Znalecký posudek č. 4020/70/11 o zjištěné a obvyklé ceně nemovitosti čp. 26 v k.ú. Dolní Bučice, obec Vrdy, okres Kutná Hora

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4020/70/11 o zjištěné a obvyklé ceně nemovitosti čp. 26 v k.ú. Dolní Bučice, obec Vrdy, okres Kutná Hora Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova Kutná Hora 092 EX 94/10-33 exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Kutné Hoře,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : - ocenit nemovitosti, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - parcela č. st. 222, výměra 342 m 2, zastavená plocha a nádvoří, zapsané v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, pro obec Vrdy, katastrální území Dolní Bučice na LV parcela č. 5/3, výměra 539 m 2, zahrada, zapsané v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, pro obec Vrdy, katastrální území Dolní Bučice na LV stavba Dolní Bučice, čp. 26, způsob využití : bydlení, stojící na parcele č. st. 222, zapsané v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, pro obec Vrdy, katastrální území Dolní Bučice na LV 299 Znalecký posudek bude vyhotoven ve třech vyhotoveních a bude zde uvedeno : a) cena zjištěná b) cena obecná c) cena jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Dolní Bučice Vrdy Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Dolní Bučice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Jiřího Štěpničky. Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 2 (celkem 24)

3 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora ze dne , LV č. 299 pro k.ú. Dolní Bučice - snímek z katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce 5. Vlastnické a evidenční údaje: Štěpnička Jiří 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím a pozemky, situovaný v zastavěné části osady. Příslušenství tvoří kolna, venkovní úpravy (zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení, plotová vrátka, jímka) a trvalé porosty. Příslušenství nemá zásadní vliv na obecnou cenu nemovitosti, k jeho existenci bylo přihlédnuto při stanovení výsledné ceny. Žádná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. K zástavním právům a exekučním příkazům uvedeným na LV není v ocenění přihlíženo. Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 3 (celkem 24)

4 8. Obsah posudku: A) Zjištěná cena a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna b 2 ) Kolna s garážovým stáním c) Pozemky c 1 ) Pozemky B) Obvyklá cena a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna b 2 ) Kolna s garážovým stáním c) Pozemky c 1 ) Pozemky Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 4 (celkem 24)

5 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Samostatně stojící rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, částečné podsklepení a částečné podkroví. Stáří nebylo doloženo, stavební povolení na dům bylo vydáno v roce 1952, v roce 1971 nebylo dokončeno podkroví. Od roku 2005 probíhá modernizace, při níž byla vyměněna okna za plastová, provedeny plovoucí podlahy a dlažby, modernizované koupelny s WC. D i s p o z i c e : 1.PP 1.NP Podkroví sklep 4,73 kuchyň 15,52 pokoj 22,80 pokoj 22,56 pokoj 22,75 pokoj 22,80 chodba 8,08 chodba 7,59 koupelna s WC 5,82 koupelna 5,09 součet 59,45 WC 1,34 Celkem 147,24 spíž 3,20 s 1/2 144,87 veranda 4,96 sklepa součet 83,06 b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna Zděný jednopodlažní objekt situovaný na pozemku za domem. D i s p o z i c e : dílna, prádelna, kolna b 2 ) Kolna s garážovým stáním Zděný jednopodlažní objekt situovaný na pozemku za domem. D i s p o z i c e : garážové stání d) Pozemky d 1 ) Pozemky Pozemky jsou situované v zastavěné části osady, přístupné jsou po místní zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha č. st. 222 je částečně zastavěná oceňovaným rodinným domem a vedlejšími stavbami, zbytek tvoří dvorek, zahrada p.č. 5/3 na stavební pozemek navazuje severním směrem. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 5 (celkem 24)

6 B. Posudek Popis, výměry, hodnocení a ocenění objektů: A) Zjištěná cena Zjištěná (Administrativní) cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 59 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 849,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: (1,95*1,34+2,55*0,83)*1,2 = 5,68 m 2 1.NP: 9,97*10,70+9,80*2,23 = 128,53 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 5,68 m 2 1,30 m 1.NP: 128,53 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.PP: ((1,95*1,34+2,55*0,83)*1,2)*(1,30) = 7,38 m 3 1.NP: 9,97*10,70*3,00 + 9,80*2,23 *3,40 = 394,34 m 3 Podkroví: 9,97*10,70*(9,10-3,00) /2 = 325,37 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 727,09 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 128,53 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 134,21 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,04 Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 6 (celkem 24)

7 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy I typ A 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo V 0,08 propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, - instalován II -0,04 plyn.kotel, odmontované radiátory 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. IV 0,05 proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich II 0,00 celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 59 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,643 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější IV 0,03 okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, II 0,00 pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, II 0,00 přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické II 0,00 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 7 (celkem 24)

8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 12 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší I -0,10 než nabídka - Realitní trh je ve výrazném poklesu. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,643 * 1,000 * 0,900 = 0,579 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 849,- Kč/m 3 * 0,579 = 2 807,57 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 807,57 Kč/m 3 * 727,09 m 3 = ,07 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,07 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zděný jednopodlažní objekt situovaný na pozemku za domem. D i s p o z i c e : dílna, prádelna, kolna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,19*3,84 = 31,45 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 31,45 m 2 2,72 m Obestavěný prostor: 1.NP: (8,19*3,84)*(2,72+4,23)/2 = 109,29 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 109,29 m 3 Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 8 (celkem 24)

9 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov sedlový S 100,00 5. Krytina pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře hladké do kovových zárubní S 100, Okna jednoduchá S 100, Podlahy betonové S 100, Elektroinstalace světelná a motorová S 100,00 Část Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1570 Základní cena upravená = 2 597,54 Kč/m 3 Plná cena: 109,29 m 3 * 2 597,54 Kč/m 3 = ,15 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 70,000 % ,61 Kč Kolna - zjištěná cena = ,54 Kč Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 9 (celkem 24)

10 b 2 ) Kolna s garážovým stáním - 7 Zděný jednopodlažní objekt situovaný na pozemku za domem. D i s p o z i c e : garážové stání Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,16 * 6,50 = 27,04 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 27,04 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: 1.NP: (4,16 * 6,50)*(2,30+2,50)/2 = 64,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 64,90 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov pultový S 100,00 5. Krytina svařované pásy S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře kovové S 100, Okna jednoduchá S 100, Podlahy betonové S 100, Elektroinstalace světelná a motorová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 Část Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 10 (celkem 24)

11 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1570 Základní cena upravená = 2 597,54 Kč/m 3 Plná cena: 64,90 m 3 * 2 597,54 Kč/m 3 = ,35 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 70,000 % ,25 Kč Kolna s garážovým stáním - zjištěná cena = ,10 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky Pozemky jsou situované v zastavěné části osady, přístupné jsou po místní zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha č. st. 222 je částečně zastavěná oceňovaným rodinným domem a vedlejšími stavbami, zbytek tvoří dvorek, zahrada p.č. 5/3 na stavební pozemek navazuje severním směrem. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st ,00 50, ,50 Součet ,50 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,55 Mezisoučet ,05 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,34 Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 11 (celkem 24)

12 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 50,25 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 5/3 539,00 50, ,75 Součet ,75 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,48 Mezisoučet ,23 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,84 Pozemky - zjištěná cena = ,18 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = ,07 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna = ,54 Kč b 2 ) Kolna s garážovým stáním = ,10 Kč Vedlejší stavby - celkem = ,64 Kč c) Pozemky = ,18 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,89 Kč ,- Kč slovy: Dvamilionydvěstěpadesátčtyřitisícčtyřistačtyřicet Kč Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 12 (celkem 24)

13 B) Obvyklá cena Věcná hodnota, stanovená s pomocí nákladové ceny dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: (1,95*1,34+2,55*0,83)*1,2 = 5,68 m 2 1.NP: 9,97*10,70+9,80*2,23 = 128,53 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 5,68 m 2 1,30 m 1.NP: 128,53 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.PP: ((1,95*1,34+2,55*0,83)*1,2)*(1,30) = 7,38 m 3 1.NP: 9,97*10,70*3,00 + 9,80*2,23 *3,40 = 394,34 m 3 Podkroví: 9,97*10,70*(9,10-3,00) /2 = 325,37 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 727,09 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy: betonové S 100,00 2. Zdivo: zděné patrně z cihel, S 100,00 3. Stropy: dřevěný trámové s omítnutým podhledem, S 100,00 Hurdis 4. Střecha: valbová s vikýři S 100,00 5. Krytina: pálené tašky S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolitové omítky S 100,00 9. Vnější obklady: kamenná podezdívka S 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: betonové, do sklepa, do podkroví teraco S 100,00 Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 13 (celkem 24)

14 12. Dveře: hladké dveře do kovových S 100, Okna: plastová S 100, Podlahy obytných místností: plovoucí a keramické dlažby, vlysy a koberce P 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: ústřední s plynovým kotlem, radiátory chybí, 2 P 100,00 x kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100, Bleskosvod: C 100, Rozvod vody: rozvod studené a teplé vody S 100, Zdroj teplé vody: S 100, Instalace plynu: zemní plyn S 100, Kanalizace: ze všech zařizovacích předmětů S 100, Vybavení kuchyně: C 100, Vnitřní vybavení: 2xumyvadlo, vana S 100, Záchod: 2xstandardní splachovací S 100, Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 91,50 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9150 Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 14 (celkem 24)

15 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9150 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 4 210,77 Kč/m 3 Plná cena: 727,09 m 3 * 4 210,77 Kč/m 3 = ,76 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 90 roků Opotřebení: 40,000 % ,50 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,26 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,19*3,84 = 31,45 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 31,45 m 2 2,72 m Obestavěný prostor: 1.NP: (8,19*3,84)*(2,72+4,23)/2 = 109,29 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 109,29 m 3 Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 15 (celkem 24)

16 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov sedlový S 100,00 5. Krytina pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře hladké do kovových zárubní S 100, Okna jednoduchá S 100, Podlahy betonové S 100, Elektroinstalace světelná a motorová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 2 245,06 Kč/m 3 Plná cena: 109,29 m 3 * 2 245,06 Kč/m 3 = ,61 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 70,000 % ,83 Kč Kolna - zjištěná cena = ,78 Kč Část Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 16 (celkem 24)

17 b 2 ) Kolna s garážovým stáním - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,16 * 6,50 = 27,04 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 27,04 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: 1.NP: (4,16 * 6,50)*(2,30+2,50)/2 = 64,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 64,90 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100,00 3. Stropy S 100,00 4. Krov pultový S 100,00 5. Krytina svařované pásy S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře kovové S 100, Okna jednoduchá S 100, Podlahy betonové S 100, Elektroinstalace světelná a motorová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 17 (celkem 24) Část

18 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 2 245,06 Kč/m 3 Plná cena: 64,90 m 3 * 2 245,06 Kč/m 3 = ,39 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 70,000 % ,07 Kč Kolna s garážovým stáním - zjištěná cena = ,32 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = ,- Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna = ,- Kč b 2 ) Kolna s garážovým stáním = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Zaokrouhleno = ,- Kč Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 18 (celkem 24)

19 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: Ceny pozemků v obcích na okrese se pohybují v rozmezí 100 až 600 Kč/m2. V daném místě odhaduji prodejnost s ohledem na situování, rozlohu a zasíťování na 500 Kč/m2. Průměrná jednotková cena: 500,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. st m 2 zahrada p.č. 5/3 539 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 881 m 2 881,00 m 2 á 500,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemky - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 881 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 129 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 6,83 Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace Technický stav objektu: dobrý Garáž: mimo objekt Stáří objektu: 59 roků Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 19 (celkem 24)

20 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 727,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 240,89 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 144,87 m 2 Přehled porovnatelných nemovitostí 1. Rodinný dum Dolní Bučice, okres Kutná Hora Vrdy, okr. Kutná Hora Lokalita: Vrdy, okr. Kutná Hora Cena: Kc Popis: Prodej rodinného domu v obci Dolní Bučice, 5 km od Čáslavi. Dům o dispozici 5+1 s terasou a garáží. Za domem prostorná zděná dílna a bývalá prádelna. Velká udržovaná zahrada. Nová střecha v roce 2009, voda z vlastní studny, veřejný vodovod na hranici pozemku, plynový kotel. Z poloviny podsklepen. Půdní prostory vhodné k vestavbě. Veškerá občanská vybavenost. Při rychlém jednání sleva. Doplňující vlastnosti Typ objektu: Rodinný dům Stav objektu: dobrý Konstrukce: Cihla Celková plocha: 985 m 2 Užitková plocha: 985 m 2 Zdroj vody: Na hranici pozemku, Studna kopaná, Veřejný vodovod Kanalizace: Dešťová, Veřejná kanalizace Elektrický proud: 230 (220) V, 400 (380) V Rozvod plynu: Zemní plyn Vytápění: Plynový kotel Sousední dům, typově stejný, menší výměry, předpokládaný obdobný stav nemovitosti i příslušenství. Inzerce, cena k jednání. Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 20 (celkem 24)

21 2. RD 2+1 a 1+1, Dolní Bučice okres Kutná Hora Lokalita: K Rybníčku, Vrdy [Kutná Hora] Cena: Kč cena po výrazné slevě Číslo nabídky: Popis: Rodinný dům 2+1 a 1+1 v obci Dolní Bučice, CP 449 m2. Dvě samostatné bytové jednotky s vlastním vchodem a sociálním zařízením. Dům je před kompletní rekonstrukcí, nová střecha a okapy, možnost půdní vestavby, celý dům je podsklepený. Dobrá dostupnost do Čáslavi - 5 km. Veškerá občanská vybavenost v místě. Stav objektu: před rekonstrukcí Konstrukce: Ostatní Celková plocha: 449 m 2 Užitková plocha: 290 m 2 Zdroj vody: Studna na cizím pozemku Kanalizace: Septik Elektrický proud: 230 (220) V, 400 (380) V Rozvod plynu: Na hranici pozemku Vytápění: Lokální Dům ve stejné obci, malé výměry, nová střecha, jinak původní stav. Inzerce. 3. Dvougenerační RD 6+2 Vrdy, Dolní Bučice Lokalita: Chrudimská, Vrdy [Kutná Hora] Cena: Kč Cena včetně provize. Číslo nabídky: Popis: Prodej prostorného dvougeneračního rodinného domu v centru obce Vrdy, Dolní Bučice okr. Kutná Hora. Dva byty, každý na jednom patře se společným vchodem, halou a schodištěm. Dům po částečné rekonstrukci má novou střechu, omítky a nově vybavené koupelny v obou patrech. V přízemí zděný krb. Na menší zahradě je samostatně stojící garáž a dílna. Stav objektu: velmi dobrý Konstrukce: Cihla Celková plocha: 302 m 2 Užitková plocha: 180 m 2 Zdroj vody: Na hranici pozemku, Studna kopaná, Veřejný vodovod Kanalizace: Veřejná kanalizace Elektrický proud: 230 (220) V, 400 (380) V Rozvod plynu: Zemní plyn Vytápění: Plynový kotel, Ústřední topení Dům ve stejné obci v rušné ulici, větší, malý pozemek. Inzerce. Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 21 (celkem 24)

22 4. Záznam MOISES č Okres: KH Obec, k.ú. Vrdy Zóna: Rodinné domy Poloha v zóně: průměrná Adresa nemovitosti: Větrná Cena obchodovaná: ,- Kč Datum obchodu: Základní charakteristika nemovitosti: Samostatně stojící přízemní nepodsklepený objekt s vybudovaným obytným podkrovím. Dům byl jako novostavba postaven v roce 1993, obsahuje1 bytovou jednotku, nebytové prostory neobsahuje. Objekt je zděný pravděpodobně z plynosilikátových tvárnic, má sedlovou střechu pokrytou taškovou krytinou. Je postaven s nápaditou dobrou dispozicí, v celém domě je podlahové topení s plynovým kotlem. K domu je z boku přistavěná provozně propojená zděná garáž s dílnou a 2 sklady se zastavěnou plochou 44 m2. K domu patří upravený pozemek s hotovými venkovními úpravami, dřevěnou pergolou a okrasnými porosty. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, plynu, obecní vodovod a kanalizaci, vodu je rovněž možno přivádět z vlastní kopané studny. Nemovitost je umístěna v klidném místě, vhodném pro bydlení. Stáří nemovitosti: 18 let Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy: Podlahová plocha (m2) Realizovaná cena 1 m2 plochy stavby v Kč: obytné garáže ,2 Celková cena staveb: ,- Kč Pozemky: Popis Výměra (m2) USC upravená směrná cena staveb.pl ostatní pl Celková cena pozemků: ,- Kč Dům ve stejné obci, větší výměry, novostavba z r Realizovaná cena. Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality a dopravní dostupnosti stanovuji porovnávací hodnotu na částku : RD - výsledná cena = ,00 Kč Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 22 (celkem 24)

23 C. Rekapitulace A) Zjištěná cena Zjištěná (administrativní) cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč slovy: Dvamilionydvěstěpadesátčtyřitisícčtyřistačtyřicet Kč B) Obvyklá cena Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionosmsettisíc Kč V Kutné Hoře, Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 23 (celkem 24)

24 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4020/70/11 znaleckého deníku. V Kutné Hoře dne Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centrum.cz Podpis znalce : Otisk znalecké pečetě : Znalecký posudek 4020/70/11 Strana 24 (celkem 24)