Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1 /Dražbyprost/ 2012

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1 /Dražbyprost/ 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Dražba nemovitosti Předmět ocenění Bytová jednotka č. 909/124, LV č. 1323, s podílem na společných částech domu a pozemku 8962/ na pozemcích: pozemek parc.č. St. 454, LV č. 981 Adresa Kraj Středočeský kraj Město Milovice Počet obyvatel 8685 Kat. území Benátecká Vrutice Ulice Topolová č.p. 909 Část obce dle LV Benátecká Vrutice Objednatel Dražbyprost s.r.o. Mgr.Hana Prošková Mírové náměstí č.p Ústí nad Labem ČESKÁ REPUBLIKA Tel IČ DIČ CZ Vlastnictví Bytová jednotka Vančo Karel - Milovice nad Labem 1, Topolová 939, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1917 Zpracováno pro dražebníka Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2, Ústí nad Labem Vypracoval Ing. Kubín Bohuslav Dne Licence číslo 5. května 42 Ke dni Kostomlátky bohuslav.kubin@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu Celkem 21 Počet stran příloh 15 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč 1/1 Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion třista tisíc Kč Podmínky platnosti ceny Při stanovení OC není přihlíženo k omezením vlastnického práva uvedeným v části C aktuálního LV č Nebyly zjištěny ani jiné závazky typu předkupního práva nebo nájemních vztahů

2 Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na aktuálním LV č.1323 je zapsáno a) zástavní právo smluvní ve výši ,-Kč s oprávněním pro Komerční banku, a.s., Praha 1 IČO: b) zástavní právo soudcovské ve výši ,54 Kč s oprávněním pro CCRB a.s., Praha 1 IČO: Při stanovení OC není k těmto omezením přihlíženo. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka Dražbyprost s.r.o., Ústí nad Labem REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Odhadcem byla zajištěna Kupní smlouva ze dne Kupní cena ,-Kč. NE Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 981, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1323, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Benátecká Vrutice, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk dne Původní nabývací titul Kupní smlouva z Vlastní databáze prodejů nemovitostí a aktuální nabídky RK. Fotodokumentace. Mapové podklady. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 981, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1323, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Benátecká Vrutice, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk dne Fotodokumentace. Mapové podklady. Kupní smlouva z Koncesní listina. Certifikát QON

3 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Milovice jsou rozvíjejícím se městem vzdáleným cca 35 km od Prahy. Dům je umístěn na okraji městské zástavby. Větší část občanské vybavenosti je vzdálena cca minut. Vlakové nádraží min. 20 minut chůze. Město Milovice se v minulých letech stalo oblíbenou lokalitou k bydlení s výrazným podílem mladých rodin. Město velmi rychle zněkolikanásobilo počet obyvatel a zaznamenalo i zvýšení kvality občanské vybavenosti. Ve městě je základní síť obchodů, vč. marketů TESCO, PENNY, služeb, úřadů státní správy, ordinace praktických lékařů a specialistů, veterinární ordinace a pobočky ČS a KB. Dopravní obslužnost je zajištěna autobusovou, vlakovou a pražskou integrovanou dopravou. Přímé vlakové spojení do centra Prahy jezdí v intervalu cca 1 hod. Mezi intervaly je možné využít spoje do Lysé nad Labem s přestupem na vlaky do Prahy nebo na Nymburk. Vlastní dopravou je možné využít krátkého dojezdu k R 10 Mladá Boleslav - Praha nebo vzdálenější D 11 Hradec Králové- Praha. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Informace o nemovitosti Oceňovaná byt. jednotka 909/124 se nachází ve 2.NP bytovém domě kolaudovaném po celkové rekonstrukci v roce Dům byl kompletně přestavěn z nebytového objektu postaveného cca v r.1975, který byl užíván sovětskou armádou. V rámci prováděných stavebních úprav byla provedena nástavba 4.NP. Budova má dva samostatné vchody. V domě je celkem 71 bytových jednotek. V přízemí domu jsou společné prostory. Dům je napojen na centrální kotelnu. Budova je panelová, zateplená, okna plastová, střecha sedlová s plechovou krytinou, ostatní vybavení viz. tabulková část. Z dostupných zdrojů ( Kupní smlouva z roku 2006 a Prohlášení vlastníka) je ověřeno, že oceňovaný byt je velikostní kategorie 3+1 a obsahuje obývací pokoj, kuchyň, dvě ložnice, vstupní chodbu, koupelnu, samostatné WC a komoru v bytě. Celková podlahová plocha bytu je 89,62m2. Byt je řešen s centrální chodbou, ze které je přístup do jednotlivých místností. Okna pokojů jsou orientována na severozápad. Vlastníkem nebyla umožněna prohlídka bytu. Provedení je proto specifikováno v tabulkové části dle jiných bytů oceňovaných v domě. Provedení odpovídá běžným standardů. Při zpracování ocenění se předpokládá, že byt je běžně užíván a vykazuje pouze běžné opotřebení. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1385/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken severozápad Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně nezjištěno, běžně vana, umyvadlo nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Předpokládá se že Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý budova po kompletní rekonstrukci Technický stav jednotky průměrný Technický stav jednotky nebyl zjištěn. Nebyla umožněna prohlídka. Při zpracování ocenění se předpokládá běžné užívání a obvyklé opotřebení. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné samonosný panelový konstrukce systém krov sedlový 100 střešní krytina pozinkovaný plech s povrch. úpravou obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu v tl. do 30 cm % dokonč s izolací vodorovnou stropy betonové montované vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém

4 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště železobetonové 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna plastová s dvojsklem 100 dveře foliované plné 100 podlahy obytných PVC 100 podlahy nebytových keramická dlažba v 100 místn. místn. koupelně a na WC vytápění dálkové 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu chybí 0 zdroj teplé vody dálkový ohřev NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně m m 2 obývací pokoj m m 2 předsíň - chodba m m 2 WC 0.88 m m 2 koupelna 2.88 m m 2 ložnice m m 2 ložnice m m 2 komora 4.32 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 1/2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 69.0 m 2 Kupní cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt v domě po kompletní rekonstrukci v r. 2001, orientace oken severozápad do volného prostoru, vytápění el.přímotopy, materiálové provedení standardní, vestavěné skříně. Při porovnání s oceňovaným bytem se jedná o plošně menší byt s podobnou dispozicí, bez zajištění parkovacího místa, v širším centru města. Budova i byt takém po celkové rekonstrukci cca v roce srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 8/2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 71.9 m 2 Kupní cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt v domě po kompletní rekonstrukci v r. 2011, orientace oken jihovýchod k vedlejší zástavbě, vytápění plyn.kotelnou v domě, materiálové provedení standardní, prodej bez kuch.linky, koupelna : vana umývadlo, sklep 1,5m2, balkon 1,36m2. Při porovnání s oceňovaným bytem se jedná o byt plošně menší, bez zajištění parkovacího místa, širší centrum města

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Stavba panelová Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 74 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Představujeme vám prodej bytu mezonetového typu 3+1 s lodžií v Milovicích - Mladá v okrese Nymburk. Byt je v osobním vlastnictví. Byt a celý bytový dům je po celkové rekonstrukci z roku Byt se nachází ve 3. a 4. patře bytového domu v Topolové ulici. Dispo: zádveří, koupelna, WC, kuchyně, pokoj 1 se vstupem na lodžii s výhledem do přírody. Po schodech se dostaneme do patra, kde je chodba, komora, podkrovní pokoj 2 a 3. V blízkosti bytu je veškerá občanská vybavenost, sportoviště a zeleň. U domu dětské hřiště. Dopravní obslužnost: vlak - přímé spojení do Prahy (35 km), autem CČM po D 11 nebo R 10 (35 km). Tuto nemovitost vřele doporučuji pro klidnou lokalitu a zajímavé bydlení mezonetového typu. Cena k jednání. Při porovnání s oceňovaným bytem se jedná o byt plošně menší, v nejvyšším podlaží umístěný v stejném domě. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Milovice jsou dobrou lokalitou pro bydlení a to především pro svou blízkou polohu k Praze, dobrou návazností na rychlostní komunikaci R 10 Praha-Trutnov a krátkou dojezdovou vzdálenost k dálnici D11 Hradec Králové - Praha. Jeho občanská vybavenost se postupně rozšiřuje a odpovídá rozvoji celého města. K realizaci obchodů s byty dochází v současné době méně než v předchozích letech, čemuž odpovídá i větší nabídka bytů k prodeji a postupný pokles nabídkových i realizovaných cen. Je předpoklad, že tento trend bude i nadále pokračovat. Z celkové situace na současném trhu vyplývá, že snažší uplatnění nacházejí menší a středně velké byty blíže centru města. Porovnávací parametr ceny za m2pp má výrazně klesající tendenci se zvětšující se podlahovou plochou bytu. Pro stanovení OC jsou použity realizované obchody s byty a aktuálně inzerovaný prodej bytu ve stejném domě. Oceňovaný byt je hodnocen jako průměrný s větší podlahovou plochou, ale málo zdařilou dispozicí, kdy podstatnou část plochy tvoří ne přímo prosvětlená centrální chodba na úkor obytných místností. Také provedení příček ze sádrokartonu je u bytových staveb považováno za podstandardní. Část vlastníků bytů v tomto i sousedních domech využila nadstandardní světlé výšky stropů ke zřízení mezipatra pro spaní a částečně tak rozšířila podlahovou plochu bytu. Tuto skutečnost považuji za kladnou stránku oceňovaného bytu. Protože nebyla umožněna prohlídka bytu je uvažováno s běžným opotřebením konstrukcí i vybavením bytu. Současnou OC bytu odhaduji na ,-Kč tj. cca ,-Kč/m2 PP. K bytu náleží podíl na společných částech domu č.p.909 a pozemku parc.č.st.454 ve výši 8962/ Vypracoval Licence číslo 0643 Ing. Kubín Bohuslav 5. května Kostomlátky podpis - 6 -

7 Fotodokumentace Západní strana domu Okolí domu Okolí domu - 7 -

8 Fotodokumentace - mapy Poloha ve městě Poloha v regionu - 8 -

9 Výpis z KN pro LV č ze dne str.1-9 -

10 Výpis z KN pro LV č ze dne str

11 Výpis z KN pro LV č. 981 ze dne str

12 Výpis z KN pro LV č. 981 ze dne str

13 Výpis z KN pro LV č. 981 ze dne str

14 Výpis z KN pro LV č. 981 ze dne str

15 Výpis z KN pro LV č. 981 ze dne str

16 Snímek katastrální mapy ze dne

17 Kupní smlouva ze dne str

18 Kupní smlouva ze dne str

19 Kupní smlouva ze dne str

20 - 20 -

21 - 21 -