ZNALECKÝ POSUDEK /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 3467/2012 O cen nemovitosti - 1/4 domu.p. 359 na pozemku parc.. St. 317 a 1/4 pozemku tvoeného parcelami. St. 317 a 1056/5 v kat. úz. Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín, ve vlastnictví Martina Svobody. Objednatel znaleckého posudku: Úel znaleckého posudku: Exekutorský úad Litomice, JUDr. Ondej Mareš Novobranská Litomice-Msto Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 1917/08-8 prodejem nemovitostí. Dle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova Praha 5 Košíe Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu vetn titulního listu a vetn 4 strany píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/4 domu.p. 359 na pozemku parc.. St. 317 a 1/4 pozemku tvoeného parcelami. St. 317 a 1056/5 v kat. úz. Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín, zapsáno na LV Úelem tohoto ocenní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenní pro poteby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní pedpisy v oblasti cen, financování, úetnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je urena pro poteby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: 1/4 domu.p. 359 Adresa nemovitosti: Václavská Žiželice Kraj: Stedoeský Okres: Kolín Obec: Žiželice Katastrální území: Žiželice nad Cidlinou Poet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 39,4929 K/m 2 kde a je poet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 39,49 K/m 2 3. Prohlídka a zamení nemovitosti Prohlídka se zamením nemovitosti byla provedena dne bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 530, kat. úz. Žiželice nad Cidlinou, Katastrální úad pro Stedoeský kraj, KP Kolín - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. XII-15-4, mítko 1:2880, kat. úz. Žiželice nad Cidlinou - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1917/08-8 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 1917/08-76 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutenosti zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje Vlastníci stavby: Ilona Bruncvíková, Konice 76, Žiželice nad Cidlinou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Martin Svoboda, Václavská 359, Žiželice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Zdenk Svoboda, Ohae 10, Ohae, vlastnictví: podílové, vlastnický - 2-

3 podíl: 2 / 4 Vlastníci pozemku: Ilona Bruncvíková, Konice 76, Žiželice nad Cidlinou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Martin Svoboda, Václavská 359, Žiželice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Zdenk Svoboda, Ohae 10, Ohae, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 4 6. Dokumentace a skutenost K nemovitosti nebyla pedložena žádná výkresová dokumentace, u výpot použitých v posudku bylo vycházeno z ástených výmr a skuteností zjištných na míst samém, dále ze sdlení spoluvlastníka nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Žiželice spadá do okresu Kolín a náleží pod Stedoeský kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je rovnž okresní msto Kolín. Obec Žiželice se rozkládá asi 20 km severovýchodn od Kolína. Úedn žije v katastru této stedn velké vesnice zhruba 1430 obyvatel. Žiželice se dále dlí na šest ásti: Hradiško II, Konice, Kundratice, Loukonosy, Zbra a Žiželice. V obci je základní obanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veejný vodovod. Oceovaný dm je situován v okrajové ásti obce v adové zástavb obytných dom. Dm se nachází na vlastním pozemku a je dobe pístupný po zpevnné obecní komunikaci. Dispozin se jedná o dm 3+1 s prjezdem na zahradu a vstupem ze zahrady. Za domem se nachází zdné klny. Napojeno na elektro rozvod, obecní kanalizaci, voda ze studny. Plyn na hranici pozemku. Dle sdlení je dm cca 90 let starý a 4-5 let neobýván. Parkování je možné za domem na zahrad. Pedmtem ocenní je spoluvlastnický podíl 1/4. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenní staveb 1.1. Dm.p Ocenní pozemk 2.1. Pozemky - 3-

4 B. Znalecký posudek Popisy objekt, výmra, hodnocení Ocenní nemovitosti je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb. 1. Ocenní staveb 1.1. Dm.p. 359 Popis: Oceovaný adový dm.p. 359 se nachází v ulici Václavská, obec Žiželice, kat. úz. Žiželice nad Cidlinou, okres Kolín na vlastním pozemku parc.. St Dm je nepodsklepený, jednopodlažní s pdou, dispozinešen jako 3+1 s prjezdem na zahradu. Vstup do domu se zahrady. Základy domu jsou betonové a kamenné, svislé konstrukce jsou zdné. Stropy jsou devné, krovy devné. Stecha je sedlová s krytinou s pálených tašek. Bleskosvod není osazen. Klemp. konstrukce z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou bízolitové. Okna jsou devná. Vrata kovová vjezdová na zahradu Vytápní je ústední kotlem na tuhá paliva, ohev vody el. bojlerem. Napojeno na el. sí, obecní kanalizaci, voda ze studny. Plyn na hranici pozemku. Dm je dle sdlení cca let starý, 4-5 let neobývaný. Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Rodinný dm 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stedoeský kraj, do obyvatel Stáí stavby: 90 let Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 20a): K/m 3 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,3x11,00 = 91,30 m 2 zastešení: 8,3x11,00 = 91,30 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 91,30 m 2 3,50 m zastešení: 91,30 m 2 3,00 m Obestavný prostor: 1.NP: (8,3x11,00)x(3,50) = 319,55 m 3 zastešení: (8,3x11,00)x(3,00) 2 = 136,95 m 3 Obestavný prostor - celkem: = 456,50 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 91,30 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 182,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00-4-

5 Výpoet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dm adový II -0,01 2. Provedení obvodových stn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouška obvod. stn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 vetn II 0,01 5. Napojení na sít (pípojky) - pípojka elektro, voda, napoj. na veej. IV 0,04 kanal. nebo domovní istírna 6. Zpsob vytápní stavby - ústední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. píslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - stavba ve špatném stavu (pedpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáí 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 13 x 0,60 = 0,406 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostedí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchod nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zaízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zaízení III 0,03 6. Zdravotní zaízení - pouze ordinace praktického lékae II 0,00 7. Veejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezamstnanost v obci a okolí - vyšší než je prmr v kraji I -0, Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05-5-

6 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - Pedmtem ocenní je spoluvlastnický podíl 1/4. 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 II 0,00 I -0,05 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,406 x 1,000 x 0,900 = 0,365 Ocenní: Cena upravená CU = IPC x I = K/m 3 x 0,365 = 1 758,94 K/m 3 CP = CU x OP = 1 758,94 K/m 3 x 456,50 m 3 = ,11 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = ,11 K = ,11 K Výpoet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 4 Dm.p zjištná cena = ,03 K 2. Ocenní pozemk 2.1. Pozemky Popis: Pozemky parc.. St. 317 a 1056/6 jsou rovinné, obdélníkového tvaru. Na pozemku parc..st. se nachází adový dm.p Za domem na pozemcích parc.. St. 317 a parc /5 se nachází zdné klny o rzných výškách s pultovou stechou. Zahrada parc /5 je neudržovaná. Ocenní: Stavební pozemky ocenné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - píloha položka. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 40 % hlediska úelu užití staveb na nich zízených nebo k jejich zízení urených: Úprava cen: 40 % Úprava ceny - píloha další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky. 1, poítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 40% + 10% x (100 % + 40%) 54,00 % Zdvodnní použití pirážek a srážek: Nemovitost se nachází v dojezdové vzdálenosti dálnice D11. Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití) 1,7280 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle hlavní stavby): 2,

7 Pehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk: Zatídní Zákl. cena [K/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [K/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavná plocha a nádvoí 28 odst. 1 a 2 39,49 1,00 2,1550 1, ,00 226,46 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkním celku 28 odstavec 5 39,49 0,40 2,1550 1, ,00 90,59 Typ Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] 28 odst. 1 a 2 vodní plocha St ,00 226, ,08 28 odstavec 5 zahrada 1056/5 226,00 90, ,34 Stavební pozemky - celkem ,42 = ,42 K Výpoet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 4 Pozemky - zjištná cena = ,11 K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Dm.p. 359 Popis porovnávaných objekt: Jednotka: 3+1 Množství jednotek oceované stavby: 67,00 1) adový, cihlový dm s bytem 3+1 a píslušenstvím, v klidné ulici, blízko centra stediskové obce. Zahrada 360 m2, zastavná plocha a nádvoí 474 m2, z toho dm 180 m2, se sklepem 10 m2, prjezdem (garáž), na dvoe kolna a špýchar, elektina 3x380 V, 25 A, plynový kotel, obecní vodovod a vlastní studna. V obci veškerá obanská vybavenost, léka, zuba, školka, škola, tenis, kopaná. Dálnice D11 3 km, Kolín 20 km, Chlumec n.cidl. 5 km. 2) Spolenost RE/MAX High Way si Vám dovoluje exkluzivn nabídnout RD 3+1/+2 v obci Žiželice Konice o rozloze 131 m2 obytné plochy, pozemku m2 a zahrady m2. Bývalá zemdlská usedlost je ped celkovou rekonstrukcí. Obytná plocha byla ásten rekonstruována v padesátých letech. V dom je bytová jednotka 3+1 a píprava na další 1+1 vetn koupelny a WC. Jedná se o smíšenou stavbu, k domu patí další hospodáské budovy, chlévy, stáje, dílny, stodola a pilehlé pozemky. Je zde mstská voda i vlastní studna, septik. V obci je kanalizace, plyn. Dm je ideální pro hospodaení, vznik ekofarmy, chovu koní, skotu. V obci Žiželice je škola, školka, 2 obchody s potravinami, pošta, zdravotní stedisko, 4 hostince. Obec leží 7 km od Chlumce nad Cidlinou a 22 km od Kolína. - 7-

8 3) Prodej rodinného domu s garáží v klidné ásti obce Žiželice (6 km od Chlumce nad Cidlinou), okr. Kolín; pozemek 150 m2, zastavná plocha 70 m2, obytná plocha 100 m2. Dispozice: 3 obytné místnosti, koupelna (vana + WC), komora, pda (možnost vestavby), topení WAW + akumulaní kamna. IS: elektro. (220/380V), obecní vodovod, kanalizace, plyn. V blízkosti tenisové kurty a sportovišt. Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] 1) RD Žiželice ,- K 0,98 1,00 0,95 0,90 0,98 1,00 120, ,42 2) RD Konice ,- K 0,98 0,95 1,00 0,85 1,00 0,98 131, ,04 3) RD Žiželice ,- K 0,98 0,95 1,05 1,15 1,00 0,93 100, ,27 Souet: ,72 K/jedn. / 3 Prmrná jednotková cena: ,91 K/jedn. Minimální jednotková cena: 8 050,27 K/jedn. Maximální jednotková cena: ,42 K/jedn. Základní cena: ,91 K 67,00 á ,91 K/ = ,97 K Dm.p výsledná cena = ,97 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Dm.p. 359 = ,- K Cena objektiní celkem ,- K - 8-

9 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenní staveb 1.1. Dm.p K 1. Ocenní staveb celkem K 2. Ocenní pozemk 2.1. Pozemky ,10 K 2. Ocenní pozemk celkem ,10 K Celkem ,10 K Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 K Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceovaného souboru nemovitostí - bylo teba vzít úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí na realitním trhu v dané lokalit je na velmi dobré úrovni, nabídka pevyšuje poptávku b) parametry povyšující cenu: klidná ást obce, parkování na pozemku, dostupnost dálnice D11 c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/4, dlouhodob neobývaná nemovitost, pedpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav - 9-

10 Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitostí ve výši ,- K. Obvyklá cena ¼ nemovitosti: ,- K slovy: jedno sto šedesát osm tisíc sedm set padesát K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3467/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 203/2012. E. Seznam píloh poet stran A4 v píloze: Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 530 ze dne