Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 č.j. 146 EX 998/13 O obvyklé ceně nemovitostí - pozemků na p.p.č.678/1 o ploše m 2, zahrada, p.p.č. 679 o ploše 1435 m 2, zastavěná plocha a nádvoří a p.p.č. 681/7 o ploše 362 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace a objektu čp. 111, rodinný dům na p.p.č. 679 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 55 v katastrálním území Vilémov u Kadaně, v obci Vilémov, okres Chomutov, kraj Ústecký ve vlastnictví: Petra Kopečná, čp. 111, , Vilémov. Objednatel posudku: JUDr. Jiří Bulvas Exekutorský úřad Praha 1 Jablonecká Praha 9 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 15 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit - pozemky na p.p.č.678/1 o ploše m 2, zahrada, p.p.č. 679 o ploše 1435 m 2, zastavěná plocha a nádvoří a p.p.č. 681/7 o ploše 362 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace a objekt čp. 111, rodinný dům na p.p.č. 679 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 55 v katastrálním území Vilémov u Kadaně, v obci Vilémov, okres Chomutov, kraj Ústecký ve vlastnictví: Petra Kopečná, čp. 111, , Vilémov. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: RD č.p. 111 s pozemky a příslušenstvím adresa: Vilémov kraj: Ústecký okres: Chomutov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 obec: Vilémov katastrální území: Vilémov u Kadaně počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti na výzvu znalce nedostavil, vstup do nemovitosti neumožnil a základní informace o vývoji nemovitosti podal. Znalec provedl prohlídku nemovitostí zvenku s částečným zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zajišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou a podanými informacemi od povinného považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 146 Ex 998/13-79 ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV 55 ze dne Kopie katastrální mapy nemovitostí Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 199/2014 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Vilémov Katastrální území: Vilémov u Kadaně (781894) List vlastnictví číslo: 55 Vlastník: Kopečná Petra, č.p. 111, Vilémov Povinný není zapsán v LV jako vlastník nemovitostí. Práva k jiným nemovitostem - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční tituly povinného, viz LV v příloze - tyto závady se neoceňují 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Vilémov je začleněna územně pod okres Chomutov a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kadaň. Obec Vilémov se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů jižně od Chomutova a deset kilometrů jižně od města Kadaň. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Krušných hor a podkrušnohoří. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 570 obyvatel. Vilémov se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Blov, Vilémov, Vinaře a Zahořany. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Vilémov leží v průměrné výšce 297 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1884 ha, z toho orná půda zabírá šedesátjedna procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. V obci Vilémov se pěstuje také víno. Poloha nemovitosti v obci: Oceňovaná nemovitost objektu čp. 111 se nachází na jihozápadním okraji části obce Vilémov u hřbitova. Stavba s pozemky se nachází mimo zástavbu obce v podstatě na samotě cca 500 m z centra, 350m od obytné zástavby. Občanská vybavenost je v obci minimální. U objektu je větší pozemek, bývalé hospodářství nebo fara, delší dobu bez údržby. Došlo k chátrání hlavního objektu, u vedlejších objektů došlo k provalení střešních konstrukcí a zbylo pouze obvodové kamenné zdivo. Pouze stodola v jihozápadní části střechu má, její stav je ale silně zhoršený. Vlastní objekt je postaven ve východní části pozemku cca 20 m od vjezdové brány ve zděném plotě. Terén je na pozemku zvlněný se sklonem k severu. Velká zahrada je osázena ovocným a okrasným porostem, který je však delší dobu bez údržby. Přístup je nezpevněný cca 100 od zpevněné asfaltové komunikace na východní straně. Pozemky mají nepravidelný tvar. Vedlejší stavby a venkovní úpravy: stodola, zděné oplocení, oplocení z pletiva, brána, porosty a zpevněné plochy. Objekt je postaven jako samostatně stojící, situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, střecha je sedlová s valbičkami u štítů. Jedná se o objekt užívaný k bydlení, část objektu předpokládám prázdnou. Objekt předpokládám částečně podsklepený, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Vstup do objektu je z jihu. Parkování u nemovitosti je možné na vlastním pozemku ve dvoře za oplocením. Dům je napojen na inženýrské sítě: Elektro je přivedeno do objektu v zemi. Předpokládám vlastní studnu, veřejný vodovod. Plyn a kanalizaci nepředpokládám. K zastávce autobusu je vzdálenost 500 m. Pozemky jsou většího rozsahu. Údržba je prováděna minimálně, nemovitost je ve stavu odpovídajícím stáří konstrukcí, které jsou dožité. Provedení, materiály a konstrukce jsou z pohledu dnešních standardů podprůměrné, nemovitost je udržována s ohledem na stáří konstrukcí dostatečně. Na vlastním objektu jsou zjevné známky dožití a nutnosti větší rekonstrukce. Dispozici objektu nebylo znalci umožněno prohlédnout: 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný č.p ) Stodola b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný č.p. 111 Objekt je veden v katastru jako rodinný dům, objekt je částečně podsklepený, základy domu jsou kamenné s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je smíšené - cihelné a kamenné tl cm, bez zateplení s drobnými deformacemi a trhlinami. Stropy předpokládám částečně klenuté a částečně trámové s rovným podhledem. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný sedlový krov s drobnými viditelnými deformacemi. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinku napadené korozí. Parapety nejsou, okna jsou osazeny s lícem zdiva. Vnitřní omítky jsou předpokládám štukové hladké místy poškozené vlhkostí. Fasáda je štuková hladká s drobnými ozdobami, z části opadaná poškozená vlhkostí a kompletně dožitá. Vnější sokl je kamenný. Vnitřní obklady jsou, předpokládám standardní pórovinové pouze v části objektu. Vnitřní schody předpokládám kamenné. Dveře v objektu předpokládám dřevěné náplňové do dřevěných zárubní. Okna jsou dřevěné dvojité špaletové, dřevěná jednoduchá, ve střešní konstrukci jsou okna typu volské oko. Podlahy předpokládám v 1. NP s keramickou dlažbou, v podkroví dřevěné prkenné. V ostatních místnostech předpokládám běžnou dlažbu. Vytápění objektu je předpokládám lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová s automatickými jističi. Bleskosvod není proveden. Vnitřní vodovod je v provedení studená a teplá voda. Ohřev vody předpokládám el. bojlerem. Plyn není zaveden. Kanalizace je předpokládám svedena ze všech zařizovacích předmětů do jímky. Kuchyň předpokládám vybavenou standardně. Koupelnu a WC předpokládám standardní. Technický stav objektu je zhoršený díky neprováděné údržbě. Stáří původního objektu je více než 100 let. 2) Stodola Objekt, cca 50 m jihozápadně od objektu je samostatná stavba, na hranici pozemku. Objekt má sedlovou střechu. Střešní krytina z pálených tašek, nekompletní. Stáří objektu předpokládám více než 85 let. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemky jsou v jednom ve funkčním celku. Pozemky u objektu jsou méně využívané. Porosty jsou neudržované. p.p.č. 679 je pozemek pod stavbou a celý dvůr od objektu k jižní hranici a vjezdové bráně. p.p.č. 681/7 je pozemek vedený jako ostatní komunikace, lokalizace v terénu není možná, jedná se o úzký menší pozemek z části s cestou a z části se jedná o okraj nebo mez původní cesty. p.p.č. 678/1 je zahrada ovocných a okrasných dřevin většího rozsahu. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,119 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. NP 2,40 m = 150,00 m 2 2. NP 2,40 m = 150,00 m 2 1. PP 2,00 m 2 6 = 12,00 m 2 Součet: 6,80 m 312,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba ,5 = 1 275,00 m 3 zastřešení ,2/2 = 390,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 665,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené cm 22,30 % Podstandardní 3. Stropy s rovným podhledem 8,40 % Standardní 4. Střecha dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 5,20 % Standardní 5. Krytina dožité pálené tašky 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu 0,80 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 7. Vnitřní omítky vápenná štuková hladká 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenná štuková hladká poškozená 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady kamenné zdivo 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady pórovinové 2,30 % Standardní 11. Schody kamenné, dřevěné 2,40 % Standardní 12. Dveře dřevěné náplňové 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná dvojitá špaletová 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, beton, PVC 2,20 % Standardní 50 % dřevěné prkenné Podstandardní 50 % 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,10 % Standardní 16. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva 4,40 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 220/380 V, pojistkové automaty 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená voda 3,00 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody el. bojler 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů do jímky 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák, kuchyňská linka, bez digestoře 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadla 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní oplocení, venkovní úpravy 3,60 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0, Zdivo 0,54 22,30 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,80 % 50 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0, Podlahy obytných místností 0,54 2,20 % 50 % 0, Vytápění 0,54 4,40 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Rozvod vody 0,54 3,00 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 0,50 % 0,0027 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7737 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7737 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1190 Základní jednotková cena upravená: = 2 590,36 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 665,00 m ,36 Kč/m 3 = ,40 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 85 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: ,40 Kč 85,000 % ,99 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,41 Kč Rodinný č.p. 111 určená cena: ,41 Kč a.1.2) Stodola 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,413 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1. NP Výška: 4,00 m Zastavěná plocha: 9,75 13,5 = 131,63 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,75 13,5 3,4 = 447,53 m 3 zastřešení 9,75 13,5 3,2/2 = 210,60 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 658,13 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy není 19,30 % Nevyskytuje se 4. Krov sedlová střecha 10,80 % Standardní 5. Krytina pálená taška 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce nejsou 1,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů není 4,90 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře dřevěná nezateplená vrata 3,10 % Podstandardní 10. Okna nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 6,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 220 V 4,90 % Podstandardní Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0, Obvodové stěny 0,54 30,40 % 0, Stropy 0,54 1,852 19,30 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,90 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 4,90 % 0, Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0, Dveře 0,54 3,10 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Podlahy 0,54 6,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 4,90 % 0,0265 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4134 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4134 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 854,50 Kč/m 3 Základní cena upravená: 658,13 m 3 854,50 Kč/m 3 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: / ( ) = 85,000 % Odpočet opotřebení: ,08 Kč 85,000 % ,27 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,81 Kč Stodola určená cena: ,81 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný č.p ,41 Kč 2) Stodola ,81 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,22 Kč Cena po zaokrouhlení: b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Vilémov Chomutov , Kč Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo 0,70 plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 020, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 180,44 Kč/m 2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 180,4400 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 679 zastavěná plocha a nádvoří ,40 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemních IV. Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, 0,55 komunikací, veřejného prostranství a drah veřejná zeleň, veřejné parky) 2 Charakter a zastavěnost území IV. V kat. úz. mimo sídelní část obce v 0,20 nezastavěném území 3 Povrchy II. S nezpevněným povrchem 0,05 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,60 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,120 i = 1 4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 27,0660 Kč/m 2 ZCU je omezena na 30 Kč/m 2 dle 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 681/7 ostatní plocha - ostatní komunikace , 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 678/1 zahrada ,36 16, ,83 678/1 zahrada ,03 6, ,50 678/1 zahrada ,60 18, ,92 Součet: ,25 Součet cen všech typů pozemků: = ,65 Kč 0,90 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 Pozemky určená cena: ,65 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha obytné části budovy v m Zemědělská usedlost Čejkovice, RK Bart Reality, s.r.o. Holečkova 799/99, Praha - Košíře Zemědělská usedlost 4+1 a 3+1 v klidné části obce Čejkovice ležící západně od města Žatec. Hlavní obytná budova je nepodsklepená stavba ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha včetně nádvoří činí 1300 m2, obytná je cca 200 m2. Dům je určený k celkové rekonstrukci. Přední část domu včetně štítu a brány je památkově chráněna. V přízemí je chodba, schodiště a pět místností, v patře jsou čtyři místnosti. V podkroví je prostorná půda. Způsob vytápění je na zvážení budoucího majitele. Voda je k dispozici obecní a z vlastní studny, odpady jsou svedeny do jímky. K domu náleží dvě zděné hospodářská budovy, garáž, sklad, kůlna a neudržovaná zahrada. Nemovitost je oplocena. Možnost dokoupení dalších pozemků okolo domu. Obec leží v blízkosti vodní nádrže Nechranice, dům je tedy možné využít jak k trvalému bydlení, tak také k rekonstrukci například na penzion. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH ID zakázky: _1 Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 1300 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha pozemku: 1300 m 2 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus 2. Vinaře u Vilémova, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Objekt v obci Vinaře u Vilémova. Nachází se v centru obce s výhledem na udržovaný rybník, obklopený stromy (duby, platany), v blízkosti Doupovských vrchů. Dům ve stavu před rekonstrukcí, vhodný k trvalému bydlení (vícegenerační) i rekreaci. Část objektu tvoří maštal s klenbovými stropy. Na celém domě nová střešní krytina, na polovině včetně nových krovů. Nové rozvody EE, vody. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 350 m 2 Užitná plocha: 818 m 2 Plocha podlahová: 350 m 2 Plocha pozemku: 818 m 2 Plocha zahrady: 432 m 2 Parkování: 4 Voda: Dálkový vodovod Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10

