ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 37/2013

Transkript

1 Znalec : Ing. Pavol Raška, Alexandra Rudnaya č. 2559/14, Žilina tel Zadávateľ : LICITOR Group, a. s., Tajovského ul. č. 5, Žilina IČO Číslo spisu (objednávky) : ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 37/2013 vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č postavenom na parc. č. KN - C 1849 s príslušenstvom a pozemkom parc. č. KN - C 1834/2 a 1849 v k. ú. Vrútky, pre účel dražby podľa zák. č. 527/2002 Z. z. Počet listov (z toho príloh) : ( ) Počet odovzdaných vyhotovení : 5 V Žiline dňa :

2 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp. č postavenom na parc. č. KN - C 1849 s príslušenstvom a pozemkom parc. č. KN - C 1834/2 a 1849 v k. ú. Vrútky, obec Vrútky, okres Martin. 2. Dátum vyžiadania posudku : Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje : Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : objednávka na vypracovanie ZP, vystavená dňa Zabezpečené znalcom : znalecký posudok č. 096/2000, vypracovaný Ing. Bronislavou Hermanovou - Chmelíkovou, Martin dňa , z ktorého sú prevzaté nasledovné doklady - - kópia z katastrálnej mapy, mapový list č. 16/2 pre k. ú. Vrútky, vystavená OÚ v Martine - OK dňa fotokópia, - pkn vložka č. 933 pre k. ú. Vrútky - fotokópia, výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č pre k. ú. Vrútky, vytvorený cez katastrálny portál, informatívna kópia z katastrálnej mapy vytvorená cez katastrálny portál, PD - projekt stavby - Prístavba a nadstavba RD, Ružová ul. Vrútky, p. č. KN 1849, vypracovaná Ing. B. Olasovou v 09/2000, obhliadka a zameranie skutkového stavu objektov nehnuteľnosti, fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. v znení Vyhl. č. 626/2007 Z. z., Vyhl. č. 605/2008 Z. z. a Vyhl. č. 254/2010 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/ 2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa

3 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 3 vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky objednávateľa : Neboli uplatnené žiadne 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : Dražba nehnuteľnosti podľa zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy : Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších noviel. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, technického vybavenia a zastavanej plochy. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2012 vo výške 2,211. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Hodnotená nehnuteľnosť je zapísaná na LV č pre k. ú. Vrútky, obec Vrútky, okres Martin. V časti A - LV - Majetková podstata, sú zapísané parcely registra "C", evidované na katastrálnej mape, nasledovne : parc. č. 1834/2 - zastavaná plocha - 55 m2, parc. č zastavaná plocha m2, situované v zastavanom území obce. Ďalej je v tejto časti LV zapísané celkom jena stavba, nasledovne : súp. č na parc. č. KN druh stavby 10 ( rodinný dom ), popis stavby Rodinný dom ( stavba postavená na zemskom povrchu ). V časti B - LV - Vlastníci a iné oprávnené osoby, je zapísaný celkom jeden vlastník, a to : Účastník právneho vzťahu - Vlastník 2. Novysedlák Ivan. r. Novysedlák a Kamila Novysedláková, r. Vrbovská, ul. Ružová 2667/1, Vrútky, PSČ , SR nar nar Spoluvlastnícky podiel - 1/1

4 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 4 Poznámka - oznámenie o začatí výkonu záložného práva ( dobrovoľnou dražbou ) - podrobnosti pozri LV v prílohe ZP; Titul nadobudnutia : kúpna zmluva a zmluva o zrušení vecného bremena č. V 592/2000; V časti C - LV - Ťarchy - záložné práva v prospech Dexia - pozri LV v prílohe ZP; - záložné právo v prospech Ivana Novysedláková ( ) - pozri LV v prílohe ZP; Iné údaje - bez zápisu; c ) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa , fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Technická dokumentácia hodnoteného objektu bola predložená v rozsahu uvedenej PD Prístavby a nadstavby RD, vypracovanej v 09/2000. Z uvedenej dokumentácie je použitý len pôdorys I. NP, nakoľko v tejto PD nebolo riešené vybudovanie obytného podkrovia. Vnútorné priestory obytného podkrovia boli podrobne zamerané a zakreslené znalcom na mieste samom. Fotokópia stavebného výkresu pôdorysu I. NP z PD a technický nákres pôdorysu podkrovia sú súčasťou prílohovej časti ZP. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom čiastočne. Rodinný dom súp. č je riadne zapísaný v LV č s tiež je zakreslený v katastrálnej mape, avšak v pôvodnom právnom stave pred rekonštrukciou, t. j. bez zakreslenej plochy prístavby. Pre určenie veku objektu je sú použité doklady a informácie uvedené v znaleckom posudku č. 096/2000 z e) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb v súlade s dokladmi o vlastníctve: parc. č. 1834/2 - zastavaná plocha - 55 m2, parc. č zastavaná plocha m2, súp. č na parc. č. KN f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia : RD súp. č na parc.č. KN 1849, drobná stavba - dreváreň na parc. č. KN 1834/2, oplotenie, vonkajšie úpravy - vodovodná prípojka, - kanalizačná prípojka, pozemok - parc. č. KN 1849 a 1834/2 v k. ú. Vrútky. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Neboli zistené žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom súp. č na parc. č. KN 1849 v k. ú. Vrútky POPIS STAVBY

5 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 5 Hodnotený je samostatne stojaci, nepodpivničený, murovaný objekt bytového domu, charakteru rodinného domu, obdĺžnikového pôdorysu, zastrešený strechou sedlového tvaru, postavený na rovinatom pozemku - parc. č. KN - C 1849 v k. ú. Vrútky v troch časovo rozdielnych obdobiach a to ako pôvodná stavby RD z roku 1931, prístavba izby z roku 1969, prístavby vstupného zádveria s izbou na mieste pôvodne vybudovaného skladu, predsiene a zádveria z r a nadstavby obytného podkrovia z r Základy stavby sú plošné pásové kamenné a betónové s vodorovnou izoláciou, obvodové steny pôvodnej stavby ( 1931 ) sú kamenné v skl. hr. nad 50 cm, ostatné obvodové steny sú murované z presných tvárnic Ypor hr. 30 cm, strop nad I. NP je drevený trámový s rovným podhľadom, nad podkrovím tvorí strop konštrukcia krovu, schody do podkrovia sú drevené jednoramenné zatočené, z tvrdého dreva, bez podstupníc, deliace priečky sú murované, vnútorné omietky sú vápenné dvojvrstvové - hladené, podlahy obytných miestností sú z veľkoplošných laminátových parkiet, podlahy ostatných miestností sú z keramickej dlažby, okná sú v dome drevené zdvojené ( len v O. I. prízemia je drevené dvojité ) s vnútornými žalúziami, strešné oná v podkroví sú zn. Velux, vnútorné dvere sú drevené hladké a zasklené - dyhované, osadené do oceľových typových zárubní, vykurovanie domu je ústredné teplovodné z centrálneho zdroja - elektrického kotla ÚK, osadeného na stene pod schodišťom v I. NP, radiátory sú oceľové plechové, rozvod vody je S + T v oceľových rúrkach, ohrev TÚV je dvoma el. zásobníkovými ohrievačmi - bojlermi ( samostatne pre I. NP a pre podkrovie ), kanalizácia je zo splachovacích záchodov, kúpeľní a kuchýň z rúr PVC, vyvedená do verejnej kanalizačnej siete, el. inštalácia je v dome 220/380 V s automatickým istením. V kuchyni prízemia je osadená typová kuchynská linka v celkovej dl. 305 cm, drez je antikorový s odkladacou plochou, drezová vodovodná batéria je antikorová - páková, sporák je elektrický s el. rúrou na pečenie a s odsávačom pár - digestorom, na stene popri linke je keramický obklad do výšky 135 cm, v kúpeľni v I. NP je samostatný montovaný sprchovací kút, porcelánové umývadlo a splachovací záchod combi, keramický obklad v sprchovacom kúte až po strop, ostatné do výšky 120 cm, v obývacej miestnosti v I. NP je kozub s uzatvorenou vložkou. V kúpeľni podkrovia je plastová rohová vaňa, porcelánové umývadlo a splachovací záchod combi, vodovodné batérie sú antikorové pákové, keramické obklady stien až po strop, v kuchyni podkrovia je jednoduchá kuchynská typová linka dl. 240 cm, drez je antikorový s odkladacou plochou, drezová vodovodná batéria je antikorová - páková. Zastrešenie domu je dreveným krovom sedlového tvaru, krytina na krove je z lepenkového šindľa, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu v rozsahu žľaby, zvody, parapety a záveterné lišty, fasádne omietky sú tenkovrstvé škrabané na polystyrénovom zatepľovacom systéme hr. 60 mm. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m2 ] k ZP 1. NP ,57*5,71 66,06 1. NP ,98*4,01 11,95 1. NP ,99*2,98 23,81

