ZNALECKÝ POSUDEK. č. 139/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 139/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - zemědělské stavby bez č.p./č.e., na pozemku p.č. 161/3 (LV 520), zapsaných na LV číslo 503, katastrální území Brozánky, obec Hořín, okres Mělník a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 25185/09-31 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - zemědělské stavby bez č.p./č.e., na pozemku p.č. 161/3 (LV 520), zapsaných na LV číslo 503, katastrální území Brozánky, obec Hořín, okres Mělník a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dřevařská dílna Adresa předmětu ocenění: Brozánky Hořín Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Hořín Katastrální území: Brozánky Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 503, k.ú. Brozánky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky a pracovníky v sousedství - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje TOPSPLYN s.r.o., Pražská 530, Mělník Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - TOPSPLYN s.r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází severně od středu obce v areálu bývalého zemědělského družstva. Jedná se o objekt bývalé pily na pozemku p.č. 161/3, který je jiného vlastníka. Příjezd je - 2 -

3 po zpevněné komunikaci, která také jiného vlastníka. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dílna - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní III 0,05 dopravu 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,05 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,440 Koeficient pp = I T * I P = 0,414 7 i = 2-4 -

5 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dílna Přízemní, podsklepený, samostatně stojící objekt dílny se nachází na pozemku p.č. 161/3 (LV 520). Je napojen na el. energii. Objekt je užíván asi 30 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dřevařská dílna a sklad. Objekt je není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 4,80*25,10+5,20*18,20 = 215,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. NP 215,12 m 2 3,60 m 774,43 Součet 215,12 m 2 774,43 Průměrná výška podlaží: PVP = 774,43 / 215,12 = 3,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 215,12 / 1 = 215,12 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (4,80*25,10)*(3,60)+(5,20*18,20)*(3,00) = 717,65 m 3 zastřešení (4,80*25,10)*(0,90*0,5)+(5,20*18,20)*(0,60*0,5) = 82,61 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 717,65 m 3 zastřešení Z 82,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 800,26 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 5 -

6 A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové, bez izolace P Svislé konstrukce kovové, dřevěné výplně S Stropy ne C Krov, střecha pultová S Krytiny střech VSŽ plechy S Klempířské konstrukce ne C Úprava vnitřních povrchů ne C Úprava vnějších povrchů nátěr S Vnitřní obklady keramické ne C Schody ne C Dveře dřevěné S Vrata dřevěné S Okna ne C Povrchy podlah betonové S Vytápění ne C Elektroinstalace 220, 380 V S Bleskosvod ne C Vnitřní vodovod ne C Vnitřní kanalizace ne C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody ne C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. ne C Výtahy ne C Ostatní ne C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 8, ,46 3,82 2. Svislé konstrukce S 21, ,00 21,40 3. Stropy C 11, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,20 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 5, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické C 0, ,00 0, Schody C 3, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata S 0, ,00 0, Okna C 5, ,00 0, Povrchy podlah S 2, ,00 2, Vytápění C 3, ,00 0, Elektroinstalace S 6, ,00 6, Bleskosvod C 0, ,00 0,00-6 -

7 18. Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 2, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 1, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 49,62 Koeficient vybavení K 4 : 0,4962 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 8,30 100,00 0,46 3,82 7, ,00 1, Svislé konstrukce S 21,40 100,00 1,00 21,40 43, ,50 16, Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 12, ,86 5, Krytiny střech S 2,20 100,00 1,00 2,20 4, ,00 3, Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 6, ,00 6, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 6, ,00 3, Vrata S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Povrchy podlah S 2,90 100,00 1,00 2,90 5, ,00 5, Elektroinstalace S 6,40 100,00 1,00 6,40 12, ,00 12,9000 Opotřebení: 56,1 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0290 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9507 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8833 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4962 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 993,47 Plná cena: 800,26 m 3 * 1 993,47 Kč/m 3 = ,30 Kč Koeficient opotřebení: (1-56,1 % /100) * 0,439 Nákladová cena stavby CS N = ,20 Kč Koeficient pp * 0,414 Cena stavby CS = ,36 Kč Dílna - zjištěná cena = ,36 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dílna ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dílna ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstěosmdesátdevěttisícdevětsetčtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 8 -

9 službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej zemědělského objektu 119 m2 Mšeno, okres Mělník Kč (5 378 Kč za m2) - 9 -

10 Nabízíme k prodeji stodolu z pískovcových tvárnic společně se zahradou v obci Mšeno u Mělníka. Objekt se nachází v turistické oblasti Mšensko, Kokořínsko. Stodola je umístěna v klidné lokalitě města avšak pár desítek metrů od centra. Stodola je vhodná k výstavbě chaty či využití k podnikání. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. V obci Mšeno veškerá občanská vybavenost. Více informací u RK. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: Kč Poznámka k ceně: cena včetně provize RK a právního servisu ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Plocha zastavěná: 119 m2 Užitná plocha: 119 m2 Plocha podlahová: 119 m2 Plocha zahrady: 281 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 2. Prodej skladového prostoru m2 Kamenný Most, okres Kladno Kč (450 Kč za m2) Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout dvoupodlažní zemědělskou stavbu, bývalý kravín, s užitnou plochou 2000 m2 v obci Kamenný Most nedaleko Velvar. Budova na pozemku o výměře 1135 m2 je členěna na dvě sekce se spojovací střední částí. Jedna sekce má nově vybetonovanou podlahu a lamelová vrata, což lze využít například pro výrobu nebo skladování, druhá sekce je použitelná k chovu dobytka nebo po úpravě k činnostem dle potřeb nového majitele. Horní podlaží budovy je s rovnými betonovými podlahami. Objekt je určen k rekonstrukci a nabízí tak mnoho variant dalšího využití. Benefitem nabídky je umístění stavby na kraji obce s dobrou přístupovou cestou i pro kamiony a nedalekým nájezdem na rychlostní komunikaci R8. Kamenný Most má velmi dobrou polohu z hlediska dostupnosti jak do Slaného, Velvar, Teplic, Ústí nad Labem nebo

11 Prahy. Pro více informací prosím kontaktujte makléře nemovitosti. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: 450 Kč Poznámka k ceně: Včetně provize, právních služeb, poplatků, úschovy ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 2000 m2 3. Prodej zemědělského objektu 700 m2 Zlosyň, okres Mělník Kč (1 429 Kč za m2) Dovolujeme si vám nabídnout zemědělskou stavbu užívanou pro živočišnou výrobu. Stavba je zděná se sedlovou střechou. Dobře přístupná ze silnice. Neoplocená. Na jedné polovině byla vyměněna střešní krytina. Pozemek není součástí prodeje. Pro více informací volejte makléřku. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: Kč Poznámka k ceně: včetně poplatků, včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 762 m2 Užitná plocha: 700 m2 Parkování: Voda: Místní zdroj

12 Odpad: Jímka Elektřina: 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída D - Méně úsporná Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - TOPSPLYN s.r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí ,- Kč

13 slovy: Dvěstěosmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 139/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 139/

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -