Znalecký posudek č. 2809/2011

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2809/2011 o ceně nemovitosti - 1/2 rodinného domu č.p. 227 na pozemku p.č. St. 5029, 1/2 zem. stavby bez č.p. na pozemku p.č. St a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 5029, St a p.č. 5031, 5032 v kat. úz. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek - Místek, ve vlastnictví Lucyny Cienciálové. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 7711/11-22 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 227 na pozemku p.č. St. 5029, 1/2 zem. stavby bez č.p. na pozemku p.č. St a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 5029, St a p.č. 5031, 5032 v kat. úz. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek - Místek, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 rodinného domu č.p. 227 vč. součástí Bystřice Bystřice Region: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Katastrální území: Bystřice nad Olší 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Cienciálové. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 3660, kat. úz. Bystřice nad Olší, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Jablunkov 6-3/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Bystřice nad Olší - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7711/11-22 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 7711/11-44 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 3660, k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice ze dne , A - vlastnické právo: Cienciálová Lucyna, Bystřice 227, Bystřice nad Olší podíl 1/2 Sabela Jan, Pod Zvonek 1099/76, Český Těšín, Český Těšín 1 podíl 1/2 2

3 B - nemovitosti: Bystřice č.p. 227, rodinný dům na pozemku č.p bez č.p./č.ev., zem. stavba na pozemku č.p pozemek p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 332 m 2 pozemek p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 52 m 2 pozemek p.č zahrada o výměře 545 m 2 pozemek p.č trvalý travní porost o výměře 667 m 2 C - omezení vlastnických práv: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Frýdek-Místek, 27 EXE 2753/ ze dne ; uloženo na prac. Frýdek-Místek Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Frýdek-Místek, 26EXE 3414/ ze dne ; uloženo na prac. Frýdek-Místek Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Frýdek-Místek, 27 EXE 2869/ ze dne ; uloženo na prac. Frýdek-Místek Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr.Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-7711/ (26 EXE 3414/ ) ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-10710/ (27 EXE 2753/ ) ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-11912/ (27 EXE 2869/ ) ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-7711/ (26 EXE 3414/ ) ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-10710/ (27 EXE 2753/ ) ze dne Právní moc ke dni D - Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne , Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-11912/ (27 EXE 2869/ ) ze dne E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých v posudku vycházel znalec z výměr a údajů zjištěných na místě samém, a dále z údajů sdělených spoluvlastníkem nemovitosti. Na listu vlastnictví je uvedena plomba - údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů. Z nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že se jedná o exekutorské zástavní právo JUDr. O. Mareš (Ex. úřad Litoměřice). 3

4 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 227 včetně součástí (stodola, kůlna) se nachází v okrajové části obce Bystřice, kat. úz. Bystřice nad Olší. Obec Bystřice se rozkládá asi 5 km jihovýchodně od centra Třince. V obci je základní občanská vybavenost (mateřská a základní škola, lékaři, obchod, poštovní služebna). Doprava autobusy a vlakem. Pozemek tvořený parcelami č. St. 5029, St. 5030, p.č a 5032 je nepravidelného tvaru, svažitý jižním a jihozápadním směrem. Parkování je možné na pozemku. Přístup k domu je po zpevněné komunikaci v majetku jiného vlastníka (neošetřeno). IS - elektřina. Voda z vlastní studny. Kanalizace do žumpy. Stavebně technický stav domu předpokládá provedení menších stavebních úprav a oprav. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 a 2 ) Stodola b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna c) Studny c 1 ) Studna d) Venkovní úpravy d 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem e) Pozemky e 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 Oceňovaný rodinný dům č.p. 227 je samostatně stojící na vlastním pozemku p.č. St Rodinný dům má nepravidelný půdorys, je dvoupodlažní s půdou. 1.NP se nachází v zářezu jižního svahu a obsahuje sklepní prostory. Ve 2. NP se nachází vstupní chodba, kuchyň, 4 pokoje, WC, koupelna (vana, umyvadlo) a schodišťový prostor na půdu. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, stropy betonové, krov dřevěný. Střecha sedlová, střešní krytina eternitové šablony. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou štukové. Okna část. plastová a dřevěná špaletová. Dveře dřevěné. Kanalizace svedena do žumpy, voda ze studny. Napojeno na elektro rozvod. Stáří stanoveno odhadem. a 2 ) Stodola Samostatně stojící stodola na vlastním pozemku p.č. St b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna Samostatně stojící stavba kůlny na po zemku p.č. St. St Kůlna je zděná s betonovými základy. Střecha pultová s krytinou vln. eternitu. Dveře a okna dřevěná. c) Studny c 1 ) Studna 4

