Metody pro ocenění soukromé lékařské praxe

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Metody pro ocenění soukromé lékařské praxe Bakalářská práce Autor: Miroslav Mareš Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Heřman, Csc. Praha Duben, 2010

2 Čestné prohlášení Prohlašuji, ţe jsem předloţenou bakalářskou práci vypracoval samostatně a pouţil jen pramenů, které cituji a uvádím v seznamu pouţité literatury.. Jméno a příjmení Karlovy Vary, dne

3 Poděkování Chtěl bych poděkovat doc. Ing. Janu Heřmanovi, Csc. za vedení mé práce a rady, které mi během zpracování práce poskytl.

4 Anotace Tato bakalářská práce se zabývá přehledem metod pouţívaných pro ocenění stomatologické praxe. V textu jsou detailně popsána specifika stomatologické praxe jako podniku. Jsou zde popsány sloţky, které tvoří hodnotu tohoto podniku. Další část se zabývá oceněním dvou nemovitostí v Karlových Varech. Poslední část se zaměřuje na analýzy realitního trhu v Karlových Varech a analýzu prodávaných stomatologických praxí ve stejném městě. Klíčové pojmy: Oceňování podniku, stomatologická praxe, goodwill, cashflow, výnosová metoda, korigovaný zisk, nebytový prostor.

5 Annotation This bachelor thesis is dealing with an overview of methods for evaluation of private dental practice. The text describes the specifics of dental practice as a business. Describes the components that make up the value of this business. Another part deals with the evaluation of two properties in Carlsbad. The last part focuses on the analysis of the real estate market in Carlsbad and market analysis of dental practice in the same city. Key words Business valuation, dental practice, goodwill, cash flow, yield method, adjusted profit, non-residential premises.

6 ÚVOD TEORETICKÁ ČÁST ZDRAVOTNICTVÍ A ZDRAVOTNÍ PÉČE V ČR ZUBNÍ LÉKAŘSTVÍ V ČR ZUBNÍ PRAXE JAKO PODNIK Právní forma zubní praxe Složky hodnoty zubní praxe Obecný postup ocenění podniku Strategická analýza Finanční analýza POŢADAVKY KLADENÉ NA OCENĚNÍ A OCEŇOVATELE OCEŇOVÁNÍ ZUBNÍCH PRAXÍ V ČR A VE SVĚTĚ METODY OCENĚNÍ STOMATOLOGICKÉ PRAXE Metoda výnosového ocenění Metoda odhadu substanční hodnoty Metoda odhadu likvidační hodnoty Metody odhadu goodwillu Chyby ocenění stomatologických praxí OCENĚNÍ NEBYTOVÉHO PROSTORU PRO STOMATOLOGICKOU PRAXI POPISNÉ INFORMACE ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ OCENĚNÍ Porovnávací metoda Příjmová metoda ZÁVĚR OCENĚNÍ BUDOVY, VE KTERÉ SE NACHÁZÍ STOMAT. PRAXE POPISNÉ INFORMACE ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ OCENĚNÍ Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda ZÁVĚR ANALÝZA TRHU V KARLOVÝCH VARECH OBECNÉ INFORMACE O KARLOVÝCH VARECH TRH S NEMOVITOSTMI Pozemky Budovy Pronájmy nemovitostí PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ TRHU NEMOVITOSTÍ V KARLOVÝCH VARECH ANALÝZA TRHU PRODÁVANÝCH STOMAT. PRAXÍ V K. VARECH ZÁVĚR... 75

7 Úvod Oceňování soukromých lékařských praxí patří do ekonomické disciplíny oceňování podniků. Ta se začala vyvíjet s příchodem trţního hospodářství v 90. letech minulého století. Ocenění jakéhokoliv podniku je sluţbou, kterou si člověk objednává a platí za ni a očekává, ţe mu přinese určitý uţitek. Tento uţitek většinou bývá přesné vyjádření hodnoty oceňovaného podniku. Ocenění bývá zpracováno z mnoha rozličných důvodů. Můţe jim být například koupě či prodej podniku nebo ţádost o bankovní úvěr na krytí provozních výdajů atd. Lékařská praxe je podnik jako kaţdý jiný. Podnikatelská činnost lékaře přináší zisky a pro zajištění těchto zisků je nutné vynakládat výdaje. Ty jsou v jakémkoliv lékařském oboru poměrně velké. Je to zejména kvůli nutnosti pořízení speciálního přístrojového vybavení, bez kterého není moţné provádět specializované výkony a zákroky. Kaţdý lékař, který zaloţí soukromou lékařskou praxi, je současně také podnikatelem a měl by mít znalosti z účetnictví, marketingu a dalších ekonomických disciplín. Většinou tomu tak nebývá a je to špatně. Pokud by lékař takové znalosti měl, kaţdá lékařská praxe bude daleko úspěšnější a bude mít větší hodnotu. Lékař by neměl spoléhat jen na své odborné znalosti. V případě prodeje své po mnoho let budované praxe by měl vyuţít sluţeb odborníka se zkušenostmi a znalostmi v oblasti oceňování lékařských praxí, kterých bohuţel v České republice mnoho není. Obecně je tato problematika velmi málo řešena a publikací na toto téma je ještě méně. Kaţdé správně provedené ocenění nám nesdělí jen hodnotu podniku, ale můţe také pomoci poskytnout správný obraz ekonomického stavu lékařské praxe. To můţe být pro mnoho doktorů daleko důleţitější, neţ vyřčení pouhé hodnoty praxe. První část této bakalářské praxe se zabývá problematikou ocenění soukromých lékařských praxí, respektive metodami pro ocenění soukromých stomatologických praxí. Ty byly vybrány z důvodu moţnosti konzultace s lékaři, kteří v této oblasti působí po mnoho let a mají značné zkušenosti s provozováním takové praxe. Druhá část práce se snaţí co nejpřesněji určit trţní hodnotu nemovitostí, které jsou vyuţívány pro provoz stomatologické praxe, popřípadě hodnotu nemovitosti, ve které by bylo moţno v budoucnu takovou praxi provozovat. Poslední část se zabývá analýzou trhu s nemovitostmi v Karlových Varech a analýzou prodeje stomatologických praxí v Karlových Varech - 7 -

8 1. Teoretická část 1.1. Zdravotnictví a zdravotní péče v ČR Česká republika je jedním z nejmladších členů EU. Je to také jeden z nejmenších států co do počtu obyvatel a rozlohy. Počet obyvatel je 10,182,471 a rozloha km2. Česká republika je svrchovaný, samostatný, demokratický stát. Systém vlády je rozdělen do tří částí. Legislativní část je reprezentována parlamentem. Výkonná část reprezentována prezidentem a vládou, která vydává nařízení a navrhuje zákony. Soudní moc je vykonávána soudy různých instancí. České zdravotnictví je zaloţeno na několika principech. Jsou to například: svobodná volba lékaře a zdravotnického zařízení, svobodná volba zdravotní pojišťovny v rámci veřejného zdravotního pojištění, a rovný přístup ke sluţbám poskytovaným pro všechny pojištěnce. Zdravotní péče je poskytována převáţně na základě povinného veřejného zdravotního pojištění. V současné době je v České republice 9 zdravotních pojišťoven. 1 Všeobecná zdravotní pojišťovna, VZP je s více neţ 6,4 miliony klientů největší zdravotní pojišťovnou v České republice, existuje od roku 1992 a dlouhodobě patří k základním pilířům systému zdravotnictví. 2 Kaţdý je povinen platit zdravotní pojištění, ať je to stát, zaměstnavatel, zaměstnanec čí osoba samostatně výdělečně činná. V případě zaměstnance/zaměstnavatele se tyto osoby podílí na platbě zdravotního pojištění určitým poměrem. Zaměstnanec hradí jednu třetinu celkové částky a zaměstnavatel zbylé dvě třetiny tj. 4,5% a 9 % z příjmu, celkem 13,5%. Osoby samostatně výdělečně činné platí pojištění ve formě měsíčních záloh a na konci roku je jim pojištění vyúčtováno. Je zde ještě několik speciálních případů a tím jsou jisté skupiny obyvatelstva. Jsou to studenti do 26 let, důchodci a matky na mateřské dovolené. Za ně hradí pojistné stát v plné výši. 1 Výsledky hospodaření zdravotních pojišťoven ve 2. čtvrtletí 2009 URL: < [cit ] 2 Obecné informace o VZP ČR URL < [cit ] - 8 -

9 1.2. Zubní lékařství v ČR V České republice se z celkového mnoţství peněz, které jsou určeny ze státního rozpočtu pro zdravotnictví a zdravotní péči pouţije pro zubní lékařství 6%. Zdravotní péče v ČR je řízena Českou stomatologickou komorou. Je to nezávislá organizace sdruţující zubní lékaře za účelem ochrany společných zájmů, vzdělávání, vyjednává způsob úhrad a ceny zubní péče, které jsou placeny ze zdravotního pojištění. Má povinné členství pro kaţdého zubního lékaře v ČR a stanovuje různé podmínky k výkonu soukromé stomatologické praxe. 3 Sluţby zubních lékařů jsou poskytovány prostřednictvím univerzitních klinik, zdravotních středisek, nebo soukromých zubních lékařů. V roce 2003 bylo zhruba 90% zubní péče poskytované soukromými zubními lékaři. Z pojištění je plně hrazeno mnoho výkonů. Jsou to ve například: extrakce zubů, amalgámové výplně zubů. Poté jsou zde výkony, které jsou hrazeny z části pacientem a z části zdravotní pojišťovnou. Jsou to například: korunky a můstky, částečné snímatelné náhrady a snímatelné ortodontické aparáty. Na konec jsou zde výkony, které jsou plně hrazeny pacientem. Mezi ně patří tzv. bílé plomby, implantáty a pevné ortodontické aparáty. V České republice také pracují zubní lékaři, kteří nemají smlouvu s ţádnou zdravotní pojišťovnou. Z celkového počtu 7125 zubních lékařů jich je pouhé 1%. 4 Ceny zubní péče jsou smluvní a pacienti musí hradit její plnou výši. Zubním lékařem se v ČR můţe stát kaţdý, kdo vystuduje lékařskou fakultu, specializaci zubní lékařství. Studium je pětileté a je zcela oddělené od studia všeobecného lékařství. Absolventi získají titul MDDr. (nově od roku 2004, dříve titul MUDr.). Zubní lékařství je moţné studovat na jedné z pěti lékařských fakult. Po získání titulu je moţné další odborné vzdělávání - specializace. Specializací je několik druhů, například stomatochirurgie, či ortodoncie. Specializace stomatochirurgie znamená, ţe se lékař ve svém profesním ţivotě bude nejvíc zabývat jednoduchými či sloţitými extrakcemi zubů, odstranění cyst, nebo náhradou chybějících zubů pomocí implantátů. Specialista na ortodoncii se bude nejčastěji zabývat estetickou stránkou zubů člověka, respektive nedostatkům v postavení zubů a nápravě těchto nedostatků pomocí snímacích či fixních rovnátek. 3 Základní informace o ČSK URL: < [cit ] 4 Výroční zpráva ČSK 2008 URL: < [cit ] - 9 -

10 Je známý fakt, ţe populace zubních lékařů stárne a výchova nových absolventů vázne. Praktických zubních lékařů tedy není mnoho a specialistů je ještě méně. Můţeme zde uvést příklad. Údaje platí pro Karlovarský kraj v období Obrázek 1 Rok Počet obyvatel kraje Počet absolventů n/a Počet praktických zubních lékařů Počet ortodontistů Počet stomatochirurgů Počet obyvatel / 1 prakt. zubní lékař Hodnoty v této tabulce nevypadají nijak znepokojivě. Nejdůleţitější údaj a to počet obyvatel na jednoho praktického zubního lékaře se jednorázově sníţil, při současném zvýšení počtu obyvatel kraje. Pokud ovšem do této problematiky zapojíme také věk, zjistíme, ţe většina praktických zubních lékařů je v období před důchodem (v ČR let), údaje platí pro celou ČR v období Obrázek 2 Věk n/a Výroční zprávy ČSK URL: < [cit ] 6 Výroční zprávy ČSK URL: < [cit ]

11 Jak vidíme, tato tabulka je daleko více znepokojivá. Největší počet zubních lékařů je ve věku mezi roky. Můţeme tedy na tomto místě prohlásit, ţe většina z nich bude chtít svou léta budovanou praxi prodat a jít do zaslouţeného důchodu. Bude tedy potřeba odborníků se znalostí oceňování zubních praxí. Ceny výkonů v jednotlivých zdravotnických zařízeních, které se zabývají zdravotnickou péčí se liší. Výkony hrazené, nebo částečně hrazené pojišťovnou se vypočtou podle vzorce odráţejícího výdaje jednotlivých zubní praxí. Tento vzorec počítá s náklady z předchozího roku (včetně nájemného, nákladů na energie, mzdové náklady, materiál a ostatní výdaje - sociální a zdravotní pojištění a zisk ve výši přibliţně 30%). Ceny výkonů, které jsou plně hrazeny ze zdravotního pojištění bývají stejné u všech zdravotních pojišťoven. Změna cen je výsledek jednání mezi zdravotními pojišťovnami, Českou stomatologickou komorou a Ministerstvem zdravotnictví ČR. Ministerstvo zdravotnictví ČR také určuje technické a věcné poţadavky na vybavení zdravotnických zařízení. Jsou uvedeny ve vyhlášce č. 49/1993 Sb. a její příloze. Poţadavky na podlahovou plochu a potřebné vybavení pro stomatologickou ordinaci jsou následující: 7 a) plochy provozních místností: ordinace 15 m 2 místnost pro zubní rentgen 6 m 2 (nemusí být, je-li zajištěno jinak) temná komora 2 m 2 (nezřizuje se, není-li rtg. nebo je-li moţnost automatizovaného vyvolávání filmů) b) vybavení: stomatologická souprava s křeslem a příslušenstvím, svítidlem, plivátkem, přívodem stlačeného vzduchu a odsáváním, skříňky pro uloţení nástrojů, pomůcek a léčiv, odkladní plocha pro pouţité nástroje, pracovní plocha pro přípravné a administrativní práce sestry, sterilizátor, pokud není moţnost smluvních dodávek z centrální sterilizace nebo dodávek materiálu na jedno pouţití, dřez,umývadlo, 7 Technické a věcné poţadavky na vybavení zdravotnických zařízení, příloha. URL: < 111c?OpenDocument> [cit ]

12 rtg. přístroj zubní a zařízení pro vyvolávání snímků, pokud není moţnost vyuţívat rtg. jiného zařízení. Pokud se na tomto místě začneme zajímat o ekonomickou stránku věci, v případě zřízení nové stomatologické ordinace dle poţadavků výše zmíněné vyhlášky, zjistíme, ţe náklady jsou velmi vysoké. Můţeme uvést několik příkladů vybavení a přístrojů, bez kterých se ordinace zubního lékaře v ţádném případě neobejde. Například (uvedené ceny jsou orientační, mohou být řádově o desítky tisíc větší či menší, záleţí na dodavateli): stomatologická souprava Kč, sterilizátor Kč, rentgen Kč, osvětlení nad stomatologickou soupravou kč atd. Toto jsou jedny z největších nákladů, nepočítáme-li ovšem prostory potřebné k provozování. Ty mohou být pronajaty. Je tedy zřejmé, ţe v případě prodeje privátní zubní praxe musí být ocenění provedeno osobou co nejvíce kvalifikovanou se zkušenostmi v tomto oboru. Jedná se totiţ o prodej celoţivotně budované praxe Zubní praxe jako podnik Definice podniku je dle 5 odstavce 1 zákona č. 513/1991 Sb. obchodního zákoníku jednoznačná: je to soubor hmotných, jakoţ i osobních a nehmotných sloţek podnikání. K podniku náleţí věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouţí k provozování podniku nebo vzhledem k své povaze mají tomuto účelu slouţit. 8 Důleţitým elementem podniku je také člověk a jeho znalosti a zkušenosti. dalo by se říci, ţe tento element je nejdůleţitější. Bez činnosti člověka ţádný podnik nevznikne a nebýt jeho znalostí a zkušeností nejspíš brzo zanikne. V roce 2001 byl obchodní zákoník novelizován, zejména kvůli vstupu ČR do EU a potřebám sjednocení právních norem. V 5 odstavce 2 je podnik definován jako věc hromadná. Pojetí podniku jako věci hromadné má za následek, ţe podnik se prohlašuje za věc v právním slova smyslu. Řeší se tím sporná otázka, zda existuje vlastnické právo k podniku; podnikatel poţívá ústavněprávní ochrany. Ke změně dochází i v dosavadním pojetí věci v občanském zákoníku. Podnik zahrnuje hmotné, nehmotné i osobní sloţky podnikání. Z toho plyne, ţe podnik není "mrtvou věcí", ale fungujícím ekonomickým "organismem". Další důleţitou věcí je definice a úprava pojmu obchodního majetku podnikatele. V 6 odstavce 1 se rozlišuje mezi podnikající fyzickou osobou (věci, pohledávky a jiná práva a penězi ocenitelné hodnoty, které patří podnikateli a slouţí nebo jsou určeny k jeho podnikání) a podnikající právnickou osobou 8 5 odstavce 1 zákona č. 513/1991 Sb. obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů

13 (obchodní majetek = veškerý majetek). U fyzické osoby se vylučuje osobní majetek podnikající osoby a majetek nezapojený do podnikání. 9 V případě pojetí zubní praxe jako podniku je situace lehce odlišná. Pro ukázku si můţeme představit klasickou obchodní společnost, která se například zabývá prodejem lékařských potřeb. Bude se tedy jednat o firmu působící na českém trhu, řízenou profesionálním managementem, který se v případě koupi tohoto podniku dál můţe bez problému starat o tuto firmu. Zubní praxe ovšem není případ typického podniku, patří do skupiny podniků, které řídí jedna osoba. Tato osoba také vytváří velkou sloţku hodnoty podniku - goodwill. Dále mezi tyto podniky patří například: kosmetická studia, kadeřnictví, daňový poradci, ale také odhadci majetku Právní forma zubní praxe Právní forma podnikání určuje typ podnikatelského subjektu, který se věnuje podnikání. Je definována v soustavě práva daného státu nebo společenství. V ČR jsou běţné následující právní formy podnikání: OSVČ - osoba samostatně výdělečně činná, tedy tzv. fyzická osoba podnikající na vlastní účet a zodpovědnost (ţivnostník, samostatně výdělečný umělec apod.) sdruţení podnikatelů - sdruţení několika OSVČ fakturujících pod jedním jménem, jinak převáţně samostatní obchodní společnost: v. o. s. - veřejná obchodní společnost, sdruţení několika OSVČ vystupujících pod jedním jménem s. r. o. - společnost s ručením omezeným, právnická osoba ručící určitou upsanou částkou a. s. - akciová společnost, je vedena správní radou, nejvyšším orgánem je valná hromada akcionářů druţstvo - sdruţení fyzických i právnických osob ručící členskými podíly a vystupující převáţně jako právnická osoba, vedeno je předsednictvem, nejvyšším orgánem je členská schůze. nadace, neziskové organizace apod. - zvláštní typy podnikatelských subjektů, zpravidla definované zvláštními zákony, často plnící sociální a humanitární funkce. Definice právnických osob a jejich vztahů jsou uvedeny zejména v Občanském zákoníku, Obchodním zákoníku a dalších předpisech. Ne všechny právnické osoby musí být 9 Kislingerová, E. Oceňování podniku. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha : C. H. Beck,

14 podnikatelským subjektem, ale mohou být například akcionáři, členy druţstev. 10 Zubní praxe má nejčastěji formu fyzické osoby pokud se jedná o privátní praxi, někdy také společnosti s ručením omezeným, například v případě některých větších praţských stomatologických klinik Sloţky hodnoty zubní praxe Na tomto místě bychom si nejdříve měli vysvětlit rozdíly mezi pojmy hodnota a cena. Rozlišujeme dva druhy hodnoty. První je uţitná hodnota. Ta reprezentuje skutečnost, ţe podnik se skládá z ekonomických, technických a sociálních částí a v případě fungování všech těchto částí přináší lidem uţitek. Na tento uţitek můţeme nahlíţet ze dvou pohledů. Vlastník podniku se bude snaţit dosáhnout zisku tím, ţe jeho výnosy budou větší neţ náklady a tedy čím větší budou výnosy, tím větší bude jeho uţitek. Na druhou stranu zákazník se bude snaţit uspokojit své potřeby pomocí výrobků a sluţeb, které podnikatel nabízí. Tím se ovšem podnikatel vystavuje riziku, ţe ne všechny jeho výrobky a sluţby uspokojí poptávku podnikatele. Cílem podnikatele je toto riziko sníţit. Další druh hodnoty je hodnota směnná. Tato hodnota vznikne při střetu nabídek dvou stran - kupující a prodávající. Pokud si necháváme zpracovat posudek pro ocenění lékařské praxe je předmětem ocenění vţdy hodnota. Cena je směnná hodnota určená při prodeji, kterou akceptuje prodávající a kupující. Trţní hodnota kaţdého podniku (zaloţeného za účelem dosaţení zisku) včetně zubní praxe je tvořena dvěma sloţkami: 11 hodnotou zpeněţitelných aktiv; hodnotou identifikovatelných nehmotných aktiv vyuţívaných pro podnikatelské účely a goodwillem. Aktivy se rozumí majetek podniku. Ten bývá zachycený v rozvaze, která je jedním ze základních výkazů účetní závěrky. Aktiva se člení na krátkodobá, mezi ně můţeme zahrnout zásoby, pohledávky, peněţní prostředky a dlouhodobá aktiva, mezi které patří movitý a nemovitý majetek (budovy, pozemky, stroje, výrobní zařízení), cenné papíry, nehmotná aktiva (patenty, licence, goodwill). Aktiva jsou tedy soubor vlastnictví účetní jednotky, který přinese určitý prospěch. Bez aktiv nemůţe zubní praxe fungovat. Pro zajištění chodu je potřeba vynaloţit investice pro nákup hmotného a nehmotného majetku, jako například přístrojové vybavení, nástroje, nábytek atd. Hmotná aktiva mají vţdy svou 10 Přispěvatelé Wikipedie, Právní forma podnikání, Wikipedie: Otevřená encyklopedie, Datum poslední revize: , 18:02. URL: < [cit ] 11 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

15 určitou cenu, za kterou byla koupena a vnesena do rozvahy. Určení hodnot nehmotných aktiv a goodwillu je sloţitější. Cena goodwillu není určena na faktuře. Jedná se o podnikatelský a lékařský um, dobré jméno podniku. V případě zubní praxe můţe být goodwill sloţen z těchto aspektů: speciální výkony, kartotéka pacientů, kteří pravidelně navštěvují lékaře, lokalita praxe, úroveň kvalifikace personálu atd. V případě zařizování nové stomatologické praxe je zde jen osoba lékaře a jeho kvalifikace. Vše ostatní je potřeba vybudovat. Praxi tedy tvoří soubor majetku sloţený z aktiv. Aktiva hmotná mají svou vlastní hodnotu, protoţe je můţeme za určitou částku prodat. Na rozdíl od nehmotných, jako je klientela zubní praxe, přesněji schopnost lékaře na této klientele vydělávat peníze. Seznam pacientů uvedený v podobě určitých záznamů má skoro nulovou hodnotu. Hodnotu mají jen peněţní toky získávané tímto seznamem pacientů. Řekli jsme si, ţe na zubní praxi musí být nahlíţeno jako na věc hromadnou ve smyslu 5 obchodního zákoníku. Pokud bychom pohlíţeli na zubní praxi jako na určitou mnoţinu věcí (hromadu věcí), u které pouze sečteme jejich hodnotu, vyjde nám číslo, které naprosto neodráţí hodnotu praxe. Měření hodnoty a ceny je moţné v peněţních jednotkách. Pro peněţní toky se pouţívá anglického názvu cash flow. Cash flow je ekonomická veličina pouţívaná pro finanční analýzu a ocenění podniku. Je tvořen tokem hotovostních a bezhotovostních peněţních prostředků v určitém časovém období Obecný postup ocenění podniku Před zahájením tvorby ocenění podniku je nutné si ujasnit účel a cíl, kvůli kterému budeme ocenění zpracovávat. Cíl se poté stává vodítkem pro výběr oceňovacích modelů. Poté musí být určen tým odborníků, kteří budou ocenění zpracovávat, stanoven časový plán ocenění do kdy bude ocenění hotové a připravena data potřebná k tvorbě posudku. Daty myslíme informace z okolí podniku, rozpočty podniku, podnikové výkazy a plány. Okolím podniku je myšleno makroprostředí a mikroprostředí. Makroprostředí a jeho vývoj má podstatný vliv na výkonnost podniku. Faktorů je mnoho, jsou to například růst či pokles hrubého domácího produktu, vývoj inflace, změny v ekonomickém a politickém prostředí státu. V případě mikroprostředí jde o rozeznání základních charakteristických znaků odvětví a prognózu vývoje odvětví. Rozsah dat by měl pokrývat celé dění v podniku. Poté je provedena strategická analýza, na kterou následuje provedení finanční analýzy za posledních 3-5 let fungování podniku. Finanční analýzou můţeme zhodnotit zdraví podniku a jeho vývoj v minulých obdobích. Poté následuje výběr oceňovacích metod a

16 jejich správná aplikace na získaná data. Výsledky je potřeba zpracovat do podoby ocenění, které má své náleţitosti. Na konci posudku je jednoznačně vyřčena hodnota podniku Strategická analýza Strategická analýza je jednou z analýz pouţívaných při oceňování podniku. Jedná se o soubor analytických technik, kterými se mapuje vztah podniku a jeho okolí. Strategická analýza formuluje poslání a cíle podniku, na které poté navazuje podniková strategie. Ta by měla být určena zvlášť pro kaţdý podnik. Strategická analýza sleduje vnitřní a vnější okolí podniku a jeho schopnosti v tomto okolí působit. Faktory, které sledujeme jsou následující: 12 Analýza okolí se zaměřuje na faktory, které působí v okolí podniku a ovlivňují jeho strategickou pozici. Tyto faktory vytváří příleţitosti a hrozby pro jeho činnost. V případě sledování vlivů makrookolí jde o působení politického, ekonomického, sociálního, legislativního a technologického charakteru. Mikrookolím se rozumí sledování konkurenčního prostředí. Jde o identifikaci sil a faktorů, které činí odvětví více či méně atraktivní. Na základě Porterova modelu pěti sil můţeme identifikovat vlivy, které ovlivňují působení podniku v daném odvětví. Jsou jimi: o konkurence a rivalita mezi stávajícími podniky v odvětví, o vyjednávací síla dodavatelů vstupů, o hrozba vstupu nových konkurentů, o hrozba substitutů Analýza vnitřních zdrojů a schopností se zaměřuje na subjekty, se kterými podnik přichází do přímého kontaktu. Vymezuje zdroje a schopnosti podniku, kterou musí podnik mít, aby mohl reagovat na hrozby a příleţitosti v jeho okolí. Tyto vlastnosti shrnuje SWOT analýza. Jedná se o analýzu: o Silných stránek (Strengths) o Slabých stránek (Weaknesses) o Příleţitostí (Opportunities) o Ohroţení (Threats) 12 Synek, M. a kol. Podniková ekonomika. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha : C. H. Beck,

17 Finanční analýza Provedení finanční analýzy je jednou ze základních činností, která nám vypoví, v jakém finančním stavu se oceňovaný podnik nachází. Také zjišťuje jaká rizika plynou z fungování podniku v budoucnosti. Je tu ovšem jeden důleţitý aspekt této analýzy a to ten, ţe vychází z účetních údajů, které mapují jiţ proběhnuté změny v účetních výkazech a neberou v úvahu inflaci. Data, která potřebujeme pro zpracování finanční analýzy, najdeme v mnoha zdrojích. K základnímu zdroji patří účetní závěrka. Účetní závěrky dělíme na tři druhy: 13 řádnou - sestavuje se při uzavírání účetních knih, k poslednímu dni účetního období. mimořádnou - sestavuje se v ostatních případech uzavírání účetních knih. mezitímní - sestavuje se k jinému okamţiku neţ ke konci účetního období, neuzavírají se účetní knihy. Obsah závěrky vychází ze zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Podle 18 odstavce 1 je tato závěrka v podvojném účetnictví tvořena: 13 rozvaha výkaz zisku a ztrát příloha Rozvaha zachycuje majetek (dlouhodobý hmotný a nehmotný, oběţná aktiva) a strukturu zdrojů podniku (cizí a vlastní kapitál). Výkaz zisků a ztrát, neboli výsledovka vypovídá o tom, jak úspěšně podnik vyuţívá majetek a zdroje, které má k dispozici. Finanční analýza pouţívá dva typy základních rozborových technik. Jsou jimi procentní rozbor a poměrová analýza. Procentním rozborem rozumíme výpočet procentního podílu poloţek rozvahy na celku. V rozvaze to je procentní podíl na celkové sumě aktiv, ve výsledovce procentní podíl na celkových výnosech. 13 Kislingerová, E. Oceňování podniku. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha : C. H. Beck,

18 Poměrová analýza pracuje s poměrovými ukazateli, jejich rozbor je základem finanční analýzy. Tyto ukazatele představují podíl dvou absolutních ukazatelů. Typy poměrových ukazatelů jsou následující: 14 Ukazatele finanční situace - mezi ně řadíme ukazatele likvidity a ukazatele zadluţenosti. Ukazatele likvidity - měří schopnost firmy uspokojit (vyrovnat) své platné závazky. Vypočítávají se dva základní ukazatele: o Běţná likvidita = oběţná aktiva / krátkodobé závazky o Rychlá likvidita = oběţná aktiva - zásoby / krátkodobé závazky Ukazatele zadluţenosti - měří rozsah, v jakém podnik uţívá k financování dluhu. Zadluţenost měříme dvěma způsoby: o Vycházíme z rozvahy a počítáme rozsah, ve kterém dluhy financují aktiva: Zadluţenost = celkový dluh (cizí zdroje) / celková aktiva o Vycházíme z výsledovky a počítáme krytí nákladů na cizí kapitál (úroků a dalších poplatků) provozním ziskem: Krytí úroků = zisk před úroky a zdaněním / úroky Měření finanční páky = celkové zdroje (aktiva) / vlastní kapitál Ukazatele aktivity - měří jak efektivně podnik hospodaří se svými aktivy. Počítají se pro jednotlivé skupiny aktiv: zásoby, pohledávky, fixní aktiva, oběţná aktiva a pro celková aktiva. Důleţité je zvyšování počtu obrátek, to vede ke zvýšení zisku. o Obrat zásob (v počtu obratů za rok) = trţby / zásoby o Průměrná doba inkasa (ve dnech) = pohledávky / roční trţby Je to doba, kterou podnik čeká na úhradu prodaného zboţí, čím kratší tím lepší. o Obrat stálých aktiv (v počtu obratů za rok) = trţby / stálá aktiva Měří jak je podnik efektivní ve vyuţívání svých aktiv, důleţitý při úvahách o nových investicích. o Obrat běţných aktiv (v počtu obratů za rok) = trţby / oběţná aktiva o Obrat celkových aktiv (v počtu obratů za rok) = trţby / celková aktiva Měří, jak podnik vyuţívá svá aktiva celkem. 14 Synek, M. a kol. Podniková ekonomika. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha : C. H. Beck,

19 Ukazatele výnosnosti (rentability) - měří čistý výsledek podnikání. Ukazují vliv likvidity, aktivity a zadluţenosti na čistý zisk podniku. o Rentabilita trţeb (ROS) = čistý zisk / trţby o Výnosnost celkových aktiv (ROA) = čistý zisk / aktiva o Výnosnost vlastního kapitálu (ROE) = čistý zisk / vlastní kapitál Jsou ještě další poměrové ukazatele, které v případě ocenění malého podniku, jakým zubní praxe bezesporu je, nejsou předmětem našeho zájmu Poţadavky kladené na ocenění a oceňovatele V případě ocenění lékařské praxe je důleţitý účel, kvůli kterému se ocenění zpracovává. Vţdy musí být jednoznačně určena kategorie hodnoty. Kategorií hodnot je mnoho, jsou jimi například trţní hodnota, investiční hodnota, likvidační hodnota atd. Hodnota odhadovaná pro účel prodeje praxe nebo hodnota pro účely finančního vypořádání v rámci rozvodového řízení se bude vţdy lišit. Důsledkem chybně zvolené kategorie hodnoty mohou být finanční ztráty nebo také neplatnost celého ocenění. Kaţdé ocenění musí jednoznačně obsahovat kategorii hodnoty a její zdůvodnění. Jednou z častých chyb je rovněţ ocenění provedené na základě zákona o oceňování majetku č. 151 / 1997 Sb. Chybně nebo záměrně jinak zvolená kategorie hodnoty můţe vést k volbě nepřiměřených oceňovacích metod nebo vstupních parametrů ocenění, a v konečném důsledku k hodnotě nevýhodné pro jednu z trţních stran. Ocenění by také mělo být zpracováno dle určitých standardů. Pro ocenění v naší zemi mají největší význam Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) a standardy pro oceňování podniků IDW S 1 německého institutu auditorů. Standardy IDW poskytují v jistých ohledech vhodnější východisko. Je to dáno především větší podobností obchodních a právních tradic německy mluvících zemí a České republiky. Smyslem standardizace je systematizovat standardy a kategorie hodnoty pro různé účely ocenění a tím v konečném důsledku přispívat k vyšší transparentnosti a kvalitě majetkových transakcí. Uţivatele standardů jsou jak oceňovatelé, tak i zadavatelé a uţivatelé zpracovaných oceňovacích expertiz. Standardy definují řadu kategorií hodnoty podle toho: jaký je účel ocenění; jaké zdrojové údaje jsou oceňovateli pro moţnost volby příslušné kategorie hodnoty k dispozici

20 Oceňovatel volí nejprve standard hodnoty a v rámci standardu hodnoty případně kategorii hodnoty. IVS obsahují standard trţní hodnoty a standard netrţních hodnot. Kategorie hodnoty dále definiční standard zpřesňuje podle účelu ocenění či podle toho, jaké datové zdroje jsou k dispozici. Platnost ocenění je podmíněna jen tímto daným účelem. Ocenění musí být nezávislé na poţadavcích prodávajícího či kupujícího. Výsledná hodnota musí být jednoznačně identifikovatelná, nezávislý odborník musí být schopen ocenění podle jednotlivých kroků zopakovat a dobrat se přibliţně stejné hodnoty. Je-li výsledné ocenění například dva miliony korun, přípustná odchylka můţe představovat +/ Kč, určitě ne desítky procent, jak by to bylo moţné s pouţitím metodicky chybných metod zaloţených na libovůli oceňovatele. V případě pochybností o správnosti ocenění se doporučuje zadat zpracování ocenění rozhodčího. Odborník provádějící rozhodčí ocenění musí být schopen zopakovat předloţené ocenění a dobrat se hodnoty leţící relativně blízko hodnotě odhadnuté. Interval tolerance se můţe lišit podle zvolené kategorie hodnoty a absolutní výše odhadnuté částky. Bude-li rozdíl podstatný, bude výslednou hodnotou buď hodnota rozhodčího ocenění, nebo případně hodnota zpracovaná podle ocenění nezávislou třetí stranou. Existují i ocenění, která jsou zpracována metodicky chybně. Nikde není předepsáno, jaké metody oceňovatel musí pouţít, v tomto smyslu jsou i Mezinárodní oceňovací standardy pro oceňování v České republice "pouze" nezávaznými pravidly. Dostaneme-li do ruky ocenění odvozující hodnotu praxe například od průměrné tloušťky jedné zdravotnické dokumentace pacienta (v ČR dochází i k takovým případům), jedná se o metodiku neexaktní, netransparentní a neopakovatelnou. Pro uţivatele to znamená jediné: neschopnost posoudit skutečnou hodnotu praxe, a tedy ani výnosový potenciál a smysluplnost své investice. Na oceňovatele jsou kladeny vysoké nároky. Aby bylo moţno při ocenění správně posoudit veškerá specifika lékařské branţe, je bezpodmínečně nutné, aby námi vybraný odhadce vybraný odhadce disponoval doloţitelnými zkušenostmi a detailní znalostí legislativní úpravy. Je iluzorní očekávat, ţe i velký znalecký ústav bude disponovat specialisty se zaměřením na oceňování v oblasti zdravotnictví schopnými sledovat neustávající změny v regulaci zdravotnické branţe - od zákonů financování péče aţ například po poţadavky na technickou specifikaci sterilizace nástrojů. Dalším důleţitým

21 předpokladem pro zpracování důvěryhodného ocenění s analytickou hodnotou je perfektní zvládnutí moderní finanční a podnikohospodářské teorie ze strany odhadce Oceňování zubních praxí v ČR a ve světě Na rozdíl od naší země má oceňování zubních praxí v jiných zemích dlouhou tradici. V sousedním Německu jiţ od počátku šedesátých let 20. století vydává Německá lékařská komora směrnice pro ocenění. Orientační hodnotu praxe odvozují jako určité, v průběhu času se měnící procento z obratu (ročních) příjmů praxe. Od zavádějících a příliš zjednodušujících metod se tedy začalo postupně přecházet na vyuţití metod běţně pouţívaných pro ocenění standardních typů podniků. Nejprve se jednalo o přístupy statické, zaloţené pouze na ocenění majetkových sloţek a dluhů podniku (kategorie substanční a likvidační hodnoty). I tyto metody trpí jedním velkým nedostatkem. Nejsou totiţ schopny postihnout hodnotu praxe ve smyslu věci hromadné. V souladu s moderní finanční teorií se tedy začalo vyuţívat dynamických oceňovacích metod vycházejících z očekávaného zisku, resp. očekávaných volných peněţních toků, které vlastnictví praxe můţe provozovateli přinášet. Hovoří se o výnosovém ocenění. Nejméně pouţitelnou formou výnosového ocenění je ocenění zaloţené na kapitalizaci zisku Metody ocenění stomatologické praxe Jak jiţ jsme si řekli, na podnik a jeho hodnotu je moţno nahlíţet více způsoby. Jsou to například rozdíly v právní formě, různé kategorie hodnoty a také podle pouţitých metod ocenění. Na tomto místě bychom měli uvést několik pravidel, které by kaţdá oceňovaná praxe měla splňovat: 15 Ocenění předpokládá splnění předpokladu going concern. Tento termín znamená, ţe praxe funguje dostatečně úspěšně na to, aby mohl být zachován její provoz stejně, jako tomu bylo doposud. Bude zachován počet ordinačních hodin, bude srovnatelná cenová úroveň a struktura poskytovaných výkonů a zachován stávající počet zaměstnanců a jejich počtu. Ocenění bude splňovat předpoklad stand alone basis. To znamená, ţe praxe bude provozována samostatně jako doposud, ţe nedojde k jejímu včlenění do společenství lékařů nebo sítě lékařských zařízení. Ocenění musí být opakovatelné a transparentní, tzn. odhadce vychází z ověřených skutečností. 15 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

22 Praxe musí být dlouhodobě schopna nejen zachovat solventnost, ale svému provozovateli pokrývat jeho oportunitní náklady. Tento pojem odpovídá na otázku, kdy je ekonomicky smysluplné zubní praxi provozovat. Kaţdý se přeci můţe nechat zaměstnat v nemocnici, pobírat tabulkový plat, kaţdý den ošetřit určitý počet pacientů a poté odcházet domů, kaţdý den ve stejný čas a mít "čistou" hlavu. Bude mít minimum starostí co, se týče zaměstnanců, zařízení ordinace, počtu pacientů atd. Podnikání je ovšem sloţitější činnost. Lékař musí kromě léčení svých pacientů zastávat mnoho dalších činností jako je administrativa či odpovědnost za své zaměstnance. Pokud tuto problematiku začneme řešit více ekonomicky, úvaha je následující: podniká-li lékař ve své zubní praxi, musí si vydělat aspoň tolik, kolik by si normálně vydělal jako lékař-zaměstnanec. Suma, kterou vydělá navíc, je jeho odměnou za podstupovaná rizika a starosti související s podnikáním. Pro tuto částku vydělanou navíc nad oportunitní náklady můţeme zavést termín korigovaný zisk. Korigovaný zisk je jednou z nejdůleţitějších veličin pouţívaných pro ocenění zaloţené na výnosech. Nikde v účetních výkazech ani v daňových přiznáních korigovaný zisk nenalezneme, výpočet této veličiny musí být proveden oceňovatelem. Je to výše korigovaného zisku, která vytváří hodnotu praxe. Pro kupujícího lékaře je znalost této veličiny velmi důleţitá, protoţe právě podle ní pozná, jak si můţe oproti zaměstnaneckému poměru polepšit, pokud bude tak úspěšný jako jeho předchůdce 16. Splňuje-li praxe předpoklad trvalého pokračování podniku a odhadujeme-li trţní hodnotu, je ve světě nejčastěji pouţíváno dvou metod ocenění. Jsou to: Výnosové ocenění. Metoda srovnatelných transakcí. V následujících kapitolách popíšeme tyto nejpouţívanější metody, které jsou pouţívány pro ocenění stomatologických praxí v České republice. 16 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

23 Metoda výnosového ocenění Tato metoda nejlépe splňuje podmínku hodnocení podniku jako věci hromadné. Hodnota kaţdého aktiva je určena očekávanými příjmy, které jeho vlastník můţe v budoucnu obdrţet. Převod této hodnoty na současnou úroveň je proveden pomocí diskontování. Diskontování je určitý výpočetní proces, kterým můţeme určit současnou hodnotu budoucího toku hotovosti. Diskontní míra se pouţívá při výpočtu současné hodnoty budoucích hotovostních toků. Neodráţí jen časovou hodnotu, ale také rizikovost toků. 17 Výnosové ocenění je podle 18 metodou nejsprávnější. Má ovšem svoje nevýhody, jakými jsou například časová a výpočtová náročnost ukazatelů, které určují hodnotu praxe. Výnosové ocenění neslouţí jen k prostému výpočtu hodnoty podniku. Můţe nám také poskytnout důleţité informace o úspěšnosti podnikatelské strategie, rentabilitě praxe atd. Trţní hodnota z velké části závisí na úspěšnosti této podnikatelské strategie, která nám přináší zisk. Ten můţeme chápat jako výsledek cenové politiky, spektra a frekvence nabízených výkonů a nákladové struktury praxe. Sloţky příjmů praxe Příjmy praxe pocházejí ze tří zdrojů, které jsou u kaţdé soukromě provozované praxe zastoupeny v jiné míře. Přímé platby pacientů za nadstandardní výkony, které nehradí pojišťovna. Příjmy od pojišťoven. Z ostatních druhů provozních aktivit. (Například prodej drobného zboţí, jakou jsou kartáčky atd. Tyto příjmy mají podstatně menší zastoupení v celkové skladbě.) Pokud budeme znát strukturu příjmů praxe, je moţné podrobněji analyzovat podnikatelskou strategii a poskytnout kupující straně představu o vývoji a vyhlídkách do budoucna. Přímé platby od pacientů jsou více rizikové oproti příjmům od zdravotních pojišťoven. Pacient, který platí přímo nemusí setrvat u jednoho lékaře, nikdy také není jisté jakou nadstandardní sluţbu bude pacient ochoten zaplatit. Na rozdíl od platby pojišťovny, které je fixní pro určitý zákrok. Přímé platby mají ovšem několik výhod. Je to jejich nezávislost na regulaci financování zdravotní péče státem a také jejich úhrada v hotovosti. Tím je zajištěna likvidita, majitel praxe nemusí čekat na úhradu faktury od zdravotní pojišťovny. Získanou hotovost můţe rovnou pouţít k financování provozu praxe. Je zde také moţnost zkreslování příjmů a výdajů, těmito kroky se dá optimalizovat daňová zátěţ. 17 Kislingerová, E. Oceňování podniku. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

24 Platby od pojišťoven provází několik problémů. První z nich je výše plateb. Ta naprosto neodpovídá vývoji české ekonomiky. Tyto platby nebyly zvyšovány s růstem HDP, dokonce ani s růstem inflace. V této oblasti bylo učiněno pokroku za pomoci České stomatologické akademie, ta přinesla metodiku správné tvorby cen a také upozornila na zmíněné nedostatky. V roce 2006 byla spolu s VŠE rovněţ zpracována statistická studie pojednávající o výši minutové sazby stomatologických praxí. Průměrná sazba byla vyčíslena na 31 Kč, přičemţ většina praxí se pohybuje v rozpětí Kč. Úhrady přijímané od pojišťoven jsou zhruba čtyřikrát niţší. Korigovaný zisk, nejdůleţitější pojem ocenění Volný peněţní tok (free cash flow) je pojem, na kterém závisí hodnota praxe. Je to určitá částka, kterou vyjadřujeme v peněţních jednotkách. Tuto peněţní částku můţe vlastník praxe odebírat z podniku. Pokud podnik vede daňovou evidenci, budeme hovořit o korigovaném zisku. Korigovaným ziskem lze měřit úspěšnost podnikatelské strategie praxe. Při výpočtu této veličiny se pouţijí operativní příjmy a operativní výdaje vedené v účetní evidenci. Výpočet je následující: Korigovaný zisk = operativní příjmy - operativní výdaje - oportunitní náklady Příjem či výdaj můţe být označen za operativní, pokud se vztahuje k ekonomickým operacím praxe. Tudíţ má vliv na hodnotu oceňované praxe. Do operativních příjmů můţeme zahrnout příjmy, které vycházejí z výkonů oceňované praxe, a v budoucnu můţeme počítat s tím, ţe budou dosaţitelné i pro dalšího vlastníka praxe. Tyto příjmy jsou sloţeny z vyfakturovaných výkonů pojišťovnám, přímých plateb od pacientů a případné příjmy z prodeje drobného zboţí. Operativní výdaje je nutné uvádět v místně obvyklé výši. Můţeme zde uvést příklad: lékař bude zaměstnávat zdravotní sestru, její hrubá mzda bude Kč měsíčně. Za tuto mzdu odpracuje sestra standardní počet hodin. Běţná mzda zdravotní sestry ovšem bude dle statistik Kč. Je nutné mzdové výdaje sníţit na úroveň místně obvyklou. Toto pravidlo ovšem platí i opačně pokud jsou zaměstnanci placeni málo, nebo pokud jsou vypláceni nepotřební zaměstnanci

25 Náklady praxe tvoří dvě skupiny: 19 Operativní periodicky vynakládané náklady: mezi ně můţeme zahrnout nájemné, platby laboratoři, mzdy zaměstnanců, materiál, energie atd. Dlouhodobé investice do hmotného a nehmotného majetku: podle Mezinárodních účetních standardů je pro účely ocenění nejdůleţitější ekonomická hodnota a ekonomické náklady na pořízení a provozování těchto investic, nikoliv skutečnost, zda jsou tyto statky ve vlastnictví praxe. Je potřeba zohlednit investice pořízené v rámci finančního leasingu, ačkoli vlastníkem této investice je leasingová společnost. Můţeme uvést příklad na objasnění této problematiky: lékař eviduje v obchodním majetku praxe osobní automobil. Jeho pořizovací cena je Kč. Náklady na leasing a provoz vozidla jsou v průměru Kč měsíčně. Jedná se o operativní, nebo neoperativní výdaje? Sniţují, či zvyšují operativní zisk? Podle výše uvedených pravidel se nejedná o operativní výdaje. Jsou sice daňově uznatelné, ale pokud by provozovatel praxe tuto investici neuskutečnil, praxe by měla stejné příjmy. Korigovaný zisk nebude ovlivněn. Další součástí výdajů můţe být platba nájemného. Při výpočtu trţní hodnoty je nutné vycházet z místně obvyklého trţního nájemného. Existuje mnoho případů, kdy provozovatel uzavřel nájemní smlouvu velmi výhodně, nebo dokonce platí symbolické nájemné. Nový majitel praxe a tudíţ i nebytových prostorů nemůţe očekávat, ţe dostane tu samou výhodnou smlouvu. Důleţitá je také lokalita praxe a forma nájemního vztahu. Praxe můţe být umístěna ve vlastní nemovitosti nebo v pronajatých prostorách. Tyto výdaje mají operativní charakter. Pokud při prodeji praxe koupí zájemce i nemovitost, můţe ušetřit několik set tisíc korun ročně. V případě, ţe současný provozovatel prodá praxi a nebytové prostory si ponechá v osobním vlastnictví, tak má zajištěný příjem s nízkým rizikem. V případě výpočtu korigovaného zisku je nutno počítat i s leasingem inventáře nutného pro provoz. Tyto náklady, resp. výdaje by neměly být operativní. V případě odpisování majetku pro daňové výpočty jsou tyto odpisy daňovými náklady. Odpisy nepředstavují vydané peníze, je to pouze sníţení zůstatkové ceny o určitou část podle zákona. Investice v rámci korigovaného zisku Jako do kaţdého podniku, tak i do stomatologické praxe je nutno investovat. Pro účely oceněni praxe je nutné vypočítat průměrnou investiční náročnost praxe. Obecně 19 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

26 můţeme říci, ţe praxe, které jsou vybaveny nejmodernější technikou, se lépe prodávají. Důvod je jasný. Nový majitel nemusí investovat několik desítek tisíc či stovek tisíc na nové vybavení praxe. Pokud počítáme budoucí korigovaný zisk, je nutné zahrnout také investice. Obnova přístrojového vybavení má dvojí dopad na korigovaný zisk: 20 Investice sniţují výši plánovaného korigovaného zisku, pokud se jedná o operativní výdaje. Investice by měly vést ke zvýšení příjmů, pokud jsou smysluplně vynakládány a provozovatel dokáţe tyto výdaje převést do vyšší výnosnosti praxe. Pro účely ocenění je moţné investice naplánovat do budoucna. Nejsprávnějším postupem by ovšem bylo naplánovat investice v dostatečně dlouhém horizontu. Je tu ovšem problém nestejně dlouhé pouţitelnosti aktiv. Nástroje bude moţné pouţívat mnoho let, na rozdíl od elektronických zařízení. Například rok po prodeji bude nutné zakoupit nový rentgen, kvůli změně určitých standardů. Tento budoucí nákup musíme ve svém ocenění zohlednit. Problematiku budoucích investic je moţno řešit tak, ţe se odhadne implicitní částka, kterou je nutno periodicky vynaloţit. Tato částka je imputována do kalkulace korigovaného zisku. Ten je o tuto částku sníţen. Goodwill a jeho časový dosah Goodwill má velký podíl na trţní hodnotě praxe. Toto nehmotné aktivum přináší korigovaný zisk. Důleţitý je ovšem jeho časový dosah. Pokud nový lékař zakoupí praxi, je moţné, ţe pacienti nebudou důvěřovat novému lékaři a ten nebude moci na této kvalitní klientele, kterou vytvořil předchozí lékař, vydělávat. V této problematice je doporučeno postupovat individuálně pro kaţdou praxi. Časový dosah goodwillu určuje délku finančního plánu. Oceňovatel by měl analyzovat konkurenci v místě oceňované praxe. Tyto konkurenční praxe by měly být co nejvíce podobné té praxi, kterou oceňujeme. Diskontní míra Stanovení diskontní míry je poměrně sloţitá problematika. Poznatky pouţívané v komerční praxi nelze pro oblast zdravotnictví pouţít. Lékařskou praxi můţeme přirovnat k malé firmě, která podniká v oblasti sluţeb a má vlastníka, který je i provozovatelem. Na rozdíl od malých firem, které působí v oblasti sluţeb, můţeme u ordinací snáze naplánovat budoucí příjmy a výdaje. Vývoj sektoru, ve kterém ordinace působí, není cyklický. Pokud 20 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

27 se zajímáme o rizikovost příjmů, tak ta je díky snadnějšímu plánování příjmů a necyklickému odvětví daleko menší. Diskontní míra by měla být stanovena v intervalu 10% - 15% podle očekávaného vývoje úrokové hladiny. Jediný faktor, který zvyšuje rizikovost praxe, pokud je srovnávána s běţnými firmami, je velká míra vázanosti goodwillu na osobu lékaře. Pokud budeme oceňovat praxi s velkým podílem přímých plateb, bude diskontní míra stanovena okolo hodnoty 15 %. 21 Výsledné ocenění Na konci ocenění, ve kterém odhadujeme korigovaný zisk vstupuje do ocenění další veličina a tou je terminální hodnota. Terminální hodnota je celková suma, kterou dostaneme při odhadu prodejních cen inventáře (likvidační hodnota). Tuto hodnotu je nutné odhadnout individuálně, protoţe v České republice nejsou průměrné údaje cen odprodejů známy. O likvidační hodnotě budeme pojednávat v následující kapitole. Výslednou hodnotu praxe k datu ocenění získáme jako součet časově omezeného goodwillu tvořeného součtem diskontovaných korigovaných zisků. K tomu bude připočtena likvidační hodnota, která zastupuje pokračující hodnotu, respektive durhou fázi plánu, diskontována rovněţ k datu ocenění. 21 Výpočet můţeme znázornit na příkladu: 21 Vstupní údaje: Průměrné měsíční operativní příjmy: Kč Průměrné měsíční operativní výdaje: Kč Oportunitní mzda a implicitní investice: Kč Korigovaný zisk: Kč Parametrizace: Časový dosah goodwillu: 5 let Očekávaná míra inflace: 3 % ročně Očekávaná míra růstu korigovaného zisku podle strategické analýzy: V prvním roce 9 % s plánovaným kaţdoročním poklesem o jeden procentní bod. Diskontní míra: 15 % 21 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

28 Úročený cizí kapitál k datu ocenění: 0 Kč Likvidační hodnota po uplynutí první fáze: Kč Obecná formulace výpočtového vztahu: Hodnota = T t =1 KZ t (1 + i) t + LH (1 + i) t kde: H = výnosová hodnota provozu podniku k datu ocenění; KZ = korigovaný zisk v jednotlivých letech plánu; (i) = diskontní míra; LH = likvidační hodnota. Po dosazení vychází výnosová hodnota této praxe na částku Kč Metoda odhadu substanční hodnoty Tato metoda patří mezi metody majetkového ocenění. V rámci této metody jsou oceňována jednotlivá aktiva a pasiva. Dalším předpokladem je, ţe veškeré pohledávky a závazky zůstávají prodávajícímu lékaři. Tato metoda na rozdíl od metody likvidační počítá s pokračováním chodu podniku. Existují dva typy substančních hodnot: úplná a neúplná. Úplná substanční hodnota je jen teoretickým konceptem a to z toho důvodu, ţe je velmi nepravděpodobné, ţe oceňovatel můţe tento postup ocenění zopakovat. Nikdy nebude moţné získat stejné mnoţství pacientů, kteří tvoří výnosný goodwill. Můţe být vyuţita pro účely kalkulace a pro vyčíslení nákladů na vybudování identické nové praxe. Pro určení trţní hodnoty praxe tato metoda určuje horní mez ocenění, tedy maximální moţnou hodnotu praxe. Neúplná substanční hodnota vyuţívá pro ocenění jen hmotná aktiva a kupovaná nehmotná aktiva, nikoliv goodwill. Touto metodou můţeme zjistit částku, kterou by bylo potřebné vynaloţit na znovuvybudování identické praxe. Přesněji se jedná o částku, za jakou by se dala nakoupit jednotlivá aktiva nutná k provozu v určitém stáří a kvalitě, pokud by byla zakoupena na trhu jako pouţitá. Největší význam této metody je v tom, ţe slouţí jako základ pro ocenění metodou srovnatelných transakcí, spolu s trţně odvozenou výší goodwillu vytváří celkovou trţní hodnotu. Dále slouţí k vyčíslení reálné hodnoty aktiv podniku Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

29 Metoda odhadu likvidační hodnoty Pouţití této metody je moţné pouze za předpokladu není-li splněn předpoklad trvalého pokračování podniku (going concern). Podnik tedy nepřináší majiteli peněţní příjem. Je tedy nutné určit, jakou částku majitel podniku získá, pokud rozprodá jednotlivá aktiva. Je to tedy pravý opak metody substanční. Většinou se jedná o jednotlivé prvky fyzického inventáře. Do této metody zasahují transakční náklady. Za teorii transakčních nákladů byla udělena Nobelova cena v roce Jsou to náklady, které je nutné vynaloţit, aby bylo moţné uskutečnit výše zmíněné transakce. Můţe nastat situace, kdy výnos z prodeje nedosáhne ani těchto nákladů. Tato situace můţe nastat v případě velice zastaralého a neprodejného vybavení praxe. Transakční náklady jsou tvořeny: 23 Inzerce v relevantních periodicích. Zjištění zájmu u kolegů. Získání nabídek od firem poptávajících zdravotnickou techniku, přesněji za kolik by byly tyto firmy ochotny odkoupit nabízenou techniku. Zajištění demontáţe a fyzické likvidace neprodejných poloţek. Odhadce je tedy postaven do role exekutora a musí zjistit, kolik bude činit výnos z prodeje a kolik případně zbude po odečtení transakčních nákladů. Musíme si ovšem uvědomit, ţe zde platí určitý "bazarový" princip, to znamená, ţe příjmy z prodeje nebudou dosaţeny okamţitě. Dentální trh je velmi specifický a můţeme říct, ţe trh s pouţitým vybavením ordinací prakticky neexistuje. Je tedy nutné vyuţít kalkulaci nabídek od specializovaných dentálních firem, které dlouhodobě působí na trhu a znají aktuální poptávku. Z těchto nabídek se vypočte neváţený prostý aritmetický průměr. Likvidační hodnota má pro ocenění praxe několik významů: 23 Tvoří dolní mez ocenění, tedy nejniţší částku, jakou můţe prodávající při prodeji získat. Mohou existovat i případy, kdy bude tato hodnota záporná. Tato metoda se pouţije při ocenění neprovozního majetku. 23 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

30 Metody odhadu goodwillu Jak jsme jiţ uvedli v předchozích kapitolách, goodwill je nehmotným aktivem. Pro výpočet hodnoty tohoto aktiva se pouţívá několik metod. Skupinově specifické násobitele První z metod je metoda odhadu goodwillu pomocí skupinově specifických násobitelů. V této metodě se vyuţívá soubor zubních praxe dané specializace. Tyto praxe můţeme porovnat mezi sebou v příjmové, nákladové a ziskové stránce. Hlavním předpokladem pro tuto metodu je existence dostatečného počtu dat, se kterými můţeme oceňovanou praxi srovnávat. Je tedy nutné mít informace o jiţ proběhnutých obchodech. V rámci této metody se pouţívá metoda podílu substanční hodnoty na celkové trţní hodnotě. V případě zubních praxí substanční hodnota v průměru zaujímá 20 % podíl na trţní hodnotě. Postup odvození výše goodwillu bude následující: 24 1) Vypočteme neúplnou substanční hodnotu netto. 2) Vezmeme procentní podíl vztahující se k zubním praxím. 3) Vypočteme trţní hodnotu praxe. 4) Goodwill tvoří rozdílovou veličinu. Tento postup můţeme ilustrovat na příkladu: 24 Substanční hodnota praxe bez nemovitosti: Kč Procentní podíl SH na trţní hodnotě: 20% Trţní hodnota praxe: Kč Goodwill: Kč Další metodou pouţívanou v rámci metody skupinově specifických násobitelů je metoda podílu výdajů na příjmech. Vycházíme z moţnosti srovnání nákladů jednotlivých praxí. Tuto metodu můţeme demonstrovat na příkladu, ve kterém budou tvořit operativní výdaje praxe a oportunitní náklady lékaře 85 % příjmů. Čím bude tento podíl niţší, tím vyšší výnosnost můţeme očekávat. Je to proto, ţe bude zbývat více hodnotu tvořícího korigovaného zisku a tím vyšší bude hodnota praxe Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

31 Tento postup si můţeme ilustrovat na příkladu: 25 Příjmy za rok podle daňového přiznání: Kč Výdaje (85% příjmů): Kč Odhadnutý roční korigovaný zisk: Kč Korigovaný zisk pouţijeme jako parametr v ocenění. Platba za goodwill bude podle jednoznačné evidence a srovnatelné velikosti praxe v průměru trojnásobek výše ročního korigovaného zisku. Výpočet tedy bude pokračovat následujícím způsobem: Goodwill podle hodnoty násobitele: Kč Substanční hodnota neúplná: Kč Celková trţní hodnota praxe: Kč Jedinou výhodou těchto metod je rychlost a jednoduchost výpočtu na rozdíl od výnosového ocenění. Jejich největšími chybami je to, ţe nepouţívají hodnototvorné faktory pro konkrétní praxi a také nezohledňují rozdíly ve výkonových a nákladových strukturách. Hodnoty mohou slouţit jen jako základní orientace v případě ocenění praxe. Metoda srovnatelných transakcí Tato metoda daleko více zohledňuje charakteristické rysy oceňované praxe. Nejdříve je nutné vypočítat korigované příjmy praxe. V případě, ţe provádíme výpočet trţní hodnoty, pouţijeme pro ocenění pouze příjmy vycházející z výkonů ordinace. Popřípadě je nutné upravit výši příjmů na obvyklou úroveň. Poté vypočteme váţený průměr korigovaných příjmů za poslední tři roky a dosadíme do výpočtové tabulky. V rámci této metody ohodnocujeme faktory, které se promítají do goodwillu, jsou jimi: 25 lokalizace; variabilita podmínek předání; konkurence v okolí; klientela a její bonita; podmínky nájemní smlouvy; očekávaná velikost klientely; 25 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

32 personál a jeho odbornost růstový potenciál; podíl přímých plateb ve srovnání s běţnou úrovní v místě podnikání. Těmto faktorům přiřadíme body v rozmezí od -5 do +5. Postupuje se podle subjektivní intenzity. Různé faktory se zváţí vahami v intervalu <1; 10>. Na základě těchto faktorů se vypočtou procentní přiráţky zvyšující hodnotu podílu goodwillu oproti výši odvozené podle referenčních hodnot ve smyslu hrubých pravidel. K takto odvozené výši goodwillu je nutné ještě připočíst hodnotu substanční 26. Pouţití těchto metod pro určení hodnoty goodwillu v České republice je omezené a to z důvodů ekonomické povahy (velké zjednodušení, nemoţnost postihnout specifika praxe atd.) a kvůli specifikům českého trhu ordinací (neexistence databáze uskutečněných obchodů, nemoţnost aplikace zahraničních údajů z důvodů odlišné regulace zdravotnické péče státem) Chyby ocenění stomatologických praxí Problematika oceňování lékařských praxí je sloţitá. Ocenění by měl zpracovávat někdo, kdo má v této oblasti zkušenosti. Je to zejména kvůli tomu, ţe nejsou k dispozici ţádná data pro porovnání, dalším problémem je nedostatek publikací, které pokrývají toto téma a mohli by být vodítkem pro zpracování ocenění. V roce 2009 vyšla v České republice první publikace přímo zaměřená na toto téma. Zpracovatelé ocenění se často dopouštějí různých chyb, ty nejzávaţnější zde můţeme vyjmenovat, jsou to: Ocenění provedené podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku. Tento zákon se na trţní ocenění v ţádném případě nevztahuje. Stanovení hodnoty praxe pomocí vynásobení počtu karet pacientů a hodnoty této karty. Kalkulace hodnoty karty nemůţe být provedena pomocí času, který lékař stráví zápisem jednotlivých údajů. Není moţné vzít hodnoty vypočtené pomocí jednotlivých metod a tyto hodnoty zprůměrovat a zprůměrovanou hodnotu určit jako hlavní. 26 Krabec, T. Oceňování a prodej privátní zubní praxe. 1. vydání. Praha : Grada

33 ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Nebytový prostor č. p. 1321/8 V administrativní budově č.p Bezručova Karlovy Vary STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění:

34 2. Ocenění nebytového prostoru pro stomatologickou praxi PŘEDMĚT OCENĚNÍ Nebytový prostor o výměře 40 m 2 v budově č. p. 1321/8 v Bezručově ulici v Karlových Varech. Budova je zapsána na listu vlastnictví číslo ZADÁNÍ A ÚČEL OCENĚNÍ Ocenění je zpracováno pro stanovení trţní hodnoty majetku, který bude v budoucnu určen k prodeji. V současné době je tato nemovitost pronajímána. VLASTNICKÉ ÚDAJE Vlastníkem budovy je Ţidovská obec, se sídlem Karlovy Vary, Bezručova 1321/8, Karlovy Vary Vlastní 100% budovy Popisné informace POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek - nebytový prostor v budově č. p. 1321/8 se nachází v centru Karlových Varů v Bezručově ulici, která je vzdálena několik set metrů od hlavní třídy ulice T. G. Masaryka. Zástavba v okolí budovy je bloková, tvořená bytovými domy, budovami slouţícími jako zdravotnická zařízení a školou. Budovy jsou převáţně z přelomu 19. a 20. století. V širším okolí budovy se nachází vilová čtvrť ze stejného období. Celkový charakter lokality je zaměřen spíše na sluţby. Je zde poliklinika pro děti a mládeţ, nemocnice, střední škola - obchodní akademie. V dochůdné vzdálenosti od objektu je moţno vyuţít veškerou občanskou vybavenost (zdravotnická zařízení, obchody, banka, kulturní zařízení, atd.) Zastávky městské hromadné dopravy jsou umístěny v těsné blízkosti objektu, v dochůdné vzdálenosti je také hlavní autobusové nádraţí pro městskou hromadnou dopravu. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích a placených parkovištích. Kapacita těchto míst je ovšem poměrně omezená, vzhledem k tomu kolik společností v oblasti působí. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých současným majitelem nemovitosti je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném

35 nebytovém prostoru provoz stomatologické ordinace. Prostor je určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle vyjádření majitele nemá nebytový prostor ţádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, atd. Majitel oceňovaného nebytového prostoru má právo uţívat společné prostory v budově. Jedná se zejména o společná WC, která jsou na patře. HISTORIE Podle dostupné dokumentace a informací od správce objektu byla budova v Bezručově ulici 8/1321, v němţ se oceňovaný nebytový prostor nachází, postavena přibliţně v roce 1936, budovu stavěli ţidé za účelem hospice pro chudé izraelity. V roce 1939 byla budova zabavena německou říší a slouţila jako Městský úřad. Po válce slouţila stále jako administrativní budova Městského úřadu, později jako ubytovna lékařů včetně lékařské knihovny. V roce 1994 na základě usnesení Vlády České republiky byla budova bezúplatně převedena Federaci ţidovských obcí v ČR, ale i s nájemníkem Okresní hygienická stanice, která v objektu působila do roku V současné době je budova převáţně vyuţívána jako zdravotnické zařízení. Nachází se zde stomatologické ordinace, stomatologické laboratoře a další ordinace lékařů. Přízemí domu je ovšem vyuţíváno jinak. Je zde sídlo Ţidovské obce a ţidovská synagoga. Hlavní rekonstrukce vnitřku budovy se prováděla v letech Po odchodu Hygienické stanice byly provedeny nové rozvody elektroinstalace a rekonstrukce sociálních zařízení. Postupně se rekonstruovali místnosti dle potřeb nových nájemníků. Oceňovaný nebytový prostor byl původně vybudován jako kancelářský prostor pro sídlo společnosti. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný pozemek, pouze nebytový prostor. Budova stojí na pozemku číslo 2783/1 o výměře 1234 m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Karlovy Vary Vlastníkem pozemku je Ţidovská obec Karlovy Vary se sídlem Bezručova 1321/8 Karlovy Vary VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy

36 POPIS NEBYTOVÉHO PROSTORU Oceňovaný nebytový prostor se nachází v druhém nadzemním podlaţí budovy, jedná se o samostatnou budovu s 6 - ti nadzemními podlaţími o obdélníkovém půdorysu. Nebytový prostor je přístupný přímo z hlavního schodiště nebo pomocí výtahu, který se v budově nachází. Stávající dispozice obsahuje dvě místnosti. Kaţdá se svým vlastním vstupem, ten je zajištěn pomocí jednokřídlých výplňových dveří. Místnosti jsou orientovány s výhledem na centrum Karlových Varů, respektive na východ a jih. První z místností je v současnosti vyuţívána jako ordinace soukromého zubního lékaře. Druhá místnost je vyuţívána jako kancelář a sklad pro tuto ordinaci. Místnosti jsou průchozí. Sociální zařízení je společné na chodbě. V podlaţí pod oceňovanou nemovitostí se nachází ţidovská synagoga, ve vyšších podlaţích se nachází stomatologická laboratoř a ordinace zubních lékařů. Vodorovné nosné konstrukce pod místnostmi tvoří rovné trámové stropy. Vodorovné nosné konstrukce nad místnostmi jsou tvořeny také z rovných trámových stropů. Nosná konstrukce budovy je zděná s hydroizolacemi proti zemní vlhkosti, omítka je vápenná štuková. Střecha je sklonitá valbového tvaru, konstrukce střechy se skládá z dřevěných trámů s plechovou krytinou. Obvodové stěny mají tloušťku 45cm, příčky jsou zděné s povrchovou úpravou vápenná omítka. Při rekonstrukci proběhla výměna příček z pórobetonu tloušťky 10cm. Všechny prvky hlavní stavební výroby jsou bez statických poruch a závad nebo jakýchkoliv patologických jevů (například trhliny, plísně, atd.) Většina prvků pomocné stavební výroby prošla v roce 2006 rekonstrukcí. Místnosti byly rekonstruovány z bývalých kanceláří na zubní ordinaci, která musí odpovídat určitým hygienickým standardům. Byla provedena rekonstrukce připojovacího potrubí vodovodního i odpadního, rekonstrukce zařizovacích předmětů. Dále byla provedena rekonstrukce podlah a byly poloţeny nové obklady stěn Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. 27 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

37 Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek není samostatně zanesen do katastru nemovitostí. Je zde zanesena pouze budova jako celek se způsobem vyuţití jako objekt k bydlení. V případě uskutečněného prodeje bude nutné provést změnu v katastru nemovitostí. Nemovitost je v současné době pronajímána za trţní nájemné. Současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Je splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti objektu z tohoto hlediska. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného nebytového prostoru. Vzhledem k tomu, ţe nemovitost je pronajímána je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţití Ocenění ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda je vypracována pomocí analýzy trţních cen, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Musí ovšem být provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nemovitosti nebo jiným znehodnocením. 28 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

38 Ocenění je zpracováno pro určení aktuální trţní hodnoty majetku. Byla pouţita metoda porovnávací a výnosová. Nákladová metody nebyla pouţita vzhledem k nedávné rekonstrukci oceňovaného majetku a také proto, ţe tato metoda se pouţívá pro ocenění jiných nemovitostí Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována ani zohledněna při výpočtu hodnoty majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti Pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy porovnatelné nebytové prostory, které byly v Karlových Varech nabízeny k prodeji. Tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Z důvodu pouţitých nabídkových cen byly pouţity koeficienty zohledňující rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme zvolili za srovnávací jednotku jeden metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání hodnoty majetku je uveden v následující tabulce. Obrázek 3 Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Adresa nemovitosti Porovnávací hodnota majetku jako celku Oceňovaná nemovitost Nebytový prostor v budově č.p. 1321/8 Bezručova 1321/8 Karlovy Vary Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Nebytový prostor č.p. 78/3 Studentská 78/3 Karlovy Vary - Doubí Nebytový prostor č.p. 675/6 Zbrojnická 675/6 Karlovy Vary - Drahovice Nebytový prostor č.p. 764/2 Fibichova 764/2 Karlovy Vary - Stará Role Katastrální Doubí u Karlovy Vary Drahovice Stará Role území Karlových Varů Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary

39 Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích , jednotek Prodejní cena celkem X Cena za 1 porovnávací X 7770, ,86047 jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota 7770, ,86047 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 6993, ,67442 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota 6993, ,67442 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 6993, ,67442 Vyuţití podle územního plánu Objekt k bydlení Dílna nebo provozovna Byt nebo nebytový prostor Byt nebo nebytový prostor Korekce Upravená hodnota 6993, ,67442 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 6993, ,67442 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 6993, ,67442 D. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

40 Korekce 1,1 1,1 1,1 Upravená hodnota 7692, ,44186 Technický stav objektu Prostor po rekonstrukci Částečná rekonstrukce Nově postavená budova Prostor po rekonstrukci Korekce 1, Upravená hodnota 8077, ,44186 Technická vybavenost budovy Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota 8077, ,44186 Funkční vyuţitelnost budovy Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota 8077, ,44186 Další moţný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce Upravená hodnota 8077, ,44186 Dopravní obsluţnost MHD přímo u objektu MHD přímo u objektu MHD v dochůdné vzdálenosti 600m MHD přímo u objektu Korekce 1 1,1 1 Upravená hodnota 8077, ,44186 Dopravní dostupnost a parkování Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota 8077, ,44186 Atraktivita objektu Velmi dobrá Dobrá Velmi dobrá Dobrá Korekce 1,1 1 1,1 Upravená hodnota 8884, ,18605 Jiná technická korekce zděné zděné zděné panelové Korekce 1 1 0,95 Upravená hodnota 8884, ,47674 E. Ostatní parametry Korekce pro

41 velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota 8884, ,47674 Jiná korekce Korekce Upravená hodnota 8884, ,47674 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota ,47674 jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku. Tato metoda je povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Metodika výpočtu příjmové metody je následující: 29 Nejprve je stanoven hrubý potencionální příjem, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Poté je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je stanovena pomocí přímé kapitalizace. 29 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

42 Pro indikaci příjmové metody bylo pouţito měsíční nájemné, které je v dané oblasti u tohoto typu nemovitosti obvyklé. Je uvedeno v tabulce níţe (Obrázek 4). Obrázek 4 Obvyklé měsíční nájemné nebytových prostorů v Karlových Varech Název Nebytový prostor K. Vary - Drahovice Nebytový prostor K. Vary - U Imperialu Nebytový prostor K. Vary - Raisova Nebytový prostor K. Vary - Blahoslavova Průměrné měsíční nájemné Velikost Měsíční nájemné v Kč (bez poplatků) 34 m m m m Kč Výnosy z nemovitosti budou v delším časovém horizontu konstantní. Výpočet je proveden pomocí vzorce věčné renty: VH = V / i VH = výnosová hodnota V = roční reprezentativní výnos i = kapitalizační míra Výpočet výnosové hodnoty je uveden v následující tabulce. Obrázek 5 Výnosová hodnota Hrubý příjem Kč/p.m * Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5%

43 Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (i) 8,00% Trţní hodnota Trţní hodnota zaokrouhlená Kč Kč Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná výnosovou metodou je Kč Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţního hodnotu majetku, který byl předmětem ocenění, za situace jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Obrázek 6 Přehled vypočtených hodnot a výsledná hodnota Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Výsledná hodnota Kč

44 Nebytové prostory určené pro stomatologické praxe nejsou na realitním trhu obchodovány často. Z toho důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda plně neodráţí hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena niţší váha. Oceňovaný majetek je schopný produkovat příjmy z nájmu, které budou v případě provozu zubní praxe v oceňované nemovitosti jistě investičně zajímavé. Proto byla přisouzena váha 40% příjmové metodě. Z důvodů, které jsme uvedli v části ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. března 2010 reprezentována částkou: Kč (slovy: Šestsetdevatenácttisíctřistakorunčeských)

45 Omezující podmínky a předpoklady 30 Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 30 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

46 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

47 Osvědčení 31 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 2. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Karlových Varech, dne 31. března 2010 Miroslav Mareš 31 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

48 ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Bytový dům č. p. 1456/60 Moskevská Karlovy Vary STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění:

49 3. Ocenění budovy, ve které se nachází stomat. praxe PŘEDMĚT OCENĚNÍ Bytový dům s nebytovými prostory č. p na pozemku parcelní číslo 461 a pozemek parcelní číslo 461 o výměře 251 m 2. V katastrálním území Tuhnice. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví 661. ZADÁNÍ A ÚČEL OCENĚNÍ Ocenění je zpracováno pro stanovení trţní hodnoty majetku, který je určen k prodeji. VLASTNICKÉ ÚDAJE Vlastníkem nemovitostí je S. Bystrianská, Moskevská 1456/60, Karlovy Vary, Je 100% vlastníkem obou nemovitostí Popisné informace POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek se nachází v centru Karlových Varů v Moskevské ulici, jedná se o budovu č. p. 1456/60, která je vzdálena přibliţně 500m od hlavní třídy ulice T. G. Masaryka. Zástavba v okolí budovy je bloková, tvořená činţovními domy s nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí. Budovy jsou převáţně z první poloviny 20. století. V širším okolí budovy se nachází vilová čtvrť a sídliště s činţovními domy. Celkový charakter lokality je zaměřen spíše na bydlení. V blízkém okolí je také mnoho budov občanské vybavenosti jako například banky, základní škola, zdravotní středisko, autobusové a vlakové nádraţí atd. Zastávky městské hromadné dopravy jsou umístěny cca sto metrů od objektu, v dochůdné vzdálenosti je také hlavní autobusové nádraţí pro městskou hromadnou dopravu. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích a v blízkých podzemních garáţích. Kapacita těchto míst je ovšem značně omezená a měsíční parkování v podzemních garáţích poměrně drahé. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých současným majitelem nemovitosti je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v oceňovaném bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor. Jedná se o 2 nebytové prostory a byty. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu

50 Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. HISTORIE Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1945 jako činţovní dům. Nejprve byla vyuţívána pouze jeho tři nadzemní podlaţí, přestavba podkroví na bytové prostory proběhla před 28 lety. První nadzemní podlaţí bylo vţdy vyuţíváno jako nebytové prostory pro sluţby. POZEMEK Předmětem ocenění je jeden pozemek. Pozemek parcelní číslo 461 o rozloze 251 m 2 je z velké části zastaven objektem bytového domu. V katastru nemovitostí je evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Nezastavěná část pozemku o rozloze 68 m 2 tvoří dvůr za budovou. Slouţí také jako přístupová cesta k nemovitosti a garáţi, která je umístěna za oceňovanou budovou. Je pokryt asfaltovým krytem. Pozemek je rovinný, lichoběţníkového tvaru. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií - voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou. Dále jsou tvořeny zpevněnou plochou ve dvoře, obrubníky a krajníky. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu ceny majetku jako celku. POPIS BYTOVÉHO DOMU Oceňovaný bytový dům je postaven v blokové zástavbě v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na jih, dvorní na sever. Bytový dům je třípodlaţní, podsklepený s obytným podkrovím. V přízemí objektu se nachází prostorné nebytové prostory. Oba nebytové prostory jsou pronajímány za trţní nájemné solventním nájemcům. V dalších nadzemních podlaţích je šest bytových jednotek, kaţdá z nich má dispoziční řešení 2+1. Ty jsou také pronajímány za trţní nájemné. Dům je po částečné rekonstrukci. Proběhla výměna starých oken za nová plastová eurookna. Konstrukční systém bytového domu je klasický. Svislé nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel, vodorovné konstrukce tvoří rovné trámové stropy. Základy jsou tvořeny základovými pasy pod nosnými zdmi z prostého betonu a kameniva. Schodiště je tvořeno

51 kamennými stupni. Krov je dřevěný, vaznicový. Střecha je valbového tvaru. Střešní krytinu tvoří břidlicové šablony. Klempířské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného plechu. Fasáda je tvořena dvouvrstvou omítkou. Topení je lokální, zajištěno plynovými topidly. Ohřev teplé vody je zajištěn také pomocí plynových průtokových ohřívačů. Objekt je napojen na inţenýrské sítě. Rozvody kanalizace, vody, plynu, elektro 220/380 V jsou rozvedeny do všech podlaţí. AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ BUDOVY Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům tyto jednotky: Obrázek 7 Přehled jednotek Číslo jednotky Podlaţí (NP) Výměra (m 2 ) 1456/8 1 70,1 1456/7 1 43,3 1456/6 2 56,5 1456/5 2 44,3 1456/ /3 3 44,2 1456/2 4 62,4 1456/1 4 53,4 Vyuţití nebytový prostor nebytový prostor bytová jednotka bytová jednotka bytová jednotka bytová jednotka bytová jednotka bytová jednotka Celkem 435, Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku

52 Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen do katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Je tedy splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné. Tato podmínka u oceňovaného majetku je splněna. Je ovšem pronajímáno pět bytů z celkových šesti. Jeden byt je volný. Nebytové prostory jsou obsazeny a jsou pronajímány za trţní nájemné. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy budou pronajímány všechny bytové jednotky v objektu za trţní nájemné, které je v daném místě obvyklé Ocenění ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda je vypracována pomocí analýzy trţních cen, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Musí ovšem být provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nemovitosti nebo jiným znehodnocením. 32 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

53 Ocenění je zpracováno pro určení aktuální trţní hodnoty majetku. Byla pouţita metoda porovnávací, výnosová a nákladová. Pro určení hodnoty pozemku bylo vyuţito hodnoty z vyhlášky č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška). Tato hodnota byla pouţita z několika důvodů: Neexistence cenové mapy pozemků pro město Karlovy Vary. Nedostatek porovnatelných pozemků Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Pro určení hodnoty pozemku bylo vyuţito hodnoty z vyhlášky č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška). V 28 této vyhlášky je stanovena základní cena za m 2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného na 800 Kč/m 2 pro města Karlovy Vary, Mariánské Lázně, Františkovy Lázně atd. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikována podle této vyhlášky je: Kč a je kalkulována následovně: 251 * 800 = Kč Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy porovnatelné bytové domy, které byly v Karlových Varech nabízeny k prodeji. Tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Z důvodu pouţitých nabídkových cen byly pouţity koeficienty zohledňující rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme zvolili za srovnávací jednotku jeden metr celkové uţitné plochy. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní

54 Podrobný popis výpočtů provedených pro získání hodnoty majetku je uveden v následující tabulce. Obrázek 8 Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Porovnávací hodnota majetku jako celku Oceňovaná nemovitost Bytový dům č. p Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Bytový dům č. p. 55 Bytový dům č. p. 116 Dům s nebytovými prostory č.p. 63 Parcelní číslo Adresa Moskevská Teplárenská Sokolovská nemovitosti 1456/60 55/21 116/71 Vítězná 63 Katastrální území Tuhnice Bohatice Rybáře Drahovice Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové uţitné plochy nemovitosti Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací X 17290, ,43571 jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota 17290, ,43571 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka

55 Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 15561, , ,69214 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota 15561, , ,69214 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 15561, , ,69214 Vyuţití podle územního plánu Objekt k bydlení Objekt k bydlení Objekt občanské vybavenosti Objekt k bydlení Korekce Upravená hodnota 15561, , ,69214 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 15561, , ,69214 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 15561, , ,69214 E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce 1,1 1 1,1 Upravená hodnota 17117, , ,76136 Technický stav objektu Dům po rekonstrukci Dům po rekonstrukci Dům před rekonstrukcí Dům před rekonstrukcí Korekce 1 1,1 1,1 Upravená hodnota 17117, , ,73749 Technická vybavenost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 17117, , ,73749 Funkční vyuţitelnost budovy Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům / nebytové prostory Korekce 1 1 1,1 Upravená hodnota 17117, , ,

56 Další moţný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce Upravená hodnota 17117, , ,01124 Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota 17117, , ,6118 Dopravní dostupnost a parkování Omezená Velmi dobrá Dobrá Dobrá Korekce 0,8 0,9 0,9 Upravená hodnota 13694, , ,95062 Atraktivita objektu Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota 13694, , ,95062 Jiná technická korekce zděné zděné zděné zděné Korekce Upravená hodnota 13694, , ,95062 Korekce pro velikost nemovitosti F. Ostatní parametry Korekce Upravená hodnota 13694, , ,95062 Jiná korekce Korekce Upravená hodnota 13694, , ,95062 Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Výsledná porovnávací hodnota

57 Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku. Tato metoda je povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Metodika výpočtu příjmové metody je následující: 33 Nejprve je stanoven hrubý potencionální příjem, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Poté je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je stanovena pomocí přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů a dvou nebytových prostorů. Vycházeli jsme z tzv. studeného nájemného. Výnosy z nemovitosti budou v delším časovém horizontu konstantní. Výpočet je proveden pomocí vzorce věčné renty: VH = V / i VH = výnosová hodnota V = roční reprezentativní výnos i = kapitalizační míra 33 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

58 Výpočet výnosové hodnoty je uveden v následující tabulce. Obrázek 9 Výnosová hodnota Hrubý příjem Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (i) 5,00% Trţní hodnota Trţní hodnota zaokrouhlená Kč Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná výnosovou metodou je Kč Nákladová metoda Nákladová metoda je indikována pomocí připočtení trţní hodnoty pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení

59 hodnoty vyplývající z fyzického opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. 34 Výpočet hodnoty indikované pomocí nákladové metody je uveden v následující tabulce. Obrázek 10 Nákladová hodnota Název Bytový dům Moskevská 60 Číslo pozemku 461 Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 65 let Předpokládaná celková ţivotnost 90 let Zastavěná plocha 229 m 2 Počet podlaţí 1 podzemní, 3 nadzemní, půdní vestavba Celková zastavěná plocha 1145 m 2 Celkový obestavěný prostor 3206 m 3 Cena dle ÚRS Praha, a.s. vydání cena za 1 m Kč Reprodukční náklady celkem Kč Fyzické opotřebení - lineární metodou [(stáří/ţivotnost) 100] 72,22% Kč Ekonomické nedostatky 0% 0 Kč Funkční nedostatky 0% 0 Kč Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Kč Kč Kč Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná nákladovou metodou je Kč. 34 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

60 3.4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu majetku, který byl předmětem ocenění, za situace jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Obrázek 11 Přehled vypočtených hodnot a výsledná hodnota Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Kč 60% Kč Příjmová metoda Kč 30% Kč Nákladová metoda Kč 10% Kč Výsledná hodnota Výsledná hodnota zaokrouhlená Kč Kč Výše oceňovaný majetek je na realitním trhu obchodován často. Z toho důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí z největší části hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 60%. Oceňovaný majetek je schopný produkovat příjmy z nájmu, které budou v tomto případě jistě investičně zajímavé. Nemovitost je ve výborné lokalitě v centru města. Nebytové prostory jsou pronajímány solventním nájemcům. Po obsazení všech bytů nájemci je tento majetek schopen produkovat investičně zajímavé roční výnosy. Z toho důvodu je této metodě přisouzena váha 30%. Nákladová metoda v tomto případě slouţí pouze jako jistý korektor hodnot, které jsme zjistili jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%

61 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 31. března 2010 reprezentována částkou: Kč (slovy: Sedmmilionůdevětsetdevadesátšesttisíctřistakorunčeských)

62 Omezující podmínky a předpoklady 35 Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 35 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

63 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

64 Osvědčení 36 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 2. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Karlových Varech, dne 31. března 2010 Miroslav Mareš 36 Zpracováno podle metodiky: Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec

65 4. Analýza trhu v Karlových Varech 4.1. Obecné informace o Karlových Varech Obecné informace o kraji 37 Karlovy Vary jsou krajským městem leţícím v Karlovarském kraji. Je to nejzápadnější kraj České republiky. Kraj na svých hranicích sousedí s Plzeňským krajem, Ústeckým krajem, německou spolkovou zemí Bavorsko a spolkovou zemí Sasko. Co se velikosti týče, je Karlovarský kraj jedním z nejmenších. Rozkládá se na 3314 km 2 (4,25 % území ČR). Kraj je členěn na 3 okresy. Okresními městy jsou Karlovy Vary s celkovým počtem obyvatel v okrese obyvatel, Cheb s počtem obyvatel v okrese a Sokolov s počtem obyvatel v okrese Celkový počet obyvatel v kraji ke konci roku 2009 je obyvatel. Příroda kraje je z velké části tvořena lesy, které zabírají 43% území. Krajem protéká řeka Ohře od západu k východu. Nejvyšším bodem kraje je nejvyšší vrchol Krušných hor Klínovec, se svými 1244 m n. m. Podnebí karlovarského kraje je mírně teplé. Důleţitým zdrojem příjmů pro obyvatele kraje je lázeňství. Je to zejména díky přítomnosti horkých pramenů, které se nacházejí v městech Karlovy Vary, Mariánské Lázně, Františkovy Lázně a jejich okolí. Na přítomnost pramenů se váţe další průmysl v kraji. Je to stáčení minerálních vod např. v obci Kyselka. Dalším článkem průmyslu je průmysl těţební v okolí města Sokolov a také průmysl na něj navazující, tím je chemický průmysl v okolí obce Vřesová. Díky těţbě kvalitního kaolínu je rozvinutý průmysl keramický a sklářský. V Karlovarském kraji je také zastoupen energetický průmysl a to elektrárnami Tisová a Vřesová. Kraji jako celku by zajisté pomohla dostavba rychlostní silnice R6 směrem na Cheb a dále k německým hranicím. Ta je v současné době ve výstavbě a datum dokončení je stanoveno přibliţně na rok Vybudování rychlostní silnice jako celku směrem na Prahu se uskuteční později. Jsou připraveny projekty obchvatů a přeloţek mnoha obcí. Plán dokončení je stanoven na rok Obrázek Přispěvatelé Wikipedie, Karlovarský kraj, Wikipedie: Otevřená encyklopedie, Datum poslední revize: , 13:02. URL: < > [cit ]

66 V roce 2009 byl celý svět postiţen finanční krizí. Následky krize pociťujeme dodnes. Míra nezaměstnanosti v kraji byla podle ČSÚ k ,81%. Pokud uděláme srovnání s únorem roku 2009, jde o zvýšení míry registrované nezaměstnanosti o 2,4 procentních bodů. Dalším zajímavým ukazatelem dopadu krize by mohla být návštěvnost kraje cizinci. Bez jejich přítomnosti v kraji nebude fungovat důleţitý turistický průmysl. V roce 2009 se v kraji podle ČSÚ ubytovalo 661 tis. hostů, to je o 2,9 % méně neţ minulý rok. Bytová výstavba v Karlovarském kraji 38 V Karlovarském kraji bylo v roce 2009 zahájeno 845 bytů. To je o 9,9 % více neţ v roce předchozím. Nejvíce bytů bylo zahájeno v okrese Karlovy Vary (50,4 %). Největší podíl zahájených bytů byly rodinné domy a to 58,2 %, bytových domů bylo zahájeno 14 %. Nástavbami a přístavbami k rodinným a bytovým domům by mělo vzniknout 85 nových bytů. Obrázek 13 Pokud se budeme zajímat o dokončené byty je situace značně odlišná. V sedmi krajích ČR vzrostl počet dokončených bytů, nejvíce to bylo v Zlínském kraji. Naopak nejméně bytů bylo dokončeno v Karlovarském kraji. Ten současně vykazuje i druhý největší pokles dokončených bytů oproti roku 2008 (pokles o 18,5 %). Nejvíce dokončených bytů bylo v okrese Karlovy Vary (226) a nejméně v okrese Sokolov (104). 38 ČSÚ. Bytová výstavba v Karlovarském kraji v roce Datum poslední revize: URL: < [cit ]