Vliv detailnosti stavebně technického průzkumu na hodnotu nemovitosti

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování Vliv detailnosti stavebně technického průzkumu na hodnotu nemovitosti Bakalářská práce Autor: Petr Sochora Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Praha Duben 2013

2 Poděkování Rád bych tímto poděkoval doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D za pomoc a cenné rady při tvoření bakalářské práce. Petr Sochora 1

3 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, 26. dubna 2013 Petr Sochora 2

4 Anotace Cílem bakalářské práce je analýza a výsledek prováděného stavebně technického průzkumu na hodnotu oceňované nemovitosti. Jsou zde popsány základní vady a poruchy, se kterými je moţno se setkat v praktickém ţivotě při provádění průzkumu staveb. Součástí práce je i praktická ukázka nedostatečně provedeného stavebně technického průzkumu a jeho vliv na prováděnou rekonstrukci objektu. Annotation The aim of this work is the analysis and the outcome of a construction and technical research on the value of property valuation. There are described basic defects and disorders with which it is possible to encounter in everyday life in the implementation of research projects. The work also includes a practical demonstration of unsatisfactory construction and engineering research and its impact on the reconstruction of the object. Klíčová slova Analýza Stavba Průzkum Vady a poruchy Vyhodnocení Oceňování Key words: Analysis Construction Exploration Faults and defects Evaluation Valuation 3

5 OBSAH 1 Definice základních pojmů Definice pojmů Prvotní analýza : Základní doporučení pro jednotlivé průzkumy staveb Obytné stavby, občanské stavby Průmyslové stavby Diagnostika a stavebně technický průzkum METODY STAVEBNĚ TECHNICKÉHO PRŮZKUMU Nedestruktivní metody (smyslové) Destruktivní metody Stavebně technický průzkum v praxi Prvky dlouhodobé ţivotnosti PDŢ Základové konstrukce (včetně popisu podloží, izolace) Zdivo (trhliny) Stropy Schodiště Střecha - krov Prvky krátkodobé ţivotnosti PKŢ Kouřovod Krytiny střech Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnitřní omítky Technické zařízení budov TZB Ústřední topení Elektroinstalace Bleskosvod Vodovod Domovní kanalizace, odpady Ukázka nedůsledného provedení STP Změna rozpočtu při nepředpokládaných výdajích Závěr Ocenění, analýza trhu:

6 Úvod Cílem bakalářské práce je analýza a vyhodnocení zásad pro správné posuzování vad a poruch staveb. Součástí této práce je i hodnocení nedostatečně provedeného stavebně technického průzkumu a jeho vlivu na konečné určení hodnoty nemovitosti. Provedení stavebně technického průzkumu pro účely oceňování je předpokladem pro stanovení co nejpřesnější hodnoty majetku. Při srovnávání dvou zcela shodných a časově stejně zhotovených nemovitostí můţeme dostat naprosto odlišné výsledky. Důvodem je rozdíl mezi údrţbou a tím způsobenou odchylku od předpokládaného stavu objektu vzhledem k jeho stáří. Tento rozpor v plánované ţivotnosti staveb ovlivňuje nejen stavbu samotnou, ale i její okolí. Tato bakalářská práce zde uvádí popis, návod a ukázku některých problémů se kterými se můţeme při oceňování v praxi potkat. 5

7 1 Definice základních pojmů 1.1 Definice pojmů Stavebně technický průzkum je základním typem průzkumu pro výsledné hodnocení nosné konstrukce stavby. Pro průzkum a hodnocení existujících konstrukcí je doporučena norma ČSN ISO Stavba stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály, na účel vyuţití a dobu trvání. Stavební výrobek výrobek nebo sestava, které jsou vyrobeny nebo uvedeny na trh za účelem trvalého zabudování do stavby nebo její části a jejichţ vlastnosti ovlivňují vlastnost stavby s ohledem na základní poţadavky na stavby Ţivotní cyklus po sobě následující a propojené fáze doby ţivotnosti stavebního výrobku,od získání suroviny nebo vytvoření z přírodních zdrojů aţ po jeho konečnou likvidaci Konstrukce uspořádaná soustava navzájem propojených částí, navrţených tak, aby přenášely zatíţení a zajišťovaly odpovídající tuhost Spolehlivost schopnost konstrukce nebo nosného prvku plnit stanovené poţadavky během návrhové ţivotnosti Hodnocení soubor činností prováděných za účelem ověření spolehlivosti existující konstrukce z hlediska jejího budoucího pouţití Prohlídka nedestruktivní šetření v místě stavby, umoţňující stanovit současný stav konstrukce Průzkum shromaţďování a hodnocení informací na základě prohlídky, přezkoumání dokumentace, zatěţovací zkoušky a jiných zkoušek 6

8 Údrţba souhrn všech činností prováděných během ţivotnosti konstrukce, které umoţňují splnit poţadavky na spolehlivost Oprava činnosti prováděné za účelem zachování nebo obnovení funkce konstrukce, které jsou mimo rámec definice údrţby (zdroj,mencl STP) Vada nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem konstrukce (v projektu) nebo špatným provedením. Vady zjevné jsou ty, které kupující mohl zjistit při prohlídce zboţí provedené s odbornou péčí, kterou je povinen provést podle moţnosti co nejdříve. Tyto vady je povinen oznámit neprodleně prodávajícímu, jinak ztrácí práva a povinnosti za vady. Vady skryté jsou ty, které existovaly v době prohlídky, avšak neprojevily se tak, aby je bylo moţno seznat. Porucha změna konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje její spolehlivost, popř.sniţuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou ţivotnost a uţitnou jakost, zhoršuje stav budovy případně můţe i uţívání zastavit. Za původní stav se povaţuje stav objektu, konstrukce nebo prvku v době jejího prvního uvedení do provozu. K posouzení a odhalení vad a poruch konstrukcí se dostaneme provedením stavebně technického průzkumu stavby (zdroj.j.pexová) 1.2 Prvotní analýza : 1) Základním cílem prvotního průzkumu je stanovit parametry stavby s vyuţitím projektové dokumentace. Problém můţe nastat v obstarání dokumentace a v její vypovídající hodnotě, kdy objekt mohl být v čase přestavován, rekonstruován nebo jinak upravován bez dalšího záznamu do dokumentece. Předpokládejme, ţe ne vţdy jsou dokumenty k sehnání a další postup závisí na našem úsudku a znalostí při posuzování stavu nemovitosti. Je potřeba provést zaměření stavby a určit pouţité materiály ve výstavbě. Další podkladem je stanovení specifikace materiálů, doklady o kolaudaci, údrţbě a opravách stavby. 2) Vhodné je provedení fotodokumentace objektu při posouzení nemovitosti. Jde především o ochranu pozorovatele před případným dalším vývojem stavby, 7

9 způsobenou samotnou ţivotností stavby, nebo zásahem okolí. Můţe jít např. o provedené opravy nebo odstranění částí stavby jenţ jsou důleţité pro stav objektu. 3) Součástí základního průzkumu je vizuální prohlídka se zaměřením na zjištění stavu konstrukce. Při předběţném hodnocení zjevných vad a poruch jsou stanovena kritická místa nosné konstrukce jejich případné návaznosti na další vady a poruchy. Zaměření předběţného ohledání se týká především prvků dlouhodobé ţivotnosti stavby, jenţ jsou základní pro určení hodnoty objektu. 4) Součástí stavebního průzkumu je i posouzení materiálů. Vlastnosti výrobků pouţívané pro stavby vychází ze základních poţadavků pro stavby jako soustavy funkčních dílů. Stavba při správném provedení a standardní údrţbě má splnit následující poţadavky: Mechanickou odolnost a stabilitu Poţární bezpečnost Poţadavky na hygienu a ochranu zdraví Ochranu ţivotního prostředí Bezpečnost při udrţování a uţívání stavby Ochranu proti hluku Úsporu energie a tepelnou ochranu 5) Nesprávně provedený stavebně technický průzkum. Jaký vliv to můţe mít na odhad ceny nemovitostí? Lze konstatovat, ţe pokud se při posuzování objektu neprovede řádný průzkum a vytvoří se cena, která se později pouţívá jako odborně zpracovaná můţe mít značný vliv na další předpokládané vyuţití nemovitosti. Asi naprosto jasnou odpovědí na danou otázku je, ţe odhadovaná nemovitost se buď předraţí, nebo podcení! Vznikne nesprávný odhad, který se potom můţe velice lišit od skutečné ceny a být v prospěch či neprospěch majitele (investora, kupujícího, apod). Správně posoudit objekt záleţí na úhlu pohledu, který bude pouţívat odborník přizvaný na ocenění nemovitosti. Jak napovídá samo zadání tématu, bakalářská práce se chce věnovat problémům se staršími či poškozenými domy, které je nutno posoudit z technického hlediska a vytvořit co nejpřesnější posudek pro určení ceny nemovitosti. 8

10 Kromě samotné ceny objektu je dobré znát i cenu pozemku. Není cílem zde řešit umístění stavby v lokalitách ČR, ale je uţitečný v případech kdy by se jednalo o ruinu a bylo lepší znát cenu pozemku neţ samotného objektu. Předpokládáme tím, ţe objekt na pozemku je spíše břemenem neţ stavbou vhodnou k rekonstrukci. Následné demolice a vyčištění je finančně nákladné a cenu parcely můţe sniţovat. Dalším problémem můţe byt svaţitost pozemku, která je spojena s více náklady na jeho úpravu. 2 Základní doporučení pro jednotlivé průzkumy staveb Pro jednotlivé duhy pozemních staveb jsou charakteristické vady a poruchy, které vznikají na skladbě pouţitých funkčních dílů a podmínek působení zatíţení a prostředí. Degradace staveb vyplývá ze součinnosti procesů degradace jednotlivých dílů, u kterých se nejvýrazněji projevuje destrukce materiálů. 2.1 Obytné stavby, občanské stavby Posoudit změnu výšky hladiny povrchových vod v letních a zimních měsících a stanovit aktuální hladinu podzemní vody. Můţe jít o nefunkční kanalizaci a drenáţní systémy, změnu hladina podzemních vody po vybudování vodovodu apod. V odůvodněných případech lze doporučit průzkum vlhkosti. Za vysokou vlhkost povaţujeme w > 10%, u betonu w > 4,5%, u dřeva při vlhkosti vzduchu 85 % dosahuje vlhkost 20 %. Posoudit vliv dopravy na stav budovy v budoucnosti i v současnosti. V průmyslových oblastech zjistit agresivitu okolního prostředí a jeho vliv na stavbní konstrukce. Ověřit odkryvem rozsah poškození základových konstrukcí kořeny stromů v blízkosti stavby 9

11 Zjistit skladbu masivních konstrukcí a vyloučit nebezpečí havárie. Provést zkoušky materiálů po odvrtání Oslabení zděných konstrukcí dodatečným zřizováním dráţek a výklenků 2.2 Průmyslové stavby Nejčastějším problémem průmyslových staveb je jejich přetěţování. Ať jiţ skladovým materiálem nebo změnami technologií (VZT, osvětlení apod.). Případně jejich poruchy vznikají nedostatečnou údrţbou např. zatékáním za izolaci. Halové konstrukce vyţadují průzkum stavu dilatační spár a důsledku objemových změn (vazníky, průzkum v hlavách sloupů, průvlaků) Tabulka 1:orientační hodnoty předpokládané životnosti stavby a výrobků (od EOTA, Evropská organizace pro technická schválení) Předpokládaná ţivotnost stavby (roky) Předpokládaná ţivotnost stavby (roky) Kategorie Kategorie Roky Opravitelné Méně snadno Plná ţivotnost nebo snadno opravitelné nebo stavby vyměnitelné vyměnitelné Krátká Střední Normální Dlouhá

12 3 Diagnostika a stavebně technický průzkum Výchozím podkladem pro správné zhodnocení a zodpovědný návrh dalších kroků je zjištění skutečného stavu konstrukce. Diagnostikou se rozumí objektivní stanovení příčin poruch, zjištění jejich závaţnosti a vyhodnocení jejich vlivu na další ţivotnost konstrukce. Stavebně technický průzkum je odborná zpráva, která se věnuje technickému stavu objektu. Můţe být někdy doplněn o další průzkumy například stavebně-historický, radonový, průzkum biokoroze, vlhkostní a podobně. Účelem stavebně technického průzkumu je zjištění, k jakým změnám došlo během ţivotnosti stavby. Průzkum se můţe týkat celé stavby, nebo jen určité konstrukce, která vykazuje nějakou závadu. Pro ocenění nemovitosti a získání správné odhadní ceny je lépe mít průzkum kompletní. Součástí průzkumu má být fotodokumentace. Při určování případných poruch je potřeba provádět diagnostiku co nejpečlivěji vzhledem k výsledné hodnotě a jejího vlivu na předpokládané další vyuţití. 3.1 METODY STAVEBNĚ TECHNICKÉHO PRŮZKUMU 3.2 Nedestruktivní metody (smyslové) Vizuální značí prohlídku stavby a zaznamenání všech viditelných závad a poruch, případně jejich určení příčiny a vznik. Jsou bez zásahu do konstrukcí, např.poklep na konstrukci, měření posuvů a deformací, termografické. Zde jsou uvedeny základní části popisující průzkum nedestruktivní metodou: Měření posunů a deformací : základním a nejvíce pouţívaným je zjišťování poruchy pomocí sádrového terče, který se umístí v místě poruchy, např. přes trhlinu a sleduje se zda dojde k přerušení. Cílem je stanovit, zda vzniklá porucha je nebo není v pohybu. Terč se umisťuje na pevnou část konstrukce (ne na omítku) a musí být spojen s podkladem na obou částech konstrukce. Důleţité je na terč napsat datum provedeného zhotovení. Doporučuje se sledovat terč cca 1 rok z důvodů zaznamenání všech klimatických změn. Při posuzování terče se zkoumá povrchové poškození, vlhkost, trhliny za pouţití lupy, měrky na trhliny, měřítko ) Termovizní průzkum : zjišťuje plošný průběh povrchových teplot. Na tomto průzkumu můţeme zjistit skryté dutiny, které byly přebandáţovány nebo překryty omítkou, dutiny ve stěnách, případně průběh potrubí různých instalací. Výhodou tohoto 11

13 průzkumu je zjišťování tepelných mostů, špatně provedených tepelných izolací, úniků tepla atd. Ultrazvuková metoda : je tvořena pomocí vysílače a přijímače provházející přes měřené místo nebo konstrukci ultrazvukové vlny o intenzitě khz. Z rychlosti šíření ultrazvuku materiálem lze pomocí kalibračních vztahů určit pevnost, objemovou hmotnost, homogenitu, i modul pruţnosti. Metoda se nejčastěji při měření betonových konstrukcí. Magnetická indukce kovů : určuje se poloha, průměr, narušenost nebo krycí vrstva výztuţe v betonu. Výztuţ lze takto zjistit aţ do hloubky 180mm, záleţí na typu přístroje a průměru výztuţe. Tvrdoměrné metody : fungující na principu odrazu, vtisku nebo průniku, mnoţství spotřebované energie a podle kalibračních vztahů měří pevnost materiálu v tlaku (např.schmidtovo kladívko). Rentgenový průzkum : zjišťuje anomálie ve stavebních konstrukcí, ale také průběhy výztuţe, praskliny a dutiny. Radioaktivní průzkum : má obdobné parametry jako rentgenový, ale vyţaduje přísná bezpečnostní opatření. Odporové metody : s jejich pomocí lze orientačně zjistit vlhkosti materiálů (cihla, beton, dřevo, malta, dřevo), jsou zaloţeny na měření elektrického odporu stejnosměrného proudu mezi dvěma elektrodami. Jejich nevýhodou je menší nepřesnost měření, které je ovlivněno různými komponenty v těchto materiálech. 3.3 Destruktivní metody Destruktivní metoda značí zásah do konstrukce, např. oklepání omítky, odebrání vzorků pro rozbory, sondy do konstrukcí (odkrytí základů). Velikost vzorků je různorodá. Od vývrtů o průměru 5 mm aţ po kopané vzorky o velikosti 0,5 x 0,5 m aţ 1,5 x 1,5 m. Vyhodnocení se provádí v laboratořích. Tento způsob průzkumu je přesnější neţ průzkum nedestruktivní. Mezi nejpouţívanější patří Kopané šachty v zemině : zjišťuje se jimi např.hloubka základové spáry, sloţení zeminy v daném místě, vlhkostní a vodní poměry. Vrtané sondy v zemině : pouţívají se při hydrogeologickém průzkumu 12

14 Odvrtání válcových profilů : např. z betonu nebo kamene pro zjištění pevnosti v tlaku. Měření se provádí v laboratořích. Odebrání vzorku materiálu : provádí se např. z cihel pro stanovení jejich pevnosti dle normy. Případně se z malt v loţných spárách vyřeţou vzorky tělesa a z jejich hran a z pevnosti se pomocí kalibračních vztahů určí pevnost malty v tlaku. Vrtaná metoda u malt : z počtu otáček vrtáku a hloubky proniknutí vrtáku se určí pevnost malty. Metoda se vyuţívá především pro malty s nízkou pevností do 0,4 MPa. Dendrochnologický průzkum dřeva : stanoví stáří dotyčného dřevěného materiálu na základě průběhu letokruhů, jejichţ skladba se získává pomocí jádrových vývrtů, které se porovnávají se vzorky dřeva stejného druhu. Stanovení vlhkosti materiálu gravimetrickou (váhavou) metodou : touto metodou získáváme nejpřesnější stanovení vlhkostí ve stavebních materiálech např. cihla, beton, plynosilikát, malta aj. Princip metody spočívá ve zváţení odebraného vzorku ve vlhkém stavu a pak jej dáme vysušit při 105 C. Po vysušení je dáme do speciální nádoby (exsikátor), kde se teplotně i vlhkostně ustálí a po té je znovu zváţíme a vypočteme hmotnostní vlhkost v procentech. Rozdíl hmotnosti vlhkého vzorku dělíme hmotností suchého vzorku a násobíme 100. zjištěné hodnoty se vyhodnocují dle tabulky č.2. Tabulka č.2. Stupně vlhkosti ve zdivu Stupeň vlhkosti Vlhkost zdiva w (%hmotnosti) Velmi nízká w < 3 Nízká 3 < w < 5 Zvýšená 5 < w < 7,5 Vysoká 7,5 < w < 10 Velmi vysoká w > 10 Stanovení vlhkosti materiálu karbidovou metodou : provádí se tím, ţe do speciální tlakové nádoba vloţíme potřebné mnoţství zkoumaného materiálu, skleněnou ampulku s karbidem a kovovou kuličkou. Tlakovou nádobu uzavřeme, třepáním docílíme rozbití ampulky s karbidem a jeho promíchání se zkoumaným vzorkem a 13

15 vlivem obsaţné vlhkosti se vytvoří acetylen. Mnoţství plynu je úměrné obsaţené vlhkosti. Pomocí tlakoměru a tabulky určíme hmotnou vlhkost. 3.4 Stavebně technický průzkum v praxi Praktickým posouzením po příchodu na stavbu je vizuální prohlídka objektu a seznámení se s dispozicemi nemovitosti. Uvádíme zde moţné vady, které se mohou vyskytnout a které mají vliv na kvalitu stavby a jenţ jsou moţnou příčinou vzniklé poruchy. Přehled stavebních částí a popis moţných vad uvedených konstrukcí 14

16 4 Prvky dlouhodobé životnosti PDŽ 4.1 Základové konstrukce (včetně popisu podloží, izolace) Základy slouţí k přenesení váhy domu na základovou půdu. Nejrozšířenějším základem jsou betonové ţelezobetonové pasy. Časté pouţití má i základová deska, patky případně piloty. Základy dělíme : - plošné (pasy, rošty, patky, desky,vany) - hlubinné (raţené piloty, vrtané piloty, mikropiloty, základové studny) Základové zeminy dělíme : - únosné - méně únosné - neúnosné - hlinité - písčité - jílovité atd. Způsob zaloţení je ovlivněn velikostí budovy, druhem základové zeminy, výškou hladiny spodní vody a nezámrznou hloubkou. Pokud zvolíme nedostatečnou nezámrznou hloubku můţe vzniknout nebezpečí, ţe při větších a déle trvajících mrazech zemina promrzne. Promrznutí můţe jít pod základovou spáru a v důsledku zvětšování objemu ledu a zmrznutí vlhkých materiálů můţe dojít k nadzvednutí základových konstrukcí (i celé stavby) a po rozmrznutí zase jejich poklesu. Tím dochází k poruše nejen základů, ale i zdiva a dalších prvků stavby. Závady vzniklé špatným zaloţením se obvykle neprojeví hned, ale aţ po čase. Podmrzání základů vzniká z nedostatečné hloubky zaloţení, které je závislé na klimatických podmínkách a charakteru zeminy v okolí stavby. U propustných zemin (písčitých, štěrkových) sráţková voda proteče, takţe stačí doporučovaná minimální hloubka uloţení 0,80 m. Kdeţto u nepropustných nebo méně propustných (jílovitých) zemin se sráţková voda shromaţďuje v zemině a tím umoţňuje její hlubší promrzání, a proto je minimální doporučená hloubka 1,2 m. U skalních hornin, které se mrazem nemění je hloubka zaloţení minimálně 0,5 m. 15

17 Problém základů můţe vznikat i při nerovnoměrném sedání základů. To vzniká nestejnoměrnou stlačitelností, nestejným sloţením a různou mocností vrstev základové půdy. Pozor si musíme dát také na další dodatečné přístavby a nástavby. Další vadou, která se můţe projevit na základech a fasádě jsou objemové změny zemin. Objemové změny vznikají smršťováním a bobtnáním jílovitých zemin. Ke smršťování můţe docházet vlivem slunečního svitu, nevhodnou drenáţí, nebo účinkem velmi teplých místností ve styku se zeminou např. kotelna. Problém můţe nastat i při prorůstání kořenů vzrostlých stromů osazených blízko budovy. Je známo, ţe i poměrně vzdálenější stromy od objektu dokáţou v létě odebírat vláhu z půdy a tím způsobit smrskávání zeminy. Stromy jsou někdy předmětem ocenění a jejich hodnota můţe být nezanedbatelná. Je proto potřeba důkladně zjistit případnou příčinu vady neţ se rozhodne o odstranění dřeviny. K bobtnání zemin můţe docházet vlivem velké vlhkosti zeminy způsobené například dlouhotrvajícími dešti, velkým mnoţstvím sněhu apod. Součástí základů je standardně provádění izolací a snaha o zabránění pronikání vlhkostí do staveb. Přestoţe izolace nepatří k prvkům dlouhodobé ţivotnosti, chceme jim věnovat několik vět z důvodu jejich důleţitosti. Hydroizolace Izolace spodní stavby můţe mít tři funkce. Můţe chránit před zemní vlhkostí, dále proti radonu a nejvíce finančně náročnou je ochrana proti tlakové vodě. Zavlhání staveb je nejčastější závadou, která se během uţívání staveb vyskytuje. Nejčastější zdroje vlhkosti jsou : Voda sráţková Voda sráţková hnaná větrem Voda sráţková odstřikující Voda sráţková pronikající komínovými nebo větracími průduchy Sráţková voda stékající po terénu aj. K odstranění poruch způsobené vlhkostí se pouţívá několik metod. Technologie ochrany je u všech stejná tj. vytvoření souvislé a neporušené izolační vrstvy. 16

18 Mezi základní sanační metody řadíme: podřezání zdiva metoda HW (vtloukání vlnitých nerezových plechů do maltové spáry zdiva nejdraţší metoda) podsekání zdiva metoda chemická infuzní elektroosmóza izolace vzduchovými dutinami sanační omítky 4.2 Zdivo (trhliny) Při provádění prohlídky objektu nás jako první věc, které si můţeme všimnout jsou trhliny na fasádní omítce. Trhliny mohou vznikat buď nedodrţením technologie zdění nebo v důsledku statických poruch (pokles základů, promrzání základů atd.), případně tepelnou roztaţností pouţitých materiálů bez potřebné diletace. Pro správné určení hodnoty nemovitosti je potřeby znát a rozlišit povahu trhlin, neboť cenový rozsah případných oprav můţe mít značný vliv na určení hodnoty nemovitosti. Dalšími poruchy omítek můţe být sprašování, rozpadávaní povrchové omítky, vzdouvání apod. Tyto poruchy jsou způsobené buď nekvalitní maltou, nebo porušením technologické kázně. U starších objektů můţe k závadě docházet v důsledku degradace ochranných nátěrů. V případě výskytu solí a výkvětů na povrchu omítky (především v soklové části), je příčina závady ve zvýšené vlhkosti nebo neporéznosti obkladu. Zabránění pronikání vlhkosti do zdiva je především opravou v odstranění příčiny. Jak patrno, poruchám na fasádě je potřeba věnovat pozornost, neboť můţou prozradit problémy se stavbou a korigovat výsledné ocenění. Poruchy se projevují nejčastěji tvorbou trhlin. Trhliny mohou být - Pasivní (ustálené) - Aktivní (v pohybu) 17

19 4.3 Stropy stropní konstrukce rozdělují, budovu vertikálně. Základní potřebou stropu je dostatečná únosnost. Únosnost stropu klesá s rozpětím svislých nosných konstrukcí. Například strop, který má rozpětí 1m snese 4x větší zatíţení neţ strop s rozpětím 2m. Z tohoto důvodu plyne, ţe základní poţadavky na stropy jsou statického rázu. Stropní nosná konstrukce musí bezpečně přenášet jak zatíţení stálé, tak také nahodilé. Dále plní funkci poţární, tepelně izolační, zvukově izolační a architektonickou. Třídění stropních konstrukcí třídíme z hlediska : Konstrukce stability - klenby, deskové stropy, nosníkové stropy Technologického - zděné, monolitické, prefabrikované, kombinované Materiálového - dřevěné trámové (trámové s rákosníky, povalové, kombinované nebo fošnové), kamenné (klenby), ţelezobetonové (kovové), keramické, sklobetonové apod. 4.4 Schodiště Schodiště je stupňovitá stavební konstrukce, určená k překonávání rozdílu výškových úrovní mezi jednotlivými patry. Konstrukce ohraničující prostor musí být (kromě rodinných domů a chat) nehořlavá. Je-li schodiště vyvedeno do půdního prostoru, musí být průchod na půdu uzavřen nehořlavými dveřmi. Od sklepního prostoru musí být schodišťový prostor oddělen dřevěnými dveřmi, popřípadě ocelové pokud se uskladňují hořlaviny. Základní konstrukce schodišť dělíme: dřevěné betonové kovové kamenné kombinace materiálů Dále můţeme dělit schodiště na samonosné nebo nesené svislými konstrukcemi. Podle tvaru se dělí na přímé jednoramenné, dvouramenné, tříramenné a točité. Podle nosné konstrukce na 18

20 schodnicové, vetknuté a zavěšené. Schody dále mohou být venkovní, vnitřní v různých sklonech a šířkách danými normami a materiálem. Odchodná výška se měří na svislici jako vzdálenost mezi hranou schodišťového stupně a konstrukcí nad touto hranou. Nejmenší dovolená odchodná výška je 2100mm. Protoţe jsou schody jedním z prvků dlouhodobé ţivotnosti stavby jsme nuceni věnovat jim zvýšenou pozornost. Jde především o bezpečnost uţivatelů a případnou poruchu schodišť jsme nuceni zohlednit při posuzování ceny za opravu. Hodnota objektu se takto sniţuje, neboť nelze doporučit uţívání pokud je ohroţen pohyb po objektu. Základní názvosloví pro schodiště 1 podesta 2 mezipodesta (odpočívadlo) spojuje jednotlivá schodišťová ramena ve stejné výškové úrovni 3 nástupní rameno 4 výstupní rameno 5 schodišťová zeď omezuje schodišťový prostor a často jsou pouţity jako nosné konstrukce schodiště 6 zábradlí 7 zrcadlo prostor mezi nástupním a výstupním ramenem, můţe být volný či vyzděný 8 jalový stupeň první, nástupní stupeň schodišťového ramene, který je zabudovaný do podesty 19

21 9 ukončovací stupeň poslední, výstupní stupeň schodišťového ramene, který je zabudovaný do mezipodesty nebo podesty 10 výstupní čára pomyslná čára, která spojuje přední hrany schodišťových stupňů v teoretické ose výstupu 4.5 Střecha - krov Posledním prvkem zařazeným mezi PDŢ je krov (střešní konstrukce). Střecha obvykle ukončuje stavební dílo a chrání ho před nepříznivými povětrnostními vlivy, zejména před deštěm, sněhem, větrem a případně před ohněm. Dřevěné krovy tvoří většinu realizovaných konstrukcí. Provádí se zpravidla z neopracovaného smrkového (příp.jedlového) dřeva. Výhodami dřeva je malá hmotnost, dobré mechanické vlastnosti, jednoduché spojování a celkové zpracování. Dále, poměrně snadná obnovitelnost, případná likvidace a estetický vzhled. Nevýhodami dřeva jsou hořlavost, moţnost napadení biologickými škůdci (houby, plísně, brouci) při zvýšené vlhkosti hrozí dotvarování konstrukcí. V současné době kdy se velmi často provádí zateplení podkroví a dřevěných prvků krovu stávají se tato nepřístupné. Jsou skryty v konstrukci a nelze je vizuálně kontrolovat. Měli bychom dbát zvýšené kontroly krytiny (viz.níţe), abychom zabránili případným průnikům vody do krovu. Moţné určení problému v krovu poznáme i například při kontrole podkroví a tvoření mokrých map ve stropě. Opravu je potřeba zohlednit v hodnocení nemovitosti. Krov přenáší zatíţení vlastní vahou, vahou krytiny, sněhu, větru a dalších nahodilých zatíţení do svislých nosných konstrukcí. Standardně leţí krytina na latích rovnoběţných s hřebenem, latě jsou přibity na krokvích kolmých k hřebenu a podepřeny převáţně uprostřed rozpětí vaznicemi a na konci pozednicemi. Pozednice leţí na zdi, ale vaznice jsou podepřena cca podepřeny přibliţně pod kaţdou čtvrtou krokví sloupky. Sloupky tvoří spolu s vaznými trámy (na kterých většinou stojí), a kleštinami, stahujícími v úrovni vaznic krokve k sloupkům a vzpěrám tzv. plné vazby. Vzpěry podpírají sloupky a jsou začepovány do vazného trámu. Do sloupků jsou začepovány také pásky, které vaznice ve směru podpírají, aby odlehčily rozpětí. Všechny části krovu by měli být vzájemně čepovány, přeplátovány a osedlány. 20

22 POPIS: a - stojatá stolice, b - leţatá stolice 1 vazný trám, 2 podezdívka, 3 pozednice, 4 střední vaznice, 5 krokev, 6 sloupek, 7 vzpěra, 8 pásek, 9 kleštiny, 10 jalová vazba 21

23 Krovy dle geometrického tvaru dělíme na : a) Pultová b) Sedlová c) Valbová d) Polovalbová e) Polovalbová f) Stanová g) Mansardová h) Pilová i) Věţová 22

24 Krovy dle konstrukčního systému: Vaznicové soustavy Vaznicový krov je vhodný pro komplikované půdorysy střech. Při pouţití několika vaznic mohou vzniknout střešní konstrukce s velkým rozpětím. Základním nosným prvkem vaznicových soustav je vodorovně uloţený hranol vaznice, zpravidla podepřená sloupky. Jeli uloţena na obvodovou nosnou stěnu, nazývá se pozednice. Ta roznáší váhu krovu na obvodovou stěnu a je podepřena po celé své délce, proto se klade naplocho. Plocha pozednice, která leţí na zdivu, musí být impregnována. Na vaznice se ve směru největšího spádu střechy kladou krokve. Podle typu krytiny nese střešní plášť laťování nebo bednění. Sloupy pod vaznicemi se kotví do vazného trámu nebo do stropu v místě nad podpěrou (nosnou stěnou nebo pilířem). Hambálková soustava Na rozdíl od vaznicové soustavy je u hambálkové soustavy kaţdá vazba vazbou plnou. Vazby jsou vzdáleny 0,9 aţ 1,2 m. Hambálkový krov se skládá z krokví přidáním vodorovného hambálku, který horizontálně spojuje dvě proti sobě stojící krokve. Při symetrickém zatíţení působí na krokve jako vodorovná střední podpěra. Spoj hambálků s krokvemi by neměl oslabit průřez krokve, protoţe krokve jsou na tomto místě namáhány ohybovým momentem. Vhodným řešením je vytvoření hambálků v podobě kleštin. U obytného podkroví mohou být hambálky současně stropními nosníky. Vlašská soustava Soustava se uplatňuje zejména v konstrukcích střech s větším rozpětím. Základem jsou plné vazby, zpravidla věšadla vzdálená od sebe 4 aţ 5 m, na které se kladou rovnoběţně se ţlabem hranoly asi mm, tzv. vazničky. Rozestup mezi vazničkami je 0,9 aţ 1,2 m. Podélné zavětrování zajišťují ondřejské kříţe ukotvené do šikmých vzpěr. Soustava pilových střech Konstrukce pilových střech zabezpečuje dobré osvětlení a odvětrání vnitřních prostorů; pilové střechy se proto v minulosti s oblibou pouţívaly k zastřešení průmyslových budov. Soustava se skládá ze sedlových střech s nestejným sklonem, z nichţ střecha nejstrmější je obvykle zasklená. Kaţdá vazba je plná, podepřená sloupem v místě styku střešních rovin. Vzdálenost 23

25 vazeb je 4 aţ 5 m. Prostorovou pevnost konstrukce v příčném směru zajišťují dlouhé vzpěry a v podélném směru pásky. Ardantova soustava Soustava se jmenuje po autorovi, jemuţ se v konstrukci krovu podařilo vyloučit vazné trámy. Ardantova soustava umoţňuje zastřešení velkých rozponů do 20 a více metrů. V soustavě se vyuţívá princip vzpěry a věšadla. Šikmé vzpěry se kotví do sloupů umístěných v obvodové stěně. Horizontální síly v úrovni pozednice zachytává ocelové táhlo. Soustava věžových krovů K zastřešení věţí se pouţívají krovy odvozené z vaznicové soustavy. Charakterizuje ji tvar střechy s velkým poměrem výšky k šířce, sestavený na poměrně malém půdorysu. Vzhledem k tomu, ţe vnitřní prostor má být průchodný, vyţaduje důkladné prostorové ztuţení s ohledem na velké zatíţení větrem. Zavětrovat se musejí všechny střešní roviny. Krov se většinou skládá z několika poschodí vymezených vaznicemi. Rámové soustavy Rámová soustava vzniká doplněním vazníků o stojky, které se kotví do základu a tvoří zároveň oporu pro obvodové stěny. Vzdálenost rámu jsou nejčastěji 4 m. K zabezpečení prostorové pevnosti je zapotřebí zavětrování v rovině stěny. Skruže Skládají se ze dvou aţ sedmi vrstev nastojato postavených a do oblouku vypilovaných desek nebo fošen, které se spojují hřebíky, šrouby, svorníky nebo kolíky. Skruţový oblouk můţe být půlkruhový, úsečkový (segmentový), eliptický, parabolický nebo vlnitě prohnutý. Průběţně se zabezpečují ocelovými objímkami. Skruţ se pomocí sloupů, kleštin a vzpěrek doplňuje o horní pás ve tvaru střechy. Vzdálenost vazeb je 3 aţ 4 m. Princip skruţí se vyuţíval i při zastřešení věţí cibulovitého tvaru a kopulí. 24

26 5 Prvky krátkodobé životnosti PKŽ 5.1 Kouřovod Komíny slouţí k odvádění spalin od topidel na tuhá, plynná nebo tekutá paliva. Při prohlídce stavby můţeme na omítce komínového pláště vidět výskyt ţlutých aţ hnědých skvrn. Vznikají na omítce komína, který není vyvloţkován, nebo jsou zámky v obráceném směru a nejsou spojovány doporučeným tmelem od výrobce. U komínů s odvodem spalin z pevných paliv se na stěnách mohou při malém pouţívaní usazovat saze nebo dehet. Dešťová voda nebo kondenzovaná vlhkost ze spalin stéká po stěnách průduchu, rozpouští usazeniny a prosakuje na povrch omítky. Opravu těchto závad odstraníme dodatečným vyvloţkováním komína pevnými nebo ohebnými vloţkami nerezavějícího materiálu. Pro potřeby správného ocenění je potřeby znát délku komína a umět provést korekci ceny, která je rovna ceně za opravu. Pozor: u komínů jsou povinné roční prohlídky kominíkem a povinnost mít aktuální revizní zprávu o stavu komínových cest. Jinou vadu komínů je moţno pozorovat u starších objektů, kde je viditelné rozpadání nadstřešní části. K této závadě dochází většinou v případě, ţe komín je vyzděn z nasákavých cihel a hlava komínu buď schází úplně, nebo jí prosakuje voda. Vlivem opakovaného zamrzání a rozmrzání dochází k narušení cihel i malty ve spárách, komín se rozestupuje a cihly se rozpadávají a vypadávají. U nenasákavých cihel můţe jít o problémy s maltou. 5.2 Krytiny střech Rozdělení krytin : Těžké: Pálené keramické tašky patří mezi tradiční krytinu šikmých střech, ţivotnost aţ 100 let, nevýhodou je křehkost Betonové tašky vysoká pevnost a mrazuvzdornost, pouţití pro všechny druhy šikmých střech Lehké: Kanadský (asfaltový) šindel je skládanou lehkou střešní krytinou vyráběnou na bázi oxidovaných asfaltů. Nevýhodou je nízká ţivotnost let a malá pevnost. 25

27 Plastová krytina výrobek z recyklovaného plastu, imituje veškerý klasický sortiment. Ţivotnost let. Plechové krytiny od pozinku aţ po měď vyuţíván k pokládání na střechy. Můţe být profilován do šablon tašek, nebo uţíván jako tabulový plech. Ţivotnost aţ 200 let. Vláknocementová krytina dnes vyráběné z cementu, přírodní buničiny, umělých vláken a vody. Pozor dříve ze škodlivého azbestu. Nevýhodou niţší ţivotnost 30 let a křehkost Břidlice (dřevěný šindel) vysoká estetická hodnota, pouţití spíše na historických objektech, vysoká pořizovací cena 5.3 Klempířské konstrukce Nedílnou součásti střechy jsou klempířské prvky. Poškození klempířských prvků, zejména prorezavěním, bývá častým zdrojem zatékání. Při oplechování střech je lépe vyuţívat nerezavějící materiál_měď, hliník, titanzinek. Pokud budeme pouţívat výrobky podléhající korozi, musí se pravidelně natírat a kontrolovat minimálně jednou za dva roky. Jakékoliv poškození je potřeba urychleně opravit. Případné zatékání do střech můţe postupně poškodit konstrukce krovu a izolací (viz.oddíl krovy.). Stejně tak je nutné věnovat zvýšenou péči okapům a svodům odvádějící vodu ze střech. Důleţité je pravidelné čištění. 5.4 Fasádní omítky Důvodem proč se chceme obšírněji věnovat omítkám je nejen hledisko estetické, ale i praktické. Jedním s prvních věcí, které po příchodu k objektu uvidíme je právě fasáda. Pokud budeme realitní makléři, zjistíme, ţe vzhledově upravený dům působí na zákazníka přesvědčivěji neţ zanedbaný stav a máme blíţe k uskutečnění obchodu. Vznikají i práce na téma vlivu barevnosti fasád a jejich zvýšení prodeje při vhodnosti nátěru. Proto bychom omítky neměli podceňovat. Pomineme-li, ţe vady fasády nejsou způsobené poškozením stability objektu, měli bychom znát aspoň základní vady omítek. Vnější omítky přispívají ke zpevnění a ochraně konstrukce, k zateplení objektu a zlepšení akumulačních schopností interiéru. Jsou vystaveny povětrnostním a jiným vlivům. 26

28 Základní dělení omítek je podle : a) realizace: vnější, vnitřní, b) podle počtu vrstev: jednovrstvé, dvouvrstvé, vícevrstvé c) podle funkčních poţadavků: prosté, sanační, tepelně izolační d) podle úpravy a opracování : hrubé, hladké, jemné, vyhlazené, ozdobné, leštěné, škrábané, česané, broušené, stříkané aj. e) podle typu pojiva: vápenné, vapenocementové, vápenosádrové, sádrové, cementové f) finální úpravy: akrylátové, silikonové, silikátové, speciální fasádní nátěry 5.5 Vnitřní omítky Nejčastější úpravou vnitřních povrchů jsou omítky. Omítky jsou ponejvíce dvouvrstvé na bázi vápno, cement, sádra anebo jádro (hrubá omítka) a štuk (jemná omítka). Můţeme pouţít i sanační omítky proti zvýšené vlhkosti. 27

29 6 Technické zařízení budov TZB 6.1 Ústřední topení Otopná tělesa se pouţívají litinová, ocelová a hliníková. Některá jsou montovaná z článků, některá jsou vyráběná jako desková podle poţadavků na jejich výkon. Rozvody se provádí z ocelových, měděných anebo plastových trubek. Radiátory mají svoji ţivotnost, záleţí na materiálu z jakého je vyroben. Největším problém způsobuje tečení radiátorů. Nejmenší ţivotnost mají ocelové plechové radiátory. K tečení radiátorů můţe docházet prorezavěním, vadou materiálu a u článkových radiátorů porušením těsnění. Netěsnost můţe vznikat i v připojení radiátoru na rozvodné potrubí. Prorezavění, nebo prasklý radiátor je nejlépe vyměnit. Opravy jsou jen provizorní a vydrţí velmi krátkou dobu. U prorezavění jednoho radiátoru je pravděpodobné, ţe končí ţivotnost všech. K zanesení radiátorů a potrubí můţe dojít jestliţe nezabráníme vnitřní korozi, která se postupně odlupuje a usazuje se na stěnách, nebo spodních částech radiátorů. Při častém vypouštění a napouštění systému vzrůstá nebezpečí zarůstání vodním kamenem. Cirkulace vody se zpomaluje a topný systém ztrácí na výhřevnosti. Proti zarůstání je vhodné se bránit různými doporučenými roztoky od výrobce. Doba ţivotnosti radiátorů je cca let. Pro stanovení přesné odhadní ceny nemovitosti je důleţité znát předpokládanou ţivotnost materiálů, abychom odhad dokázali určit co nejpřesněji. Případné opravy topení nejsou levnou záleţitostí a správně provedený stavebně technický průzkum by měl s dosluhující ţivotností materiálů počítat. 6.2 Elektroinstalace Bez elektřiny si dnes jen těţko dokáţeme představit obytnou stavbu. Elektřina je velmi uţitečná, ale zároveň i velmi nebezpečná. Do staveb se zavádí střídavý proud 3x 400/230 V, který můţe způsobit i smrtelná zranění. Osoba bez odborné kvalifikace nesmějí za ţádných okolností zasahovat do elektrických silových rozvodů. V mnoha starších domech jsou elektrické rozvody provedeny z hliníkových vodičů. Hliník se pouţíval kvůli nízké ceně, má však spoustu nectností a doporučuje se jej nahradit vodiči měděnými. Hliník je měkký, křehký, oxiduje má skoro 2x větší odpor a po čase se vyhřeje a láme se. Z hlediska průzkumu stavby je při zjištění hliníkových rozvodů doporučena jejich výměna. Při provádění ocenění je proto potřeba korekcí upravit hodnotu objektu. 28

30 Vnitřní el. rozvody mohou být prováděny: Pod povrchem stavebních konstrukcí (pod omítkou, ve stropech, v podlahách, v lehkých stavebních příčkách, v dutinách panelů, v elektroinstalačních kanálcích apod.) Na povrchu (na omítce, stropech, na dřevěných a ocelových konstrukcích apod.). Tento způsob pokládky se týká především montáţe el. Vedení, jeţ se klade podle potřeby například do obloţení (trubek, lišt, korýtek), volně (ţlaby), pevně (kabelové rošty) 6.3 Bleskosvod Úkolem bleskosvodu je ochrana před atmosférickým přepětím. Silové účinky blesku mohou způsobit nezanedbatelné škody na objektech nebo vnitřním zařízením budov. Hromosvod vytváří vodivou cestu ke svedení blesku do země, proto musí být realizován tak, aby plnil funkci ochrany objektu. Jako součást domu je vyţadován pro potřeby pojištění. Základní rozdělení : 1) vnitřní ochrana před bleskem - principem je ochrana připojení všech kovových prvků objektu. 2) vnější ochrana před bleskem je ochrana proti dynamickými a tepelnými účinky blesku. 6.4 Vodovod Rozvody teplé i studené vody se dnes provádí nejčastěji v plastových trubkách, které se spojují natavováním. Dříve se pouţívalo ocelové pozinkované potrubí, které se spojovalo šroubením. Ojediněle se můţeme setkat s měděným či nerezovým potrubím. Poruchy: Prasklé potrubí, netěsnosti ve spoji. K prasknutí potrubí dochází nejčastěji vadou materiálu. U ocelového pozinkovaného potrubí dochází nejčastěji k prorezavění. K úniku vody ve spojích dochází špatně provedenou prací. U šroubení buď špatně namotané těsnění nebo málo dotaţený spoj. U plastového byly spojované 29

31 části znečištěny, nebo nahřátí spoje pro natavení trvalo jen krátkou dobu. Někdy můţe být problém i ve špatném napojení k baterii atp. Při posuzování starších objektů se doporučuje prověřit materiál pouţívaný na rozvody vody. Dřívější pouţívání olověných trubek se ukázalo jako nebezpečné pro zdraví. Důvodem je uvolňování olova do pitné vody a olovo je povaţováno za jedovatý materiál, který váţně poškozuje organismus. Pokud jej chceme zjistit necháme provést rozbor vody. V případě zjištění olova je nutná kompletní výměna rozvodů vody. Finanční náročnost opravy je zohledněna v prováděném ocenění. Ucpané vodovodní potrubí. K ucpání můţe dojít buď zarostením potrubí vodním kamenem, nebo rzí, coţ ovlivňuje především kvalita vody. Ocelové pozinkované potrubí je k zarůstání náchylnější. Dalším defektem můţe být ucpání potrubí, které způsobí např.vniknutí cizího tělesa při montáţi, nebo v průběhu uţívaní. Zarůstání potrubí poznáme, ţe dochází k postupné ztrátě tlaku vody. Při ucpání je průtok od počátku nebo náhle malý. 6.5 Domovní kanalizace, odpady Vada kanalizace je jednou z nejhůře opravitelných závad objektu. Jde především o hledání příčiny případné poruchy a poté její odstranění. Kanalizace jako jediná z popisovaných instalací musí být vedena v doporučeném spádu dle norem. Tím pádem můţe být porucha i za hranicí pozemku a ve velké hloubce! Poškození má pochopitelně podstatný vliv na cenu opravy, respektive je potřeba provést korekci ceny v posudku. Bohuţel závadu na kanalizaci celkem těţko objevíme při běţné prohlídce, pokud nám ovšem sama problém neukáţe? Zde jest uvedeno několik příčin problému: a) Netěsnost spojů Tyto bývají způsobeny nedodrţením technologie provádění a nekvalitně odvedenou prací. Kanalizace se dnes provádí z plastových trub s vsazenými těsnícími krouţky, jejichţ napojení je jednoduché. Dříve se však pouţívalo litinové, nebo keramické potrubí kde byl nárok na těsnění větší. Těsněním byl provazec, olověná vata, nebo se zalévalo horkým asfaltem. Závada se proto neprojevila hned, ale třeba aţ po letech. Těsnost leţaté kanalizace zjistíme, ţe v revizní šachtě ucpeme potrubí dále ucpeme podlahové vpusti a přes čistící otvor na stoupacím potrubí napustíme vodu, kde potom sledujeme její pokles. 30

32 Těsnost svislé kanalizace se zkouší pomocí obarveného plynu, kde se opět kanalizace ucpe a sleduje se místo úniku. b) Přelomená kanalizace Závadu můţeme hledat především u leţaté kanalizace okolo základových pasů. Problém nastává po určitém čase, kdy se prosakující voda dostane pod základ, kde můţe oslabit únosnost zeminy. Čímţ způsobí, ţe základ poklesne a vytvoří poruchy na stavbě. Prasklé kanalizační potrubí se dnes zjišťuje pomocí speciální kamery, která se posunuje potrubím a monitoruje vnitřní stav. c) Ucpané kanalizační potrubí Bývá asi nejčastější závadou, která vzniká obvykle vhazováním a splachováním větších předmětů běţného pouţití (např. noviny, zbytky potravin či slupek, hadry...). Dalším problémem je mastnota, která se usazuje na stěnách a můţe potrubí zcela ucpat. Praktická ukázka poškozené vodovodní přípojky a její vliv na obytnou budovu: Zde uvedený příklad je ukázkou, ţe není vţdy snadné odhalit poruchu, přestoţe je vada zřejmá. Porucha se stala na činţovním domu v řadové zástavbě, kde poklesla jedna z obvodových stěn po celé její výšce. Hledala se příčina, aby se porucha neopakovala a mohlo se nastoupit na opravu. Zjišťování nebylo jednoduché a vzhledem k lokalitě domu v blízkosti provádění prací na tunelu Blanka, se zdála porucha zřejmá. Po několika prohlídkách se nakonec ukázalo, ţe příčinou je prasklá vodovodní přípojka ve sklepení, která vedla do nevyuţívaných prostor domu. Prosakováním vody do podloţí došlo k podmáčení základů a poklesu celé stěny domu. V přízemí došlo k utrţení celého schodiště vetknutého do zdiva a celkem 12 schodů bylo nutno vyměnit za nové. Praskliny v šíři několika cm byly viditelné na podestách aţ do 5.NP. Viz.foto obr

33 Obr.1 Poškození zdiva na venkovní fasádě Obr.2 Detail podesty výstupního schodiště Obr. 3 Schodiště přízemí Obr.4 Detail schodu 32

34 7 Ukázka nedůsledného provedení STP Praktická ukázka nedostatečně provedeného stavebně technického průzkumu stavby před rekonstrukcí. Popisovaným objektem je dvoupodlaţní dům s předpokládaným vyuţitím pro potřeby bydlení. Objekt byl určen k rekonstrukci a odpovědným projektantem byla provedena základní projektová dokumentace určená k získání stavebního povolení. V rámci projektových prací byl objednán a proveden stavebně technický průzkum stavby. Hotová projektová dokumentace byla pouţita k ocenění předpokládaných stavebních prací a vytvořen poloţkový rozpočet. Součástí projektu byla vyhotovena technická zpráva, která popisovala způsob rekonstrukce jednotlivých částí domu. Dům byl původně dvoupatrový, zdivo převáţně kamenné tl.60 cm. Vnitřní nosné příčky ze smíšeného zdiva z 80% kamenné. Změna se týkala ve vybudovaní 3 patra a rozšíření na 9 bytů z původních čtyř. V celkovém (zkráceném) popisu se rekonstrukce týkala vybourání podlah, krovu a schodů. Zůstat měli dva původní komíny pro budoucí vyuţití VZT a dále se mělo zachovat obvodové a vnitřní nosné zdivo. Při zahájení bouracích prací bylo patrno jiţ po sejmutí omítek větší poškození neţ dokumentace předpokládala. Původní rozpočtové náklady rekonstrukce činily (bez venkovních úprav) cca Kč. Po hrubých a staticky zajišťujících pracích se částka navýšila o Kč. Nejsou zde uvedeny veškeré více náklady, pouze ty, které byly dle názoru autora předvítalné a při provádění průzkumu zanedbané. Jedná se o komíny a klenební pasy nad okny. Komín (obr.5) měl být vyuţit pro budoucí rozvody VZT. Při snímání původních omítek byl odhalen zřetelný průsak vlhkého mouru skrze cihly a nefunkčnost malty ve zdivu. Místy docházelo k vypadávání celých cihel. Celková stabilita komínu byla na hranici zřícení. Lze předpokládat, ţe by se průsak objevoval i na nové omítce. Při oceňování stavebních prací nebylo s opravou komína počítáno a zjištěné poruchy byly podnětem pro nové ocenění. Více práce se týkala odbourání stávajících komínů a stavba jednoho nového. Finanční náklady dosáhly v zaokrouhlení Kč. 33

35 Obr.5 Pohled na komín po vybourání stropů Dalším nedostatkem při prováděná průzkumu se ukázaly klenby nad okny obr.6,7. Zjistilo se, ţe u všech oken (celkem 24 ks) jsou klenby menší. Klenby jsou v havarijním stavu a pro jejich podpěru slouţí samotné špaletové okno. Klenba tím ztratila svoji funkčnost a po demontáţi oken bylo nutno zdivo fixovat a provést opravu nadpraţí. Oprava vyšla na Kč. Souhrnem jsme se dostali na cca 5% více nákladů oproti původnímu rozpočtu. Obr. 6 Pohled na okenní klenbu po osekání omítky. Obr. 7 Pohled na opravené nadpraží 34

36 8 Změna rozpočtu při nepředpokládaných výdajích Při provádění průzkumu objektu je při zjištěných vadách či poruchách potřeba počítat s rezervou na opravu nemovitosti. Respektive korekcemi odhadnout nutnou opravu objektu, tak aby stavba byla schopna pouţívání při dodrţení ČSN. Posouzení výše nákladů na opravu závisí na zkušenostech odhadce a správném posouzení rozsahu opravy. Procentuální odhad můţeme provést dle velikosti objektu a po zjištění evidentních poruch objektu. Přípočet na rezervu se můţe pohybovat mezi 3 20 % z předpokládaných nákladů. Zde uvádíme příklad, který není obvykle oceňovanou nemovitostí, ale je zde patrna oprávněnost navýšení ceny na nepředpokládané opravy. Vytvořená rezerva v rozpočtu byla plně vyuţita bez zvyšování dalších nákladů investora. Při obnově kostela v obci Rostoklaty byl standardně vypracován stavebně technický průzkum, který ukazoval na poškozená místa nutná k opravě. Na základě průzkumu byl vytvořen projekt k rekonstrukci kostelní věţe. Opravy se týkaly hlavně obnovy stability zvonice a především krovu báně. Součástí projektu byla vypracována projektová dokumentace pro provedení stavby, včetně podrobného poloţkového rozpočtu. Jak patrno z obrázků nepředpokládané náklady by bez rezervy mohli být jen těţko proveditelné pokud by s nimi investor, respektive firma nepočítala. Při rekonstrukci věţe bylo rozhodnuto sejmout báň z věţe kostela na pevnou půdu a provádět opravy na zemi. Náročnost opravy se týkala především ve výměně spodních nosných trámů, které se po zpětném osazení musely vrátit do původních kapes ve zdivu. Spodní vazné trámy byly v zhlaví napadeny hnilobou a části sloupů bylo nutno kompletně vyměnit viz. fotodokumentace postupu prací obr.8 aţ 13 35

37 Obr.8 Odhalení skeletu věže Obr.9 Snesení kost.věže na pevnou půdu Obr.10 Oprava dřevěného pláště Obr.11 Oplechování měděným plechem 36

38 Zpětné osazení na věţ kostela se povedlo aţ na potřetí. Důvodem byl vítr, který nedovoloval vyzvednutí věţe a její přesné osazení. Obr.12 Zpětné osazení_výstup Obr.13 Uložení 37

39 Závěr Cílem bakalářské práce bylo poukázat na důleţitost odborného a detailně provedeného stavebně technického průzkumu. Vliv průzkumu a posouzení stavby z hlediska její stability, ţivotnosti a funkčnosti je jedním ze základních kritérií pro určení výsledné hodnoty nemovitosti. Důleţité pro správné provedení stavebně technického průzkumu je potřeba mít technické vybavení a plně jej vyuţívat v rámci stavby. Dalším předpokladem jsou odborné znalosti. Stavebně technický průzkum by měla provádět osoba s dostatečnou kvalifikací a náleţitou odborností. Vliv na celkové určení hodnoty majetku je ovlivněn odborně provedeným průzkumem a jeho hodnota můţe být značně odlišná pokud nebudeme při průzkumu důslední a objektivní. Pouţitá literatura: ORT, Petr Oceňování na tržních principech, Díl I.(metody oceňování) Praha, powerpoint s.r.o.,únor 2008, BIVŠ a.s.,isbn: MENCL, Vojtěch. Stavebně technické průzkumy, Nová tiskárna Pelhřimov, pro ČKAIT Praha 2012, ISBN PEJCHAL,Jiří_ ZLATNÍK, Tomáš. Když chci stavět dům, Computer press a.s., Brno 2007, ISBN VLČEK, Milan. Opravy rodinného domu, Grada Publishing,Praha2009, ISBN VLČEK,Milan.Technické požadavky na výstavbu,varlag Dashofer s.r.o.,praha 2002 ISBN WEB,PIXOVÁ,Jana. Vady a poruchy stavebních konstrukcí, 1/2009 Wikipedia. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida): Wikipedia Foundation, , last modified on [cit ]. Dostupné z: 38