11 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice 3 Dům, Vrbice Realitní server: Reality IDneshttp://reality.idnes.cz Kód nabídky: RI IDNES MoniT-ID: 486E2 Nabídková cena: , Kč vč. DPH Adresa: Vrbice, Mastířovice, Štětská Obec: Vrbice Číslo obce: Počet obyvatel: 529 Okres: Litoměřice Kraj: Ústecký Popis: Nabízíme k prodeji zemědělskou usedlost v obci Mastířovice o celkové rozloze 1586 m2. V objektu se nachází 2 bytové jednotky 1+1 a 2+1 po částečné rekonstrukci, nová elektřina. Na pozemek přístup z obecní komunikace, vjezd na pozemek i parkování zajištěno. Na pozemku se nachází kopaná studna, sklep a stodola, která se dá využít jako garáž. Financování zajistíme. Počet parkovacích míst: 3 Celková plocha: m 2 Zastavěná plocha: 705 m 2 Užitná plocha: m 2 Plocha zahrady: 835 m 2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: zemědělský objekt Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: 2 Počet místností: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Parkování: parkovací stání Příslušenství: sklep 4 Dům, Vilémov Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES MoniT-ID: 2D96A2 Nabídková cena: , Kč vč. DPH Adresa: Vilémov - Dolina, okres Děčín Obec: Vilémov Číslo obce: Počet obyvatel: 926 Okres: Děčín Kraj: Ústecký Popis: Nabízíme samostatně stojící RD 8+1 (3 x 2+1) se zahradou v klidné části obce Dolina ležící v těsné blízkosti obce Vilémov. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 231 m2, obytná je cca 200 m2. Dům je určený k celkové rekonstrukci. Do domu vedou dva vstupy, jeden do hospodářské části a druhý do obytné. V obytné části je v přízemí chodba, schodiště, kuchyň, dva pokoje a suché WC. V patře jsou tři pokoje, stejně jako v podkroví (možné využít jako pokoje nebo jako dvě bj 2+1). O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Nyní je zdrojem vody studánka za domem. K domu náleží dva sklady a neudržovaná neoplocená zahrada o rozloze 625 m2. Dům je situovaný na pěkném klidném místě na okraji obce v těsné blízkosti lesa. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Celková plocha: 200 m 2 Zastavěná plocha: 231 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha pozemku: 856 m 2 Plocha zahrady: 625 m 2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 11

12 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: 3 Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Příslušenství: sklep, zahrada Seznam porovnávaných objektů: 1 Čejkovice Výchozí cena (VC): ,50 Kč Množství (M): 350,00 m 2 K poloha : 1,00 K technický stav : 1,00 K venkovní úpravy : 1,00 K pozemky : 1,10 K RK : 0,90 K porosty : 1,05 Jednotková cena (JC): 2 880,90 Kč Váha (V): 1,0 2 Vinaře u Vilémova Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 200,00 m 2 K poloha : 1,00 K technický stav : 1,00 K venkovní úpravy : 1,00 K pozemky : 1,10 K RK : 0,90 K porosty : 1,05 Jednotková cena (JC): 2 749,48 Kč Váha (V): 1,0 3 Dům, Vrbice Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 200,00 m 2 K poloha : 1,00 K technický stav : 0,90 K venkovní úpravy : 0,95 K pozemky : 1,10 K RK : 0,90 K porosty : 1,05 Jednotková cena (JC): 3 332,90 Kč Váha (V): 1,0 4 Dům, Vilémov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 200,00 m 2 K poloha : 1,00 K technický stav : 1,05 K venkovní úpravy : 1,00 K pozemky : 1,10 K RK : 0,90 K porosty : 1,05 Jednotková cena (JC): 2 668,66 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K poloha K technický stav K venkovní úpravy K pozemky K RK K porosty ) Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 12

13 Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 2 668,66 Kč 2 907,99 Kč 3 332,90 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 2 907,99 Kč Jednotkové množství: 200,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 13

14 C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: šestsettisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, výměnky, pachtovní práva, předkupní práva a ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy šestsettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 14

15 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 55 k.ú. Vilémov u Kadaně Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 2 listy 1 list 1 list 3 listy Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 15