ZNALECKÝ POSUDEK. číslo ZP V Praze, dne Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3105 NEMOVITOST: Rodinný dům, podíl ve výši 1/2 na rd č.p s pozemky Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Teplice, k.ú. Teplice Adresa nemovitosti: Jungmanova 1289/9, Teplice Vlastníci stavby: KV ADMIRAL PLUS REALITY s.r.o., IČO: , Husinecká 903/10, Praha 3, Žižkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Alena Matějovská, Jungmanova 1289/9, Teplice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: KV ADMIRAL PLUS REALITY s.r.o., IČO: , Husinecká 903/10, Praha 3, Žižkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Alena Matějovská, Jungmanova 1289/9, Teplice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, Praha 9 ZHOTOVITEL : Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, Praha 1 IČ: telefon: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení EX 085/ 9387/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město

2 NÁLEZ Znalecký úkol: o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 1289, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS, garáže, skleník, bazén) na pozemku st. parc. č. 636 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 644 ( zahrada ) v kat. území Teplice, obec Teplice, okres Teplice, zapsáno na LV 349. Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Matějovská Alena, Jungmanova 1289/9, Teplice, Teplice 1 Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 1289, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS, garáže, skleník, bazén) na pozemku st. parc. č. 636 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 644 ( zahrada ) v kat. území Teplice, obec Teplice, okres Teplice, zapsáno na LV 349. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Stavba je napojena na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. V Teplicích je kompletní občanská vybavenost, školy, školky, lékaři, nemocnice, úřady a obchody. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru - 2 -

3 nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1, ,00 Popis pozemku: Stavební pozemek o velikosti 1000 m2 s připojením na veškeré IS. KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,25 1, ,25 Popis pozemku: Stavební pozemek o velikosti 1189 m2 s připojením na veškeré IS. KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,92 1, ,92 Popis pozemku: Stavební pozemek o velikosti 1300 m2 s připojením na veškeré IS. Průměrná jednotková cena 1 246,72 Kč/m 2-3 -

4 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků 829 Hodnota pozemků celkem Rodinný dům č.p Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Nepodsklepená samostatně stojící nemovitost se2.n.p a podkrovní částí. Dům je rozdělen na obytné prostory a dílny. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné, stropy jsou s rovným podhledem, v dílně se nacházejí klenuté stropy, střecha je sedlová a pultová, krytina - Bramac, lepenka, klempířské prvky provedeny z pozinkového plechu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítky břízolité, vnitřní obklady jsou keramické, dveře jsou dřevěné a prosklené, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností PVC, prkna, dlažba, koberce, schody betonové kryté PVC. Vytápění je ústřední pomocí plynového kotle, teplá voda - plynový kotel, elektro. světelné i motorové, bleskosvod osazen, rozvod teplé i studené vody proveden, plyn rozveden, kanalizace provedena, záchod splachovací. Souhrnný stav nemovitost i s příslušenstvím je průměrný a odpovídá stáří a průměrné údržbě. Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1 NP a 2 NP 63,94 m 2 7,53 m podkrovní část 63,94 m 2 1,50 m 1 NP a 2 NP 73,20 m 2 7,05 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1 NP a 2 NP (8,25*7,75)*(7,53) = 481,45 m 3 podkrovní část (8,25*7,75)*(1,50) = 95,91 m 3 1 NP a 2 NP (12,2*6)*(7,05) = 516,06 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1 NP a 2 NP 481,45 m 3 podkrovní část 95,91 m 3 1 NP a 2 NP 516,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 093,42 m 3-4 -

5 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy 4. Střecha dřevěný krov, vázaný, pultová střecha 5. Krytina Bramac, lepenka nad p. střechou 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná i motorová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody proveden 20. Zdroj teplé vody plyn. kotel 21. Instalace plynu provedena 22. Kanalizace provedena 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod splachovací 26. Ostatní neni Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 73 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 093,42 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 80 Další životnost roků 20 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Obestavěný prostor: 1 093,42 m 3-5 -

6 Zastavěná plocha: 137,00 m 2 Plocha pozemku: 1,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: rodinný dům Teplice Patrový rodinný dům určený k bydlení po celkové rekonstrukci. Při rekonstrukci byl dům nově omítnut, kompletní výměna elektroinstalace 220/380 V, vod. přípojka, odpady, plyn, nová střecha, plastová okna, opravdu precizně a velmi vkusně provedená rekonstrukce. Dům je podsklepen, v přízemí domu je chodba a bytová jednotka o velikosti cca 70m2 2+1 s terasou, kterou majitel domu pronajímá. Po schodišti do patra se dostanete do bytové jednotky, která je veliká cca 120m2 s předsíní, velký obývací pokoj s krbem, kuchyň kompletně vybavena i se zabudovanými spotřebiči, terasa, koupelna s vanou, toaleta, z chodby vedou schody do patra, kde jsou 2 pokoje a velká půda. Celková obytná plocha domu je 190m2. Topení je ústřední na plynový kotel nebo je možno topit krbem v obývacím pokoji. U domu je přístavek, který je možno využívat jako dílnu. Okolo domu je krásná oplocená zahrada. Zahrada má travnatý povrch se vzrostlými jehličnany. Cena ,-- Kč. rodinný dům Teplice rodinný dům Teplice Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 K8 Snížená obchodovatelnost spoluvlastnických podílů 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Realizovatelná cena v místě a čase. Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: rodinný dům Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00-6 -

7 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 K8 Snížená obchodovatelnost spoluvlastnických podílů 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Realizovatelná cena v místě a čase. Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: rodinný dům Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 K8 Snížená obchodovatelnost spoluvlastnických podílů 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Realizovatelná cena v místě a čase. Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem - 7 -

8 Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Hodnota pozemku Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Současně je vzata v úvahu i skutečnost, že spoluvlastnické podíly mají výrazně omezenou a sníženou obchodovatelnost. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 1289, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS, garáže, skleník, bazén) na pozemku st. parc. č. 636 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 644 ( zahrada ) v kat. území Teplice, obec Teplice, okres Teplice, zapsáno na LV 349 v objektivní zaokrouhlené výši ,00 Kč

9 V Praze Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.zp-3105 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace

10 Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Snímek katastrální mapy Mapa okolí Matriční list SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH