ZNALECKÝ POSUDEK. č /09

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /09 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 92 v obci Stárkov na pozemku st. parcela č.13 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 79 zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Stárkov zapsané na LV 278 a evidované u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: ocenit obvyklou cenou V Českém Krumlově dne Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 713/08-28 Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 713/08-28 ze dne s předáním podkladů osobně, převzal dne Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , LV 278 A: Vlastník : Marečková Zdeňka, r.č /1358, bytem Na Vyhlídce 330, Vyžlovka, Kostelec nad Černými Lesy 1/2 Šťovíček Lubomír, r.č /1285, trvale bytem Seifertova 463, Neštemice, Ústí nad Labem 16 1/2 B. Nemovitosti : - stavební parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 237 m2 - objekt bydlení č.p. 92 na st. parcele č. 13 zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 79 zahrada o výměře 745 m2 B1 : Jiná práva - bez zápisu C : Omezení vlastnického práva - viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy - bez zápisu E : Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - viz příloha č. 2 F : Vztah BPEJ k parcelám - viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Stárkov Kopie katastrální mapy obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí bez bližší specifikace viz příloha č Místní šetření proběhlo dne na místě samém za účasti znalce a paní Marečkové, spolumajitelky oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č. 3/2008 Sb. v platném znění Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Mexx reality, realitní kancelář Remax Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např apod Fotodokumentace fotodokumentace pořízená při místním šetření Konzultace - na Stavebním úřadě v Náchodě, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci oceňovaných staveb. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena Konzultace - na Městském úřadě ve Stárkově, kde byl znalci předložil platný územní plán obce Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001

3 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 92 stojící na st. parcele č. 13 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Stárkov přímo na návsi malé obce v zástavbě převážně objektů pro bydlení a několika objektů provozních. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu, venkovních úprav a pozemků st. parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna částí své výměry rodinným domem a parcela č. 79 zahrada, která tvoří s výše uvedenými nemovitostmi jednotný funkční celek. Areál je po obvodě ohraničen oceňovanými stavbami a částečně oplocen drátěným pletivem. Příjezd je možný zpevněnou místní komunikací. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizace je svedena do vlastní žumpy. V místě není možnost napojení na zemní plyn a veřejnou kanalizaci. Stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu je možné uvažovat o stáří přes cca 150 let. Technický stav objektu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě, a je celkově velmi špatný a zchátralý. Objekt je částečně podmáčen a v místě čelní fasády do objektu i zatéká. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a či stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace sousedů a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. zda jsou oceňované nemovitosti pronajaty není znalci známo. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Venkovní úprava Ocenění pozemků St. parcela č. 13 a parcela č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Rekapitulace

4 4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely, s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 92 ( 5 ) SKP Popis Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou, který byl vystavěn v původní řádové zástavbě v centru malé obce. Hlavní vstup do domu je z jižní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na vodovodní přípojku a na vlastní septik či žumpu. Celý objekt je ke dni ocenění prázdný, volně přístupný a nevyužíván. Běžná údržba není v posledních letech prováděna vůbec, objekt ve zvýšené míře chátrá. Základy : kamenné pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Strop : dřevěný s rovným podhledem, valené klenby do traverz Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : bonský šindel Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková na mnoha místech podmáčená Podlaha a dlažby : prkna, dlažba, cementový potěr, PVC Schodiště : dřevěné žebříkové Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V, pojistné automaty Rozvod vody : teplé a studené Vytápění : nevyskytuje se Sanitární zařízení : umyvadla, sprcha, splachovací WC Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Popis vybavení podkroví Jedna podkrovní obytná místnost bez sociálního zařízení, volná stavebně neupravená půda

5 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření a na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 8,70 * 17,50 = 152,25 = 3,60 548,10 4,60 * 11,00 = 50,60 ( 2,10 + 2,70 )/2 = 2,40 121,44 celkem 1.NP 210,80 669,54 8,70 * 17,50 = 152,25 4,50/2 = 2,25 342,56 celkem zastřešení 152,25 342,56 celkem OP rodinný dům č.p ,10 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží s volnou půdou, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 210,80 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/210,80 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 210,80 m 2. Zastavěná plocha podkroví 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 00,00/210,80 = 00,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené v celé zastavěné ploše 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A nepodsklepený, jednopodlažní s částečně zařízeným podkrovím, se sedlovou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m 3 Podlažnost objektu : Zastavěná plocha 1.NP : ZP1 = 210,80 m 2. Zastavěná plocha všech podlaží stavby RD : ZPc = 245,80 m 2. Poměr zastavěné plochy všech podlaží a 1.NP : ZPc/ZP1 = 245,80/210,80 = 1, Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m ,10 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví do 1/3 ZP 1.NP Kpod 1,05 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,142 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC Kč/m 3

6 6 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy kamenné pasy bez izolace P Svislé kce kamenné zdivo P Stropy dřevěné s omítnutým podhledem S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech bonský šindel S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady částečně keramické P Schody dřevěné žebříkové P Dveře dřevěné S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. prkna P Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění nevyskytuje se CH Elektroinstalace 220 V, poj. automaty P Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody teplá a studená S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytuje se CH Kanalizace rozvedena S 0, , Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, sprcha S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytuje se CH A Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m ,10, Stáří a opotřebení Přesné stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit. Dle použité konstrukce, materiálů a umístění stavby lze usuzovat na původní stáří cca 150 let. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav domu je velmi špatný, na hranici životnosti je většina prvků krátkodobé životnosti. V objektu je patrná vzlínající vlhkost do obvodových zdí, zatékání do objektu v koutech u čelní fasády. Běžná údržba není v posledních letech prováděna vůbec. Bez rekonstrukce není možné objekt užívat. Vzhledem k oceňování stavby, ve které byly některé prvky a konstrukce vyměněny a vzhledem k velmi špatnému technickému stavu stavby je dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení analytická metoda. Jelikož není známo stáří některých konstrukcí a prvků na stavbě, je provedeno zjištění jejich opotřebení na základě odborného odhadu.

7 7 Podíly prvků a konstrukcí, které se na stavbě nevyskytují a konstrukce a prvky, které jsou charakterizovány jako podstandardní jsou rozděleny poměrně mezi jiné prvky a konstrukce jejichž přehled uvádí výše uvedená tabulka. PŘEHLED OPOTŘEBENÍ JEDNOTLIVÝCH PRVKŮ A KONSTRUKCÍ Výpočet stupně dokončení Analytická metoda výpočtu dokončení Pol. č. Přepočtený podíl Stupeň dokonč. Dokončení z celku Přepočten podíl A Stáří B Životnost prvku C Opotřebení B/C 100xAxB/C odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem odhadem Celk Stupeň dokončení stavby 100 % Opotřebení analytickou metodou % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,10,- Obestavěný prostor OP m ,10 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,17,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,17,- Opotřebení 74,37 % ,48,- Cena časová rodinného domu č.p. 92 ke dni odhadu Kč ,69,-

8 Venkovní úprava ( 10 ) Pro potřeby zjištění věcné ceny oceňovaných venkovních úprav je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceńované zemědělské usedlosti se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - žumpa - zpevněné plochy - oplocení Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby rodinného domu č.p ,17,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,17,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,50,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby rodinného domu č.p ,69,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,69,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,14,- Kč Ocenění pozemků Pozemky st. parcela č. 13 a parcela č Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.

9 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha má výměru 237 m2 a parcela č. 79 zahrada výměru 745 m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 982 m2. V současné době není v obci Stárkov nabízen žádný obdobný pozemek pro výstavbu rodinného domu. Srovnávací pozemek je tudíž vybrán v obci Police nad Metují. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru za cenu ,- Kč a leží v části obce Slunečná k.ú. Velké Ledhuje a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku samostatná část obce Police nad Metují, objekty pro bydlení, okraj zastavěné části obce Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, CHKO Broumovsko Výměra srovnávacího pozemku VS m2 762 Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 445,64,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura samostatná část obce, venkovská zástavba 0.90 B Typ stavebního pozemku připravený 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými domy 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku centrum obce Stárkov, souvislá zástavba, objekty pro bydlení a provozní objekty Popis srovnávacího pozemku Pozemek zastavěný stavbou, zpevněný příjezd, možnost napojení na část inženýrských sítí, běžný hluk a prach od dopravy, CHKO Broumovsko Výměra srovnávacího pozemku m2 982 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura centrum malé obce 1.10 B Typ stavebního pozemku připravený částečně bez veřejné kanalizace a 1.30 zemního plynu C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s vesnickými rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00

10 10 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 363,10 Cena oceňovaného pozemku Kč ,72,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena obvyklá pozemku st parcela č. 13 a parcela č. 79 Kč ,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemku Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,69,- Kč 74,37 % ,17,- Kč Venkovní úpravy ,14,- Kč ,50,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč St. parcela č. 13 a parcela č ,00,- Kč ,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu Ocenění výnosovou hodnotou V tomto případě je více než zřejmé, že nemovitost není možno, ke dni ocenění, pronajmout, objekt musí projít totální rekonstrukcí. Výnosovou hodnotu není tudíž možné stanovit a v absolutní hodnotě je rovna nule.

11 Porovnávací indexová metoda Porovnávací metoda indexová Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných usedlostí, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v obci Stárkov Prodej domu v obci Stárkov u Hronova v krásné přírodě CHKO Broumovsko. Dům v původním stavu se zahradou. Rekonstrukcí lze dosáhnout příjemné rekreační bydlení. Sklep, garáž, kuchyň + dva pokoje. Je zde ústřední topení na tuhá paliva, voda z veřejného vodovodu. Cena k jednání. Zastavěná plocha : 140 m2 Užitná plocha : 160 m2 Celková cena pozemku : 260 m2 Nabízená cena : ,- Kč po slevě cena k jednání

12 12 Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v obci Stárkov Rodinný dům situován u hlavní silnice směr Červený Kostelec Stárkov. Dispozice: 5 obytných místností o celkové ploše 78 m2, 4 neobytné místnosti, 5 nebytových. Prostorná dílna s garáží pro 2 automobily. Ústřední topení na PP, 220/400V, vodovodní řad, septik, telefonní přípojka. Dům je vhodný pro rekreaci i trvalé bydlení. Turisticky atraktivní lokalita. Zastavěná plocha : 378 m2 Užitná plocha : 350 m2 Celková cena pozemku : 767 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v obci Stárkov Prostorný rodinný dům po částečné rekonstrukci na pěkném místě nedaleko centra obce Stárkov u Hronova. V domě jsou nové dřevěné a korkové podlahy. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, krbovými kamny a elektrokotlem. K domu náleží udržovaná zahrada o ploše 1800 m2 s ovocným sadem. Velká garáž pro dva automobily. V místě základní i mateřská škola. Zastavěná plocha : 180 m2 Užitná plocha : 250 m2 Celková cena pozemku : 2160 m2 Nabízená cena : ,- Kč

13 13 Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v obci Česká Skalice Samostatně stojící rodinný domek 4+1 s romantickým uzavřeným dvorem a zahrádkou nedaleko centrálního náměstí České Skalice, na ul.b.němcové. Jedná se o podsklepený udržovaný starší domek po částečné rekonstrukci s obytným přízemím a podkrovím ze smíšeného zdiva, sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon. Dispozice: PŘÍZEMÍ - chodba se schodištěm, obývací pokoj 6x4m, pracovna 6x2m. kuchyň 4,5x2,80m, koupelna a WC po rekonstrukci 3x2m, spižírna, předsíň s vchodem ze zahrady, dílna, sklad, MEZIPATRO: chodba a vestavné úložné skříně, volné menší půdní prostory. PODKROVÍ: chodba, ložnice 6x2,89m, dětský pokoj 4,4x2,4m, volný půdní prostor. Za domem je bývalá stodola, která byla částečně ubourána, tak vznikl velmi hezky vyřešený, vydlážděný prostor pro nerušenou relaxaci, členitý původní zdí stodoly. Je zde vybudován také krb a přivedena pitná voda.stavba stodoly je porostlá popínavým břečťanem a působí velmi romanticky. Za relaxační zonou je menší zahrádka s ovocnými stromy. Nemovitost je napojena na plyn, El.220/380, vodovod, kanalizaci a je v dobrém stavu. V r.1986 proběhla výměna el.rozvodů a bylo vybudováno ústřední topení s kotlem na plyn. Rekonstrukce koupelna,wc a rozvody vody byla provedena nedávno. Zastavěná plocha : 290 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 358 m2 Nabízená cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu v obci Červený Kostelec

14 14 Nabízíme na prodej chalupu nedaleko centra v Červeném Kostelci. Jedná se o zděnou chalupu v klidné části obce. Dis: chodba, dvě velké světnice, WC, dřevník, sklep, velká půda s možností vestavby. Pozemky o celkové výměře 567 m2 plus možnost využití parcely za domem. Elektřina 230/400V, voda veřejná, odpady řešeny jímkou, vytápění lokální na tuhá paliva, plyn k dotažení. Nutné rekonstrukce. Zastavěná plocha : 105 m2 Užitná plocha : 65 m2 Celková cena pozemku : 563 m2 Nabízená cena : ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav RD Stárkov 4+1 podprůměr/ ne 982 špatný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD Stárkov 2+1 průměr / ne 260 podprůměr 2 RD Stárkov nebytové prostory průměr / ano 767 podprůměr 3 RD Stárkov 3+1 průměr/ano 2160 průměr 4 RD Česká Skalice 4+1 průměr/ne 358 průměr 5 RD Červený Kostelec 4+1 průměr / ano 563 podprůměr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celko vý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,90 1,00 1,15 1,15 0,95 1,00 1, , , ,90 1,30 1,15 1,15 0,98 1,00 1, , , ,95 1,10 1,40 1,30 1,10 1,00 2, , , ,10 1,00 1,40 1,30 0,95 1,00 1, , , ,90 1,00 1,10 1,10 0,97 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,-

15 15 Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1, Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely Metodika výpočtu Jelikož se cena RD dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného rodinného domu o obestavěném prostoru do m3, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru rodinného domu, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.20a a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rodinného domu je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č.6. Tato metoda byla použita znalcem jako doplňková, i když je obestavěný prostor RD větší než 1100 m3. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 20a tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení Výpočet ceny RD TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty

16 16 Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi zjištění indexu trhu It Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 Ti Hodnota dle skutečnosti 1 Situace na dílčím ( segmentu ) trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka -0,05-0,05 III. Nabídka odpovídá poptávce 0 IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,05 V. Poptávka je výrazně vyšší než nabídka 0, Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost ( např. prodej podílu, pronájem ) Index trhu: 3 T T i i= 1 I. II. Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví ) I. Negativní -0,05 0 0,00-0,01 až - 0,05 II. Bez vlivu 0 0,00 III. Pozitivní 0,01 až 0,05 I = 1+ = 1 + ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 ) 0,95 POLOHA RODINNÉHO DOMU Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do obyvatel včetně Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 4 Poloha nemovitosti zjištění indexu polohy Ip Znak Číslo Název znaku Číslo Popis pásma 1 Úřady v obci 2 Poloha nemovitosti Kvalitativní pásma Hodnota Pi Hodnota dle sku - tečnosti I. Žádný úřad -0,02 II. Obecní úřad 0 III. Obecní úřad, pošta 0,02 0,02 I. Samoty, osady mimo souvisle zastavěné -0,01 území obce (odlehlá poloha) II. Na okraji zastavěného území obce 0 III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 0,01