ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /14. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno. Sartoriova 28/ Praha - Břevnov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /14 o ceně členského podílu v bytovém družstvu nájemníků domu č.p.28/13, ul.sartoriova, Praha 6 - Břevnov. (bytová jednotka č.28/12 v domě č.p.28 vč.příslušenství) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Vlastník nemovitosti: Vostrý Boris Sartoriova 28/ Praha - Břevnov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.150 EX 49/13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 16.ledna 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 20.ledna 2014

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Praze, dne 20.ledna 2014, LV č Nabídky realitních kanceláří. Informace o stavbě, pozemku a jednotce na ul.sartoriova 28/13, Praha 6 - Břevnov. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa pozemků. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 16.ledna 2014 za účasti členů představenstva bytového družstva. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Informace o stavbě, parcele a jednotce na ul.sartoriova 28/13, Praha 6 - Břevnov. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Cenová mapa pozemků. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Jednotka dle

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jednotka dle 38 Oceněno podle 38 vyhlášky. 1.1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle 27 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.76/6 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 331 m 2 parc.č.76/61 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 181 m 2 parc.č.76/72 ostatní plocha, zeleň o výměře 96 m 2 parc.č.76/71 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 25 m 2 parc.č.76/70 ostatní plocha, zeleň o výměře 53 m 2 Na území Prahy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedeným parcelám je přiřazena cena 4080,- Kč/m 2. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 4.080,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 7590/ = Kč ,37 Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Cena celkem Kč ,

4 1.2) Byty v domech vícebytových Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Cena členského podílu povinného a manželky povinného Miluše Vostré se rovná ceně bytu s dispozicí 3+kk situovaného ve 3.nadzemním podlaží domu č.p.28, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 7590/ na společných částech domu a pozemků. Součástí bytu je rovněž terasa a sklepní box. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna a ocenění je provedeno na základě doplňujících údajů sdělených členy představenstva bytového družstva nájemníků. Svislé konstrukce jsou provedeny z plošných panelů, střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou. Klempířské konstrukce jsou úplné. Vnitřní obklady jsou keramické a jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy obytných místností jsou betonové, opatřené textilní krytinou. V ostatních místnostech jednotky jsou provedeny keramické dlažby. Vytápění i ohřev teplé vody jsou zajištěny z centrálního zdroje. Bytové jádro je zděné. El.instalace světelná i motorová. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován el.sporák s digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Nemovitost byla dána do užívání roku 1981, avšak ke dni ocenění již není několik let užívána. V bytové jednotce byla provedena rekonstrukce spočívající v propojení obývacího pokoje s kuchyní. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 13. Okna nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.054) =

5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.04 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 =

6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 33 let) Celkem * 0.05 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,70 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,93 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč ,- Jednotka dle 38 Cena celkem Kč ,

7 C. REKAPITULACE 1) Jednotka dle 38 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Dvamilionydevětsetčtyřicetdvatisícesedmsetšedesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.8464 pro katastrální území Břevnov, obec Praha vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera 150 Ex 49/13 ( dle nařízení exekuce č.j. 38 EXE 277/2013 vydaném Obvodním soudem pro Prahu 6 dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Praze v panelovém bytovém domě řadové zástavby na ulici Sartoriova. Dům čp.28 s jednotkou č.28/12 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 6 nadzemních podlaží, z toho 5 pro bydlení a technické přízemí

8 Podle databáze znalce a internetové nabídky z ledna 2014 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 3+kk (73 m2) Praha-Břevnov, ul.patočkova, 1.nadzemní podlaží, zděný, okna plastová, etážové topení na zemní plyn, byt ve velmi dobrém tech.stavu, (40 410,- Kč/m2) cena ,- Kč 2. Byt o velikosti 3+1 (63 m2) Praha-Břevnov, ul.patočkova, 5.nadz.podlaží, zděný, dům po rekonstrukci, okna plastová, zateplení fasády, byt v původním tech.stavu, (47 460,- Kč/m2) cena ,- Kč 3. Byt o velikosti 3+kk (83 m2) Praha-Břevnov, ul.patočkova, 3.nadzemní podlaží, balkon, zděný, dům po rekonstrukci, vč.zateplení a plastových oken, byt po celkové rekonstrukci, (48 012,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. Byt o velikosti 3+1 (78 m2) Praha-Břevnov, ul.kolátorova, 2.nadzemní podlaží, zděný, byt i dům ve velmi dobrém technickém stavu, okna plastová, plovoucí podlahy, vana, (46 025,- Kč/m2) cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost se nachází v žádané, klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra města, avšak v posledních letech je neužívaná a neudržovaná ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 75,90 m2 x ,- Kč/m2, tj.celkem ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku

9 V Ostravě, dne 20.ledna 2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -