ZNALECKÝ POSUDEK. číslo / 2014

Transkript

1 Ing. Viktor MRŇOUS Puškinova B R N O soudní znalec v oborech ekonomika a stavebnictví telefon: mobil: vm.znalec@seznam.cz ZNALECKÝ POSUDEK číslo / 2014 ve věci : stanovení obvyklé ceny nemovitostí (též cena tržní, obecná), rodinného domu č.p. 201 a pozemků vedených na listu vlastnictví č. 259, katastrální území Kuřim, obec Kuřim, okres Brno - venkov, Jihomoravský kraj Objednatel posudku : Exekutorský úřad Písek, JUDr.Stanislav Pazderka, soudní exekutor Prokopova 339/ 14, Písek Účel posudku : odhad ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé, vedených na LV č. 259 v k.ú. Kuřim, dle Usnesení č.j. 117 EX 3516/13-43 Exekutorského úřadu Písek ze dne Posudek vypracoval : Ing. Viktor Mrňous Puškinova 18, Brno Datum vyhotovení : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhláška MF č. 441/2014 Sb., ve znění pozdějších předpisů - znalecký standard ke zjištění obvyklé ceny nemovitosti (též tržní cena) Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně, Posudek obsahuje 8 listů + 3 listy příloh. Předáno v jednom vyhotovení + elektronicky ve formátu PDF. Výtisk číslo : 1

2 Znalecký posudek č /2014 list č. 2 A. ÚVOD POSUDKU - NÁLEZ 1.) Vlastnické právo Jméno adresa podíl SJM Vašek Michael a Vašeková Petra Podhoří 201/15, Kuřim Informace o budově Číslo popisné/evidenční 201 Na parcele: 925/1 Způsob využití: Rodinný dům Informace o pozemcích Parc.č. Výměra Druh pozemku Způsob využití 924/3 17,00 Zahrada Zemědělský půdní fond 925/1 290,00 Zastavěná plocha a nádvoří Rodinný dům č.p /2 84,00 Zastavěná plocha a nádvoří Společný dvůr 925/3 33,00 Zastavěná plocha a nádvoří Společný dvůr 925/4 24,00 Zastavěná plocha a nádvoří Společný dvůr 926/1 173,00 Zahrada Zemědělský půdní fond 926/2 29,00 Zahrada Zemědělský půdní fond 926/3 29,00 Zahrada Zemědělský půdní fond Celkem 679,00 Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 259 v územním obvodu Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Informace o nemovitostí získané dálkovým přístupem z KN - z Internetu. Projektová dokumentace: výkresová dokumentace RD ke stavebnímu povolení z r.2001 Další podklady: - výsledek prohlídky a měření opatřený znalcem, včetně pořízené fotodokumentace, - zaměření objektu bylo provedeno pomocí laser. přístroje HILTI PD-25, - kopie katastrální mapy (viz kopie v příloze posudku) - údaje sdělené zástupcem objednatele posudku - SOFTWARE REAL a KROS - URS Praha a.s., číslo smlouvy 130/146/96, - SOFTVARE Pluto Olt s.r.o. Praha, smlouva z roku Oceněná nemovitost prohlédnuta dne : Pan Michael Vašek byl o termínu prohlídky nemovitosti písemně informován doporučeným dopisem ze dne V daném termínu byla prohlídce přítomna paní Vašeková, pan Michael Vašek nebyl přítomen a prohlídka interiéru nemovitosti nebyla umožněna. Proto veškeré údaje, uvedené v tomto ocenění vycházejí pouze z dostupných informací a nebyly ověřeny vizuálně či měřením. Prohlídka domu byla uskutečněna pouze zvenčí.

3 Znalecký posudek č /2014 list č. 3 Popis předmětu ocenění: Obecná situace Obec/město: Kuřim ( obyvatel) Lokalita: Město se nachází severně od krajského města Brna (okraj města cca 10 km, centrum města cca 15 km), při komunikaci č.385 vedoucí z Brna do Tišnova. Komunikační vztahy: Nemovitost se nachází v jižním okraji města při ulici Podhoří, která odbočuje z hlavní průjezdné komunikace ve městě (ulice Tišnovská), se kterou je téměř souběžná, jedná se klidnou vedlejší ulici s minimálním automobilovým provozem. Situování RD je začleněn do uliční zástavby jako samostatně stojící, pozemek je nemovitostí: svažitý. Nemovitost je tvořena rodinným domem a pozemky. Občanská Město Kuřim má dobrou občanskou vybavenost, kompletní možnosti vybavenost: jsou v blízkém krajském městě Brně. Okolní zástavba: Domy určené k bydlení, zejména domy rodinné. Životní prostředí: Běžná zástavba rodinných domů ve vedlejší ulici s minimálním automobilovým provozem. Přístup Přístup k nemovitosti je ze zpevněné komunikace (ulice Podhoří), k nemovitosti: vedoucí po pozemku parc.č. 813, který je ve vlastnictví města. Inženýrské sítě: V lokalitě jsou rozvedeny inženýrské sítě v rozsahu: elektro 230/380, vodovodní řád, kanalizační řád a plyn, oceňovaný objekt je napojený na všechny tyto veřejné inženýrské sítě. Popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem, základními venkovními úpravami a pozemky. Rodinný dům Evidence dle KN: Situování: Objekt je veden na LV 259 jako rodinný dům s číslem popisným 201 na pozemku parc.č. 925/1, funkční celek s objektem tvoří pozemky vedené na LV č Objekt je začleněn do uliční zástavby jako samostatně stojící, je částečně podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím. Dům je osazen ve svahu. Dispoziční řešení: Půdorysně je objekt ve tvaru obdélníka s připojenou obdélníkovou garáží. Dle předložené projektové dokumentace se v 1.PP nachází úložné prostory, v 1.NP se nachází zádveří, chodba se schodištěm, WC, prádelna, obývací pokoj s jídelním a kuchyňským koutem, obytný pokoj a prádelna. V obytném podkroví se nachází čtyři obytné pokoje (nedokončené), koupelna (nedokončená) a WC (nedokončené).

4 Znalecký posudek č /2014 list č. 4 Konstrukční řešení: Stáří: Technický stav: Nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sklonitá sedlová, s krytinou taškovou, stropy nespalné s rovným podhledem. Fasáda je zateplená (5 cm minerální vaty) s omítkou, okna dřevěná zdvojená, podlahy s keramickými dlažbami, v obytných prostorách chybí (plovoucí), dveře jsou standardní dřevěné, v podkroví neprovedeny. ÚT plynové, koupelny nejsou dokončeny, dle sdělení paní Vašekové je zde pouze umyvadlo a WC v 1.NP (bez sprchového koutu), kuchyně je standardního provedení se sklokeramickou deskou. Dle předložené projektové dokumentace bylo v r.2001 zažádáno o stavební povolení na výstavbu rodinného domu na místě původního RD, který byl odstraněn. RD byl stavěn postupně částečně svépomocí. Údajně byl dokončen do současného stavu zhruba před deseti lety. V domě nejsou dokončeny koupelny, a WC, v obytných prostorách nejsou provedeny podlahy, v podkroví nejsou provedeny dveře vč. zárubní, podlahy (pouze beton). Nejsou provedeny vstupní venkovní schody a vjezd do garáže, není dokončena terasa v 1.NP a venkovní schody na ní jsou provizorní. Dobrý, v posledních letech však není rodinný dům obýván, vnitřní úpravy nejsou dokončeny a postupně se zde projevují známky postupného chátrání. Opotřebení: Stanoveno odborným odhadem 15% Zastavěná plocha: 119 m 2 Podlahová plocha: Započitatelná podlahová plocha činí 160 m 2. Obestavěný prostor: 702 m 3 Ostatní stavby, venkovní úpravy K nemovitosti náleží běžné venkovní úpravy (terasa, oplocení, zpevněné plochy, přípojky sítí), které však nejsou zcela dokončeny nebo úplně chybí.

5 Znalecký posudek č /2014 list č. 5 B. POSUDEK A OCENĚNÍ Věcná hodnota: Stavby Rodinný dům Obestavěný prostor celkem m³ 702,00 Výchozí jednotková cena dle ÚRS Kč/ m³ 6 050,00 Koeficient úpravy x 0,90 Jednotková cena upravená Kč/ m³ 5 445,00 Reprodukční cena dokončené stavby Kč ,00 Opotřebení % 15,00 Odpočet za opotřebení Kč ,00 Věcná hodnota dokončené stavby Kč ,00 Rozpracovanost % 90,00 Odpočet za nedokončené konstrukce Kč ,00 Věcná hodnota objektu ke dni ocenění Kč ,00 Venkovní úpravy a vedlejší stavby Reprodukční cena všech staveb Kč ,00 Podíl venkovních úprav a vedlejších staveb % 0,05 Reprodukční cena venkovních úprav a vedlejších staveb Kč ,00 Opotřebení % 10,00 Odpočet za opotřebení Kč ,00 Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb Kč ,00 Rozpracovanost % 70 % Odpočet za nedokončené konstrukce Kč ,00 Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb ke dni ocenění Kč ,00 Pozemky Výměry pozemků: m² 679,00 - z toho výměra hlavních pozemků m² 679,00 - z toho výměra ostatních pozemků m² 0,00 Jednotková cena hlavních pozemků Kč 1 400,00 Jednotková cena ostatních pozemků Kč 0,00 Hodnota pozemků celkem Kč ,00 Rekapitulace věcné hodnoty Reprodukční cena staveb dokončených Kč ,00 Věcná hodnota staveb dokončených Kč ,00 Hodnota pozemků Kč ,00 Věcná hodnota staveb a pozemků celkem Kč ,00

6 Znalecký posudek č /2014 list č. 6 Výnosová hodnota: Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. Pronájem rodinných domů však neposkytuje dostatečný výnos, aby výnosová hodnota korespondovala na obvyklou cenu. Porovnávací hodnota: Porovnatelné rodinné domy se v této lokalitě nabízejí k prodeji v cenových relacích ,- Kč až ,- Kč u novostaveb v jihovýchodní části města. V daném případě je vzhledem k nedokončenosti a dlouhodobému neužívání rodinného domu uvažováno s průměrnou hodnotou uvedeného cenového rozpětí. Při porovnání je uvažováno jisté riziko ve stanovení ceny, které je vyjádřeno rizikovým koeficientem. V nabídkách realitních kanceláří byly vyhledány porovnatelné rodinné domy, jejich cena byla upravena do podmínek oceňované nemovitosti. 1. RD 3+kk Kuřim Rodinný dům řadový koncový, jednopodlažní se sedlovou střechou, s vedlejšími stavbami a zahradou, po částečné rekonstrukci (rozvody, koupelna, kuchyně, ÚT), všechny IS. Podlahová plocha je cca 75 m² a celková plocha pozemku 346 m². Požadovaná cena: ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve stejné lokalitě, je starší, s nutnou další rekonstrukcí, má menší výměru podlahových ploch i pozemku. 2. RD 7+kk Kuřim Rodinný dům řadový koncový, dvoupodlažní s obytným podkrovím ve velmi dobrém technickém stavu a vybavení (plastová okna, garáž v 1.NP, plovoucí podlahy, centrální vysavač, infrasauna, kuchyně s vestavěnými spotřebiči, vestavěné skříně). Výměra pozemku 577 m², podlahová plocha 220 m². Požadovaná cena: ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve stejné lokalitě, je v lepším technickém stavu a vybavení, větší podlahové plochy a srovnatelné výměry pozemku. 3. RD 4+1 Kuřim Novostavba RD 4+1 s dvojgaráží, RD řadový koncový, jednopodlažní s obytným podkrovím, velmi dobrý technický stav, v 1.NP podlahové vytápění, všechny inženýrské sítě. Pozemek má výměru 530 m², podlahová plocha 180 m². Požadovaná cena ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v zástavbě novostaveb na okraji města, je v lepším technickém stavu a vybavení (jedná se o novostavbu), má srovnatelnou výměru pozemku i podlahové ploch. 4. RD 3+1 a 4+1 Kuřim RD řadový koncový, částečně podsklepený, dvoupodlažní se dvěma bytovými jednotkami (na každém podlaží jedna), po rekonstrukci v r U RD dvojgaráž, kolna, zahrada, parkovací místa, dům je zateplen. Výměra pozemku činí 800 m², podlahová plocha 180 m². Požadovaná cena ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve srovnatelné lokalitě, je v lepším technickém stavu a vybavení, větší podlahové plochy i výměry pozemku.

7 Znalecký posudek č /2014 list č. 7 Výpočet č. K0 Koef. red. na pramen ceny Výměra Výměra Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena bytových pozemku požadovaná po ploch resp. redukci zaplacená poloha velikost příslušenství stav pozemek Odborná a Kč vybavenost úvaha Kč (1) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) 1 0, ,00 0,90 0,95 0,95 1,10 1,00 0, , ,00 1,00 0,85 0,90 1,05 1,00 0, , ,00 1,00 0,85 0,80 1,05 1,00 0, , ,00 1,00 0,85 0,90 1,00 1,00 0, Celkem průměr Minimum Maximum Stanovená porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem Kč Rizikový koeficient 90,00% Porovnávací hodnota celkem Kč

8 Znalecký posudek č /2014 list č. 8 C. REKAPITULACE Věcná hodnota staveb Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Odhad obvyklé ceny: , Kč Neuvažuje se , Kč , Kč Obvyklá ceny nemovitostí (též cena tržní, obecná), rodinného domu č.p. 201 a pozemků vedených na listu vlastnictví č. 259, katastrální území Kuřim, obec Kuřim, okres Brno - venkov, Jihomoravský kraj, ke dni dle odhadu znalce činí: Cena slovy: dvamilionydevětsetsedmdesáttisíc Kč ,--Kč ZNALECKÁ DOLOŽKA : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne pod č.j. Spr 3058/94 pro základní obor stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské, obor ekonomika odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti, dále dne pod č.j. Spr 2727/99 v oboru ekonomika se specializací oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle likvidace faktura č. 31/2014. Brno Ing. Viktor Mrňous