Znalecký posudek č. 14/10/145

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/10/145 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 810/1000 k nemovitým věcem - pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p rod. dům, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 297, pro k.ú. Zálesí u Javorníka, obec Javorník, okres Jeseník. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 20 stran a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 01757/04-094, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 65 o výměře 555 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 41, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. st. 65 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Javorník, katastrální území Zálesí u Javorníka, okres Jeseník, na listu vlastnictví č. 297, s podílem 810/1000. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p rod. dům, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 297, pro k.ú. Zálesí u Javorníka, obec Javorník, okres Jeseník. Rodinný dům je situovaný na adrese Zálesí, č.p. 41, Javorník. Rodinný dům se nachází v zastavěné části obce Zálesí, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Javorník obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Javorník nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků, povinného Jaroslava Machalíčka a jeho družky Ivety Hanzlíkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 01757/04-094, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 297, vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 Kraj: Olomoucký Okres: Jeseník Obec: Javorník Katastrální území: Zálesí u Javorníka (657964) List vlastnictví číslo: 297 Vlastníci: 1. Machalíček Jaroslav Podíl: 810/1 000 Zálesí 41, Javorník 2. Machalíček Jiří Podíl: 95/1 000 Starobucké Debrné 200, Nemojov 3. Trantinová Lenka Podíl: 95/1 000 Větrná 863/34, České Budějovice 2, České Budějovice 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, ze smíšeného zdiva, sedlová a pultová střecha je kryta eternitovými šablonami. Rodinný dům je půdorysného tvaru obdélníka. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného 128 roků. Vytápění rodinného domu je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva a lokální pomocí kamen na tuhá paliva. V rozmezí let 1970 až 1972 byla provedena kompletní rekonstrukce rodinného domu. V roce 1990 byla provedena přístavba garáže. V průběhu životnosti rodinný dům dále procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako zhoršený. Údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako podprůměrnou. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - sklepní prostory I. nadzemní podlaží - vstupní část, chodba, sociální zázemí (koupelna, WC), schodiště, obývací pokoj, kuchyně II. nadzemní podlaží - schodiště, chodba, WC, 5x obytný pokoj Parkování je možné ve vlastní garáži a na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemek se nachází ve sklonitém terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č ostatní plocha, který je ve vlastnictví Olomoucký kraj, Jeremenkova 1191/40a, Hodolany, Olomouc. stránka č. 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 Rodinný dům je napojen na vlastní studnu a septik. Dle informací ČSÚ a sdělení povinného je ve městě Javorník možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubková kanalizace a plynovod. Na obytnou část rodinného domu, při spodní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní garáž ze smíšeného zdiva, s plochou střechou krytou standardní krytinou. Při místním šetření bylo zjištěno, že garáž slouží pro parkování jednoho osobního automobilu. Na obytnou část rodinného domu, při její horní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, částečně dřevěný a kamenný objekt kůlny s valbovou střechou krytou lepenkou. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt kůlny slouží k venkovnímu posezení. Na obytnou část rodinného domu, při spodní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje skleník. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - dřevěné latě v betonových sloupcích včetně částečné kamenné podezdívky, 2x vrátka s výplní dřevěných latí, venkovní bazén, venkovní houpačka, pomník, 2x betonové schody, kamenné schody, ocelové zábradlí, kamenné chodníky, kamenné zídky a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 297 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 297 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p rod. dům 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název Zastavěná plocha I. PP 12,50 10,50 = 131,25 m 2 I. NP 12,50 10,50+12,20 5,50 = 198,35 m 2 II. NP 12,50 10,50 = 131,25 m 2 Součet: = 460,85 m 2 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 12,50 10,50 3,20 = 420,00 m 3 Vrchní stavba 12,50 10,50 7,25+12,20 5,50 2,70 = 1 132,73 m 3 Zastřešení 12,50 10,50 3,55 0,5+12,20 5,50 1,20 0,5 = 273,23 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 825,96 m 3 stránka č. 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené, kamenné 4,30 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 24,30 % Podstandardní 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, klenbové 9,30 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová, pultová 4,20 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké (špatný technický stav) 6,40 % Podstandardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (špatný technický stav) 3,30 % Podstandardní 9. Vnější obklady keramické 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady keramický obklad (kuchyně, koupelna, 2x 2,40 % Standardní WC) dřevěný obklad (chodba, schodiště) 11. Schody dřevěné s povrchem textilních krytin, cihlové (do 3,90 % Standardní sklepa) 12. Dveře dřevěné náplňové do ocelových a dřevěných zárubní 3,40 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,30 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností betonové, vlýsky (parkety), PVC, 2,30 % Standardní textilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností betonové, keramická dlažba, 1,40 % Standardní textilní krytiny 16. Vytápění ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva a lokální 4,20 % Standardní kamny na tuhá paliva 17. Elektroinstalace 240V/400V (odpojeno) 4,00 % Podstandardní 18. Bleskosvod je proveden 0,50 % Standardní 19. Rozvod vody studená i teplá 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace kuchyně, koupelna, WC 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, dřez, sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo (3x) 5,00 % Standardní 25. Záchod splachovací WC (2x) 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 4,30 % 0, Zdivo 0,54 24,30 % 0, Vnitřní omítky 0,54 6,40 % 0, Fasádní omítky 0,54 3,30 % 0, Okna 0,54 5,30 % 0, Elektroinstalace 0,54 4,00 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7080 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 stránka č. 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1260 Základní jednotková cena upravená: = 3 231,52 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 825,96 m ,52 Kč/m 3 = ,26 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 128 / ( ) 100 = 75,294 % 75,294 % 4,30 % 0,46 / 0, ,104 % 2. Zdivo podstandardní 128 / ( ) 100 = 75,294 % 75,294 % 24,30 % 0,46 / 0, ,888 % 3. Stropy standardní 128 / ( ) 100 = 75,294 % 75,294 % 9,30 % / 0, ,890 % 4. Střecha standardní 128 / ( ) 100 = 85,333 % 85,333 % 4,20 % / 0, ,062 % 5. Krytina standardní 45 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,00 % / 0, ,178 % 6. Klempířské konstrukce standardní 45 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 0,70 % / 0, ,742 % 7. Vnitřní omítky podstandardní 45 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 6,40 % 0,46 / 0, ,119 % 8. Fasádní omítky podstandardní 45 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,30 % 0,46 / 0, ,608 % 9. Vnější obklady standardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 0,40 % / 0, ,452 % 10. Vnitřní obklady standardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 2,40 % / 0, ,712 % 11. Schody standardní 128 / ( ) 100 = 75,294 % 75,294 % 3,90 % / 0, ,148 % 12. Dveře standardní 45 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,40 % / 0, ,602 % 13. Okna podstandardní 45 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 5,30 % 0,46 / 0, ,583 % 14. Podlahy obytných místností standardní stránka č. 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/ / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 2,30 % / 0, ,436 % 15. Podlahy ostatních místností standardní 45 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 1,40 % / 0, ,483 % 16. Vytápění standardní 35 / ( ) 100 = 70,000 % 70,000 % 4,20 % / 0, ,153 % 17. Elektroinstalace podstandardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 4,00 % 0,46 / 0, ,079 % 18. Bleskosvod standardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 0,50 % / 0, ,565 % 19. Rozvod vody standardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 2,80 % / 0, ,164 % 20. Zdroj teplé vody standardní 30 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 1,60 % / 0, ,695 % 22. Kanalizace standardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 2,90 % / 0, ,277 % 23. Vybavení kuchyně standardní 20 / ( ) 100 = 66,667 % 66,667 % 0,50 % / 0, ,471 % 24. Vnitřní vybavení standardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 5,00 % / 0, ,650 % 25. Záchod standardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 0,40 % / 0, ,452 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 76,513 % Odpočet opotřebení: ,26 Kč 76,513 % ,17 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,09 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 810/1000. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, I. Negativní 0,04 stránka č. 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Index trhu:i T = P 5 (1 + Pi) = 0,903 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,15 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,02 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo 0,10 ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + Pi) = 0,630 i = 2 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,09 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,569 Cena stavby: CS = CS N pp = ,77 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 810 / Cena po úpravě: = ,27 Kč 0,95 Stavba č.p rod. dům určená cena: ,27 Kč b) Pozemky a.2) Vyhláška 441/2013 Sb. a.2.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Javorník Název okresu: Jeseník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: stránka č. 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 541,01 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 810/1000. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,903 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,04 orientace SV, S a SZ 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,960 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I. Rezidenční zástavba 0,02 stránka č. 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,15 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,02 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo 0,10 ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,630 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,546 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 295,3915 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 65 zastavěná plocha a nádvoří ,28 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 810 / Cena po úpravě: = ,25 Kč Pozemky na LV číslo 297 určená cena: ,25 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), stránka č. 11

