Ocenění pro účely potřeby Aukčního centra Bussmark s.r.o. Ing.Randa Antonín

Transkript

1 Znalecký posudek / 2013 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 715/1 a jednotky nebytového prostoru č.715/101 v obytném domě č.p.715 Varšavská ul. stojícím na pozemku parc.č.748, k.ú. Vinohrady, obec Hl.m. Praha. Objednatel ocenění: Aukční centrum Bussmark, s. r. o. Štúrova 1701/ Praha 4 Účel ocenění: Ocenění pro účely potřeby Aukčního centra Bussmark s.r.o. Podle stavu ke dni odhad vypracoval: 12.června 2013 Ing.Randa Antonín Ocenění obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

2 A. Nález 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt. jednotka č. 715/1 a jiný nebytový prostor č.715/101 Adresa předmětu ocenění: Varšavská 715/ Praha 2 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Vinohrady 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti vlastníka pana Tomáše Váni. 3. Podklady pro vypracování ocenění * Výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 2971katastrální území Vinohrady, Katastrální úřad pro hl.m.prahu, katastrální pracoviště Praha. * Informace z katastru nemovitostí dostupné na internetu. * Místní šetření provedené dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Tomáše Váni. * Kopie části Prohlášení vlastníka z * Kupní smlouva o převodu nemovitosti mezi Tomášem Váňou, Varšavská 715/36, Praha 2 jako prodávajícím a Danuší Turičíkovou, Stupice 20, Sibřina a Vladimírem Turičíkem, Šumavská 722/15, Praha 2 jako kupujícími, ze dne * Databáze srovnatelných nemovitostí a nabídek realitních kanceláří. 4. Vlastnické a evidenční údaje Bytová jednotka č.715/1 a nebytový prostor č.715/101 je ve vlastnictví pana Tomáše Váni., vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu o vel. 3300/82886, resp. 2500/82886 Zatížení nemovitosti : Je zde zřízeno zástavní právo pro obě hodnocené jednotky a to pro Českou spořitelnu a.s. Na nemovitostech je zřízeno i exekuční příkaz k prodeji 149 EX-666/ ze dne Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla k dispozici. 6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům, kde se oceňované nemovitosti nacházejí je situován v klidné ulici, nedaleko Náměstí Míru. Byl postaven v historizujícím slohu na přelomu 19. a 20. století, na půdorysu ve tvaru L. Má 1 podzemní a 5 nadzemních podlaží, z čehož 5.NP bylo přistavěno někdy v 60.letech. Hlavní uliční fasádou je orientován na jihozápad, dvorní fasády jsou na jihovýchod a severovýchod. Dům má dřevěný krov s pálenou krytinou, dvouramenné schodiště, přímo osvětlené a větrané s kamennými stupni, původní dlažby, bez výtahu. 1.PP vykazuje vlhkost, která je patrná i na fasádě v dvorním traktu. Dům je napojen na veškeré městské sítě, včetně plynu

3 7. Strategie přístupu k ocenění nemovitosti : V daném případě při současném stavu je nutno obě jednotky hodnotit společně jsou komunikačně i provozně (z hlediska sítí) propojeny. Nebytová jednotka v podstatě rozšiřuje podlahovou plochu bytové jednotky, celek je užíván k bydlení. Nebyly dodány žádné podklady ke stavebním úpravám které proběhly, zcela jistě nebyla provedena úprava prohlášení vlastníka Je provedena porovnávací metoda se srovnatelnými nemovitostmi. V závěru je stanovena výsledná cena celku po zvážení silných a slabých stran. B. Ocenění Popis Bytová jednotka č.715/1 a nebytový prostor č.715/101 jsou umístěny v 1. NP a jsou propojeny v jeden celek využívaný jako byt. Dříve tyto prostory sloužily jako obchod, o čemž svědčí vzhled uliční fasády. Byt. jednotka o celkové ploše 33 m 2 : kuchyň 14 m 2 pokoj 14 m 2 předsíň 2 m 2 koupelna 1 m 2 (dnes slouží jako prádelna) WC 2 m 2 ( dnes slouží jako spíž) Do nebytové jednotky o celkové ploše 25 m 2 je vestavěna koupelna s malou vanou, kombi WC a umyvadlem. Vstupní dveře z chodby domu vedou do předsíně, odtud do propojeného obytného prostoru kuchyně a pokoje a přes dva schůdky do nebytového prostoru. Původní vstup do nebytového prostoru z ulice je zazděn. Mezi byt. jednotkou a nebyt. prostorem je výškový rozdíl cca 40 cm. Vzhledem k velké světlé výšce místností je v jedné části pokoje vestavěno dřevěné patro na spaní. Vytápění plynovými kamny, ohřev vody v elektrickém bojleru, v kuchyňské části kuchyňská linka s plynovým sporákem. Protože se nachází tyto prostory nad nevytápěným podzemním podlažím, je podlaha zateplena a zakryta nalakovanými OSB deskami. Okna dřevěná, vedoucí do dvora, opatřená mřížemi a do ulice (původní upravený výkladec), dveře původní dřevěné. Podlahové plochy bytu a nebytové jednotky byt. jednotka: 33,00 m 2 nebyt.jednotka: 25,00 m 2 Porovnávací metoda Pro porovnání jsou použity nabídky nemovitostí v lokalitě Vinohrady s přibližně shodnými parametry. Vzhledem k tomu, že se jedná o nabídkové ceny, včetně provize a které představují přání prodávajícího, nikoliv realizovanou cenu, je provedena běžná redukce ceny ve výši 15 %. Trh nemovitostí všeobecně poklesl a stagnuje od podzimu roku 2009 vlivem špatného ekonomického stavu ve státě. S tím došlo ke značnému zpřísnění úvěrů od bankovních domů, poklesu kupní síly a zájmu o nemovitosti, kdy nabídka převyšuje poptávku, zejména u bytů a to - 3 -

