ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3985/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3985/2013 NEMOVITOST: Garáž, 1/2 garáže bez č.p./č.ev. na pozemku St. parc. č. 249 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Česká Kamenice, k.ú. Horní Kamenice Adresa nemovitosti: Palackého, Česká Kamenice Vlastníci stavby: Pavlína Hyhlanová, Vysočany 33, Hrušovany, vlastnictví: podílové, Josef Moucha, Žiželice 7, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michal Moucha, Havlíčkova 715, Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, Rostislav Moucha, náměstí Míru 219, Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, Barbora Strobachová, Prácheň 154, Kamenický Šenov, vlastnictví: podílové, Vlastníci pozemku: Pavlína Hyhlanová, Vysočany 33, Hrušovany, vlastnictví: podílové, Josef Moucha, Žiželice 7, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michal Moucha, Havlíčkova 715, Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, Rostislav Moucha, náměstí Míru 219, Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, Barbora Strobachová, Prácheň 154, Kamenický Šenov, vlastnictví: podílové, OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 7741/11-14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 garáže bez č.p./č.ev. na pozemku č. parc. St.249 a 1/2 pozemku č. parc. St. 249 v kat. úz. Horní Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 965 pro kat. úz. Horní Kameníce, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Děčín - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Horní Kamenice, list mapy č. Děčín 2-2/13 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-7741/11-14 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-7741/11-68 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Česká Kamenice patří územně do okresu Děčín a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Děčín. Obec Česká Kamenice se rozkládá asi 17 km východně od Děčína. Česká Kamenice se dále dělí na deset části: Česká Kamenice, Dolní Kamenice, Filipov, Horní Kamenice, Huníkov, Kamenická Nová Víska, Kerhartice, Líska, Pekelský Důl a Víska pod Lesy. Obec je vzdálená přibližně 12 km od německých hranic.v obci je základní občanská vybavenost Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1094/1 silnice - město Česká Kamenice 22/2 ostatní plocha - město Česká Kamenice 2

3 Celkový popis: Oceňovaná garáž se nachází v obci Česká Kamenice, kat. úz. Horní Kamenice, při ulici Palackého. Garáž je na vlastním pozemku parc. č. St. 249 a nemá přiděleno č.p. Garáž je řadová vnitřní, přístupná po nezpevněné cestě. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou 3

4 OCENĚNÍ Garáž bez č.p. na pozemku p.č. St. 249 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis: Řadová vnitřní garáž na vlastním pozemku parc. č. St. 249, je jednopodlažní s plochou střechou. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné, strop betonový. Krytina střechy je lepenka, oplechování pozink. plechu. Vrata kovová. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6,0*3,0 = 18,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 18,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP+zastřešení (6,0*3,0)*(2,50)+4,50 = 49,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP+zastřešení NP 49,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 49,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 Upravený obj. podíl 4

5 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře C 2, ,00 0,00 9. Okna C 1, ,00 0, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6, ,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m 3 ] = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 759,88 Plná cena: 49,50 m 3 * 2 759,88 Kč/m 3 = ,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 80 = 31,250 % ,89 Kč Garáž bez č.p. na pozemku p.č. St zjištěná cena = ,17 Kč 5

6 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 18,00 m 2 Obestavěný prostor: 49,50 m 3 Zastavěná plocha: 18,00 m 2 Plocha pozemku: 20,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Garáž Prodej krajní řadové garáže. Garáž Prodej cihlové řadové garáže v garážovém dvoře v Dubické ulici. Garáž je velmi dobře udržovaná a prodává se včetně vybavení na fotografiích (nástěnná bruska, kompresor, ponk se svěrákem, nářadí). Dvoukřídlá plechová vrata. Zavedena a připojena elektřina 220V. Ve dvoře je k dispozici nájezdová rampa k opravám vozu a voda. Ideální pro kutila jako dílna Garáž Udržovaná pěkná garáž, Sukova ul., Děčín II Prodej garáže ve výborném technickém stavu, která se nachází v zástavbě řadových garáží, v ulici Sukova. Zastavěná plocha garáže 18 m2, vlastní přípojka elektrické energie. Nová střešní krytina. Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž Lokalita Česká Kamenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 20 m Kč Kč/m 2 6

7 Název: Garáž Lokalita Dubická, Česká Lípa Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 20 m Kč Kč/m 2 Název: Garáž Lokalita Sukova, Děčín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 18 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 18,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 7

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč 0 Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami. je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost nemovitosti c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3985/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 86/

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 965 ze dne

10 10