Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3482/026/ NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemek p.č. st. 306 s rodinným domem čp. 54 a pozemek p.č. 38/4, to vše v k.ú. Dolní Radechová obce Dolní Radechová. U Haly 54 / 54, Dolní Radechová Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Dolní Radechová, k.ú. Dolní Radechová, kód k.ú , LV 374 Pozemky: st. 306, 38/4 Vlastník stavby: Zbyněk Gebrt, U Haly 54, Dolní Radechová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Stanislava Prokopová, U Haly 54, Dolní Radechová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Zbyněk Gebrt, U Haly 54, Dolní Radechová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Stanislava Prokopová, U Haly 54, Dolní Radechová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 679/2013-A, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - bytové domy zděné Počet obyvatel: 789 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části obce, s průměrnou občanskou vybaveností, avšak s velmi snadnou dosažitelností úplné občanské vybavenosti v bývalém okresním městě Náchodě. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, dům je běžně udržovaný. U domu je dostatečně velký pozemek. Nabídka objektů k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku, a proto předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Dolní Radechová se nachází v okrese Náchod, kraj Královéhradecký, zhruba 2,5 km severozápadně od Náchoda. Rozkládá se na severu Podorlické pahorkatiny, v údolí potoka Radechovka. Obcí probíhá silnice I/14. Žije zde cca 790 obyvatel. V obci je obecní úřad, pošta, mateřská škola, ZŠ-1.stupeň, obchod, restaurace, sportoviště, autobus a s kompletní inženýrské sítě. Jedná se o obec, která je téměř stavebně srostlá s bývalým okresním městem Náchodem (vzdálenost do centra cca 3 km). Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce, nedaleko tenisových kurtů, na pravém břehu potoka Radechovka, v soustředěné zástavbě domů venkovského typu. Přístup po zpevněné komunikaci. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o nepodsklepený rodinný dům, se dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva tl. 45 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří vlnitý eternit, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda je břizolitová. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné nebo částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou betonové s textilií, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je kotel ÚT. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, sprchový kout, umývadlo a 2 x WC. Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení - 1.NP - garáž, kotelna, dílna, pokoj, chodba, zádveří, koupelna, WC, spíž, příprava na saunu. 2.NP - 4 pokoje, koupelna, WC, kuchyň, chodba, spíž. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -

4 Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území číslo III Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitost vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s. a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 374 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika ostatní Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 374 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: Dolní Radechová Katastrální území: Dolní Radechová Ulice: U Haly č.o.: 54 Vlastníci Podíl FO RČ: Zbyněk Gebrt U Haly 54, Dolní Radechová 1 / 2 FO RČ: Stanislava Prokopová U Haly 54, Dolní Radechová 1 / 2 Stavby část obce Dolní Radechová Objekt k bydlení č.p. 54 na pozemku p.č. st. 306 Pozemky st. 306 Stavební parcela Parcela KN 148 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 38/4 Pozemková parcela Parcela KN 575 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 149,54 m 2 119,00 m 2 2.NP 137,70 m 2 110,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 119,00 m 2 1,00 119,00m 2 1.NP - celkem 119,00 m 2 119,00 m 2 2.NP 2.NP 110,00 m 2 1,00 110,00m 2 2.NP - celkem 110,00 m 2 110,00 m 2-4 -

5 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor objekt 12,75*10,80*(7,10+2,00/2)+1,60*7,40*3,00 = 1 150,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 150,89 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 150 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 150,89 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 24 Další životnost roků 76 Opotřebení % 24,00 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod zemního plynu, elektřiny a kanalizace. Možnost napojení vody. V místě je možnost napojení na rozvod plynu. Jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st / 1 zahrada 38/ / 1 Celková výměra pozemků: 723 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Studnice - Zblov 220, , RD Zblov, Rodinný dům s garáží, dispozičně řešený jako 6+2. Dům byl kolaudovaný v r. 1989, dnes je používán jako dvougenerační, s terasou v přízemí, balkonem a prostornou lodžií v 1. patře. V 1. poschodí jsou nová okna, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, přípojka plynu je před domem. Dům se nachází v části obce Zblov, cca 3 km od České Skalice a cca 2 km od přehrady Rozkoš. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Červený Kostelec 250, , RD Červený Kostelec, Rodinný dům nedaleko centra města Červený Kostelec. Velmi prostorný dům je vhodný pro bydlení větší rodiny. Dům má dvě kuchyně, dvě koupelny a WC, lze ho tedy využívat jako dvougenerační. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem, alternativně kotlem na tuhá paliva. Dům byl postaven v roce 1937, kompletní rekonstrukce proběhla v roce Na pozemku je dvojgaráž, pergola, udírna a zahradní krb

6 Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Velikost objektu - dispozičně hůře řešený objekt - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - lepší příslušenství - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Velikost objektu - dispozičně hůře řešený objekt; Provedení a vybavení - lepší příslušenství; Hronov - Zbečník 250, , RD Hronov, Prostorný dvougenerační RD. K využití je 9 pokojů, 3 kuchyně (kuchyňská linka), 3 koupelny, 4 WC, prostorná spíž, šatna, domácí dílna. Na pozemku stojí zahradní domek s udírnou dřevěná kolna, garáž, přístřešek na dvě auta a nekrytá plocha na stání dalšího auta. Dům je ve velmi dobrém stavu po kompletní rekonstrukci, zateplen, plastová okna, zámková dlažba kolem domu. Dům se nachází v klidné části obce, 15 minut chůze do centra Hronova. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Hronov 190, , RD Hronov, Rodinný dům s bazénem na velmi pěkném a klidném místě. Rodinný dům je třípatrový - v přízemí se nachází vstupní hala, pokoj, koupelna, šatna, technická místnost, prádelna a schodiště. V 1.patře je velká kuchyň, jídelna, obývací pokoj, sociální zařízení (vana i sprchový kout) a chodba se strmým dřevěným schodištěm. V podkroví se nachází ložnice a prostorný dětský pokoj. Vytápění plynem či plně funkčními kachlovými kamny. Po celém RD jsou nová plastová okna. Připojení na internet, satelitní TV. K RD náleží okrasná zahrada, bazén a terasa s udírnou. RD lze upravit i na 2 samostatné bytové jednotky. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Variační koeficient před úpravami: 21,25 % Variační koeficient po úpravách: 7,78 % Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 374 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -