- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK . 570/044/2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. 570/044/2011 o cen obvyklé 1) nebytového prostoru. 444/7 a v dom.p. 444 na pozemku. parc. 377 v. íslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku a spole ných ástech domu o velikosti 2466/ ) nebytového prostoru. 444/8 a v dom.p. 444 na pozemku. parc. 377 v. p íslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku a spole ných ástech domu o velikosti 2257/10000, zapsáno na LV. 2557, LV. 372 u Katastrálního ú adu pro hlavní m sto Prahu, KP Praha Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4. j. 132 EX 35122/09-10/Fe Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 17 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Nebytové prostory. 444/7,. 444/7 Adresa nemovitosti: Vejvodova 444/ Praha 1 Kraj: Hlavní m sto Praha Okres: Praha 1 Obec: Praha Katastrální území: Staré M sto Po et obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nemovitostí nebyla znalkyni ze strany povinného umožn na. Popisy budovy a oce ovaných jednotek jsou uvád ny podle ohledání zvenku a podle získaných písemných podklad. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne , k.ú. Staré M sto 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Staré M sto 3) Usnesení. j. 132 EX 35122/09-10/Fe 4) Informace získané p i místním šet ení dne ) Informace získané na Katastrálním pracovišti Praha, sbírka listin Prohlášení vlastníka budovy ze dne , V-19544/2001 Obsah posudku Ur ení obvyklé ceny 1) nebytového prostoru. 444/7 a v dom.p. 444 na pozemku. parc. 377 v. íslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku a spole ných ástech domu o velikosti 2466/ ) nebytového prostoru. 444/8 a v dom.p. 444 na pozemku. parc. 377 v. p íslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku a spole ných ástech domu o velikosti 2257/10000, zapsáno na LV. 2557, LV. 372 u Katastrálního ú adu pro hlavní m sto Prahu, KP Praha PIXIES, a.s. Vejvodova 444/6, vlastník jednotek: Praha 1 - Staré m sto prohlídka dne: katastrální ú ad: pro hlavní m sto Prahu, KP Praha katastrální území: Staré M sto LV.: 2557, 372 obec: Praha Po et obyvatel: 1,2 mil. ulice: Vejvodova.p. 444/6 Nebytové jednotky. 444/7 spoluvl. podíl 2466/ /8 na budov a pozemku 2257/10000 na pozemku. parc. 377 druh pozemku: zastav ná plocha a nádvo í další pozemky: - druh pozemku: - stá í objektu: více než 100 zp sob využití byt. d m

3 - 3 - Oce ované nemovitosti jsou v Praze, m stská ást Staré M sto, ulice Vejvodova. Jedná se o historické centrum hlavního m sta se zástavbou bytových adových dom situovaných na uli ní e. Ulice Vejvodova je historická úzká uli ka s jednosm rným provozem. V docházkové vzdálenosti je stanice metra i tramvají MD. Problémem lokality je parkování osobních aut, v ulici Vejvodova není možné. Popis budovy a jednotky Druh konstrukce zd ná, áste smíšené zdivo Po et podlaží nadzemních 4. obytného podkroví - podzemních 1 Podsklepeno [%] cca 50 % Po et bytových jednotek 1 nebytových jednotek 7 garážových stání 0 Popis budovy Popis jednotek Budova.p. 444/6 je vnit ní adový d m, je z ásti podsklepený, má 3 NP a upravené podkroví. Budova je po rekonstrukci její stav je podle ohledání zvenku dobrý. Budova je situována na uli ní e, p ístup je p ímo z ulice Vejvodova. V okolí budovy není možné parkování. Podle Prohlášení vlastníka budovy z byla v r provedena rekonstrukce budovy, nap. z ízení café baru v Pp a 1. NP (povolení zm ny užívání z r. 1998), v r byl vybudován osobní výtah. Podle evidence KN budova obsahuje celkem 8 jednotek, 1 bytovou jednotku a 7 nebytových jednotek. Nebytová jednotka. 444/7 je situována ve 2 NP, jedná se nebytový prostor, kancelá e. Celková UP je 143,49 m2. Dispozi ní ešení: kancelá...48,21 m2 kancelá...19,13 m2 kancelá...35,31 m2 kancelá...26,81 m2 WC... 1,86 m2 edsí WC..3,07 m2 WC...0,99 m2 edsí WC..1,60 m2 kuchy ka...6,51 m2. Vedlejší stavby a p íslušenství Nebytová jednotka. 444/8 je situována ve 3 NP, jedná se nebytový prostor, kancelá e. Celková UP je 131,33 m2. Dispozi ní ešení: kancelá...23,77 m2 kancelá...35,44 m2 kancelá...20,81 m2 kancelá...29,40 m2 Chodba....10,74 m2 WC ,29 m2 edsí WC..1,62 m2 WC, sprcha...4,08 m2 kuchy ka...4,18 m2. Stavebn technický stav a za ízení jednotek nebylo možno zjisti, znalkyni nebyla ze strany povinného umožn na prohlídka jednotek. Popis spoluvlastnický podílu na spole ných ástech budovy.p. 444 a pozemku. parc. 377, k.ú. Staré M sto: 1) k jednotce. 444/7 o velikosti 2466/ ) k jednotce. 444/8 o velikosti 2257/10000

4 - 4 - Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prov ení p ístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením. Nebyla zjišt na ístup je po zpevn né komunikaci ulice Vévodova. parc ostatní komunikace, vlastník Hlavní m sto Praha. bez rizika. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Budova je po rekonstrukci, podle ohledání zvenku je v dobrém Technický stav stavby stavu. Stav oce ovaných jednotek nezjišt n. centrum hlavního m sta, užití pro kancelá e velmi dobré dobrá Poloha vzhledem k užívání dostupnost MD. Nevýhodou je problematické parkování osobních aut v lokalit. Podle získaných podklad ur eno jako komer ní plochy Užívání nemovitosti kancelá e. Skute né užívání nezjišt no. Vlastnická práva 1) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v ásti C LV. 2557, k.ú. Staré M sto Omezení vlastnických práv 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 2557, k.ú. Staré M sto Zahrnuta v cen obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skute nosti 1), 2) Nejsou zohledn na v cen obvyklé Budova je zapsaná jako bytový d m, podle získaných podklad v budov p evažuje vým ra komer ních ploch nad vým rou ploch užívaných k bydlení.

5 - 5 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná jednotka. 1: Praha, Staré M sto Krocínova ul. kancelá e 122 m2 Kancelá e nebo obchod v p ízemí inžovního domu. Výloha sm rem do ulice. D m bude po rekonstrukci: oprava fasády, repasovaná d ev ná okna, dopln ní obklad ve spole ných prostorách, repase zábradlí, výmalba, nový výtah, provedení p ípojek rozvod. Nabídková cena: K, tj K /m2 Vyhodnocení: - lepší lokalita, vstup p ímo z ulice Porovnatelná jednotka. 2: Praha, Staré M sto Týnská uli ka kancelá e 73,70 m2 Kancelá ské v atraktivní lokalit hned u Starom stského nám stí Tyto reprezentativní kancelá ské prostory jsou kompletn po rekonstrukci a nacházejí se ve sníženém p ízemí - ve dvorním traktu - taktéž zrekonstruované budovy. Dispozi se jedná o dv prostorné místnosti (34,05 m2, 23,62 m2), kuchy ku (7,79 m2), sociální za ízení (3,95 m2) a chodbu (4.27 m2). Jedna z místností má prosklený strop, kterým vniká do kancelá í denní sv tlo. Na podlahách je dlažba Nabídková cena: K, tj K /m2 Vyhodnocení: - srovnatelná lokalita, horší dispozice ( ást místností bez p ímého sv tla), možnost vstupu ze dvora VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K tj K /m2

6 - 6 - VÝNOSOVÁ HODNOTA plocha - ú el podlaží podlahová plocha v m 2 istý nájem /m síc/m2 nájem /rok/m 2 nájem K /rok nebytový prostor, jednotka. 444/7 2.NP 143, K nebytový prostor, jednotka. 444/8 3. NP 131, K K údaje v K ztráta nájemného 10% K hrubý výnos celkem K ro ní výdaje na: da z nemovitostí K pojišt ní K odpisy vyjad ující st ádací funkci K žná údržba a správa K ostatní 0 K ro ní výdaje celkem: istý výnos za rok celkem: K K uvažovaná míra kapitalizace 7% VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM K

7 - 7 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY ehled hodnot za celek (274 m2) tj. K /m2 srovnávací hodnota výnosová hodnota Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé Nemovitosti nejsou p ímo p ístupné z ulice, v 1. NP domu je provozovna restaurace. Špatné parkovací možnosti v okolí nemovitosti. V realitní nabídce je velké množství podobných prostor, jejich nabídkové ceny jsou asto nadsazeny. Velmi dobrá lokalita na umíst ní kancelá í tkzv. dobrá adresa, velmi dobrá dostupností MD, v dom je výtah, d m je rozd len na jednotky. Podle ohledání zvenku je d m udržovaný. Výhodou je možnost zm ny užívání na bytovou jednotku s p im enými náklady. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k výnosové hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu p edpokládá standardní vybavení stavby podle ú elu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA 1) nebytového prostoru. 444/7 a v dom.p. 444 na pozemku. parc. 377 v. íslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku a spole ných ástech domu o velikosti 2466/10000 zapsáno na LV. 2557, LV. 372 u Katastrálního adu pro hlavní m sto Prahu, KP Praha 2) nebytového prostoru. 444/8 a v dom.p. 444 na pozemku. parc. 377 v. p íslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku a spole ných ástech domu o velikosti 2257/10000, zapsáno na LV. 2557, LV. 372 u Katastrálního adu pro hlavní m sto Prahu, KP Praha K K tj K /m K /m K K tj K /m K /m2

8 - 8 - V Mníšku pod Brdy Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 570/044/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z044/2011. ílohy: 1. Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace 2. Výpis z KN, LV z , k.ú. Staré M sto 3. Prohlášení vlastníka budovy ze dne , V-19544/2001 ást, 6 stran v. plánku podlaží 2. NP a 3 NP budovy.p. 444

9 - 9 - Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace