Nález OBSAH POSUDKU: Znalecký úkol. edm tem ocen ní je nemovitost: m.p.4269, na parc.. 265, v etn p íslušenství LV pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova

Transkript

1 .SPISU: 7EX 445/3 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku NEMOVITOST : m.p k.ú. Bohuslavice u Kyjova LV. 195 okr. Hodonín na pozemku, parc zastav ná plocha a nádvo í obec: Kyjov VLASTNICTVÍ: Miloš Tenk, Bohuslavice 4269, Kyjov 3 EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: sto Kyjov, se sídlem Masarykovo nám.3, Kyjov I :28583 proti povinnému: Miloš Tenk, Bohuslavice 4269, Kyjov 3 na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 13 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 3 Vyhotovení.

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p.4269, na parc.. 265, v etn p íslušenství LV. 195 pro k.ú. Bohuslavice u Kyjova Související pozemky:.parc.265 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 13m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Do nemovitosti nebyl znalci umožn n vstup, p estože to bylo povinnému uloženo usnesením soudního exekutora Exekutorského ú adu Hodonín. Povinný byl ádn obeslán a uv dom n o termínu konání prohlídky nemovitosti. Obsílku si však nevyzvedl a na místo prohlídky se v avizovaném termínu nedostavil. P i zjiš ování podklad pro ocen ní znalec uvažuje s p edpokládaným rozsahem a technickým stavem interiérového vybavení a vnit ních konstrukcí a zp sobem využití prostor obytných ástí domu a p íslušenství na základ vn jších znak nemovitosti, výpov dí soused. P ípadn se vychází z údaj, získaných na obecním ú ad v míst nemovitosti. Znalec z uvedených d vod nep ebírá odpov dnost za takové rozdíly mezi p edpokladem a skute ností, které by mohly významn ovlivnit hodnotu nemovitosti. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Kyjov 4269 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Kyjov, Katastrální území:bohuslavice u Kyjova, Po et obyvatel:11 77 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 114,3817 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 114,38 K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne

3 Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrální ú ad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Kyjov, pro LV. 195 k.ú. Bohuslavice u Kyjova ze dne , ízení PÚ. 1898/8-738/1 - stavební povolení - nezjišt no - kolauda ní rozhodnutí - nezjišt no - informace sd lené sousedy - informace poskytnuté na M Ú v Kyjov - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV. 195 k.ú.bohuslavice u Kyjova Druh vlastnictví: Výhradní Vlastnické právo: Miloš Tenk, Bohuslavice 4269, Kyjov 3 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti Oce ovaný d m.p je situován do stavebn odd lené ásti m sta Kyjova, místní ásti Bohuslavice do skupinové zástavby. P ístup k nemovitosti je po št rkové, nezpevn né komunikaci, která navazuje asi po 1m na hlavní pr jezdní komunikaci v obci. Do domu je možnost p ipojení veškerých inženýrských sítí - elektro, plyn, voda, kanalizace i kabelová televize. D m však není napojen na žádnou z inž. sítí, mimo nadzemní p ípojky elektro. D m je p ízemní, p dorysného tvaru L. Sestává ze dvou k ídel, vzájemn kolmo navazujících a je z ásti podsklepený. D m je bez obytného podkroví. P es branku v oplocení je vstup na dvorek, z kterého je pak p ístup do obytné ásti domu. Do obytných místností se vstupuje p es malou vstupní verandu, na kterou navazují t i obytné pokoje, kuchyn a koupelna. WC v dom není. V obytné ásti domu nejsou prostory, které by mohly sloužit ke komer ním ú el m ani provozní místnosti. Z toho d vodu je d m charakterizován jako rodinný. vodní d m byl postaven a uveden do užívání p ibližn v roce 193 a asi po 3 letech bylo k n mu istaveno dvorní k ídlo. K domu náleží dvorek ohrani ený z ásti zástavbou a z ásti plotem. Pozemek je tvo en jedinou parcelou, ozna enou jako zastav ná plocha a nádvo í. íslušenstvím k domu je vedlejší stavba - šopa v dezolátním stavu, venkovní úpravy, plot a branka a pozemek. parc. 265 bez trvalých porost. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m.p a m je p ízemní, áste podsklepený, se sedlovou st echou v hlavní a pultovou ve dvorní ásti. Objekt je bez obytného podkroví. Je umíst n ve skupinové zástavb jako koncový. Vstup do domu je z oploceného dvorku p es vstupní verandu, na kterou navazují obytné pokoje, kuchy a koupelna. Vybavení kuchyn a koupelny nebylo zjišt no. V dom není WC. vodní d m byl vybudován p ibližn v roce 193, p ístavba domu sm rem do dvorní ásti byla postavena asi v roce 196 do sou asného stavu. D m, jako celek byl vybudován tradi ní stavební technologií a je podstandardního vybavení. Základy domu jsou cihelné nebo kamenné, p ípadn i z ásti betonové, bez hydroizolací, st ny jsou z páleného i nepáleného cihelného zdiva omítnutého vn jší vápennou hladkou omítkou, bez soklu, pouze v uli ní ásti. Ve dvorní ásti vn jší omítky chybí. Stropy jsou pravd podobn d ev né s omítaným podhledem, podlahy jsou d ev né nebo betonové. St echu obou ástí tvo í jednoduchý, d ev ný krov, krytina je z pálených tašek na ev ném la ování. St echa nad vstupní ástí je plochá se st íškou z laminátových vlnovek. Klempí ské konstrukce - žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná dvojitá nebo jednoduchá len ná situována p evážn do dvora, jeden obytný pokoj je opat en pouze malým okýnkem situovaným do ulice. Vytáp ní domu je lokální na tuhá paliva. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad 1 do 5 obyvatel Stá í stavby: 8 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 327,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,1 6,77 = 2,99 m 2 1.NP: 4,53 1,25 = 46,43 m 2 : 3,1 6,77 = 2,99 m 2 : 1,8 1,51 = 2,72 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 2,99 m 2 2,1 m 1.NP: 46,43 m 2 2,82 m : 2,99 m 2 3, m : 2,72 m 2 2,6 m 4

5 Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 3,1 6,77 2,1 = 44,7 m 3 VRCHNÍ STAVBA: 4,53 1,25 2,82+3,1 6,77 3,+1,8 1,55 2,6 = 21,15 m 3 ZAST EŠENÍ: 1,25 4,53 2,42,5+6,77 3,1 1,7,5 = 74,2 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 319,24 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 7,14 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 91,12 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 1,3 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené I -,8 nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II, 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II,1 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - Žádné nebo pouze p ípojka elektr. energie I -,1 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -,8 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu II -,5 RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -,3 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -,3 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo I -,1 do 3 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - Objekt je dlouhodob neobydlen a I -,1 bez ádné údržby. 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí V,4 dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stá í 8 let:,7 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13,7 =,146 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie II,2 nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -,1 4. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení III, 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se základními I -,3 potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní za ízení I -,4 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické za ízení I -,5 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 5 do 1 m s více jak ty mi III, pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 1. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -,4 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 12 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,85 i = 1 5

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -,5 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,95 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,146,85,95 =,118 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 3 327,- K /m 3,118 = 392,59 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 392,59 K /m 3 319,24 m 3 = ,43 K Rodinný d m.p zjišt ná cena = ,43 K b) Pozemky b1) Pozemek, náležející k domu.p Zastav ný pozemek je tvo en jedinou parcelou, zastav nou domem. Pozemek je svažitý, z v tší ásti zastav ný, zbytek je využíván jako malý dvorek. Ohrani en je ploty nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na inž. sít. P ístup je z ve ejného prostranství, kde probíhá místní, nezpevn ná komunikace. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í , 114, ,4 Sou et ,4 Úprava ceny íloha. 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci -8 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 2 % + 297,39 Mezisou et ,79 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): 1,28 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 33 88,24 Pozemek, náležející k domu.p zjišt ná cena = 33 88,24 K Výsledné ceny: a) Rodinný d m.p = ,43 K b) Pozemek, náležející k domu.p.4269 = 33 88,24 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,67 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 6

7 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec 21. CHARAKTERISTIKA OBCE A TRHU NEMOVITOSTÍ V MÍST : Historické m sto Kyjov je kulturním a spole enským st ediskem severní ásti Slovácka a leží asi 2 km severn od Hodonína a 25 km na východ od Uherského Hradišt. P ipojená obec Bohuslavice leží asi 6km severozápadním sm rem. Dominantou m sta je na jižní Morav ojedin lá renesan ní radnice z let Záme ek se sgrafitovou výzdobou pochází p ibližn ze stejné doby. Dnes slouží jako muzeum s národopisnými, historickými a p írodopisnými sbírkami. Poblíž p ipojené obce Bohuslavice, ležící na rozhraní Ch ib a Ždánského lesa, bylo nalezeno sídlišt ze starší doby kamenné a zbytky st edov ké tvrze. Kyjov je také významným národopisným centrem. V blízkosti p ipojené obce Bohuslavice se nachází zajímavá p írodní památka Bohuslavické strán s teplomilnou vegetací. Bohuslavice jsou klidnou lokalitou na trase z m sta Kyjova do Kory an. Výhodou je p íznivá vzdálenost od centra m sta Kyjova. V obci jsou b žn upravené komunikace a nabídka služeb je minimální. V okolí i ve vlastní obci je velmi malá nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi zaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. Dobré autobusové spojení. V oblasti je mírn nadpr rná nezam stnanost. Po et ástí: 4 Katastrální vým ra: 2988 ha Po et obyvatel: Z toho v produkt. v ku: 7948 Pr rný v k: 37,3 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano EHLED POROVNÁVANÝCH NEMOVITOSTÍ: Koncový adový rodinný d m ur ený k rekonstrukci. Je vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci. Na strop jsou d ev né trámy, d m velice zachovalý a suchý. V kuchy ce stává va na propan-butan. V koupeln vana, umyvadlo, splachovací WC. Na dvo e se nachází chlévy a stodola, kterou lze p estav t na garáž. D m se nachází ve velice p kném prost edí.v blízkosti Ch iby, Ždánický les a koupališt. Vým ra Zastav ná plocha a nádvo í 195 m2 Dispozice Chodba na dv r, vlevo ložnice, na pravo pr chozí kuchyn do obývacího pokoje. Vpravo za kuchyní je vchod do koupelny. Vybavenost IS: vodovodní p ípojka, obecní kanalizace, elekt ina V, plynová ípojka p ed domem. Rodinný d m o velikosti 2+1 v Kyjov Boršov.Celková zastav ná plocha 127 m2. Dispozi ní ešení: 2 pokoje, kuchy, dvorek, koupelna, kuchy ka, hospodá ská místnost, suchá toaleta. D m je vhodný k p estavb, nebo jako stavební pozemek. WC: ano Koupelna: ano - sprchový kout Zástavba: polo adový, p ízemní Topení (typ): el. p ímotopy Za ízení: Možnost p dní vestavby: ano Dopl ující informace: Polo adový, p ízemní RD 1+1 s možností rozší ení. Interiéry po GO (podlahy, omítky). Smíšené zdivo (suché). Plocha zastav ná: 127 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Plocha pozemku: 127 m2 Plocha sklepu: 15 m2 Rok kolaudace: Stránka 7

8 3. Rodinný d m s pozemkem - Bohuslavice u Kyjova, reg. Hodoníns Rodinný d m se 2 obytnými místnostmi se nachází v okrajové ásti obce, ve svahu. Objekt je vhodný jako víkendová chata. Celoro obyvatelné, nutná rekonstrukce. V okolí lesy, možnost turistiky. Vlakové a autobusové spojení do Kyjova /cca 5 km/. Celková plocha je 293 m². 4. Prodej samostatn stojícího p izemního rodinného domu 1, Nepodsklepený. m se skládá ze dvou místností, kuchy ského koutu s halou a vstupem do koupelny, WC a druhého pokoje. Dále k domu pat í p ístavek (k lna na d evo) a vjezd se vstupem na p du. Vhodné k bydlení i rekreaci - krásná lokalita v okolí lesy. Ihned obyvatelný. V roce 23 prob hla rekonstrukce koupelny, WC, kuchyn a byly zatepleny stropy. Zastav ná plocha 1 m2 Užitná plocha 8 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 14 m2 Stav budovy dobrý Voda Voda - dálkový vodovod Plyn Plynovod Elekt ina Elektro - 23 V ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Porovnávaná nemovitost Rodinný d m v Bohuslavicích 1. u Kyjova Rodinný d m v Kyjov - 2. Boršov Rodinný d m v Bohuslavicích 3. u Kyjova Rodinný d m v Bohuslavicích 3. u Kyjova Cena p ed a po redukci na pramen ceny Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 1 lokalita K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost domu K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 dosrtupnost IS K 7 stavebn technický stav 355 K 1, 1,,8 1, 1,,6 1,,6 355 K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší 45 K,8,85,8 1, 1,,7 1,,7 36 K Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší 244 K 1, 1,,8 1, 1,,7 1,,8 244 K Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší 234 K 1, 1,,9,9 1,,7 1,,8 234 K Obdobné Lepší Lepší Obdobné Lepší Obdobné Lepší Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: K K,15 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: K Cena porovnávaná K K K K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 17 K Stránka 8

9 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p k.ú. Bohuslavice u Kyjova LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p Zastav ná plocha: 7 m 2 Obestav ný prostor: 319 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 7m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc o vým e 13 m 2 Vým ra pozemku celkem: 13 m III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 7 m 2 x,7 = 49 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 49m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov Realitní kancelá Veselí n.m. 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): jiné ú ely Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 49 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 49 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 16 /m 2 /rok z toho na bydlení: 89 /m 2 /rok Stránka 9

10 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení negativní,8 d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení negativní,8 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,31 snižující Dosažitelná výše nájemného : 36 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 8 rok Doba dalšího trvání: 2 rok edpokládaná životnost: 1 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 15 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 13,4% Opot ebení: 8,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 4 K K 3 62 K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 11% Ro ní nájemné celkem: VN = 17 64,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 5,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 13,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. zastav ná plocha manipulace, dv r zahrada, sad, rekrea ní plochy parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov 3 2,5 3. Realitní kancelá Veselí n.m. 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 3 2,5 okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): 2 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3, 2,3,, Index,6,8 1, Stránka 1

11 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 13,, 3, % 3 9 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace),, 2,3 % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 13,, Celkem: 3 9 K Využitelná plocha pozemku celkem : 13 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 3, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,6 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu Celkový koeficient:,36 Pr rná zjišt ná výše nájemného: 1,8 /m 2 /rok VN = 1 44,- K /rok Náklady (odhad): 2% N = 281,- K /rok r = 13,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem: 8 4 K Index,6 1, snižující K K D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 4 /m 3 = K opot ebení: 8,% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 1 K pr rné opot ebení: 8,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 13 m 2 x 15 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K K 2 K 19 5 K K Stránka 11

12 E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,43 K 33 88,24 K, K ,67 K K K K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 32,94 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: 53 1 K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 17 K 53 1 K K 17 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti mimo ádn zanedbaná údržba negativní Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) :,7 1, 1,, K Stránka 12

13 F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 195 k.ú. Bohuslavice u Kyjova obec Kyjov okr. Hodonín m.p etn p íslušenství a pozemku parc zastav ná plocha a nádvo í Obvyklá cena: 75 K slovy: sedmdesátp ttisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 75/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Stránka 13