Znalecký posudek č /3524

Transkript

1 DC4 Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /3524 O ceně vymezené jednotky č. 31/2 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p. 31 jakož i se spoluvlastnickým podílem na p.p.č zahrada, vše v obci KLADNO, k.ú Dubí u Kladna, okres Kladno Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo pro k.ú Dubí u Kladna je zapsáno vlastnické právo pro SJM Antonín Novák, nar.: a Věra Nováková, nar.: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a zastavěném pozemku je zapsán na listu vlastnictví číslo pro k.ú Dubí u Kladna a činí 133/266 Spoluvlastnický podíl na p.p.č zahrada je zapsán na listu vlastnictví číslo pro k.ú Dubí u Kladna a činí 1/2 Objednatel posudku: Mgr. Karel Knypl Insolvenční správce dlužníka Antonína Nováka, nar.: KSPH 61 INS 25807/2014 Čihákova 386/12, Poděbrady Posudek vypracoval dne 15. února 2015: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro insolvenční řízení dlužníka Antonína Nováka, nar.: , č.j.: KSPH 61 INS 25807/2014 Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 29. prosince Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Dlužník, ač vyzván, se nedostavil, provedeno pouze vnější ohledání Stručný popis Předmětem ocenění je vymezené jednotky č. 31/2 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p. 31 jakož i se spoluvlastnickým podílem na p.p.č zahrada, vše v obci KLADNO, k.ú Dubí u Kladna, okres Kladno Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 15. února 2015 Nález, výměry a ocenění Seznam oceněných položek 1 - vymezená jednotka - byt č. 31/2 2 - ppč zahrada 3 - dokumentace

3 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana vymezená jednotka - byt č. 31/2 Nález: Vymezená jednotka se nachází v celém 2.NP rodinného domu, který byl prohlášením vlastníků rozdělen na dvě samostatné nemovitosti a to tak že jednotka 31/1 zujímá přízemí domu a jednotka č. 31/2 zaujímá první patro domu, podkroví není účelově využíváno. Budova leží v klidném místě poblíž hranice zástavby, v zimě obtížná dostupnost po úzké a svažité příjezdové komunikaci, jinak možnost napojení na všechny sítě. Vstup do jednotky č. 2 z úrovně terénu, výškový rozdíl vyřešen venkovními schody ve svahu a opěrnou zdí. Oceňovaná jednotka nebyla přístupná, stav domu vlivem této skutečnosti zhoršený (zatékání střechou). Podle prohlášení vlastníka je jednotka č. 2 byt 1 + 3, umístěný ve 2. nadzemním podlaží, jedna místnost je umístěná v 1. nadzemním podlaží se vstupem zvenčí (sklad uhlí). Jednotka č. 2 se skládá z místností: Veranda 4,02 m2 WC 1,02 m2 Koupelna 9,58 m2 Chodba 11,31 m2 Kuchyň 19,00 m2 Pokoj 1 22,18 m2 Pokoj 2 26,97 m2 Pokoj 3 11,72 m2 Sklad 11,86 m2 Kůlna 12,66 m2 v 1. NP: sklad uhlí 2,68 m2 Celkem s příslušenstvím 133,0 m2 Vybavení náležející k jednotce: a) kuchyňská linka se dřezem b) míchací baterie c) vana d) WC mísa se splachovadlem e) Umyvadlo f) Bojler g) Ústřední topení a kotel h) Sprchový kout Součástí jednotky jsou také veškeré její vnitřní instalace ( kanalizační rozvody, rozvody vody, elektroinstalace apod.). Ke každé jednotce dále patří podlaha, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu. Podle sdělení vlastníků jednotky č. 1 bylo vybavení jednotky a některé její součásti demontovány, byt je tzv. "vybydlen", elektřina odpojená, voda uzavřená. Podle dostupných informací je tedy jednotka neobyvatelná S ohledem na charakter nemovitosti (jednotka vymezená v rodinném domě) jsou jako vzorky použity nabídky rodinných domů, nikoli bytů v bytových domech, které mají zcela odlišný charakter, zejména pokud jde o byty v panelových domech a z téhož důvodu je výměra stanovena jako zastavěná plocha a nikoli jako součet ploch jednotlivých místností jednotky.