6 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 6 Spolu 1. NP 101,82 120/101,82=1, Podkrovie 2003 Spolu 1. Podkrovie 1,2*(4,25*4,21+4,26*2,21+4, 35*5,10-0,48*0,47+6,91*2,58) 80,51 80,51 120/80,51=1,491 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Murivo 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.6.c lepenkové lepenkový šindel Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260

7 Znalecký posudok č. 37/2013 list č Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 7000 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200

8 Znalecký posudok č. 37/2013 list č odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.05 bm) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (2 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) samostatnej sprchy (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Kozub 42.2 s uzatvoreným ohniskom (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy

9 Znalecký posudok č. 37/2013 list č b s rovným pohľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 4045 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne

10 Znalecký posudok č. 37/2013 list č drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.4 bm) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (2 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) 15 Spolu 557 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 1,179)/30, ,09 1. Podkrovie ( * 1,491)/30, ,84 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,33 31,67 1. NP - prístavba ,66 46,34 1. NP - prístavba ,83 79,17 1. Podkrovie ,33 31,67 1. Podkrovie - prístavba ,83 79,17

11 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 11 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 1931 Východisková hodnota 286,09 EUR/m 2 *66,06 m 2 *2,211*0, ,63 Technická hodnota 31,67% z , ,92 1. NP - prístavba z roku 1969 Východisková hodnota 286,09 EUR/m 2 *11,95 m 2 *2,211*0, ,97 Technická hodnota 46,34% z 7 180, ,66 1. NP - prístavba z roku 2003 Východisková hodnota 286,09 EUR/m 2 *23,81 m 2 *2,211*0, ,85 Technická hodnota 79,17% z , ,52 1. Podkrovie z roku 1931 Východisková hodnota 161,84 EUR/m 2 *0,00 m 2 *2,211*0,95 0,00 Technická hodnota 31,67% z 0,00 0,00 1. Podkrovie - prístavba z roku 2003 Východisková hodnota 161,84 EUR/m 2 *80,51 m 2 *2,211*0, ,31 Technická hodnota 79,17% z , ,49 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR] 1. nadzemné podlažie , ,11 1. podkrovné podlažie , ,49 Spolu , , DROBNÉ STAVBY Dreváreň bez súp. č. na p. č. KN - C 1834/2v k. ú. Vrútky POPIS STAVBY Hodnotený je jednoduchý objekt obdĺžnikového pôdorysu, prízemný, z drevenej trámčekovej konštrukcie s jednostranným dreveným opláštením, zastrešený pultovou strechou s lepenkovou krytinou, bez stropnej konštrukcie, dvere drevené zvlakové, bez podlahy a ostatného technického vybavenia.

