Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 Odhad obvyklé (tržní) ceny nemovitosti číslo /2011 NEMOVITOST: Pozemky, p.č. St.22, 132/3, 135/2, 135/3 a 136/2 Adresa nemovitosti: Stará Rudná, Rudná pod Pradědem Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Rudná pod Pradědem, k.ú. Stará Rudná, kód ČSÚ: , LV: 214 Vlastník pozemku: Hrouzek s.r.o., Karolín 52, Rájec-Jestřebí, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : soudní exekutor, JUDr. Antonín Dohnal; č. obj.:014 EX 2760/09, Adresa objednatele: O.Březiny 229, Jeseník IČ: telefon: info@exekutor-jesenik.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. Viktor Kovalec Adresa zhotovitele: Šumperská 523, Rapotín IČ: telefon: v.kovalec@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení ceny obvyklé dle zvláštního předpisu v místě a čase (ocenění stávajícího stavu) Účel : koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné Současný stav Budoucí stav OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: , a Datum zpracování : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 Počet výtisků 2 Rapotíně, dne Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec

2 STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ: Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a věcná příjezdu břemena předkupní právo ostatní omezení REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč evidence v KN Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Předmětem ocenění je soubor pozemků když část z nich je možno zastavět, pozemky se nachází na východním okraji současně zastavěného území obce Rudná pod Pradědem, místní část Stará Rudná, a to v lokalitě roztroušené zástavby rodinných domů či chalup a tato funkce zde není rušena. Pozemky jsou vesměs svažité, zanáletované a neudržované, když přístup je z místní komunikace ve vlastnictví obce. V místě je možnost napojení jen na distribuční rozvody NN. Při stanovování obvyklé ceny znalec vycházel z cen dosahovaným v místě a čase, kdy obdobné pozemky jsou na trhu běžně nabízeny. Po vyhodnocení jsem názoru, že obvyklá cena nemovitosti činí ,- Kč a odpovídá cenám v daném místě a čase. Situace Přehled podkladů NÁLEZ Výpis z katastru nemovitostí, LV číslo 214, vyhotovený dálkovým výstupem dne Kopie katastrální mapy Vlastní databáze odhadce Zákon číslo 151/1997 Sb., v platném znění. Vlastní databáze odhadce Teorie oceňování nemovitostí Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství, CERM Brno, 1997 Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, V. vydání, Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku. CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v ČS, a.s. Místní šetření ze dne a , spojené s prohlídkou na místě samém Informace z OÚ Rudná pod Pradědem a územní plán obce Laserový přístroj LeicaDisto lite 5, ultrazvukový měřič Stabila, nylonové pásmo délky 30 m Fotodokumentace fotoaparátem Nicon CoolPix L6-2 -

3 Charakteristika obce Základní popis pozemků Informace a podklady zjištěné od realitních kanceláří působících v regionu a vlastní databáze odhadce Obec Rudná pod Pradědem leží v centrální části okresu Bruntál, v samotném podhůří Jeseníků a navazuje na jeho hlavní turistická centra, rekreační a lyžařská centra v okolí Pradědu. Území obce se skládá ze dvou místních částí - Nová a Stará Rudná ležící v nadmořské výšce cca m. Každá část má dnes odlišný charakter. Zatím co Stará Rudná je venkovským sídlem s výraznou obytnou a výrobně-zemědělskou funkcí, Nová Rudná je výhradně rekreační oblastí. S umístění obce vychází i převaha orientace vyjížděk obyvatel na Bruntál, a to zejména za vyšší občanskou vybaveností, ať již komerční, školskou, zdravotnickou nebo správní. Obec má podle posledního sčítání lidu v roce obyvatel. Žen je 48,3% t.j Věkové složení obyvatelstva ukazuje, že obec má velmi nízký věkový průměr. V obci se nachází obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, obchod se smíšeným zbožím, ubytovací a stravovací kapacity. V obci je vybudován jen veřejný vodovodní řad a distribuční rozvody NN. Obcí projíždí relativní dostatek autobusových spojů s dostačující četností zastávek, je zde i vlaková zastávka na okraji obce. Z hlediska trhu lze obec charakterizovat jako ryze rezidenční či rekreační obec. Předmětem ocenění je soubor pozemků nacházejících na východním okraji současně zastavěného území obce Rudná pod Pradědem, místní část Stará Rudná, když jde o pozemek vedený v KN jako zastavěná plocha - zbořeniště a dále pozemky vedené jako zahrada, TTP a ostatní plocha. Pozemky jsou značné svažité z větší části jsou zarosteny trvalými porosty když jsou přístupné z místní komunikace. Pozemky jsou v současnosti neužívané, zanáletované a neudržované. V daném místě je možnost napojení jen na distribuční rozvod NN. Pozemky nejsou v terénu nijak označeny či ohraničeny, jsou prosty jakýchkoliv staveb a venkovních úprav. Okolí je prosto jakýchkoliv rušivých vjemu, když v okolí se nachází zástavba rodinných domů či chalup. Vzdálenost na autobusovou zastávku je cca 5 minut, vlaková zastávka cca 3 km, centrum obce cca 5 minut, město Bruntál cca 9 km. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Na oceňovaných nemovitostech váznou následující zástavní práva: 1) zástavní právo správního orgánu ve výši ,00 Kč pro FÚ v Blansku 2) zástavní právo soudcovské ve výši ,92 Kč pro OSSZ Blansko Dále zde vázne nařízení exekuce Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je soubor pozemků p.č. St.22, 132/3, 135/2, 135/3 a 136/2. P.č. St.22 je vedena v KN jako zastavěná plocha -zbořeniště, když pozemek je svažitý, neudržovaný a zanáletovaný trvalými porosty a nacházející se na okraji současně zastavěného území obce, když pozemek je neudržovaný. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemek je veden jako zastavěná plocha, lze jej zastavět. P.č. 132/3 je vedena v KN jako zahrada, když pozemek je svažitý, neudržovaný a zanáletovaný trvalými porosty a nacházející se na okraji současně zastavěného území obce. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem. P.č. 135/2 je vedena v KN jako trvalý travní porost, když pozemek je svažitý, z části zanáletovaný trvalými porosty, přes pozemek vede vedení NN a nachází se na okraji současně zastavěného území obce. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem

4 P.č. 135/3 je vedena v KN jako ostatní plocha -jiná plocha, když pozemek je svažitý, neudržovaný, zanáletovaný trvalými porosty a nacházející se na okraji současně zastavěného území obce. Pozemek nelze vzhledem ke konfiguraci terénu využít jako stavební. P.č. 136/2 je vedena v KN jako trvalý travní porost, když pozemek je mírně svažitý, neudržovaný a zanáletovaný trvalými porosty, nacházející se na okraji současně zastavěného území obce.pozemek nelze vzhledem k poloze u potoka a vedení NN využít jako stavební. V místě je možnost napojení jen na distribuční rozvod NN, veřejný vodovodní řad je ve větší vzdálenosti od pozemků. Přístup je řešen z místní komunikace. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Popis porovnatelných nemovitostí: Lokalita Rudná pod Pradědem Rudná pod Pradědem Znalec použil pro srovnání pozemky nabízené RK a obchodované v dané obci, když se jedná o pozemky vedené v různých druzích kultur, ale určené platným územním plánem obce k zastavění. Pozemky jsou vesměs lepší konfigurace a polohy. Jen pro porovnání znalec uvádí skutečnost, že obec prodává pozemky vhodné k zastavění za částky 150,00 Kč/m 2 a pozemky na zahrady za 35,00 Kč/m 2. Na volném trhu jsou pozemky nabízeny za částky vyšší, a to za téměř dvojnásobné částky. Pozemky se tedy na trhu běžně nabízejí a obchodují, když vzhledem k uvedenému je znalec názoru, že obvyklá cena bude tedy kopírovat cenu zrealizovaných prodejů, když tyto byly za částky 150 Kč/m 2. Dle uvedeného je tedy znalec názoru, že obvyklá cena pozemků bude za uvedené ceny 120 Kč/m 2 a 35,00 Kč/m 2. Popis pozemku, jeho zasíťování Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená (zhodnocení kladů a záporů) /kupní cena cena celkový cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Nabídka RK na prodej pozemku ve stejné obci a obdobné poloze a charakteru terénu. V místě je možnost napojeníjen na distribuční rozvod NN. Srovnávaný pozemek je oproti oceňovaným tedy obdobný a je uplatněna jen srážka za nabídku RK. Zrealizovaný prodej pozemku vedeného v KN jako TTP, ale určen platným ÚP k zastavění. V místě možnost napojení na veřejný vodovodní řad, distribuční rozvody NN. Lepší konfigurace a poloha ,00 0,55 154, ,00 1,00 150,00 Zrealizovaný prodej pozemku ,00 1,00 150,00 Rudná pod Pradědem vhodného ÚP k zastavění. Pozemek mírně lepší konfigurace. IS obdobné. Průměrná cena 151,33 Kč/m 2 Celková výměra m 2 Porovnávací hodnota Kč - 4 -

5 a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří St zahrada 132/ trvalý travní porost 135/ ostatní plocha 135/ trvalý travní porost 136/ Hodnota pozemků celkem Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne , č.j.spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod číslem /2011. Rapotíně, dne Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec - 5 -

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 detailní poloha v obci poloha v obci a okolí poloha v oblasti - 9 -

10 p.č. 132/3 p.č. St.22 p.č. St.22 p.č. 135/2 p.č. 136/2 p.č. 135/3-10 -