Diplomová práce. Nájem nebytových prostor. Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva. Tomáš Ožana. Akademický rok 2006/2007

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva Diplomová práce Nájem nebytových prostor Tomáš Ožana Akademický rok 2006/2007 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Nájem nebytových prostor zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny.

2 Obsah str. Úvod... 4 Kapitola Stručné vymezení nájemního vztahu Exkurs do vývoje právní úpravy nájmu nebytových prostor Dočasné užívání národního majetku Osobní užívání místností nesloužících k bydlení Přenechání místnosti v rodinném domě a užívání místností v domech v soukromém vlastnictví Právo užívání k zajištění výroby Zákon č. 116/1990 Sb Právní režim nájmu nebytových prostor Kapitola 2. Vznik nájemního vztahu Předmět nájmu Účel nájmu Nájemné Doba nájmu Údaj o předmětu podnikání Kapitola 3. Obsah nájemního vztahu Práva a povinnosti pronajímatele Práva a povinnosti nájemce Podnájem Souhlas pronajímatele s podnájmem Obsah podnájemního vztahu Doba podnájmu Skončení podnájmu Změna nájemního vztahu Kapitola 4. Zánik nájemního vztahu Uplynutí doby Výpověď Odstoupení

3 4.4 Smrt nebo zánik nájemce Další důvody zániku Kapitola 5. Úprava de lege ferenda Závěr Resumé Seznam použitých zdrojů:

4 Úvod Téma mé práce je nájem nebytových prostor. Jde o jeden ze zvláštních druhů nájmu, který je společně s nájmem bytu v praxi značně rozšířen. Nájem nebytových prostor zahrnuje především užívání prostor, které slouží k podnikatelské činnosti. Těžko si lze představit podnikání bez odpovídajících prostor, které poskytují potřebné zázemí. Spadají sem však i jiné prostory, které nejsou užívány k podnikatelským účelům. Jako příklad lze uvést pronájem garáže, ateliéru, nebo prostor užívaných neziskovou organizací. Rozličnost nebytových prostor se odráží i v právní úpravě. Právní úprava spadá do odvětví občanského práva, ale současně se projevuje i úprava obchodně právní mezi podnikateli. To vede k prolínání občanského a obchodního práva v podobě takzvaných kombinovaných obchodů. Záleží proto na povaze subjektů nájemního vztahu a na povaze jejich činnosti. Proto jsem do práce zahrnul podkapitolu zabývající se právním režimem nájemního vztahu, ve které popisuji vztah občanskoprávní a obchodněprávní úpravy. Právní úprava není statická, ale v průběhu doby se vyvíjí podle potřeb běžného života. V úvodu mé práce je podán stručný přehled vývoje právní úpravy nájmu od Všeobecného zákoníku občanského pro veškeré německé země dědičné z roku 1811 ( dále jen ABGB ), přes úpravu po roce 1948 až po současnou úpravu, která souvisí se změnami po roce Úprava po roce 1989 prodělala také řadu změn a na nejdůležitější změny je v práci poukázáno. Těžiště mé práce spočívá v popisu a rozboru zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění pozdějších předpisů. Zabývám se vznikem nájemního vztahu, do něhož spadá problematika nájemní smlouvy a jejích náležitostí. Dále se zabývám vymezením vzájemných práv a povinností stran nájemního vztahu. V závěru je popsána otázka zániku nájemního vztahu. Právní úprava není vždy jednoznačná a v problematických případech je dotvářena judikaturou. Proto jsem do práce zařadil významnější judikáty především vyšších soudů, které se snaží sjednotit přístup k těmto otázkám. 4

5 V současné době nabývá na významu připravovaný občanský zákoník, který má po vzoru velkých kodifikací shrnout úpravu soukromého práva. Proto jsem zařadil i kapitolu týkající se připravované právní úpravy, v níž jsem se pokusil poukázat na odlišnosti od současné právní úpravy. 5

6 Kapitola Stručné vymezení nájemního vztahu Nájemní vztah spadá do kategorie závazkových právních vztahů. Ekonomickou podstatou nájemního vztahu je dočasné užívání cizí věci za úplatu. Mezi pojmové znaky nájemního vztahu se tak řadí: - přenechání užívání, případně braní požitků - určité věci, - dočasnost - a úplatnost. Užívání nevyžaduje od nájemce žádnou zvláštní činnost. Naproti tomu požívání je zpravidla spojeno s určitou činností nájemce, jejímž výsledkem jsou plody, které si nájemce přivlastňuje. Současná právní úprava zahrnuje jak užívání, tak braní užitků pod pojem nájem. Co se rozumí věcí stanoví 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů ( dále občanský zákoník ). Věc je podle 118 občanského zákoníku jedním z předmětů občanskoprávních vztahů. Předmětem nájemního vztahu mohou být jen individuálně určené věci, což odlišuje nájem od půjčky. Logicky předmětem nájmu mohou být jen věci nezuživatelné, které užíváním neztrácejí svou ekonomickou hodnotu. U nájmu se tak počítá s opotřebením nikoli spotřebováním věci. Občanský zákoník výslovně stanoví, že předmětem nájemního vztahu mohou být i nebytové prostory. Nájem je pouze dočasný, přestože může být uzavřen na dobu neurčitou. Úplatnost odlišuje nájem od výpůjčky, která je bezplatným užíváním věci. 1 Nájem vzniká zpravidla na základě smlouvy, ale také na základě jiných skutečností např. ze zákona. Nájemní smlouva je smlouvou konsensuální a ke vzniku nájmu tak stačí dohoda o předmětu a úplatě. Kromě obecné úpravy nájmu existují i speciální úpravy nájmu bytu, podnájmu bytu, nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení, 1 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 2. vydání. Brno: MU v Brně a nakladatelství Doplněk, 1998, s

7 nebytových prostor, podnikatelského nájmu věcí movitých. V rámci obchodního práva je ještě upravena koupě najaté věci, nájem dopravního prostředku a nájem podniku Exkurs do vývoje právní úpravy nájmu nebytových prostor Starší právní úprava většinou nerozlišovala nájem nebytových prostor od obecného nájemního vztahu. Historicky byl nájem nebytových prostor upraven již v ABGB v 1090 až 1121, které upravovaly smlouvu nájemní, přičemž rozlišoval nájem a pacht. Nájem zahrnoval užívání věci bez dalšího zpracování. Pacht byl naopak spojen s pílí a přičiněním nájemce a zahrnoval především nájem zemědělských pozemků. Pacht byl zaměřen na braní požitků z věci. Nebytové prostory pak spadaly pod nájem v užším slova smyslu. ABGB vycházel z římské locatio conductio rei. 2 Pojmové znaky nájmu byly předmět nájmu, doba a cena. Vlastní vymezení nebytových prostor v zákoně nebylo, nicméně judikatura je pod nájemní smlouvu zahrnovala například úplatné přenechání továrních místností a dodávání určité potřebné parní síly, nebo pronájem místností zařízených k provozování pekařství. 3 Recepční normou č. 11/1918 Sb. z. a n. o zřízení samostatného státu československého byl ABGB převzat do právního řádu 1. republiky a platil s drobnými změnami až do přijetí středního občanského zákoníku v roce Nájem nebytových prostor byl před účinností zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění dalších předpisů ( dále ZNNP nebo jen zákon ) upraven roztříštěně mnoha právními předpisy. Právní úprava nepoužívala pojem nájem, upravovala různé druhy užívacích práv. Ve značné míře se zde projevovalo omezení autonomie vůle stran, ingerence státu a také nadřazenost socialistických organizací a státu nad fyzickou osobou. Právní úprava odlišovala občany podléhající režimu občanského zákoníku a socialistické organizace podléhající režimu hospodářského zákoníku. 2 In Rouček, F., Sedláček, J. a kol. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl 5. Reprint původního vydání. Praha: CODEX Bohemia, s.r.o., 1998, s Tamtéž, s. 13 a s

8 Obecně lze minulou úpravu rozlišit na užívání prostor k zemědělským účelům ( blíže podkapitola ), nezemědělským účelům ( blíže podkapitola ) a užívání prostor občany ( blíže podkapitoly a ). Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník ( tzv. střední občanský zákoník ), upravoval nájem v 387 až 409. Hospodaření s nebytovými prostory upravoval zákon č. 111/1950 Sb. o hospodaření s některými místnostmi, ve znění pozdějších předpisů. Místnostmi rozuměl místnosti, které jsou určeny nebo jichž se užívá k jiným účelům než obytným nebo zemědělským. Obsahoval také demonstrativní výčet těchto místností ( kanceláře, dílny, skladiště, obchodní místnosti, garáže a ateliery ). Příslušný národní výbor sestavil plán hospodaření s místností, k jeho sestavení mohl požadovat od vlastníka budovy nebo uživatele místnosti hlášení o stanovených místnostech ( např. o místnostech určitého druhu nebo výměry anebo místnosti uvolněné ), mohl rušit nájemní nebo jiné smlouvy o užívání místnosti a ukládat jejich vyklizení a tyto místnosti také přidělovat. Tento zákon byl zrušen až ke dni účinnosti ZNNP. Vlastní činnost národních výborů upravovala ještě směrnice vlády č. 412/1959 pro činnost výkonných orgánů národních výborů při plánovitém hospodaření s nebytovými místnostmi. Jako nebytové prostory mohly být výjimečně využívány i byty. Vždy však byl nutný souhlas národního výboru. 4 Také byty přidělené podle zákona č. 41/1964 Sb. o hospodaření s byty mohly být použity k jiným účelům, ale pouze se souhlasem příslušného národního výboru. Na toto užívání bytů se ZNNP vztahuje v souladu se svým 1 písm. b), který působnost zákona na tyto případy stanoví. Právní úprava dále rozlišovala především institut přenechání národního majetku do dočasného užívání socialistickou organizací upravený hospodářským zákoníkem a osobní užívání místností nesloužících k bydlení, přenechání jiné místnosti v rodinném domě a užívání místností v domech v soukromém vlastnictví podle tehdy platného zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Dále zde šlo o nebytové prostory užívané podle zákona č. 123/1975 Sb. o užívání půdy a jiného zemědělského majetku na základě práva užívání k zajištění výroby. Nyní jen krátce k těmto institutům. 4 Viz. 19 odst. 1 zákona č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty, ve znění pozdějších předpisů, 67 zákona č. 67/1956 Sb., o hospodaření s byty, ve znění pozdějších předpisů. 8

9 1.2.1 Dočasné užívání národního majetku Podle 71 zákona č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen h.z.) mohla socialistická organizace národní majetek, který má ve správě a který dočasně nepotřebuje k plnění svých úkolů, přenechat smlouvou k užívání jiné socialistické organizaci, pokud to bylo účelné. Podle 350 h.z. platila úprava dočasného užívání přiměřeně i pro majetek socialistické organizace, který nebyl národním majetkem. Dočasné užívání bylo upraveno v 348 h.z. ve znění do Smlouva o dočasném užívání národního majetku musela obsahovat určení majetku, který má být přenechán k dočasnému užívání, určení způsobu a doby užívání, ustanovení o výši úplaty nebo o tom, že užívání se poskytne bezplatně a také dohodu o udržování a úpravách majetku, jakož i o tom, jak budou vypořádány náklady na ně vynaložené. Na nebytové prostory dopadal především 348 odst. 2 h.z., neboť místnosti určené nebo užívané k jiným účelům než obytným nebo zemědělským nesměly být do dočasného užívání předány bez rozhodnutí národního výboru o přidělení místností do dočasného užívání. Toto rozhodnutí bylo udělováno podle zákona č. 111/1950 Sb. o hospodaření s některými místnostmi. Zánik dočasného užívání mohl nastat dohodou, uplynutím stanovené doby, a u nebytových prostor také rozhodnutím národního výboru. Výpověď nebyla možná. 5 Zákonem č. 103/1990 Sb., kterým se mění a doplňuje hospodářský zákoník, byl 348 hospodářského zákoníku změněn a již se na nebytové prostory nevztahoval. Tato změna souvisí s nabytím účinnosti ZNNP Osobní užívání místností nesloužících k bydlení Po přijetí občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. zůstal nadále v platnosti zákon č. 111/1950 Sb. o hospodaření s některými místnostmi. Větší časový odstup obou 5 Liška, P., Lišková, V. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s

10 předpisů způsobil menší provázanost obou předpisů a výkladové problémy ( například problém, zda může být osobní užívání místnosti zrušeno i podle ustanovení zákona č. 111/1950 Sb. ). 6 Občanský zákoník upravoval vztahy k místnostem, které mohl využívat jen občan. Nevztahoval se tedy na místnosti, které mohla využívat organizace. Podle 196 odst. 2 občanského zákoníku vznikalo osobní užívání místností uzavřením dohody o odevzdání a převzetí místnosti do užívání. Na uzavření dohody vznikl občanovi nárok rozhodnutím národního výboru o přidělení místnosti nebo na základě jiných skutečností stanovených občanským zákoníkem ( například výměna místností ). Na užívání místností se s určitými výjimkami přiměřeně použila tehdy platná úprava užívání bytu. Užívání mohlo být zrušeno, kromě jiných důvodů, také z důvodu přeměny na místnost sloužící bydlení, neboť již nebyla třeba k hospodaření s nebytovými místnostmi. Úhrada za užívání místností byla stanovena vyhláškou č. 98/1967 Sb. Podle přechodného ustanovení 871 občanského zákoníku, se právo osobního užívání místností nesloužících k bydlení, které trvalo ke dni 1. ledna 1992, změnilo na nájem Přenechání místnosti v rodinném domě a užívání místností v domech v soukromém vlastnictví Podle 392 občanského zákoníku mohl vlastník rodinného domu místnost nesloužící k bydlení přenechat jinému k užívání, pokud ji sám nemohl užívat. Nemohl si však vybrat, komu místnost přenechá, neboť uživatele určil národní výbor. Přiměřeně se zde užila úprava osobního užívání místnosti. O zrušení užívání mohl požádat vlastník domu národní výbor, pokud místnost potřeboval pro sebe nebo své děti a tato potřeba vznikla až po uzavření smlouvy o přenechání místnosti. Na přenechání místnosti v domě, který byl v soukromém vlastnictví, se podle 493 odst. 2 občanského zákoníku přiměřeně použila úprava pro osobní užívání místností v 196 a 197 s výjimkou místností stavebních bytových družstev. 6 Češka, Z., Kabát, J., Ondřej J. a kol. Občanský zákoník komentář. Díl. I. 1. vydání. Praha: Panorama, 1987, s

11 1.2.4 Právo užívání k zajištění výroby Právní úprava byla po válce zajištěna zákonem 55/1947 Sb. o pomoci rolníkům při uskutečňování zemědělského výrobního plánu, ve znění pozdějších předpisů. Zákon umožňoval přikázání nevyužité zemědělské půdy jiným zemědělským podnikatelům do povinného pachtu i proti vůli vlastníka. Zákon také podle 11 umožnil přenechání nemovitostí určených k provozování zemědělství 7 k užití jiným osobám, jestliže nebyly využívány nebo byly využívány k jiným účelům. Uvedený zákon byl zrušen vládním nařízením 50/1955 Sb. o některých opatřeních k zajištění zemědělské výroby. Pokud nebyl rolník schopen obdělávat půdu, nařízení přikazovalo, aby byl přesvědčován ke vstupu do jednotného zemědělského družstva. Případně mu měla být zajištěna pomoc. Pokud to nebylo možné měl vlastník uzavřít smlouvu o přenechání půdy nebo i zařízení do užívání k zajištění výroby. Krajní řešení bylo přikázání půdy, zařízení nebo celého hospodářství do užívání i proti vůli rolníka. Vládní nařízení bylo zrušeno zákonem č. 123/1975 Sb. o užívání půdy a jiného zemědělského majetku na základě práva užívání k zajištění výroby. Podle uvedeného zákona bylo užívání k zajištění výroby časově neomezeným a bezplatným a to až do účinnosti novely č. 114/1990 Sb., která zrušila bezplatnost užívání. Právo užívání k zajištění výroby opravňovalo zemědělskou organizaci k hospodaření se zemědělskou půdou a jiným zemědělským majetkem ( tj. i nebytovými prostory ) ve stejném rozsahu jako by byla vlastníkem. Zemědělské organizaci vzniklo právo užívání k majetku, který měla ke dni účinnosti zákona v užívání. Právo užívání také mohlo vzniknout i po účinnosti zákona. Podle uvedeného zákona měl vlastník povinnost řádně zemědělskou půdu obdělávat v souladu se stupněm rozvoje zemědělské výroby a v souladu se zájmy společnosti na produkci zemědělských výrobků. Pokud toho nebyl schopen, byl nucen k tomu, aby půdu daroval státu nebo, aby uzavřel dohodu, jíž by dal tuto půdu do užívání zemědělské organizaci. Pokud toto odmítl, mohl okresní národní výbor rozhodnout o zřízení práva užívání k zemědělské půdě a jinému 7 Stáje, stodoly, sklady a podobné. 11

12 zemědělskému majetku. Nemohlo však být zřízeno k majetku, který mohl být v osobním vlastnictví. V dohodě nebo rozhodnutí musel být majetek přesně specifikován. Právo užívání mělo zaniknout jen převodem nebo přechodem užívaného majetku do socialistického vlastnictví, nebo převedením státní organizaci lesního hospodářství. Vztah užívání k zajištění výroby takto přetrval až do dne účinnosti zákona č. 229/1991 Sb. o půdě, který užívací vztah zrušil ( 22 zákona o půdě ) a nahradil jej nájemním vztahem Zákon č. 116/1990 Sb. Dne nabyl účinnosti zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. V této době ještě občanský zákoník nájem neupravoval, úprava nájmu byla doplněna až novelou č. 509/1991 Sb. Zřejmě proto bylo přistoupeno k úpravě ve zvláštním zákonu. Po 17. listopadu se pojem nájem poprvé objevil ve speciální úpravě nebytových prostor. 8 Dalším důvodem pro přijetí zvláštního zákona byla okolnost, že právní úprava užívacího práva k nebytovým prostorům se dotýkala jak občanského, tak hospodářského zákoníku. Zákon se tak vrátil k tradičnímu označení nájem. Zákon byl společně se zákonem č. 105/1990 Sb. o soukromém podnikání občanů první úpravou, která měla umožnit soukromé podnikání občanů a právnických osob. Zákon odstranil předchozí systém administrativního rozdělování nebytových prostor, který již neodpovídal změněným společenským podmínkám a snahám o zrovnoprávnění veškerých subjektů práva, občanů, organizací i státu. 9 Nový zákon se však také musel vypořádat s přetrvávajícími vztahy. Problematiku těchto vztahů řeší přechodná ustanovení zákona. Podle 15 odst. 3 se zákon nevztahuje na nebytové prostory užívané podle zákona č. 123/1975 Sb. ( užívání k zajištění výroby ). Ostatní vztahy řeší 15 odst. 1, který stanoví, že po účinnosti zákona se práva užívání nebytových prostor, vzniklá před účinností 8 Salač, J. K právní úpravě nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právo a podnikání, 1992, č. 3, s Důvodová zpráva k vládnímu návrhu zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. [ citováno ]. Dostupná z: 12

13 zákona, řídí tímto zákonem a považují se za vztahy vzniklé na základě smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Problematiku užívání bytů jako nebytových prostor se souhlasem národního výboru řeší ustanovení čl. II zákona č. 360/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Skončením nájmu souhlas národního výboru k užívání bytu k nebytovým účelům zaniká. V důvodové zprávě je poukazováno na neexistenci právního předpisu, podle kterého by v současnosti mohl být souhlas dán, a proto tato situace byla vyřešena zánikem souhlasu současně se zánikem nájmu, čímž by měl tento vztah postupně vymizet. 16 zákona pak současně zrušil osobní užívání místností v 196 a 197, přenechání místnosti v rodinném domě v 392 a 393, přenechání místnosti v domě, který byl v soukromém vlastnictví v 493 odst. 2 občanského zákoníku a další předpisy. ZNNP byl několikrát novelizován s ohledem na potřeby praxe. První změnu přinesl zákon č. 403/1990 Sb. o zmírnění následků některých majetkových křivd, který doplnil nový výpovědní důvod uvedený v 9 odst. 2 písm. h). Podle 12 uvedeného zákona vstupovala oprávněná osoba do práv a povinností pronajímatele. Jde o opatření pro restituenty, aby mohli projevit svou vůli u smluv na dobu určitou. Možnost výpovědi umožnila, aby vrácené nemovitosti nebyly znehodnoceny nájemním vztahem na dobu určitou, který šlo vypovědět jen z taxativních důvodů. Druhou změnu přinesl zákon č. 529/1990 Sb. který doplnil 15 odst. 2 o nutnost souhlasu národního výboru ( obecního úřadu ) s výpovědí z nájmu a měl tak pomoci organizacím zřízeným k pracovní rehabilitaci a zaměstnávání invalidních pracovníků zabezpečit další existenci a předcházet nezaměstnanosti osob se změněnou pracovní schopností. Třetí novelizace byla provedena zákonem č. 229/1991 Sb. o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, který doplnil výpovědní důvod v 9 odst. 2 písm. i). Čtvrtá novela zákon č. 540/1991 Sb. doplnila do 9 čtvrtý odstavec, který upravil zánik některých nájemních vztahů. Šlo o opatření související s navrácením 13

14 majetku Komunistické strany Československa a Socialistického svazu mládeže. 10 Podle důvodové zprávy bylo využití navráceného majetku komplikováno nájemními smlouvami, uzavřenými zpravidla na delší dobu. Proto stanovené nájemní vztahy zanikly k Pátá změna provedená zákonem č. 302/1999 Sb. zrušila nutnost předchozího souhlasu obecního úřadu s pronájmem nebytových prostor. O tomto souhlasu je blíže pojednáno v kapitole 2. Šestá změna provedená zákonem č. 522/2002 Sb. zrušila institut přikázání nájemce v 4 a 11. Zrušila také nutnost souhlasu obecního úřadu s výpovědí z nájmu u některých prostor sloužících například k provozování služeb zdravotnických, sociálních, pracovní rehabilitace a zaměstnávání invalidních občanů a dalších. Větší změny přinesla zatím poslední novela - zákon č. 360/2005 Sb., který zpřesnil vymezení nebytových prostor v 1. Upravil vznik nájmu v 3, stanovil písemnou formu pro podnájemní smlouvu a také písemnost předchozího souhlasu pronajímatele s podnájmem. Stanovil podpůrně splatnost nájemného a umožnil dispozitivně sjednávat výpovědní důvody u nájmu na dobu určitou. Celkově se v průběhu času měnil charakter úpravy od kogentní k dispozitivní. Byla zrušena různá omezení smluvní svobody přikázání nájemce, souhlas s nájmem místností určených k provozování obchodů a služeb, souhlas s výpovědí některých prostor, regulace výše nájemného a taxativní výpovědní důvody u nájmu na dobu určitou. 1.3 Právní režim nájmu nebytových prostor Nájem nebytových prostor je v současné době upraven občanským zákoníkem a zákonem o nájmu nebytových prostor, který je k občanskému zákoníku lex specialis ( viz. 720 občanského zákoníku ). Pokud tedy stanoví něco jiného než občanský zákoník, užije se ZNNP. Naopak, pokud něco zákon neupravuje, užijí se 10 Ústavní zákon č. 496/1990 Sb., o navrácení majetku Komunistické strany Československa lidu České a Slovenské Federativní Republiky a ústavní zákon č. 497/1990 Sb., o navrácení majetku Socialistického svazu mládeže lidu České a Slovenské Federativní Republiky. 14

15 ustanovení občanského zákoníku. Do nájemního vztahu nevstupují jen subjekty občanského práva, ale i podnikatelé v rámci své podnikatelské činnosti. Tato situace má vliv na aplikaci předpisů a v určitých případech se uplatní i úprava obsažená v obchodním zákoníku. Poměrně bezproblémová je situace, kdy je alespoň jedna ze smluvních stran nepodnikatelem. Nájemní vztah se bude řídit ustanoveními ZNNP a občanského zákoníku. Problematický by se mohl jevit právní režim nájemního vztahu, pokud jsou smluvní strany podnikateli. Vymezení podnikatele obsahuje v 2 zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů ( dále Obchz. ). Podle 261/1 Obchz. jeho část třetí upravuje závazkové vztahy mezi podnikateli, jestliže při jejich vzniku je zřejmé s přihlédnutím ke všem okolnostem, že se týkají jejich podnikatelské činnosti. Dále se však uplatní i 261 odst. 6 Obchz., který stanoví, že smlouvy mezi podnikateli, které nejsou upraveny v hlavě II, části třetí obchodního zákoníku a jsou upraveny jako smluvní typ v občanském zákoníku, se řídí příslušnými ustanoveními o tomto smluvním typu v občanském zákoníku a obchodním zákoníkem. Smlouvami se přitom rozumí i právní vztahy z nich vzniklé. Jde zde o tzv. kombinované obchody, mezi které smlouva o nájmu nebytových prostor patří. Smlouva o nájmu není v Obchz. upravena 11 a je tedy splněna hypotéza pro uplatnění 261 odst. 6 Obchz. Pokud tedy podnikatelé uzavírají smlouvu o nájmu nebytových prostor, která souvisí s jejich podnikatelskou činností, řídí se jejich vztah ustanovením občanského zákoníku o smluvním typu a dále obchodním zákoníkem. Občanský zákoník však stanoví v 720, že nájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem. Proto se tedy použije úprava obsažená v ZNNP. Teoreticky můžeme dojít ke dvěma závěrům. Tomsa 12 zahrnuje mezi kombinované obchody smlouvu o nájmu nebytových prostor a ve výčtu smluv ji uvádí zvlášť. Dále odkazuje na právní úpravu, ale odkazuje pouze na S výjimkou nájmu dopravního prostředku a nájmu podniku. 12 Štenglová, I., Plíva, S., In. Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10. podstatně rozšířené vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s

16 občanského zákoníku a ZNNP. První možnost výkladu je, že podle 261 odst. 6 Obchz. se smluvní typ řídí občanským zákoníkem. Občanský zákoník však o nájmu nebytových prostor hovoří jen v 720, kterým odkazuje na zvláštní zákon. Kromě ZNNP se pak nepoužije obecných ustanovení občanského zákoníku o nájmu, ale přímo úprava závazkových vztahů obchodního zákoníku. Případně, až na základě subsidiarity občanského zákoníku k obchodnímu zákoníku ( 1 odst. 2 obchodního zákoníku ), se uplatní obecná úprava nájmu 663 a násl. občanského zákoníku. Druhá možnost je, že aplikace předpisů bude postupná. Nejprve úprava v ZNNP, pak obecná úprava nájmu v občanském zákoníku. Poté se teprve aplikují ustanovení obchodního zákoníku o závazcích. Přikláním se k druhému řešení, neboť za smluvní typ považuji obecně nájemní smlouvu upravenou občanským zákoníkem a smlouvu o nájmu nebytových prostor za její subtyp. ZNNP pak představuje zvláštní úpravu, odlišnou kvůli předmětu nájmu. Vše ostatní, co není upraveno v ZNNP a občanském zákoníku pro daný smluvní typ, se bude řídit kogentními ustanoveními Obchz. Dispozitivní úprava Obchz. může být samozřejmě smluvně vyloučena. Podle Obchz. tak bude posuzováno např. splnění závazku, prodlení, promlčení, náhrada škody a další. 13 Obchodním zákoníkem se bude řídit také zajištění závazků například v podobě smluvních pokut. Kombinace obou úprav způsobovala nejasnosti, jako příklad lze uvést otázku promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení. Vzhledem k subsidiaritě občanského zákoníku se i v závazcích upravených obchodním zákoníkem použije úprava bezdůvodného obohacení z občanského zákoníku. Soudy však někdy aplikovaly promlčecí dobu podle občanského a někdy podle obchodního zákoníku. Nejvyšší soud po změně předchozího názoru uvedl, že jelikož obchodní zákoník je v poměru k občanskému zákoníku předpisem zvláštním (lex specialis), což platí i pro obecná ustanovení obchodního zákoníku upravující promlčení ( 391 a 397) v poměru k ustanovení 107 občanského zákoníku, platí, že při řešení otázky 13 Bejček, J., Eliáš, K., Raban, P. a kol. Kurs obchodního práva. Obchodní závazky. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2003, s

17 promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení v obchodních vztazích, se použije především právní úprava obsažená v obchodním zákoníku. 14 Poněkud jiná bude situace u smluv uzavřených před Před tímto datem byla úprava odlišná. 261 odst. 6 Obchz. upravoval tzv. absolutní neobchody. Smlouvy, které nebyly upraveny obchodním zákoníkem, ale byly upraveny jako smluvní typ v občanském zákoníku, se řídily pouze ustanoveními občanského zákoníku. Starší formulace však také vedla k dvojímu výkladu. 15 Podle prvého výkladu by se na smlouvy vztahoval pouze občanský zákoník a v souladu s jeho 720 pak ZNNP. Vyloučena by byla obchodně právní úprava. 16 Druhý výklad směřoval k aplikaci občanského zákoníku jen na smluvní typ a dále by se použila úprava závazků v obchodním zákoníku. Novela obchodního zákoníku se pokusila tento rozpor vyřešit a přiklonila se k druhému řešení. Nicméně souběžná úprava závazků v občanském a obchodním zákoníku nadále způsobuje problémy. Závěr tedy je, že smlouvy uzavřené mezi podnikateli před se řídí jen ustanoveními občanského zákoníku a ZNNP. Problémy se však objevily i ve vztahu občanského zákoníku a ZNNP. Tedy obecné úpravy nájmu a zvláštní úpravy nájmu nebytových prostor v zákoně. Jednalo se zde o problematiku pronájmu celé budovy. O této problematice bude blíže pojednáno v podkapitole č. 2.1 o předmětu nájmu. 14 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. června 2003, sp. zn. 35 Odo 619/ Pelikánová, I. Komentář k obchodnímu zákoníku 3. díl. Praha: Linde Praha a.s., 1996, s Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10. podstatně rozšířené vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s

18 Kapitola 2. Vznik nájemního vztahu Podle 3 věta první ZNNP: Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajimatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Ustanovení tohoto paragrafu bylo několikrát novelizováno. Poslední novela provedená zákonem č. 360/2005 Sb. zpřesnila problematiku vzniku nájemního vztahu a odlišila jej od nájemní smlouvy, jakožto právního úkonu na jehož základě vztah vzniká. Nájem může vzniknout sjednaným dnem, například dnem uzavření smlouvy nebo pozdějším. Zákon předepisuje pro smlouvu písemnou formu pod sankcí absolutní neplatnosti, kterou stanoví 40 odst. 1 občanského zákoníku. Písemná smlouva pak může být měněna nebo zrušena jen písemně. Současně v 3 ZNNP věta druhá a třetí stanoví povinné náležitosti smlouvy, opět pod sankcí absolutní neplatnosti pro rozpor se zákonem podle 39 občanského zákoníku. Dříve byla neplatnost smlouvy pro absenci náležitosti výslovně stanovena v zákoně, ale byla vypuštěna s poukazem na platnost obecné úpravy v občanském zákoníku s tím, že věcně se úprava neplatnosti smlouvy nemění. 17 Náležitosti byly rozšířeny zákonem č. 360/2005 Sb. o údaj o předmětu podnikání. Mezi náležitosti smlouvy tedy dnes patří: 1) předmět nájmu, 2) účel nájmu, 3) výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru, 4) nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá, 5) údaj o předmětu podnikání, jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání. Jedním z požadavků zákona byl i předchozí souhlas národního výboru ( později obecního úřadu ) s uzavřením smlouvy o nájmu místnosti určené k provozování obchodu a služeb. Problematické bylo, že ZNNP nevymezoval, co se 17 Viz. Důvodová zpráva k z. č. 360/2005 Sb. [ citováno ]. Dostupná z: 18

19 myslí provozováním obchodu a služeb. Soudy používaly především stavebních předpisů, zejména stavebního zákona a vyhlášky č. 83/1976 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů, s poukazem na 3 odst. 2 ZNNP, který stanovil, že se prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. 18 Novější judikatura však kromě stavebního hlediska zvažuje i jiná kritéria. Pojem místnosti určené k provozování obchodu a služeb může být vykládán nejen tak, že v místnostech musí být prováděna obchodní činnost v bezprostředním kontaktu s obchodními partnery nájemce, ale výklad by měl být závislý též na povaze předmětu činnosti nájemce.... Byl-li jediným registrovaným předmětem činnosti žalovaného nájemce obchod spočívající v koupi a dalším prodeji zboží, pak byly pronajaté nebytové prostory užívány v příčinné souvislosti s obchodní činností nájemce. Nebylo podstatné, zda žalovaný v těchto prostorech prováděl administrativní (kanceláře) či skladovací činnost výhradně pod svou kontrolou či zda v nich též jednal se svými smluvními partnery. Důležité je, že žalovaný mohl provozovat svou obchodní činnost s využitím obou z uvedených způsobů. 19 Souhlas měl dát obcím možnost ovlivnit využívání prostor pro obchod a služby, které jsou pro občany potřebné. Mohl také bránit kumulaci stejných obchodů v daném městě. Souhlas byl nutný i v případě, kdy byla pronajímána celá budova a závazek byl upraven pouze občanským zákoníkem. Tento požadavek opakovaně stanoví judikatura Nejvyššího soudu: Jsou-li v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb, musel být dán předchozí souhlas městského úřadu podle 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. i v případě, že budova byla pronajata jako celek Nedostatek tohoto souhlasu způsoboval absolutní neplatnost smlouvy. Tuto neplatnost potvrdil velký senát občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR a také následně Ústavní soud. 21 Nutnost tohoto souhlasu byla zrušena zákonem 18 Liška Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005, s Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. ledna 2007, sp. zn. 28 Cdo 1169/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 2 Cdon 1548/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 31 Cdo 1895/2002; Nález Ústavního soudu ze dne 13. října 2004, č. III. ÚS 104/04. 19

20 č. 302/1999 Sb. a řízení o udělení souhlasu zahájená dříve se podle čl. II zastavila ke dni účinnosti novely. Novela se však nemůže vztahovat na smlouvy uzavřené před Nelze tedy připustit pravou retroaktivitu a stanovit, že smlouva uzavřená před bez souhlasu úřadu, je platná. Opačný názor se objevil v některých z rozhodnutí Nejvyššího soudu 22, ve kterých soud argumentoval rovností stran. Podle soudu zrušení nutného souhlasu vytvořilo nerovnost mezi účastníky smluv uzavřených před a po účinnosti novely. Zákonná omezení základních práv však musí platit stejně pro všechny případy (srov. čl. 4 odst. 3 Listiny základních práv a svobod). V uvedeném případě také argumentoval následným souhlasem obce a delší dobou bezproblémového plnění smlouvy smluvními stranami. Uvedená rozhodnutí však byla odchylná od dosavadní ustálené judikatury a následující rozhodnutí 23 tento názor nepřevzala a naopak se vyslovila pro neplatnost smluv uzavřených bez souhlasu. Ačkoli tak bylo odstraněno jedno z omezení volnosti stran, následky předchozí úpravy se projevují ještě dlouhou dobu po jejím zrušení a to absolutní neplatností některých smluv. Kromě nájemní smlouvy může nájemní vztah vzniknout i na základě jiné právní skutečnosti. Nájem také mohl vzniknout ex lege. Zde jde o ustanovení 22 odst. 8 zákona o půdě, kdy ke dni účinnosti zákona se dosavadní užívací vztah k zajištění výroby přeměnil na nájem. Další skutečností, se kterou je spojen vznik, respektive obnovení, nájmu je konkludentní prodloužení nájmu podle 676 odst. 2 občanského zákoníku. 2.1 Předmět nájmu Jako o předmět nájemního vztahu hovořím o předmětu nepřímém, tedy to na co je zaměřeno konkrétní chování subjektů občanského práva. 24 Nebytové prostory 22 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 28 Cdo 1364/2001 a ze dne sp. zn. 28 Cdo 718/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 31 Cdo 1895/ Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 2. vydání. Brno: Doplněk, 1998, s