ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 549/17/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 549/17/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 4184/45 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Jihlava, k.ú. Jihlava Adresa nemovité věci: Okružní 4184/7, Jihlava Vlastník stavby: /3140, Silvie Mrosková, Okružní 4184/7, Jihlava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3140, Silvie Mrosková, Okružní 4184/7, Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3962 / OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, Pelhřimov telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny pro účely aukce. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 V Pelhřimově, dne Ing. Roman Lukáš

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce - byt. jednotky č. 4184/45 zapsané na LV č v budově č.p zapsané na LV č na parcele č. 5437/27 zapsané na LV č se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3962/ na společných částech budovy č.p a pozemku č. 5437/27, to vše v k.ú. Jihlava. Místní šetření. Místní šetření vč. zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a dále za přítomnosti pana JUDr. Lukáše Kučery - insolvenčního správce a zástupkyní správce domu fi. Jiří Drašar a.s. Správa nemovitostí Jihlava paní Krčálové. Vlastnice nemovitosti paní Silvie Mrosková se místního šetření nezúčastnila bez udání důvodu. Nemovitost - byt. jednotka - byla vynuceně zpřístupněna pověřenou osobou - zámečníkem, tuto osobu pověřil insolvenční správce. Vstupní dveře byly opatřeny následně novou vložkou. Přehled podkladů - výpis z LV č pro obec a k.ú. Jihlava ze dne výpis z LV č pro obec a k.ú. Jihlava ze dne kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě - informace o stáří jednotlivých prvků a stavby, její vybavenosti sdělené správcem budovy (Jiří Drašar a.s.,správa nemovitostí Jihlava, Židovská 3, Jihlava) - informace získané na KN v Jihlavě (prohlášení vlastníky budovy) - databáze nemovitostí z veřejně přístupných zdrojů Místopis Město Jihlava je významným městem regionu, je zde sídlo Kraje Vysočina. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Objekt je situován v obytné zóně vícepodlažní panelové obytné zástavby sídliště (tzv. sídliště Březinova) při městské komunikaci ul. Okružní, podélnou osou SZ - JV, pozemek je rovinný, přístup je po zpevněných pojízdných a pěších komunikacích (nejsou zaměřeny a zakresleny v kat. mapě), v dostupu zastávka MHD, škola, školka, zdravotní středisko, markety, území je stabilizované, územním plánem určené jako plochy občanské vybavenosti (specifické), v okolí byt. domu je restaurace a na něj navazující bar - Non stop. Přístup z městské komunikace ul. Stavbařů přes parcelu č. 5468/652 v druhu ostatní plocha zeleň, parcela ve vlastnictví Společenství vlastníků jednotek pro dům Okružní č.p. 4184/7 v Jihlavě, Okružní 4184/7, Jihlava, LV č

3 Silné stránky - krajské město Jihlava je významným městem regionu - bytový dům je situován v obytné zóně vícepodlažní panelové obytné zástavby sídliště - v dostupu běžná občanská vybavenost, MHD, škola, školka, markety, pohostinství - bytový dům je zateplen, vyměněna okna - byt. jednotka po rekonstrukci (koupelna s WC, kuchyně, podlahy) Slabé stránky - byt. jednotka bez balkonu, lodžie - nejedná se o klasický byt. dům, ale o přestavěný hotel na byt. dům, tj. středová chodba ze které se vchází do všech b.j. na podlaží (typ ubytovna) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k byt. domu je přes parcelu č. 5468/652 v druhu ostatní plocha zeleň, parcela ve vlastnictví Společenství vlastníků jednotek pro dům Okružní č.p. 4184/7 v Jihlavě, Okružní 4184/7, Jihlava, LV č Vzhledem k tomu, že členem SVJ se stává každý vlastník b.j. v domě, je tedy přístup k byt. domu po právní stránce zajištěn. Informace potvrzena Správcem objektu fi. Jiří Drašar a.s., Správa nemovitostí Jihlava, zakládací listina SVJ ale předložena nebyla. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na základě předloženého LV č pro k.ú. Jihlava ze dne je na oceňované nemovitosti - byt. jednotce evidováno zástavní právo ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny a dále rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona). Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Ostatní rizika: nejsou - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Součást nemovitosti tvoří stavební plocha pod domem (zastavěná objektem bydlení). Využití pozemku je v souladu se záměry schváleného územního plánu města, situován je v klidové, obytné, městské zóně, je rovinný, užívání odpovídá právnímu stavu. Stavba obytného domu je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu a elektro. Pozemek je přístupný z městské komunikace ul. Stavbařů přes parcelu č. 5468/652 v druhu ostatní plocha zeleň, parcela ve vlastnictví Společenství vlastníků jednotek pro dům Okružní č.p. 4184/7 v Jihlavě, Okružní 4184/7, Jihlava, LV č Obvyklá cena pozemků v místě a čase u obdobných staveb představuje částku 2.100,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 423 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 5437/ / Byt. jednotka 4184/45 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Základní popis stavby : Dům obsahuje osm nadzemních podlaží (dle prohlášení vlastníka dům obsahuje 1.PP a 7.NP, 1.PP je ale v úrovni terénu). V 1.NP jsou umístěny sklepní skladové kóje a společné prostory (výměníková místnost, chodby) a jedna bytová jednotka, v ostatních podlažích pak pouze bytové jednotky, dům s výtahem (2x). Byt. dům má celkem 77 bytových jednotek, z toho 1x - třípokojová jednotka, 6x - jednopokojových jednotek a 70 garsoniér, nebytová jednotka v domě není. Stavba je provedena montovaným stěnovým systémem a má plochou střechu. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu a elektro. Popis bytové jednotky : Bytová jednotka je krajová a je umístěna v 6.NP (dle prohlášení vlastníka 5.NP). Jedná se o b.j se soc. zařízením, která má dále v technickém podlaží umístěnou sklepní skladovou kóji. Dispoziční řešení : Běžná dispozice. Ze vstupní chodby je vstup do koupelny s WC a do kuchyně, z kuchyně je vstup do pokoje. Orientace oken JZ. Popis tech. stavu stavby : Objekt byl uveden do užívání v r. 1980, původní funkce domu byla Hotel Jihlava. V roce 2006 a

5 proběhla komplexní rekonstrukce domu včetně jeho zateplení s přestavbou na bytový dům. Předpokládá se, že je byt. jednotka rekonstruovaná v r v rámci rekonstrukce domu a jeho přestavbě na bytový dům - tzn. nově podlahy, soc. zařízení, kuch. linka, obklady, okna, rozvody elektro, stoupačky, apod.. Jiné, další následné úpravy b.j. se nepodařilo prokázat. Celkově je ale byt. jednotka rekonstruovaná a její stav umožňuje okamžité nastěhování, bez nutnosti dalších výdajů. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha pokoj Obytné prostory 20,16 m 2 1,00 20,16 m 2 kuchyně Obytné prostory 10,06 m 2 1,00 10,06 m 2 chodba Obytné prostory 3,51 m 2 1,00 3,51 m 2 koupelna s WC Obytné prostory 5,29 m 2 1,00 5,29 m 2 sklepní kóje 1,00 m 2 0,50 0,50 m 2 Celková podlahová plocha 40,02 m 2 39,52 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů váp. štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplovací systém 9. Vnitřní obklady keramické kuchyně, koupelna s WC 10. Schody železobetonové montované kryté kobercem 11. Dveře hladké plné dveře a vchodové, ocl. zárubně 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah ker. dlažby, PVC 15. Vytápění ústřední, dálkový zdroj 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod teplé a studené 19. Vnitřní kanalizace úplné odkanalizování 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody z dálkového zdroje 22. Vybavení kuchyní el. dvojplotýnkový sporák, kuch. linka 23. Vnitřní hygienické vyb. rohová vana, umývadlo, záchod 24. Výtahy 2x osobní výtah 25. Ostatní rozvod antén 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 5 -

6 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 39,52 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 35 Další životnost roků 55 Opotřebení % 38,90 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jihlava, ul. Okružní běžná byt. jednotka, rekonstruovaná Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový byt. dům 39,52 m 2 6 (dle PV 5) Kč Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt. jednotka Prodej bytu m Březinova, Jihlava Kč Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivní prodej Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 1+1 o výměře 34,7 m2. Byt je v prvním patře. Je zde menší chodba, kuchyň a pokoj. WC a koupelna v původním stavu. Byt je určený k rekonstrukci. Nachází se v klidné části sídliště na ulici Březinova. K bytu patří sklep o výměře 1,10 m2. Jsou zde nížké náklady na bydlení. Financování zajistíme. Jedná se o prodej řízený bankou. Výhodné financování zajistíme Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, bez právního servisu Poznámka k ceně: včetně poplatků, včetně provize, bez právního servisu ID zakázky: EN Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 3. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 35 m 2 Plocha podlahová: 35 m 2 Sklep: Bezbariérový: Započitatelná plocha 35,8 m

7 Lokalita: Jihlava, ul. Březinova Podlaží: 1 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 35,80 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, jedná se o obdobnou byt. jednotku, umístěnou ve stejné části města, obdobně vybavenou, v mírně horším stavu (bez vnitřní rekonstrukce), byt. jednotka umístěna v klasickém byt. domě. Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt. jednotka Prodej bytu m Březinova, Jihlava Kč Dobrý den, nabízím k prodeji byt s dispozicí 1+1 a plochou 34 m2. Byt je v 3. patře panelového domu v klidně části sídliště Březinova. Byt je v původní velmi zachovalém stavu, přesto je vhodný k rekonstrukci a úpravě dle vlastních představ. V minulosti byla vyměněna okna za plastová, v brzké době bude zahájeno zateplení domu. Okna bytu jsou orientována jižním - jihozápadním směrem, díky tomu je byt velmi slunný a je v něm příjemné klima s minimálními náklady na topení. Byt je vyklizený a volný ihned. Zvu Vás na jeho prohlídku, kde rád zodpovím případné dotazy. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: 3297 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 Plocha zastavěná: 36 m 2 Užitná plocha: 34 m 2 Lodžie: 3 m 2 Sklep: 2 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Satelit Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná - 7 -

8 Bezbariérový: Vybavení: Započitatelná plocha 36,5 m. Lokalita: Jihlava, ul. Březinova Podlaží: 3 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 36,50 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, jedná se o obdobnou byt. jednotku, ale s lodžií, umístěnou ve stejné části města, obdobně vybavenou, v mírně horším stavu (bez vnitřní rekonstrukce), byt. jednotka umístěna v klasickém byt. domě. Název: Byt. jednotka Prodej bytu 1+1 OV Jihlava PRODEJ: byt, 1+1, 34m, osobní vlastnictví Lokalita: Jihlava, Horní Kosov Číslo zakázky: IDNES-area13vy4991 Poslední změna: Mám zájem Cena: Kč Poznámka: včetně provize a právních služeb Podrobné informace Počet podlaží budovy 8 Užitná plocha 34 m2 Konstrukce budovy panelová Stav budovy průběžně udržovaný Výtah Popis Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m Nabízíme k prodeji byt 1+1 (34 m2) v osobním vlastnictví v klidné části Jihlavy Byt je umístěný ve zvýšeném přízemí panelového domu s výtahem, který prošel revitalizací (zateplení, plastová okna). V bytě je plovoucí podlaha, zůstává kuchyňská linka včetně elektrického sporáku a v obytném prostoru patrová dřevěná postel. Okna jsou situovaná na západ. Nízké náklady na bydlení cca Kč/měs. Bezproblémové parkování na prostorném parkovišti před domem. V blízkosti domu se nachází nemocnice, supermarkety i základní a mateřská škola. Započitatelná plocha 34,0 m

9 Lokalita: Jihlava, Horní Kosov Podlaží: 1 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 34,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, jedná se o obdobnou byt. jednotku, umístěnou v horší části města (z hlediska dostupů do centra), obdobně vybavenou, v mírně horším stavu (bez vnitřní rekonstrukce), byt. jednotka umístěna v klasickém byt. domě. Název: Byt. jednotka Byt m, Březinky, Jihlava PRODEJ: byt, 1+1, 37m, osobní vlastnictví Lokalita: Jihlava, Březinova Číslo zakázky: IDNES-163/3252 Datum uložení: Mám zájem Cena: Kč Podrobné informace Počet podlaží budovy 4 Poschodí (patro) 1. Užitná plocha 37 m2 Konstrukce budovy panelová Stav budovy dobrý stav Stav bytu dobrý stav Lokalita objektu centrum obce / města Popis Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Nabízíme k prodeji byt o dispozicích m2, 3 m2 balkon a 3 m2 sklepní kóje. Byt se nachází v 2. patře v domě bez výtahu. Dům, ve kterém se nachází byt, je zateplený, s novou střechou, balkonem a plastovými okny. Byt je upravovaný a má nové topení. Velkou výhodou bytu jsou nízké náklady a nízké zálohy do fondu oprav. Platba do fondu oprav činí 940 Kč měsíčně a v měsíci červen se bude snižovat o 200 Kč na 740 Kč měsíčně. Byt je díky poloze v domě velice nízkonákladový, co se týče vytápění. Kompletní náklady se pohybují okolo Kč měsíčně. Nutná drobná rekonstrukce koupelny. Započitatelná plocha 40,0 m

10 Lokalita: Jihlava, Březinky Podlaží: 2 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 40,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, jedná se o obdobnou byt. jednotku, ale s lodžií, umístěnou ve stejné části města, obdobně vybavenou, v mírně horším stavu (bez vnitřní rekonstrukce), byt. jednotka umístěna v klasickém byt. domě. Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 39,52 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: běžná byt. jednotka, rekonstruovaná

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsetdesettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti - byt. jednotky a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (byt. jednotky č. 4184/45 zapsané na LV č v budově č.p zapsané na LV č na parcele č. 5437/27 zapsané na LV č se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3962/ na společných částech budovy č.p a pozemku č. 5437/27, to vše v k.ú. Jihlava) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku ,- Kč. Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV č v odstavci C a (zástavní právo, rozhodnutí o úpadku ap.). V Pelhřimově Ing. Roman Lukáš Vlásenická Pelhřimov Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 549/17/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 21/

12 Mapa KN

13 Mapa oblasti

14 Fotodokumentace Čelní pohled Spodní pohled Kuchyně Pokoj Koupelna s WC Společná chodba a vstupy do dalších b.j. Výtahy v blízkosti byt. jednotky

15 - 15 -