4 mělo a má vliv i na ceny nemovitostí. Srovnatelné nemovitosti v bezprostřední blízkosti oceňované jednotky z nabídek realitních kanceláří - nabídkové ceny 1) Byt 1+1, 43,1 m 2, ul. Vinohradská, OV, 1.NP, po rekonstrukci byt i dům, ÚT, skl.kóje. Cena ,- Kč vč.provize 2) Byt 1+1, 50 m 2, ul. Lublaňská, OV, 3.NP, ze 7 + 1PP, výtah, topení WAW, el.bojler, velmi dobrý stav. Cena ,- Kč vč.provize 3) Byt ,9 m 2, Pod Zvonařkou, OV, 2.NP v činžovní vile po rekonstrukci, zahrada, byt vázán nájemní smlouvou vhodný jako investice. Cena ,- Kč vč.provize 4) Byt 2+kk1 48 m 2, Rejskova, OV, 2.NP z 5NP, plynové lokální topení, plast.okna do vnitrobloku. Cena ,- Kč vč.provize Jako základ pro výpočet jsou vzaty ceny bez provize. Seznam porovnávaných bytů Název Výměra [m 2 ] Jedn.cena vč.provize [Kč/m 2 ] Jedn.cena bez provize [Kč/m 2 ] k Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Vinohradská 43, , ,- 0,90 0, ,- Lublaňská 50, , ,- 0,90 0, ,- Pod Zvonařkou 42, , ,- 0,90 0, ,- Rejskova 48, , ,- 0,90 1, ,- Minimální jednotková cena: ,- Kč/m 2 Maximální jednotková cena: ,-Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: ,-Kč/m 2, C p už-plocha = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = (0,15 * ( )) = ,-Kč/ m 2 Oceňovaná bytová jednotka a nebytový prostor - výsledná cena porovnávací metodou Kč/ m 2 * 58 m 2 = ,- Kč Silné stránky Nemovitosti se nachází v dobré lokalitě, ač v centru města, v klidném místě, v jednosměrné ulici, kde není velký dopravní provoz. Slabé stránky Byt i nebytový prostor vznikly adaptací obchodu, jsou v úrovni ulice, mají špatné denní osvětlení, světlá výška stropu v části nebytového prostoru je cca 4 m, v části bytu cca 3,60m, tedy velmi energeticky náročné na vytápění, aby bylo dosaženo optimální tepelné pohody. Navíc propojení bytu a nebytového prostoru a vestavba koupelny a WC v této části proběhla zřejmě bez legalizace u příslušných orgánů. Do vyřešení je problém na byt dát zástavní právo - půjčku

5 Srážka ve výši odhadnutých nákladů ne uvedení stavebně právního stavu do souladu se skutečností : ,-Kč = ,-Kč výslednou hodnotu celku stanovuji ve výši : ,-Kč C. Rekapitulace Závěr : Na základě zjištěných skutečností, provedených propočtů a úvahy současného trhu s nemovitostmi je výsledná cena bytu č.715/1 a s ním propojeného nebytového prostoru č.715/101 v domě č.p. 715 na pozemku parc.č. 748 v katastrálním území Vinohrady, obec Praha k datu šetření stanovena ve výši : ,- Kč Slovy: dvamilionytřistačtyřicetdvatisíce korun českých 12.června 2013 Ing.Antonín Randa Nádražní Malšice Pracoviště : Azalková Praha 10 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne pod č.j. Spr. 1902/86 pro základní obory stavebnictví a ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je podán pod č Znalečné a náhrady nákladů jsou uvedeny v samostatné likvidaci

6 - 6 -