4 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 4 Dům č.p. 31 z ulice Hradčanská Pohled na jednotku č. 2 z přilehlého svahu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví jednotka vymezená v rodinném domě samostatném cihlová neudržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha [m 2 ] 2.NP 6,35 x 21,56 + 6,55 x 4,44 + 2,8 x 3,05 174,53 Zastavěná plocha celkem 174,53 m 2

5 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 5 Pozemky Pol. číslo pozemek výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p Celkem 471 Spoluvlastnický podíl k pozemku činí 1/2 Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem K f H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Prodej, rodinný dům, Kladno, ul. Bukovská Prodej rodinného domu v centru Kladna. Dům je částečně po rekonstrukci, nová fasáda, plastová okna, rozvody elektřiny, voda a odpad vyvedeny do 2.NP pro budoucí koupelnu. V přízemí domu se nachází velká místnost (40m²), kuchyňka, předsíň. V podkroví je 1 místnost a velká půda vhodná k vestavbě. Dům je částečně podsklepený. Dílna, zahradní domek. obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování Nabídková cena K u = 1, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům cihla velmi dobrý neuvedeno

6 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 6 Výměry a dispozice Zastavěná plocha 99,00 m 2 Podlahová plocha 78,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 271 Celkem 271 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha v místě Technický stav Vybavení Příslušenství Pozemky 0 0 koef. K f K f = 1,30 x 1,60 x 1,60 x 1,40 x 1,00 = 4,6592 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 1,00 / 99,00 m 2 x 174,53 m 2 / 4,6592 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 RD v žádané lokalitě Kladno - Ostrovec Nabízíme k prodeji starší rodinný dům v žádané lokalitě Kladno Ostrovec, tj. v centrální a zároveň klidné lokalitě. Jedná se o menší dům vhodný k celkové rekonstrukci, kterou lze docílit i zvýšení obytné plochy na dvojnásobek stávající dispozice. Dům se skládá ze 2 nadzemních a 1 podzemního podlaží. V 1.NP se vstupuje do prostorné chodby, z níž vede schodiště spojující všechna podlaží domu. V 1. NP jsou v současné době 2 obytné místnosti, kuchyň, koupelna, WC a komora. V mezipatře se nachází menší půdní prostor, ve 2. NP pak prostorná terasa a velká půda vhodná k vestavbě. Celkově tak lze získat obytnou plochu cca 140 m². Dům je podsklepen, suterén tvoří 3 menší průchozí místnosti. Dům je postaven na pozemku o celkové výměře 396 m². Na nádvoří jsou umístěny 2 garáže (jedna s vjezdem přímo z ulice). Za domem a druhou garáží lze využívat k relaxaci menší zahradu s výhledem do zeleně a na okolní novostavby bytových domů. V místě je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, zdravotnické zařízení, obchody atd.). Autobusová zastávka MHD Kladno je v těsné blízkosti, v pěší vzdálenosti se nachází i železniční zastávka. obr. 1

7 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 7 Identifikace vzorku - nabídka H31-B04AED Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 140,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 396 Celkem 396 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha v místě Technický stav Vybavení Příslušenství Pozemky koef. K f K f = 1,30 x 1,50 x 1,50 x 1,60 x 1,10 = 5,148 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 140,00 m 2 x 174,53 m 2 / 5,148 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Prodej, rodinný dům 4+kk, Kladno, ul. Kolmistrova Prodej RD 4+kk v Kladně blízko centra, částečně podsklepený, plastová okna, plovoucí podlahy, nové rozvody, nová střecha. Pozemek 287 m². Možnost vybudování další obytné části na půdě. Dům je řešen nyní jako 3+1 a samostatný 1+0. obr. 1

8 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 8 Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví samostatný cihla dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 287,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 287 Celkem 287 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha v místě Technický stav Vybavení Příslušenství Pozemky 0 0 koef. K f K f = 1,30 x 1,40 x 1,40 x 1,00 x 1,00 = 2,548 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 287,00 m 2 x 174,53 m 2 / 2,548 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Vzhledem k tomu, že jednotka nebyla zpřístupněna a není známo, jaké další závady a v jakém rozsahu se mohou vyskytovat, uplatňuji tzv. "princip opatrnosti" a cenu zjištěnou porovnáním snižuji o 30% ,00 Kč x 0,7 = ,00 Kč Odhad tržní hodnoty "1 - vymezená jednotka - byt č. 31/2" ,00 Kč

9 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana ppč zahrada Nález: Zahrada tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 32, od budovy č.p. 31 nedostupná po veřejném statku a s p.p.č zastavěná plocha a nádvoří nesousedící, rovněž zasíťování pozemku není z veřejného statku možné. Ve zjištění obvyklé ceny k tomu přihlíženo. Katastrální mapa Dtto + letecký snímek Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví zahrada fyzická osoba Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] zahrada 91 Celková výměra 91 Ocenění Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků dále jen vzorky. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V poz K f H v = C vz x K u / V vz x V poz / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient.

10 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 10 Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Prodej pozemku 851 m²,veškeré IS, Kladno - Švermov Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout atraktivní stavební pozemek o velikosti 851 m² v klidné lokalitě Švermova. Jedná se o slunný a hlavně rovinatý pozemek, který díky své poloze, pravidelnému tvaru a zavedení všech IS je připraven k okamžité výstavbě Vašeho domu. Benefitem je i dokončená přístupová cesta k pozemku včetně veřejného osvětlení. Pokud hledáte místo pro Váš dům v klidné lokalitě a zároveň s výbornou dostupností občanské vybavenosti, je tento pozemek správnou volbou. Lokalita je zajímavá i snadnou dostupností do centra Kladna, do Prahy či Slaného. Pro více informací kontaktujte makléřku nemovitosti. obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka BTE-D00D22 Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví stavební pro výstavbu RD neuvedeno Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 851 Celková výměra 851 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Dostupnost Využití Zasíťování koef. K f K f = 1,15 x 2,00 x 2,00 x 2,00 = 9,20 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,80 / 851,00 m 2 x 91,00 m 2 / 9,20 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

11 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 11 Vzorek 2 Zajímavá mini lokalita 5 stavebních parcel blízko centra nyní SLEVA právě dokončená lokalita: 5 stavebních parcel - Švermov (Kladno 7) v mírném svahu pod lesem, velmi blízko centra Švermova. Územní rozhodnutí je vydáno. LV je k nahlédnutí v kanceláři - Ctiborova 3091, Kladno (budova Katastrálního úřadu). Výstavba inženýrských sítí a komunikací - vše dokončeno, zkolaudováno.v ceně každého pozemku je:rozvody elektro, plynu, vody včetně přípojek (elektřina a plyn budou ukončeny v energocentru na hranici pozemku a voda bude ukončena v šachtách na jednotlivých pozemcích) a rozvodů veřejného osvětlení, komunikace vč. vjezdů, chodníky, zelené pasy, veřejné osvětlení. Šíře komunikace: 5-5,5 m, chodníky na jedné straně komunikace, šíře 1,5m. V lokalitě vám postavíme RD dle vašeho výběru (cca 1000 projektů RD), navštivte nás na webu pro více info, prohlídka rozestavěných staveb možná. Cena 1590 Kč/m2 Identifikace vzorku - nabídka ANP-POSVER (SVERM OUR) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví stavební pro výstavbu RD neuvedeno Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Poloha Dostupnost Využití Zasíťování koef. K f K f = 1,15 x 2,00 x 2,00 x 2,00 = 9,20 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = 1 590,00 Kč x 0,85 / 1,00 m 2 x 91,00 m 2 / 9,20 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Vzorek 1 Vzorek 2 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Cena vlastnického podílu Odhad tržní hodnoty "2 - ppč zahrada" ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč x 1 / 2 = 6 000,00 Kč 6 000,00 Kč

12 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana dokumentace Katastrální malpa Letecký snímek

13 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 13 Statutární město Kladno Závěrečná rekapitulace 1 - vymezená jednotka - byt č. 31/ ,00 Kč 2 - ppč zahrada 6 000,00 Kč Celkem Odhad tržní hodnoty činí ,00 Kč ,00 Kč slovy: čtyřistasedmtisíc Kč

14 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 14 Závěrečná část posudku Obvyklá cena vymezené jednotky č. 31/2 spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy, společném příslušenství budovy a pozemku p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č.p. 31 jakož i se spoluvlastnickým podílem na p.p.č zahrada, vše v obci KLADNO, k.ú Dubí u Kladna, okres Kladno, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 15. února ,00 Kč slovy: čtyřistasedmtisíc Kč V Třibřichách, dne 15. února 2015

15 Znalecký posudek č /3524 Elektronická verze Strana 15 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /3524 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu V Třibřichách, dne 15. února 2015 Petr Brodský Třibřichy Chrudim