5 d) Venkovní úpravy d 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem e) Pozemky e 1 ) Pozemky Oceňované pozemky č. parc. St. 5029, St. 5030, p.č a 5032 jsou umístěny v kat. úz. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek - Místek. Pozemek č. parc. St je částečně rovinný a mírně svažité jižním a jihozápadním směrem. Na tomto pozemku se nachází rodinný dům č.p. 227 a zděná kůlna. Zbytek pozemku je zatravněn. Pozemek č. parc. St je svažitý jižním směrem a je zastavěn stavbou stodoly. Pozemek p.č je v KN veden jako zahrada. Pozemek p.č je v KN veden jako trvalý travní porost. Tento pozemek je svažitý jihozápadním směrem. Pozemek je Územním plánu veden jako zemědělský pozemek. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 11,0*7,0 = 77,00 m 2 2.NP: 14,0*7,0 = 98,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 77,00 m 2 1,80 m 2.NP: 98,00 m 2 2,10 m Obestavěný prostor: 1.NP: (11,0*7,0)*(2,40) = 184,80 m 3 2.NP: (14,0*7,0)*(2,40)+20,0 = 255,20 m 3 zastřešení: 19,60+(14,0*7,0)*2,50/2 = 142,10 m 3 5

6 Obestavěný prostor celkem: = 582,10 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,60 20,00 1,00 0,72 C 3,60 80,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 96,62 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9662 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9662 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0210 Základní cena upravená = 3 951,22 Kč/m 3 Plná cena: 582,10 m 3 * 3 951,22 Kč/m 3 = ,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 140 = 57,143 % ,95 Kč 6

7 ,21 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,61 Kč a 2 ) Stodola - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 10,0*5,0 = 50,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 50,00 m 2 2,20 m 110,00 m 3 Součet 50,00 m 2 110,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 110,00 / 50,00 = 2,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 50,00 / 1 = 50,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP+zastřešení: (10,0*5,0)*(2,20)+75,00 = 185,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 185,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 13,20 100,00 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce: P 30,40 100,00 0,46 13,98 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 4,20 100,00 1,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2, Schody: S 1,80 100,00 1,00 1, Dveře: S 2,40 100,00 1,00 2, Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3, Okna: C 3,40 100,00 0,00 0, Povrchy podlah: P 2,90 100,00 0,46 1, Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 73,41 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7341 7

8 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 231,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 1,0520 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,2545 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7341 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1430 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3300 Základní cena upravená = 1 220,01 Kč/m 3 Plná cena: 185,00 m 3 * 1 220,01 Kč/m 3 = ,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 140 = 57,143 % ,81 Kč ,04 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Stodola - zjištěná cena = ,52 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,0*3,0 = 12,00 m 2 : 4,0*3,0/2 = 6,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 12,00 m 2 2,50 m : 6,00 m 2 0,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (4,0*3,0)*(2,50)+3,00 = 33,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 33,00 m 3 8

9 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3300 Základní cena upravená = 740,87 Kč/m 3 Plná cena: 33,00 m 3 * 740,87 Kč/m 3 = ,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 % ,23 Kč 9 779,48 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Kůlna - zjištěná cena = 4 889,74 Kč c) Studny c 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC:

10 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3300 Plná cena = ,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % ,08 Kč ,14 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Studna - zjištěná cena = 6 505,07 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,61 Kč Stodola ,52 Kč Kůlna 4 889,74 Kč Celkem: ,87 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,87 Stanovené procento z ceny staveb: * 0, ,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 9 556,94 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 = ,- Kč a 2 ) Stodola = ,- Kč b) Kůlna = 4 890,- Kč 10

11 c) Studna = 6 510,- Kč d) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = 9 560,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 93,00 1) Nabízíme Vám rodinný dům v krásné lokalitě s širokým výhledem na pohoří Beskydy v obci Bystřice, pozemky o výměře m2. Inženýrské sítě (vlastní studna, plyn, elektřina). Kanalizace řešena formou žumpy. Možnost napojení na obecní kanalizaci. Vytápění na tuhá paliva nebo na plynový kotel. Nová plastová okna, voda v plastu. Bezproblémový příjezd po obecní asfaltové komunikaci. 2) Nabízíme celo podsklepený dvougenerační RD s garáží v obci Bystřice. Dům je v původním, zachovalém stavu. 1.NP: kuchyň, koupelna, WC, obývací pokoj, 2x ložnice. 2.NP: kuchyň, koupelna, WC, obývací pokoj, pracovna, ložnice, terasa (krásný výhled na Beskydy). Vytápění na tuhá paliva a elektřinu. K domu patří zahrada o výměře 730 m2. 3) Prodej dvougeneračního prostorného RD v Bystřici - samostatné dvě bytové jednotky 3+1 s příslušenstvím. Přízemí m2, 1. poschodí - 123m2, s odděleným vstupem ve velmi žádané lokalitě s nádherným výhledem. Je vhodný i na investici, zajistíme i nájemce. Obchody, škola, školka, autobus - vše je poblíž. RD je možno financovat pomocí hypotéky - vše vyřídíme zdarma za vás! 4) Prodám částečně zateplený rodinný dům s hospodářskou budovou a garáží. Dům má vlastní studnu, plyn, elektřinu a je celkově oploceny. Náchází se na polosamotě s krásným výhledem na okolní hory. Kolem domu jsou vysázené ovocné stromy a keře. U domu se nachází rozlehlá zemědělská půda, která je i předmětem prodeje. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) RD Bystřice ,- Kč 0,98 0,95 1,05 1,01 1,00 1,00 160, ,15 2) RD Bystřice ,- Kč 0,98 0,95 1,02 1,05 1,00 1,00 185, ,36 3) RD Bystřice ,- Kč 0,98 0,95 1,01 0,98 1,00 1,00 235, ,23 4) RD Bystřice ,- Kč 0,98 0,95 1,02 1,05 1,00 1,00 146, ,11 Součet: ,86 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: ,72 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 9 803,23 Kč/jedn. 11

12 Maximální jednotková cena: ,11 Kč/jedn. Základní cena: ,72 Kč 93,00 á ,72 Kč/ = ,96 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,96 Kč b) Vedlejší stavby c) Studny d) Venkovní úpravy Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 66, ,64 zastavěná plocha a nádvoří St ,00 66, ,04 Součet ,68 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,24 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 66,52 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 66, ,40 Součet ,40 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,22 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m 2. 12

13 Cena pozemku: 545,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = ,- Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,- Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní ,75 80,00 6, ,25 porost Výměra celkem 667 Mezisoučet 4 502,25 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 4 502, ,49 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,25 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč 13

14 Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných rodinných domů je na realitním trhu na velmi dobré úrovni, nabídka převyšuje poptávku b) parametry povyšující cenu: možnost půdní vestavby, velikost pozemku, hraniční přechod s Polskem cca 12 km c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl, příjezd přes pozemek jiného vlastníka, investice do modernizace domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- Kč slovy: pět set devadesát pět tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 14

15 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2809/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 361/2011 deníku. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 15