Znalecký posudek o odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 864/109/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 864/109/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 212, LV č. 492 na pozemku parc.č. St. 313 pozemek parc.č. St. 313, LV č. 492 pozemek parc.č. 3525/1, LV č. 492 pozemek parc.č. 4004/1, LV č. 492 pozemek parc.č. 4005, LV č. 492 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Kunžak Počet obyvatel 1494 Kat. území Kunžak Ulice Střížovická č.p. 212 Část obce dle LV Kunžak Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Mašek Jiří - Jindřichův Hradec, Nádražní 713, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1400 Mašek Zdeněk - Kunžak, Střížovická 212, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1400 Schöberlová Jana - Střížovice, Vlčice 45, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1491 Ne Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 15 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 100 m Kč/m Kč Samostatné pozemky 148 m 2 20 Kč/m Kč 1/3 1/3 1/3 Obvyklá cena - současný stav spol. podíl id. 1/ Kč - 1 -

2 Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové metry určeny odhadem. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - rodinný dům z roku cca v původním stavu - nebyl umožněn vstup do nemovitosti Stošedesátpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 492. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mašek Jiří Zahájení exekuce - Mašek Jiří Zahájení exekuce - Schöberlová Jana Zástavní právo exekutorské Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Zahájena obnova katastrálního operátu. Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-2396/2014. Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 492. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mašek Jiří Zahájení exekuce - Mašek Jiří Zahájení exekuce - Schöberlová Jana Zástavní právo exekutorské Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN - 2 -

3 Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Usnesení soudu o dědictví ze dne Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 492, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Snímek kat. mapy pro k.ú. Kunžak, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti., vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 492, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Snímek kat. mapy pro k.ú. Kunžak, vyhotovil Dálkový náhled do KN Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Vesnice Kunžak se nachází v okrese Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jindřichův Hradec. Obec Kunžak se rozkládá asi patnáct kilometrů východně od Jindřichova Hradce. Území této středně velké obce trvale obývá asi 1520 obyvatel. Kunžak se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Kaproun, Kunžak, Mosty, Suchdol, Terezín, Valtínov a Zvůle. Obec je vzdálená přibližně 15 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Kunžak mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 67 Km - 3 -

4 Informace o nemovitosti Rodinný dům č.p. 212 na pozemku p.č. St. 313 na LV č.492. Jedná se rodinný dům ( bývalé zemědělské stavení ) staré cca. 100 let. Stavení je nepodsklepené s jedním podlažím a nevyužitým podkrovím ve tvaru L. Na RD navazuje stodola. Na pozemku je i samostatně stojící stavba ( dřevník ), která není vedená na LV. RD je stavba ze smíšeného zdiva. Krov je dřevěný sedlový. Střecha je pokryta eternitovými šablonami. Svody jsou pozinkované. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnější omítky jsou vápenné, vnitřní omítky jsou pravděpodobně také vápenné. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace(pravděpodobně). Vytápění je lokální kamny na TP (pravděpodobně). Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 4809/1 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Správa a údržba silnic. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 132 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] stodola Stodola ze smíšeného zdiva navazující na obytnou část kůlna Zděnný samostatně stojící dřevník Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 568 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky Výměra 148 m 2 Cena pozemků 20 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné svislé konstrukce smíšené zdivo v tloušťce... cm??? práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem??? konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech eternitové šablony klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka??? úpravy vnějších omítka vápenná složitá povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický??? schody není??? dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dvojitá dřevěná špaletová - 4 -

5 povrch podlah prkenné??? vytápění kamny na pevná paliva??? elektroinstalace vč. světelný rozvod??? vnitřní vodovod rozvod studené a teplé??? bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není ohřev teplé vody bojlerem?? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo??? kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem??? Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, m m 2 kotelna, m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 86.0 m 2 Podlahová plocha 65.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 86.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům o zastavěné ploše 86 m2 v centru obce Kunžak. V prvním nadzemním podlaží je koupelna, chodba, hlavní místnost, dílna a dřevník. Ve 2. podlaží je obytná místnost a úložné prostory. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění - krbová a elektrická akumulační kamna. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % - 5 -

6 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o udržovaný dům se samostatnou garáží s průjezdem na dvůr a s velmi pěknou zahradou v obci Kunžak. Dům je o dispozici 5+1, z průjezdu je samostatný vstup (možné vybudovat i z ulice) do další části domu, kde se nachází větší obytná místnost, menší skládek a koupelna s WC. Tuto část domu je nutné zrekonstruovat, dlouhodobě se neužívá. Objektu dominuje prostorný dvůr s velmi pěknou navazující zahradou a altánem (dnes neopečovávanou). Dům je udržovaný, ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu s úpravami. Byla zde natažena nová elektřina v mědi, nová je přípojka obecního vodovodu. Na stranu do ulice byla vyměněna všechna okna (celkem 7). Dům má původní masivní dřevěné dveře a zárubně. Krov je v pořádku, stejně jako střešní krytina (betonová taška a pálená taška). Na střeše je vlastní TV anténa (příjem programů zdarma). Plyn zaveden před dům. Místo je velmi klidné, 100 metrů od náměstí. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům v obci Valtínov u Kunžaku se zahradou. Celková plocha m2. Plocha zahrady m2. Dům je napojený na veřejnou kanalizaci a vodovod. K domu náleží stodoly, dílna a 2 sklepy. Dům je dispozičně 4+1. Možnost půdní vestavby. K domu je možno přikoupit pozemky za domem

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 212 zapsaného na LV č. 492 v katastrálním území Kunžak, ulice Střížovická včetně pozemků p.č. St. 313, p.č. 3525/1, p.č. 4004/1 a p.č vše zapsané na LV č. 492 v katastrálním území Kunžak odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 15% na Kč/m2 užitné plochy, tj. 500 tis.kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/3 je 165 tis. Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 864/109/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -

9 Fotodokumentace Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy Obec Kunžak Střížovická č.p umístění nemovitosti v obci

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -