s krytinou z pozinkovaných vlnitých desek, klempířské konstrukce z pozink. plechu kompletní. Stropní konstrukce dřevěný strop trámový se záklopem a podhledem. Úpravy povrchů - vápenocementové omítky hladké, Okna jednoduchá, dveře dřevěné svlakové, vrata ocelová, povrchy podlah bet. mazanina, schodiště chybí, elektroinstalace světelná. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 34 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 9

10 Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.NP (4,90*7,79)+(3,90*7,25) = 66,45 Zastřešení 4,90*7,79 = 38,17 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 66,45 m 2 2,70 m Zastřešení 38,17 m 2 2,15 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP ((4,90*7,79)+(3,90*7,25))*(2,70) = 179,40 m 3 Zastřešení (4,90*7,79)*(2,15) = 82,07 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 179,40 m 3 Zastřešení Z 82,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 261,47 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 6, ,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 19, ,00 19,30 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina S 6, ,00 6,90 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4, ,00 4,90 8. Schodiště C 3, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna C 1, ,00 0, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace S 4, ,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 91,85 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Upravený obj. podíl 10

11 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9185 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3170 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 3 164,78 Plná cena: 261,47 m 3 * 3 164,78 Kč/m 3 = ,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 120 = 71,667 % ,86 Kč = ,17 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Kolna s dílnou - zjištěná cena = ,09 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné okrajové části obce a katastrálního území Třebechovice pod Orebem v ulici Pardubická. Zastavěna plocha č. 272 je zastavěna rodinným domem, garáží a kolnou s dílnou. Dále bylo provedeno ocenění pozemkových parcel č. 247/4, č. 248, č. 1946/99 - zahrady. Tyto tvoří funkční celek se zastavěnou plochou, proto bylo ocenění provedeno dle 28 odst.5. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Ochranné pásmo: -5 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: xxx Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3170 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: 11

12 Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 71,15 1,00 2,1500 1,3170 5,00 211,54 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 71,15 0,40 2,1500 1,3170 5,00 84,62 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 211, ,24 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 247/4 29,00 84, ,98 28 odstavec 5 zahrada ,00 84, ,- 28 odstavec 5 zahrada 1946/99 117,00 84, ,54 Stavební pozemky - celkem ,76 = ,76 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,88 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,76 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 55 Cena pokryvné plochy porostů Kč 9 619,17 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 817,63 Porosty - celkem: 817,63 Kč = 817,63 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Porosty - zjištěná cena 408,82 Kč 12

13 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč Garáž ,50 Kč 1.2. Příslušenství Kolna s dílnou ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 408,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 408,80 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč Garáž ,50 Kč 1.2. Příslušenství Kolna s dílnou ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 408,80 Kč 13

14 3. Ocenění trvalých porostů celkem 408,80 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetšedesátdevěttisícjednostošedesát Kč Srovnávací hodnota Obvyklé rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy: Třebechovice pod Orebem rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení podstandardní, po částečné rekonstrukci. Třebechovice pod Orebem rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, novostavba. Třebechovice pod Orebem rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci. Typ Prodejní cena Koef. vybavení Koef. polohy Srovnatelná I ,- Kč 1,00 1, ,- Kč II ,- Kč 1,00 1, ,- Kč III ,- Kč 1,00 1, ,- Kč CELKEM Srovnávací hodnota : ,- Kč/ 3 = ,- Kč ,- Kč Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV 1569 včetně součástí, příslušenství činí: ,- Kč 14

15 Výsledná cena ½ nemovitosti zapsané na LV 1569 činí ,- Kč Obvyklá cena ½ nemovitostí zapsaných na LV 1569 podle odborného odhadu činí ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetosmdesáttisíc Kč Ve Dvoře Králové n. L Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 02/845/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2/

16 E. Seznam příloh fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1569 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí 16