Znalecký posudek č. ZP-4360

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-4360 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na - stavbě (budova) č.p. 970, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 706 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1893/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1908/2 v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 5412/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na - stavbě (budova) č.p. 970, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 706 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1893/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1908/2 v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

3 popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 rd č.p. 970 s pozemky Vlaštovčí 970/ Jablonec nad Nisou Region: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Eder Martin, Vlaštovčí 970/6, Jablonec nad Nisou. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno

4 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha Vlastnické a evidenční údaje: Eder Martin, Vlaštovčí 970/6, Jablonec nad Nisou podíl 1/3 Eder Otakar, Vlaštovčí 970/6, Jablonec nad Nisou podíl 1/3 Ederová Iva, Vlaštovčí 970/6, Jablonec nad Nisou podíl 1/3 Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím, se splatností dne budoucí pohledávky do celkové výše ,- Kč, vzniklé do budoucí pohledávky do celkové výše ,- Kč, vzniklé do Komerční banka a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na - stavbě (budova) č.p. 970, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 706 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1893/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1908/2 v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený nai pozemku mírně svažitého charakteru. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] Kp Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Jablonec , ,44 0,90 1, ,39 nad Nisou st pozemek Jablonec , ,24 0,90 1, ,72 nad Nisou st pozemek Jablonec nad Nisou , ,00 1,00 1, , ,11 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 1 273,37 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 1 160,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 1 390,72 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 zahrada p.č. 1893/1 165 m 2 zahrada p.č. 1908/2 60 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 369 m 2 369,00 m 2 á 1 273,37 Kč/m 2 = ,53 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,53 Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = ,53 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemcích = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 5

6 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 970 Adresa Vlaštovčí 970, Jablonec nad Nisou Popis: Rodinný dům č.p. 970 je postavený na mírně svažitém pozemku s přístupem z místní zpevněné komunikace. Spoluvlastník nemovitosti neumožnil vnitřní ohledání stavby mimo sklepa a bočního vstupu, dále nebyl možný pohyb po předmětných pozemcích. Podsklepená zděná budova s jedním nadzemním patrem a střešní částí, střecha je dřevěná sedlová se šablonami, okna jsou dřevěná zdvojená, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Příslušenství tvoří: inženýrské sítě, zpevněná plocha, travní porost, stromy, keře, vedlejší stavba. Souhrnný stavebně technický stav nemovitostí je průměrný. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 50 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1107 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství vedl. stavba Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O: 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Na Mýtině Adresa Na Mýtině, Jablonec nad Nisou Popis: Dvougenerační RD s terasou, Jablonec nad Nisou, 780m2 Nabízíme Vám prodej luxusního rodinného domu v blízkosti centra Jablonce nad Nisou. Dům je kompletně zateplený a veškeré materiály jak v interiéru tak i v exteriéru nejlepší kvality.v domě 2 samostatné vchody, garáž, 2x krb, schodišťový výtah, dřevěný balkon, plynový kotel pro vytápění i ohřev vody. U domu venkovní bazén s terasou a pergolou, altán s venkovním krbem, udržovaná zahrada s 6

7 jezírkem.vše v perfektním stavu. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 780 m 2 Zastavěná plocha 120 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství bazén, pergola, altán Požadovaná nebo kupní cena ,33 Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Jablonec nad Nisou Adresa Jablonec nad Nisou Popis: Velmi prostorný, kompletně zrekonstruovaný rodinný dům v Jablonci nad Nisou. Dům má vlastní okrasnou zahradu. V suterénu prostory s možností komerčního využití - dílna, autodílna, drobná výroba. Velmi prostorný, kompletně zrekonstruovaný rodinný dům v Jablonci nad Nisou. Dům má vlastní okrasnou zahradu. V suterénu prostory s možností komerčního využití - dílna, autodílna, drobná výroba. Dispozice: Suterén: vstup do domu, prostorná předsíň, chodba, dílna, sklep s vlastní studnou, velká garáž s dílnou cca 80m2, 3,4m světlá výška. 1. nadzemní podlaží: hala se schodištěm, chodba, velká kuchyň s jídelnou, obývací pokoj se vstupem na terasu, koupelna, komora, WC. 2. nadzemní podlaží: hala nad schodištěm, chodba, dvě samostatné ložnice s vlastní koupelnou se sprchovým koutem a WC, pokoj, pokoj s šatnou, šatna, WC, vstup na půdu. Dům je po kompletní rekonstrukci, koladuace nová okna, zateplená fasáda, kompletně nové podlahy - dlažby, parkety, koberce, rozvody všech inženýrských sítí. El.230/400V, voda a kanalizace obecní, vytápění ústřední plynové, teplá voda el. bojler. Celková plocha pozemku: 449m2. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 449 m 2 Zastavěná plocha 110 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 7

8 Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Lovecká Adresa Lovecká, Jablonec nad Nisou Popis: Dvougenerační rodinný dům, zast. plocha 164 m2, se dvěmi bytovými jednotkami v Jablonci nad Nisou, ul. Lovecká. Dispozice: 1. PP - dvě samostatné garáže, sklepní prostory. 1.NP - bytová jednotka 3+1, cca 100 m2, s balkónem a vstupem na zahradu. 2. NP - bytová jednotka 3+1, cca 100 m2, s krbovými kamny. U každého bytu spíž. Bytové jednotky mají samostatný vstup ze společné chodby a samostatné měřící zařízení vody, el. a plynu. 3. NP - půdní prostory vhodné k vestavbě. Obě bytové jednotky mají prostornou vstupní chodbu. Na domě částečné rekonstrukce - výměna některých oken za plastová, rekonstrukce koupelen, nové kuchyňské linky, nové rozvody plynu. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 796 m 2 Zastavěná plocha 164 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Panenská Adresa Panenská, Jablonec nad Nisou Popis: Zděný rodinný dům. Dům je dvougenerační s prostornou garáží a třemi bytovými 8

9 jednotkami. V suterénu domu je garáž a bytová jednotka. V bytě je kuchyňka a koupelna se sprchovým koutem, kotelna na TP, studna, sklep a uhelna. V 2.NP je ložnice, 2x pokoj, komora, koupelna s vanou a WC zvlášť. V podkroví domu je též byt s kuchyňkou a jídelnou, obývací pokoj, 2 pokoje, koupelna s vanou, šatna, balkón, vestavné skříně a vchod na půdu. Kolem domu je udržovaná zahrada, kde soukromí je zajištěno. Vjezd z hlavní silnice. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 630 m 2 Zastavěná plocha 140 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Na Mýtině 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Jablonec nad 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Nisou 3. rodinný dům Lovecká 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. rodinný dům Panenská 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná ,33 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,33 Kč 9

10 C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionjednostodevadesátčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na - stavbě (budova) č.p. 970, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 706 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1893/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1908/2 v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 3246 v objektivní zaokrouhlené výši ,-- Kč. Příslušenství tvoří: inženýrské sítě, zpevněná plocha, travní porost, stromy, keře, vedlejší stavba, nájemní smlouvy nezjištěny, věcná břemena nezjištěna. V Praze, Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město 10

11 D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4360 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11