Znalecký posudek č. 2009/242

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2009/242 O ceně nemovitosti: Bytová jednotka č. 1142/4 a příslušný spoluvlastnický podíl ve výši 1152/10000 ke společným částem domu, budovy č.p na parcele č. St. 1247/1 v katastrálním území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, kraj Olomoucký, včetně spoluvlastnického podílu k pozemku, parcele č. St. 1247/1 v katastrálním území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, kraj Olomoucký, ve výši 1152/ Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, sp.zn. 102 Ex 510/08-N2, ze dne Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává v 6 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 510/08-N2 ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést : Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 510/08-N2, ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5554, pro katastrální území Šumperk, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3302, pro katastrální území Šumperk, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Šumperk 5-9/24. Prohlášení vlastníka domu č.p na Masarykově náměstí v Šumperku č. orientační 4, na parcele č. St.1247 v k.ú. Šumperk, ze dne , jímž se vymezuje podle zákona č. 72/1994 Sb. v domě 7 bytových jednotek s příslušenstvím. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem jednotky č. 1142/4 v budově č.p na parcele č. St. 1247/1, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 1152/10000 ke společným částem domu, jakož i spoluvlastnického podílu ve výši 1152/10000 k pozemku, parcele č. St. 1247/1, v katastrálním území Šumperk, je mimo jiné dle LV č a LV č pro katastrální území Šumperk, vedených Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, Hana Eliášová bytem Masarykovo náměstí 1142/4, Šumperk. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1142/4 nacházející se v budově, bytovém domě č.p na parcele č. St. 1247/1, v katastrálním území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, kraj Olomoucký, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem domu ve výši 1152/ Budova č.p je bytovým domem zděné konstrukce se šikmým sedlovým krovem, podsklepeným, o čtyřech nadzemních podlažích, při čemž 4.NP je podkrovím, nacházejícím se pouze na části zastavěné plochy objektu, na zbývající ploše se nacházejí půdní prostory. 1.PP je tvořeno společnou chodbou a sklepy náležejícími k jednotlivým bytovým jednotkám v domě. 1.NP je tvořeno průjezdem z ulice do dvora, schodištěm a dvěma bytovými jednotkami. Ve 2.NP a 3.NP se nachází po dvou bytových jednotkách. Ve 4.NP (podkroví) je jedna bytová jednotka a půda. V budově je celkem sedm bytových jednotek. Budova č.p v katastrálním území Šumperk je užívána asi 90 let. Objekt se nachází v zastavěném území města, v jeho centrální části, na Masarykově náměstí, číslo orientační 4. Jedná se o lokalitu zastavěnou především objekty pro hromadné bydlení a objekty občanské vybavenosti s obchody, službami, sídli úřadů, kulturních zařízení a škol. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl ve výši 1152/10000 k pozemku, parcele č. St.1247/1, v katastrálním území Šumperk náležející k vlastnictví jednotky. Parcela č. St.1247/1 o výměře 258 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. 6. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. St.1247/1, v k.ú. Šumperk Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 1142/4, v k.ú. Šumperk, včetně podílu na společných částech domu a pozemku c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Obec: Šumperk Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. St.1247/1, v k.ú. Šumperk Parcela č. St.1247/1 o výměře 258 m 2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 1142/4, v k.ú. Šumperk, včetně podílu na společných částech domu a pozemku Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1142/4 včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení nacházející se ve vícebytovém domě č.p (ve 2.nadzemním podlaží) na parcele č. St.1247/1 v katastrální území Šumperk města Šumperk, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Jedná se o bytovou jednotku velikosti 2+1. Podlahová plocha bytu včetně balkonu a sklepa, zjištěná na základě vlastního měření, je 82,33 m 2. Bytový dům č.p je objektem zděné konstrukce, podsklepeným, o čtyřech nadzemních podlažích, se šikmým sedlovým krovem. Objekt je užíván asi 90 let. Základy jsou tvořeny základovými pásy opatřenými izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou vyzdívané, obvodové zdivo má tloušťku 45 cm, stěny jsou opatřeny vnitřními dvouvrstvými vápennými omítkami a vápennou fasádou (fasáda po rekonstrukci). Krov dřevěné konstrukce je pokryt osinkocementovými šablonami a je opatřen klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Schodiště je betonové s teracovým povrchem. V budově není výtah. V objektu je provedena světelná elektroinstalace, rozvod studené vody, rozvod zemního plynu a vnitřní kanalizace. Bytová jednotka č.4 vznikla rozdělením původně jediného bytu ve 2.NP domu na dvě bytové jednotky přepažením předsíně dřevěnou stěnou zajišťující pouze minimální zvukovou izolaci. Byt je tvořen předsíní, kuchyní, dvěma obytnými místnostmi, skladovacím koutem, koupelnou s vanou a splachovacím záchodem, a místností umývárny, v níž se nachází umývadlo a pračka. Součástí bytu je balkon a sklep v 1.PP.

5 5 Byt má z hlediska stávajících požadavků na bydlení značně problematickou dispozici. Z předsíně se vchází do kuchyně, ta je průchozí do obytné místnosti, tato obytná místnost je rovněž průchozí a přes skladovací kout se prochází do další obytné místnosti. Z této obytné místnosti je možné vstoupit do koupelny a dále přes umývárnu zpět do předsíně. Dveře bytu jsou dřevěné hladké i prosklené, okna jsou dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností jsou dřevěné pokryté textilními krytinami, byt, jakož i ostatní byty v domě, je vytápěn lokálně plynovými kamny, zdrojem teplé vody v koupelně je elektrický bojler, zdrojem teplé vody v kuchyni je průtokový ohřívač. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem. V koupelně je vana a splachovací záchod, umývadlo se nachází v menší místnosti vedle koupelny (umývárna). Byt a všechno jeho vybavení a součásti se nachází ve značně opotřebeném stavu vyžadujícím za účelem dalšího užívání rozsáhlou rekonstrukci. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu č.p v katastrálním území Šumperk, příslušející k vlastnictví jednotky, činí 1152/ Spoluvlastnický podíl k pozemku, parcele č. St.1247/1 v katastrálním území Šumperk, příslušející k vlastnictví jednotky, činí 1152/ O c e n ě n í nemovitosti povinného Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. St.1247/1, v k.ú. Šumperk 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Byty) 0,848 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Pozemek stavební St.1247/ , 1 590, ,25 Pozemek, parc.č. St.1247/1, v k.ú. Šumperk zjištěná cena: ,25 Kč

6 6 Byt b) Byt b.1) Vyhláška 456/2008 Sb. b.1.1) Byt, jednotka č. 1142/4, v k.ú. Šumperk, včetně podílu na společných částech domu a pozemku 25 Podlahové plochy bytu: Kuchyně 2,10 4,90+0,40 1,20 = 10,77 m 2 Pokoj 3,70 4,96 = 18,35 m 2 Kout mezi pokoji 1,25 2,60 = 3,25 m 2 Pokoj 4,95 4,15 = 20,54 m 2 Předsíň 1,20 5,75+1,80 1,40 = 9,42 m 2 Umývárna 1,07 1,60 = 1,71 m 2 Koupelna 1,25 3,75 = 4,69 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 68,73 m 2 Podlahové plochy balkónů: Balkon 0,75 4,80 = 3,60 m 2 Podlahové plochy teras a sklepů: Sklep = 10,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 68,73 m 2 Započítaná podlahová plocha balkónu (3,60 m 2 0,17): = 0,61 m 2 Započítaná podlahová plocha teras a sklepů (10,00 m 2 0,10): = 1,00 m 2 Podlahové plochy (PP) celkem: = 70,34 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Šumperk Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1

7 7 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území 0,00 2 Místní obliba v obci nebo v III. preferované 0,07 oblasti 3 Okolní zástavba a životní V. Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 prostředí význačné přírodní lokality 4 Veřejná doprava III. Dobrá dostupnost centra města nebo 0,00 centrum města bez možnosti privátního parkovací v okolí nemovitosti 5 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 6 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 7 Vlivy neuvedené 7 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,120 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytua) III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 0,02 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná 0,45 * rekonstrukce) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,262 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,120 0,262 = 0,293 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): , 0,293 = 4 718,47 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP ZCU): 70, ,47 = ,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = ,25 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,40 Kč ,40 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,58 Kč

8 8 Byt, jednotka č. 1142/4, v k.ú. Šumperk, včetně podílu na společných částech domu a pozemku zjištěná cena: ,58 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 3. čtvrtletí roku Rozdíly v poloze, dispozičním uspořádání včetně existence dřevěné stěny oddělující v předsíni sousední byt, stavebně technickém stavu, vybavení, jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Byt 2+1, os. vl., ul. Palackého, Šumperk Lokalita: Palackého, Šumperk, Cena: Kč za nemovitost Byt 2+1 s balkónem v původním stavu o celkové výměře 58 m 2, z toho sklep činí 6 m 2. Výhodou je vlastní plynová kotelna v domě a nízké náklady na bydlení. Možnost rekonstrukce bytu podle vlastních představ. Žádaná lokalita blízko centra města. Ihned k dispozici. Dispozice 2+1 Podlaží 1 Podzemní podlaží 1 Počet podlaží objektu 3 Vlastnictví osobní Podlahová plocha 52 m 2 Typ budovy Stav budovy cihlová dobrý Nemovitost č.2) Byt 2+1, os. vl., ul. Palackého, Šumperk Lokalita: Palackého, Šumperk, Cena: Kč za nemovitost Cihlový byt 2+1 v osobním vlastnictví v obci Šumperk, ve 2 patře činžovního domu o velikosti 54 m 2. Byt je dobře dispozičně řešený - neprůchozí pokoje, světlý a slunný. V domě vlastní ply. kotelna. V okolí veškerá občanská vybavenost. Dispozice 2+1 Podlaží 3

9 9 Podzemní podlaží 1 Počet podlaží objektu 3 Vlastnictví osobní Podlahová plocha 54 m 2 Typ budovy Stav budovy cihlová velmi dobrý Nemovitost č.3) B 2+1 Šumperk - Jeremenkova Lokalita: Jeremenkova, Šumperk, Cena: Kč za nemovitost Prodej prostorného cihlového bytu o dispozici 2+1 s výměrou 89,9 m 2 v příjemné lokalitě města Šumperka na ulici Jeremenkova. Byt je v osobním vlastnictví, nachází se ve 2.NP, patří k němu velký samostatný sklep o výměře 31,6 m 2. Byt se prodává vč. spoluvlastnického podílu na spol. částech domu a pozemku. Původní stav vhodný k modernizaci bydlení, ÚT z vlastního plyn. kotle. Neprůchozí pokoje, slunná terasa 8,5 m 2. Dispozice 2+1 Podlaží 2 Počet podlaží objektu 3 Vlastnictví osobní Podlahová plocha 90 m 2 Typ budovy Stav budovy cihlová dobrý Nemovitost č.4) Cihlový by 2+1 Šumperk, ul. Revoluční Lokalita: Revoluční, Šumperk, Cena: Kč za nemovitost Prodej cihlového bytu 2+1, 50 m 2, ul. Revoluční Šumperk, 3.patro (bez výtahu), OV, slunný. Volný ihned. K bytu náleží sklep, možnost užívání sušárny a kolárny. Bezproblémové parkování přímo před domem. Topení je centrální, byt je v původním stavu bez úprav. Atraktivní lokalita kousek od centra. Dispozice 2+1 Podlaží 3 Vlastnictví osobní Podlahová plocha 50 m 2 Typ budovy Stav budovy cihlová velmi dobrý

10 10 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K dispozice K stav K vybav. Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) , Kč 52,00 m 2 1,00 1,35 1,25 1, ,41 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 54,00 m 2 1,00 1,35 1,25 1, ,91 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 90,00 m 2 1,00 1,35 1,30 1, ,89 Kč 1,0 Nemovitost č.4) , Kč 50,00 m 2 0,97 1,35 1,25 1, ,80 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K dispozice K stav K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 7 902,89 Kč ,75 Kč ,91 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 78,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

11 11 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,25 Kč , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem snížená o 10 % vzhledem k faktu, že u všech porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude o těchto uvažovaných 10 % nižší. (Cena je zaokrouhlena) Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: sedmsetpatnácttisíc Kč O c e n ě n í jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Jednotka č. 1142/4 k.ú. Šumperk Hana Eliášová Masarykovo nám 1142/4 Šumperk Hana Eliášová Masarykovo nám 1142/4 Šumperk Hana Eliášová Masarykovo nám 1142/4 Šumperk Hana Eliášová Masarykovo nám 1142/4 Šumperk Zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši ,- Kč a budoucí pohledávku ve výši ,- Kč pro Modrá pyramida stavební spořitelna a.s., Bělehradská 222/128, Praha. Smlouva o zřízení zástavního břemene ze dne Právní účinky Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz sp.zn. 102 EX-510/2008-N2 ze dne Nařízení exekuce Usnesení soudu v Šumperku o nařízení exekuce č.j. 22Nc-3387/ ze dne Nařízení exekuce Usnesení soudu v Šumperku o nařízení exekuce č.j. 14Nc-2134/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz č.j. 094EX-08092/ ze dne O c e n ě n í závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.

12 12 Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

13 13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2009/242 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 223/09 podle připojené likvidace.

14 14 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5554, pro katastrální území Šumperk, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3302, pro katastrální území Šumperk, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Šumperk 5-9/24. Půdorys 2.NP