12 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 12 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m2 ] k ZP 1. NP ,80*1,80 14,04 18/14,04=1,282 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom Krov 5.4 klincované väzníky a ostatné Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Vonkajšia úprava povrchov 9.5 napustenie impregnáciou Dvere 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové 105 Spolu 1925 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia:

13 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 13 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 1,282)/30, ,90 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,50 67,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota Technická hodnota 63,90 EUR/m 2 *14,04 m 2 *2,211*0, ,43 67,50% z 1 884, , PLOTY Oplotenie pozemku - p. č. KN - C 1834/2 k parc. č. KN - C 4354 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis 1. Základy vrátane zemných prác: Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ z kameňa a betónu 10,00m ,24 EUR/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu: 10,00m ,74 EUR/m 53,98 EUR/m 3. Výplň plotu: drevený na zvlakoch osadený do oceľ. alebo drev. stĺpikov 17,70m ,62 EUR/m

14 Znalecký posudok č. 37/2013 list č Plotové vrátka: d) drevené tesárske 1 ks ,51 EUR/ks Dĺžka plotu: 10 m Pohľadová plocha výplne: 10*1,77 = 17,70 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie pozemku - p. č. KN - C 1834/2 k parc. č. KN - C ,33 26,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota (10,00m * 53,98 EUR/m + 17,70m 2 * 11,62 EUR/m 2 + 1ks * 36,51 EUR/ks) * 2,211 * 0, ,52 Technická hodnota 26,67 % z 1 642,52 EUR 438, VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Počet merných jednotiek: 2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 80,00

15 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 15 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 2 bm * 41,49 EUR/bm * 2,211 * 0,95 174,30 Technická hodnota 80,00 % z 174,30 EUR 139, Kanalizačná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm Počet merných jednotiek: 2,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,50 87,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 2,5 bm * 28,38 EUR/bm * 2,211 * 0,95 149,03 Technická hodnota 87,50 % z 149,03 EUR 130, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR] Rodinný dom súp. č na parc. č. KN 1849 v k. ú. Vrútky Dreváreň bez súp. č. na p. č. KN - C 1834/2v k. ú. Vrútky Oplotenie pozemku - p. č. KN - C 1834/2 k parc. č. KN - C , , , , ,52 438,06

16 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 16 Vodovodná prípojka 174,30 139,44 Kanalizačná prípojka 149,03 130,40 Celkom: , ,49 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti : Hodnotená nehnuteľnosť sa nachádza v SZ - okrajovej časti zastavaného územia mesta Vrútky, situovaná v lokalite pôvodnej zástavby ohraničenej hl. št. cestou E 18 ( ul. Francúzskych partizánov ) a ul. Horná Kružná, tvoriaca súčasť uličnej zástavby úzkej slepej uličky - Ružová ul., ktorá je napojená na ul. Horná kružná. Prístup je bezproblémový po miestnych komunikáciách so spevneným asfaltovým povrchom. Dopravná vzdialenosť do centra mesta je 1,8 km, do centra okresného mesta Martin je to 7,0 km. V lokalite sú vybudované IS v rozsahu vodovod, kanalizácia, elektrika, plyn. Rozvod zemného plynu je najbližšie od nehnuteľnosti vedený len v ul. Horná kružná. b) Analýza využitia nehnuteľností : Celý objekt bytovej stavby - rodinného domu č. s bol projektovaný, realizovaný a je aj užívaný len na rodinné bývanie. Iné využitie s prihliadnutím na polohu a okolitú zástavbu nie je predpokladané. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : V predloženom LV č sú zapísané ťarchy vo forme záložného práva pre Dexia banku ( Prima banka ) a. s. a fyzickú osobu. Uvedené ťarchy nemajú vplyv na výšku všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. V danej lokalite ďalej nie sú známe žiadne pripravované zmeny v územno plánovacej dokumentácii. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Predmetom ohodnotenia je bytový - rodinný dom situovaný v zastavanom území provinčného mesta Vrútky, vzdialený od centra mesta 1,8 km a od centra okresného mesta Martin cca 7,0 km. Lokalita je vybavená rozvodmi všetkých inžinierskych sietí vrátane rozvodu zemného plynu. Prístup k nehnuteľnosti je po miestnych spevnených asfaltových komunikáciách. V meste Vrútky je zastávka prímestskej autobusovej dopravy a prestupová hl. žel. stanica na trati Košice - Bratislava ( Bohumín ). Mesto je vybavené občianskou vybavenosťou a úrovni malého mesta po úroveň stredného školstva. Momentálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami je charakterizovaná zníženým dopytom nad ponukou u porovnateľných nehnuteľností na bývanie. Na základe uvedeného je potrebné uvažovať reálne so základným koeficientom polohovej diferenciácie ( predajnosti ) orientačne na úrovni hodnoty 0,75. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,75

17 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 17 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,500) 2,250 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,750 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,413 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,750-0,675) 0,075 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. III. 0, , Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, , Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 1, ,0000

18 Znalecký posudok č. 37/2013 list č Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 2, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, , Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, , Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, , Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,24 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota

19 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 19 Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 157,24/ 180 0,874 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,49 EUR * 0, ,30 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: LV č pre k. ú. Vrútky POPIS Predmetný pozemok sa nachádza administratívne v zastavanom území mesta Vrútky, vzdialený od centra mesta 1,8 km a od centra okresného mesta Martin cca 7,0 km. Lokalita je vybavená inžinierskymi sieťami v rozsahu rozvodu elektroinštalácie, kanalizácie, vodovodu, zemného plynu. Mesto Vrútky je vybavené objektami základnej i vyššej občianskej vybavenosti na úrovni malého mesta po úroveň stredných škôl. V mieste je autobusová - prímestská a železničná doprava. Pozemok je rovinatý s dobrou orientáciou na svetové strany, avšak malý, rozdelený na dve nie spojené parcely a s obmedzeným prístupom v slepej úzkej miestnej ulici. Pre stanovenie reálnej všeobecnej hodnoty pozemku, určujem VHmj na úrovni 70% východiskovej hodnoty pozemku v okresnom meste Martin ( 16,60 ), t. j. na hodnotu 11,62 /m2. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 1834/ zastavaná plocha a nádvorie zastavaná plocha a nádvorie 55 55,00 1/1 55,00 m ,00 1/1 124,00 m 2 Spolu výmera 179,00 m 2 Obec: Vrútky Východisková hodnota: VH MJ = 70,00% z 16,60 EUR/m 2 = 11,62 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov Hodnota koeficientu 0,90 k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 1,00 0,90

20 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 20 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,30 2,00 k R koeficient redukujúcich faktorov 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) 0,80 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,00 * 1,30 * 2,00 * 0,80 1,6848 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 11,62 EUR/m 2 * 1, ,58 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 179,00 m 2 * 19,58 EUR/m ,82 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 1834/ ,90 parcela č ,92 Spolu 3 504,82 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,30 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

21 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 21 Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 3 504,82 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [EUR] Stavby Rodinný dom súp. č na parc. č. KN 1849 v k. ú. Vrútky Dreváreň bez súp. č. na p. č. KN - C 1834/2v k. ú. Vrútky Oplotenie pozemku - p. č. KN - C 1834/2 k parc. č. KN - C , ,72 382,86 Vodovodná prípojka 121,87 Kanalizačná prípojka 113,97 Spolu stavby ,30 Pozemky LV č pre k. ú. Vrútky - parc. č. 1834/2 (55 m 2 ) 1 076,90 LV č pre k. ú. Vrútky - parc. č (124 m 2 ) 2 427,92 Spolu pozemky (179,00 m 2 ) 3 504,82 Spolu VŠH ,12 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Štyridsaťosemtisíc EUR 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Neboli zistené žiadne. V Žiline dňa Ing. Pavol Raška IV. PRÍLOHY objednávka zo dňa , výpis z LV č pre k. ú. Vrútky, pkn vložka č. 933 pre k. ú. Vrútky, kópia z katastrálnej mapy, pôdorysy podlaží hodnoteného objektu, fotodokumentácia objektu.

22 Znalecký posudok č. 37/2013 list č. 22 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 37/2013 znaleckého denníka pre rok Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 37/2013. V Žiline dňa : Ing. Pavol Raška.