12 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Havlíčkova, Javorník, okres Jeseník Samostatně stojící rodinný dům, který se nachází v klidné části města. Rodinný dům o vnitřní velikosti 3+1. V přízemí prostory ke komerčnímu využití - obchod, zázemí, společenský sál, kuchyň, koupelna a WC. V patře se nachází bytová jednotka s balkónem o velikosti 3+1. V půdních prostorech lze vybudovat další obytné místnosti. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na obecní vodovod, odpady jsou svedeny do žumpy. K domu náleží hospodářská budova, garáž a zahrada. Celý dům je oplocen. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost města Javorník. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD ul. Nýznerovská, Skorošice, okres Jeseník Jedná se o přízemní rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1. Dům je zděný se sedlovou střechou a obytným podkrovím. Fasáda je provedena z eternitových šablon se žlutým nátěrem, kamenný sokl. Inženýrské sítě: elektrické napětí 220/380V, voda z vlastní studny. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva. Byla provedena rekonstrukce koupelny a podlah v přízemí. Vnitřní dispozice domu: přízemí - chodba, kuchyň, koupelna s WC, obývací pokoj, kotelna, WC, prádelna, sklep a garáž. Podkroví - chodba se společenským posezením, ložnice se šatnou a obytný pokoj. K rodinnému domu náleží pozemek o celkové výměře m 2, na kterém je situována kůlna. Na pozemku je dále situováno venkovní posezení. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Vlčice, okres Jeseník Jedná se o částečně podsklepený, jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím. Pozemky o celkové výměře m 2. Na domě byla provedena výměna střešního pláště včetně zateplení, dále byla provedena nová elektroinstalace a rekonstrukce podlah, stropů, střešních oken, rozvodů topení. Vnitřní dispozice domu: I. podlaží - zádveří, chodba, WC, koupelna, dvě obytné místnosti a kuchyňský kout. Podkroví - tři obytné místnosti. Na pozemku jsou situovány vedlejší stavby (garáž a hospodářské objekty). Dům je vytápěn elektrickým kotlem. Na pozemku se nachází vlastní studna. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 12

13 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 4) RD Tomíkovice-Žulová, okres Jeseník Jedná se o zděný dvoupodlažní rodinný dům, který je situovaný na okraji obce. Dům je v původním stavu, po rekonstrukci by poskytnul pět a více bytových jednotek. K domu patří dílna, stodola a půdní prostory (možno také využít k vytvoření bytových jednotek). Přímo v místě je k dispozici autobusové a vlakové spojení. Z občanské vybavenosti je k dispozici škola, školka, obchod, pošta pak v nedaleké Kobylé či Žulové, ke které obec katastrálně náleží. Nabídková CENA: ,- Kč 5) RD Vápenná, okres Jeseník Rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. Rodinný dům o dispozičním uspořádáním: I. nadzemním podlaží - veranda, chodba se schodištěm, koupelna, dva sklady, kotelna, dřevárna. II. nadzemním podlaží - chodba, WC, spíž, kuchyň, jídelna a dva obytné pokoje. Přístup k domu po zpevněné komunikaci. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. Okna nově provedena (dřevěná). Rodinný dům není podsklepen. Dům napojen na obecní vodovod z řádu a rozvody nízkého napětí, elektrický bojler, vytápění kotlem na tuhá paliva. Rodinný dům je situován v blízkosti chatové zástavby. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Havlíčkova, Javorník, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,05 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,36 Kč Váha (V): 1,0 2) RD ul. Nýznerovská, Skorošice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,05 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,19 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Vlčice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,05 K polohový : 1,05 stránka č. 13

14 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,42 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Tomíkovice-Žulová, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,05 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,80 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Vápenná, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,10 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,10 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,35 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstrukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) stránka č. 14

15 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,19 Kč ,82 Kč ,36 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Jednotkové množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 810 / Cena po úpravě: = , Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 810/1000 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví 0,750 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč stránka č. 15

16 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 16

17 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - možnost parkování ve vlastní garáži - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví rodinného domu Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - neúplná občanská vybavenost v místě - v místě není dostupná hromadná veřejná doprava - v místě není možnost napojení na kompletní IS - pozemek je situován ve sklonitém terénu - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na špatné úrovni - nevhodné vnitřní dispoziční řešení rodinného domu - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 810/ odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na nízké úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 810/1000) považovat za obtížně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými, se Zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu a se Zástavními právy soudcovskými, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíc Kč stránka č. 17

18 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 18

19 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/10/145 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 19

20 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 20

21 Fotodokumentace stránka č. 1

22 stránka č. 2

23 stránka č. 3

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38 Zálesí 41, Javorník Zálesí Javorník okres Jeseník

39 Zálesí 41, Javorník Zálesí Javorník okres Jeseník