ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o ceně majetku v místě a čase obvyklé - bezobslužné čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX, a.s. - objektu technické vybavenosti bez čp/če na pozemku parc. č. 3093/3 a objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3093/4, včetně pozemků parc. č. 3093/3, 3093/4 a 3093/7, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Bruntál - město, obci Bruntál, okres Bruntál, dle LV 2535 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty. Objednatel : Mgr. Lukáš Stoček, insolvenční správce dlužníka KARIMPEX, a.s. Účel ocenění : Návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) pro účely prodeje majetku, včetně prodeje v dobrovolné veřejné dražbě dle 13 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb. Zhotovitel : Ing. Miroslav Bešík, znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a podniků, certifikovaný odhadce majetku dle ČSN EN ISO/IEC oceňování nemovitostí, oceňování podniků, odhadce s ohlašovací vázanou živností pro oceňování věcí nemovitých a movitých. práce: IDEAPROJEKT spol. s r.o., nám. Míru 13, Bruntál tel , , fax , besik@ideaprojekt.cz, domů: Dělnická 8, Bruntál, tel , mobil , miroslav.besik@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 17 stran příloh, předává se ve 2 vyhotoveních. V Bruntále, dne :

2 A. NÁLEZ Znalecký úkol Na základě požadavku Mgr. Lukáše Stočka, insolvenčního správce dlužníka KARIMPEX, a.s., je znaleckým posudkem stanovena cena předmětného majetku v místě a čase obvyklá, včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, s použitím pro účely přímého prodeje, včetně prodeje v dobrovolné veřejné dražbě dle zák. č. 26/2000 Sb. Obvyklá cena i tržní hodnota mají v daném konkrétním případě stejný význam a představují shodnou konstrukci stejné veličiny, jejich definice jsou uvedeny v závěru ocenění. Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku, zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) - bezobslužné čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX, a.s. - objektu technické vybavenosti bez čp/če na pozemku parc. č. 3093/3 a objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3093/4, včetně pozemků parc. č. 3093/3, 3093/4 a 3093/7, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Bruntál - město, obci Bruntál, okres Bruntál, dle LV 2535 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty. M.1. ČERPACÍ STANICE PHM KARIMPEX BRUNTÁL IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Dle výpisu z katastru nemovitosti č. LV 2535 a dalších podkladů je k datu ocenění vlastníkem oceňovaných staveb a hlavní technologie, tedy oceňovaného dlouhodobého hmotného majetku nemovitého a movitého: KARIMPEX, a.s., Slezská 320, Poruba, Orlová 4 IČ společnost v konkursu dle usnesení soudu Adresa majetku : Čerpací stanice PHM Žlutý kopec 5, Bruntál Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Bruntál-město Kód obce : Název obce : Bruntál Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0801 Název okresu : Bruntál Název kraje : Moravskoslezský (Moravskoslezs Název státu : Česká republika Poloha v obci : Ostatní Časové koeficienty : ČSÚ 2

3 Podklady : - Soupis majetkové podstaty pro Karjský soud v Ostravě, zpracovala advokátní kancelář JUDr. Z. Bětáková, Mgr. L Stoček, Nový Jičín, K Nemocnici 18, dne a doplnění č. 1 soupisu majetkové podstaty ze dne Znalecký posudek č /2011 o ceně technologie a doprovodného movitého majetku čerpací stanice PHM v Bruntále, zpracoval znalec Ing. Jan Bartušek, Olomouc, dne (tento posudek tvoří nedílnou součást tohoto ocenění v příloze). - Výpis z katastru nemovitostí č. LV 2535, na jinou technickou vybavenost bez čp/če na pozemku parc. č. 3093/3 a objekt dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3093/4, včetně na pozemků parc. č. 3093/3, 3093/4 a 3093/7, v k.ú. Bruntál-město, vydal Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj dne pod č. 2045/ Kopie katastrální mapy pro k.ú. Bruntál-město - Výtoče PHM, nákupy a tržby za PHM v letech 2010 a Projektová dokumentace na čerpací stanici s uložištěm PH, zpracoval Státní projektový ústav Olomouc v roce 1957, kolaudace Projektová dokumentace na stavební úpravy čerpací stanici PHM Bruntál, zpracoval ČSAD Ostrava v roce Projektová dokumentace na stavební úpravy čerpací stanici PHM-Bencalor Bruntál, zpracoval projektant ČSAD Ostrava v říjnu Kolaudační rozhodnutí č. 370/98 povoluje užívání stavby "CS PHM Bencalor" v areálu ČSAD Bruntál, č.p. 23, Žlutý kopec (nadzemní nádrž), vydal Městský úřad v Bruntále, stavební úřad dne pod č.j.: Výst /98/Ku - Geometrický plán č /2000 pro rozdělení p.č. 3093/1 a vyznačení věcných břemen na části pozemku ze dne Nájemní smlouva o nájmu čerpací stanice, uzavřená mezi Mgr. Lukášem Stočkem jako pronajímatelem a Nikey s.r.o. jako nájemcem, ze dne Vlastní databáze obvyklých cen a nájmů, databáze spolupracujících znalců, informace realitních kanceláří a realitní inzerce - Fotodokumentace 10/ Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Místní šetření : Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za podpory a účasti obsluhy čerpací stanice - zaměstnance nájemce Nikey s.r.o. a za účasti znalce na technologii a movitý majetek Ing. Jana Bartuška, jehož ocenění je součástí tohoto znaleckého posudku. Infrastruktura : Nemovitost je ve městě Bruntál. Okresní město Bruntál se obyvateli leží na severní Moravě v Moravskoslezském kraji v blízkosti hranic s Polskem. Sousedními okresy jsou Opava, Olomouc, Šumperk a Jeseník. Město Bruntál se statutem okresního města je druhým největším městem v bruntálském okrese. Počet obyvatel v obci k : z toho v produktivním věku: V obci je pošta V obci je základní škola ročník V obci je zdravotnické zařízení V obci je zařízení Policie ČR V obci je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod V obci je vodovod V obci je plynofikace Další infrastruktura s kulturními, sportovními a jinými zařízeními přiměřeně k velikosti okresního města. Vlastní bruntálský okres patří mezi regiony s vyšší nezaměstnaností, nízkými příjmy obyvatel a nižšími podnikatelskými aktivitami. Odrazem těchto skutečností je i menší pohyb na trhu s nemovitostmi. Město Bruntál je v rámci okresu spolu s městem Krnov kvalitativně na nejvyšší úrovni. 3

4 Popis a účel : Jedná se o bezobslužnou čerpací stanici pohonných hmot Karimpex, a.s. v obci Bruntál. Předmět ocenění se nachází v severovýchodní části města Bruntálu, v průmyslové zóně mezi ulicemi Opavská a Žlutý kopec, uvnitř bývalého areálu ČSAD, v pravo od vjezdu do areálu. Zařízení čerpací stanice je umístěno na vlastních pozemcích funkčního celku parc. č. 3093/3, 3093/4 a 3093/7 v k.ú. Bruntál-město. Zařízení vlastníka KARIMPEX, a.s. provozuje společnost Nikey s.r.o. na základě platné nájemní smlouvy s insolvenčním správcem dlužníka KARIMPEX a.s. Čerpací stanice zajišťuje bezobslužný prodej motorové nafty pro vybrané smluvní zákazníky, využíváno je zejména autobusovými a nákladními autodopravci ve vlastním areálu. Žádné doplňkové služby motoristům zde aktuálně nejsou poskytovány. Příjezd a přístup k čerpací stanici z místní komunikace Žlutý kopec na parc. č. 3140/1 je možný pouze po zpevněné ploše přes cizí areálový pozemek parc. č. 3093/1 - zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr. Tento pozemek je ve vlastnictví společnosti MERKUR KEY, a.s., která je také vlastníkem všech ostatních nemovitostí bývalého areálu ČSAD a tyto pronajímá společnosti ČSAD Ostrava, a.s., která další nemovitosti podnajímá ostatním subjektům. Tato společnost ČSAD Ostrava a.s. je současně 100% vlastníkem společnosti Nikey s.r.o., provozující čerpací stanici. Na právní zajištění přístupu není k datu ocenění sepsána žádná smlouva, není zřízeno žádné věcné břemeno. Inženýrské sítě čerpací stanice jsou napojeny na vnitroareálové rozvody, jedná se o přípojku kanalizace splaškové a dešťové, přípojku vody, přípojku NN a přípojku zemního plynu. Původní přípojka teplovodu byla již v minulosti zrušena. Čerpací stanice je složena ze 2 hlavních stavebních objektů - zděného kiosku - budovy technické vybavenosti bez čp/če na parc. č. 3093/3 - ocelového přístřešku nádrže PHM - objektu dopravy bez čp/če na parc. č. 3093/4 Tyto stavby doplňují drobné venkovní úpravy, vše s pozemky funkčního celku parc. č., 3093/3, 3093/4 a 3093/7. Technologie čerpací stanice je její součástí, ostatní doplňuje doprovodný movitý majetek. Užívání je v souladu s územním plánem, v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje žádná rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Příslušenství : Příslušenství hlavních staveb tvoří doplňkové objekty charakteru inženýrských sítí, doplňkových staveb a venkovních úprav, součástí je i hlavní technologie ČS PHM. Stavební úpravy : Historie, stavební úpravy, vhodnost využití Čerpací stanice PHM byla budována současně s výstavbou areálu ČSAD v roce 1957, vlastní kolaudace proběhla mv roce Zde byla vystavěna budova obsluhy (kiosek) s podzemními jednoplášťovými nádržemi PHM se zemním obsypem, byla zde technologie čerpání PHM s olejovým hospodářstvím, kiosek byl napojen přípojkami na inženýrské sítě areálu, včetně přívodu dálkového tepla kanálem z kotelny areálu. V roce 1985 byla provedena rekonstrukce kiosku a části technologie. Z důvodu nevyhovujícího provozu byl provoz uzavřen v roce 1997, byla zahájena výstavba zastřešení nové nadzemní nádrže, s novou technologií a stavebními úpravami kiosku s úpravou přilehlé zpevněné plochy. Původní podzemní nádrže byly odstraněny, odpojeno bylo i dálkové teplo z kotelny a vlastní objekt kiosku byl plynofikován. Čerpací stanice PHM se svou technologií je speciální jednoúčelové zařízení a není možno efektivně uvažovat s jiným budoucím využitím. K datu ocenění zařízení slouží svému účelu a provozuje ho nájemce. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : Věcná břemena Na listu vlastnictví č. LV 2535 jsou k vlastním nemovitostem zapsaná věcná břemena, týkající se omezení vlastnického práva dle části "C" výpisu. Jedná se o: - věcné břemeno umístění rozvaděče, vedení slaboproudu a plynovodní přípojky, včetně oprav a údržby s oprávněním pro stavbu s pozemkem parc. č. 3093/5 a s povinností k oceňované stavbě s pozemkem parc. č. 3093/3 - věcné břemeno vedení, opravy a údržbu inženýrských sítí, přípojky plynu, včetně příchodu a příjezdu s oprávněním pro parcelu č. 3093/1 a s povinností k oceňované stavbě s pozemkem parc. č. 3093/3 Na listu vlastnictví nejsou vedena v části B žádná jiná práva ve prospěch oceňované nemovitosti, tedy ani žádná věcná břemena pro zajištění přístupu. 4

5 Aktuální LV 2535 tvoří nedílnou přílohu tohoto ocenění. Zástavní a předkupní práva k majetku a omezení K datu ocenění je na aktuálním výpisu z LV č. 225 vedeno na nemovitý majetek: - Zástavní právo smluvní pro Českou finanční, s.r.o. ze dne dle smlouvy V2 531/ Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) pro KARIMPEX, a.s., IČ , dle Usnesení insolvenčního soudu, Krajský soud v Ostravě, ze dne Oznámení o zapsání nemovitosti do soupisu konkursní podstaty ze dne Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona pro KARIMPEX, a.s., IČ , dle Usnesení insolvenčního soudu ze dne (Aktuální výpis viz. příloha ocenění). Ekologické zatížení Každý provozní areál ČS PHM je potencionálním zdrojem ekologického zatížení v případě nekontrolovaného úniku ropných látek. Na ochranu před těmito vlivy bylo celé zařízení projektováno i povoleno a takto provozováno. Na oceňované ČS PHM nebyly dle sdělení v uplynulém období provozu žádné ekologické ani jiné havárie, pokuty z tohoto titulu nebyly uděleny žádné. Restituční nároky Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích k pozemkům. Pojištění majetku Aktuálně k datu ocenění je dle sdělení majetek pojištěn u nájemce, podrobnosti smlouvy nebyly sděleny. Další závazky, omezení, problémy a specifika majetku Zařízení ČS PHM je pronajímáno vlastníkem nájemci společnosti Nikey s.r.o. na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Nejsou žádné smlouvy současného vlastníka a zajištění přístupu přes cizí pozemek areálu ani smlouvy o napojení na inženýrské sítě areálu (kanalizace, voda, NN a zemní plyn). Zařízení ČS PHM je užíváno v souladu se stavebním povolením kolaudací a provedenými revizemi. Z hlediska přírodních katastrof nejsou předpoklady povodní a záplav, žádné sesuvy půdy. Mimo uvedená nejsou známa žádná další omezení, vyplývající z uzavřených smluv nebo okolností provozování majetku. Předmět podnikatelské činnosti : Celou podnikatelskou činnost u neveřejné ČS PHM představuje bezobslužný prodej motorové nafty smluvním zákazníkům. Žádné jiné služby motoristům zde nejsou poskytovány. Postup při ocenění : Pro další postup ocenění je provedena aplikace jednotlivých metod se závěrečnou analýzou, jak je uvedeno v podmínkách v závěru tohoto ocenění. Pro stanovení hodnoty technologie, hlavních movitých věcí a ostatního movitého majetku dle zjištění při prohlídkách a dle soupisu majetkové podstaty insolvenčního správce k 08/2009 s doplněním k 11/2009 byl využit znalecký posudek č /2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí. 5

6 B. POSUDEK Věcná hodnota majetku V následujícím oddíle je provedeno ocenění nemovitého majetku, ocenění movitého majetku hlavní zabudované technologie je provedeno samostatným znaleckým posudkem v příloze této zprávy, následuje souhrn věcné hodnoty. Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. 3093/3 M.1.2. Přístřešek nadzemní nádrže PHM na parc. č. 3093/4 M.1.3. Zpevněné plochy na parc. č. 3093/7 M.1.4. Pozemky zájmového území M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. 3093/3 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní objekt provozní budovy kiosku, nepodsklepený s jednoduchým půdorysem ve tvaru T s převislou střechou nad vstupem. Základy jsou betonové s izolací, obvodové zdivo je z cihel tl 450 mm, strop železobetonový monolitický tvoří současně zastřešení objektu plochou střechou s předsazenou konzolovitou částí na krytí dřívějšího výdejního stojanu u vstupu. Krytina je živičná s oplechováním římsy a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní, ze skladu dvojkřídlové ocelové, k prosvětlení ve skladu ze sklobetonových tvárnic. Podlahy josu opatřeny keramickou dlažbou, ve skladu dlažba teracová. Vnitřní omítky vápenné v kombinaci s keramickým obkladem sociálního zařízení, venkovní omítky vápenocementové. Přízemí (1.NP) obsahuje vstupní chodbu, kancelář obsluhy, technickou místnost s plynovým kotlem ÚT a elektrorozváděčem, WC s předsíňkou a umývadlem a sklad materiálu a inventáře. Budova obsahuje vnitřní kanalizaci pro WC a umývadlo, venkovní dešťovou kanalizaci, rozvod studené pitné vody s ohřevem v průtokovém ohřívači, kompletní elektroinstalaci, bleskosvod, instalaci plynu ke kotli ÚT. Vytápění ústřední teplovodní do ocelových deskových těles, zdrojem je plynový nástěnný kotel. Funkční je elektronické zabezpečení. Původní objekt je užíván od roku 1960, kdy byl také kolaudován, v průběhu času byl několikráte upravován naposledy stavební úpravy v roce 1985 a ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : Budovy pro dopravu a spoje ostatní SKP : Budovy pro obchod a služby Materiálová charakteristika : zděná z cihel,tvárnic,bloků 6

7 Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 9.20* * ,67 Zastavěná plocha celkem : 60 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Vrchní stavba (9.20* *1.08)* ,62 Celkem : 247,62 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: Kč/m 3 obestavěného prostoru Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Územní vlivy 1,0370 Mezisoučet - A 1,0790 Časový koeficient 1,1205 Celkem 1,0790 * 1,1205 = 1,2090 Výpočet : * 1,2090 = Výchozí hodnota jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : * 247,62 = Výchozí hodnota celková : Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 12, , , Svislé konstrukce 18, , , Stropy a podhledy 9, ,9000 8, Konstrukce střechy 8, ,0000 8, Krytina střechy 3, ,0000 4, Klempířské konstrukce 1, ,0000 2, Úprava vnitřních povrchů 7, ,0000 7, Úprava vnějších povrchů 4, ,0000 4, Schodiště 1, ,0000 0,000 0 Dveře 1, ,0000 1, Vrata 1, ,0000 1, Okna 4, ,0000 4, Podlahy 4, ,0000 4, Vytápění 3, ,0000 3, Elektroinstalace 5, ,0000 5, Bleskosvod 1, ,0000 1, Vnitřní vodovod 0, ,0000 0, Vnitřní kanalizace 1, ,0000 1, Zdroj teplé vody 0, ,8000 0, Hygienická vybavení 0, ,0000 0, Výtahy 0, ,0000 0,000 0 Ostatní 6, ,0000 6, Celkem 100, , , Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,9660 Výpočet : * 0,9660 = Reprodukční cena celková : Kč 7

8 Výpočet : / 247,62 = 5 079,3878 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 5 079,3878 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 51 roků 85 roků Výpočet : 100 * 51 / 85 = 60,000 Míra opotřebení : 60,000 % Výpočet : * (1-0,60000) = Věcná hodnota : Kč Kiosek bez čp/če na parc. č. 3093/3 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota Kč Kč M.1.2. Přístřešek nadzemní nádrže PHM na parc. č. 3093/4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o samostatně stojící objekt ocelového přístřešku, sloužící pro zastřešení a osazení nadzemní nádrže PHM s výdejním stojanem a technologií. Základy jsou z betonových patek, pod nádrží je betonová deska izolované vany na úkapy se zvýšeným obvodovým soklem. Nosnou konstrukci přístřešku tvoří 3 dvojice ocelových trubkových sloupů, podporující ocelové vazníky uzavřeného profilu a příčné vazničky, sloužící k upevnění tvarované krytiny. Obvodový plášť ze 3 stran objektu je z tvarovaného plechu na paždících, čelní strana je otevřená. Objekt obsahuje světelnou i motorovou elektroinstalaci, konstrukce je uzemněna. Objekt byl vystavěn a kolaudován v roce 1998, od této doby je také užíván. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : Haly pro skladování hořlavin, výbušnin SKP : Budovy pro skladování a manipulaci Materiálová charakteristika : kovová Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 8

9 Zastavěná plocha 12.00* ,20 Zastavěná plocha celkem : 52 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Výkaz výměr 12.00*4.35* ,90 Celkem : 234,90 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: Kč/m 3 obestavěného prostoru Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Územní vlivy 1,0370 Mezisoučet - A 1,0790 Časový koeficient 1,1081 Celkem 1,0790 * 1,1081 = 1,1956 Výpočet : * 1,1956 = Výchozí hodnota jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : * 234,90 = Výchozí hodnota celková : Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 16, , , Svislé konstrukce 27, , , Stropy a podhledy 8, ,0000 0,000 0 Konstrukce střechy 9, , , Krytina střechy 2, ,0000 4, Klempířské konstrukce 0, ,0000 1, Úprava vnitřních povrchů 3, ,5000 2, Úprava vnějších povrchů 2, ,5000 1, Schodiště 0, ,0000 0,000 0 Dveře 1, ,0000 0,000 0 Vrata 1, ,0000 0,000 0 Okna 3, ,0000 0,000 0 Podlahy 3, ,1000 5, Vytápění 2, ,0000 0,000 0 Elektroinstalace 5, ,8000 5, Bleskosvod 0, ,0000 1, Vnitřní vodovod 0, ,0000 0,000 0 Vnitřní kanalizace 0, ,0000 0,000 0 Zdroj teplé vody 0, ,0000 0,000 0 Hygienická vybavení 0, ,0000 0,000 0 Ostatní 7, ,0000 0,000 0 Celkem 100, , , Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,6912 Výpočet : * 0,6912 = Reprodukční cena celková : Kč Výpočet : / 234,90 = 3 373,0694 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 3 373,0694 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru 9

10 Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 13 roků 35 roků Výpočet : 100 * 13 / 35 = 37,143 Míra opotřebení : 37,143 % Výpočet : * (1-0,37143) = Věcná hodnota : Kč Přístřešek nadzemní nádrže PHM na parc. č. 3093/4 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota Kč Kč M.1.3. Zpevněné plochy na parc. č. 3093/7 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o plochy přilehlé ke stavebním objektům na části pozemku parc. č. 3093/7. Jde o pojízdné plochy ze zámkové dlažby a část asfaltových. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : Komunikace pozemní SKP : Dálnice, ulice, silnice, stezky Materiálová charakteristika : dlážděný Výkaz výměr (m 2 plochy komunikace) Popis Výpočet / komentář Výsledek Výkaz výměr 3.00* * * ,40 Celkem : 163,40 m 2 plochy komunikace Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: Kč/m 2 plochy komunikace Kč/m 2 plochy komunikace 10

11 Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0325 Mezisoučet - A 1,0325 Časový koeficient 1,1308 Celkem 1,0325 * 1,1308 = 1,1676 Výpočet : * 1,1676 = Výchozí hodnota jednotková : Kč/m 2 plochy komunikace Výpočet : * 163,40 = Výchozí hodnota celková : Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 9, ,0000 9, Kryty a podklady 85, , , Doplňkové konstrukce 3, ,0000 3, Ostatní 2, ,0000 0,000 0 Celkem 100, , , Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,9775 Výpočet : * 0,9775 = Reprodukční cena celková : Kč Výpočet : / 163,40 = 2 099,6940 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 2 099,6940 Kč/m 2 plochy komunikace Reprodukční cena jednotková : Kč/m 2 plochy komunikace Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 13 roků 30 roků Výpočet : 100 * 13 / 30 = 43,333 Míra opotřebení : 43,333 % Výpočet : * (1-0,43333) = Věcná hodnota : Kč Zpevněné plochy na parc. č. 3093/7 - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota Kč Kč M.1.4. Pozemky zájmového území IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jde o 3 pozemky ve funkčním celku čerpací stanice PHM, stavby a pozemky jsou ve stejném vlastnictví. Pozemek parc. č. 3093/3 je zastavěn v celé ploše budovou kiosku, pozemek parc. č. 3093/4 je v celé ploše zastavěn přístřeškem nad nádrží, pozemek parc. č. 3093/7 tvoří zájmové území čerpací stanice kolem objektů, částečně zpevněn a částečně zatravněn. Zainvestovanost pozemků je kompletní, včetně zemního 11

12 plynu. Podrobný popis viz. úvod - popis a účel. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) 3093/3 zastavěná plocha a nádvoří 59 59, /4 zastavěná plocha a nádvoří 48 48, /7 ostatní plocha, ostatní komunikace ,00 Plocha pozemku celkem : 1169,00 m 2 Přímá metoda Cena stavebních pozemků v k.ú Bruntál-město se realizuje v rozmezí 400 až Kč/m2, v centru výše, pro rezidenční výstavbu na okrajích měst a ve výši 600 až 800 Kč/m2. Nejvyšší prodeje lukrativních pozemků kolem centra byly zaznamenány ve výši do Kč/m2. Ve městě není platná cenová mapa, město vydalo v roce 2008 pravidla prodeje pozemků ve vlastnictví města, kdy cena byla stanovena do 3 pásem 750 Kč/m2, 500,- Kč/m2 a 250 Kč/m2. Dle tohoto podkladu leží nemovitost v pásmu 3 s cenou 250,- Kč/m2. Pozemky uvnitř průmyslových areálů se prodávaly a nabízely v rozmezí 150 až 250 Kč/m2. U tohoto dobře zainvestovanáho pozemku je možno bez problémů navrhnout bezpečnou jednotkovou cenu 200 Kč/m2. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 3093/3 zastavěná plocha a nádvoří 59,00 200, , /4 zastavěná plocha a nádvoří 48,00 200, , /7 ostatní plocha, ostatní komunikace 1 062,00 200, ,00 Plocha (m 2 ): 1 169,00 Celková hodnota : Kč Pozemky zájmového území - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota 200 Kč/m Kč Rekapitulace nemovitého majetku věcná hodnota Název Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Kiosek bez čp/če na parc. č. 3093/ Přístřešek nadzemní nádrže PHM na parc. č. 3093/ Zpevněné plochy na parc. č. 3093/ Pozemky zájmového území Čerpací stanice PHM KARIMPEX Bruntál Čerpací stanice PHM KARIMPEX Bruntál upr

13 Hlavní technologie a movitý majetek Provozní soubor hlavní technologie čerpací stanice a doprovodného movitého majetku oceněn samostatně znalecký posudek č /2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí. Rekapitulace technologie Název Výchozí cena [Kč] Časová (obvyklá) cena [Kč] ČS PHM KARIMPEX Bruntál - technologie upraveno Nemovitosti s hlavní zabudovanou technologií a movitým majetkem celkem zaokrouhleno: Čerpací stanice PHM KARIMPEX Bruntál- celkem : Reprodukční (výchozí) cena Věcná hodnota(časová) cena Kč Kč 13

14 Výnosová hodnota majetku Do výnosové hodnoty se promítá hodnota jak nemovitého, tak movitého dlouhodobého majetku, tj. zabudované technologie čerpací stanice s doprovodným movitým majetkem. Zařízení ČS PHM vlastníka společnosti KARIMPEX, a.s. je v pronájmu, nájemcem je společnost Nikey s.r.o., která tuto čerpací stanici také provozuje. Test na výnosy ze smluvního a obvyklého nájemného Obvyklé nájmy u jiných vlastníků a provozovatelů se řídí různými pravidly. Někdy je provozovatelem zabezpečováno PHM s vlastní cenovou politikou a nájemce provádí pouze obsluhu a provozuje ve vlastní režii ostatní zařízení (shop, kávomaty, bistro, vysavač, myčka, atd.). Nájemce potom zpravidla zabezpečuje jenom nutnou údržbu a hradí drobné opravy do určité výše. U některých případů je pro nájemce stanoven určitý fixní nájem za pronájem celého zařízení, nájemce potom odvádí určité procento z tržeb ostatního zařízení, dále mu přísluší určitý provizní podíl na prodeji PHM, stanovený odstupňovaně podle množství výtoče. V jiných případech provozuje nájemce ostatní zařízení bez odvodu na tržbách a z prodeje PHM má provizi pouze zanedbatelnou nebo téměř žádnou. Předmětem smluvního nájmu u oceňované čerpací stanice jsou movité i nemovité věci, nacházející se v areálu ČS PHM. Nájemce je povinen zajišťovat provoz čerpací stanice s prodejem PHM, je oprávněn provozovat další činnost v čerpací stanici. Smlouva o pronájmu a provozování je uzavřena na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Na základě nájemní smlouvy činí fixní měsíční nájemné Kč, bez pohyblivé složky. Fluktuace nájemného je uvažováno do 5%, obhospodařovací náklady jsou stanoveny v obvyklých výších, kapitalizační míra stanovena pro podnikatelské majetky se středním stupněm rizika. Je velmi problematické z běžně realizovaných neplnohodnotných a tržně obtížně čitelných nájmů či provozovatelských smluv nájemné obvyklé porovnávat. Pro test na výnosy je zde využito smluvní nájemné. Pro vlastní stanovení výnosové hodnoty tohoto speciálního majetku však není tento způsob dostatečně relevantní.. Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné B 1, , ,00 0, , Celkem 1, Vysvětlivky : B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Výpočet výnosové hodnoty : Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné Daň z nemovitosti 479 Pojistné budov Odpisy střádací - amortizace 0 Náklady na údržbu Náklady provozní Pronájem pozemku 0 Míra ekonomické výnosnosti : 4,50 % Míra rizika : 7,00 % Míra kapitalizace : 11,50 % Stabilizovaný roční výnos Výpočet : 100 * / 10,50 = Výnosová hodnota : Kč 14

15 Výnosová hodnota speciálního majetku je stanovena nepřímo na základě obecného výnosového potenciálu z provozování ČS PHM jako samostatného hospodářského střediska z pohledu vlastníka. Na výnosech zařízení se obecně podílí celý soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. V podstatě se jedná se o obdobu podnikového ocenění, jelikož se však jedná o návrh hodnoty nemovitého a hlavního movitého majetku, je nutno provést korekce výnosů pouze na podíl těchto majetkových složek. V daném případě čerpací stanice nebývá obvykle podíl ostatních složek podstatný. Provozující společnost vede denní, měsíční a roční záznamy o výtočích PHM. Výnosovou hodnotu odhadneme na základě dosahovaných, resp. dosažitelných korigovaných hospodářských výsledků z provozování této stanice. Z hlediska metodiky by bylo obecně nejvhodnější zjišťovat výnosovou hodnotu na bázi diskontovaných free cash-flow, zejména z důvodů určité omezené ekonomické životnosti zařízení. S ohledem na výkyvy budoucích příjmů závislých na spoustě faktorů (kolísání cen ropy na světových trzích, státní daňové zásahy, ekonomická recese bez dostupnosti výhledů), dále také pro problematické plánování investic do majetku a pracovního kapitálu je použití těchto postupů zatíženo značnou chybovostí. Z těchto důvodů je pro zjednodušení použita kapitalizace pomocí věčné renty. Výše použitých nákladů proti výnosům z marží je stanovena dle konkrétní situace, zkušeností zpracovatele a obecných uzancí z provozování obdobných majetků. Jedinou složkou výnosů u neveřejné bezobslužné ČS PHM je v daném případě prodej PHM motorové nafty pro smluvní partnery a držitele odběrových karet QUITEC. Výnosy z prodeje PHL Žádné historické výsledky nejsou k dispozici, čerpací stanice byla také v letech 2008 a 2009 mimo provoz. Jsou k dispozici pouze výsledky současného nájemce Nikey s.r.o. od do současnosti. období výtoč (l) marže jedn / ,00 0, / ,00 0,50 Dle sdělení provozovatele a nájemce je pro všechny jeho zařízení vnitroareálových bezobslužných čerpacích stanic v areálech autobusové dopravy stanovena velmi nízká jednotná marže 0,50 Kč/l. Dominantním odběratelem je zde autobusová doprava, společnost ČSAD Ostrava a.s. je 100% vlastníkem nájemce a provozovatele Nikey s.r.o. Tato marže není obvyklá pro tržní podnikatelské prostředí, běžná marže u jiných zařízení se však pohybuje nejčastěji v rozpětí 1,50 až 2,00 Kč/l. Z toho důvodu je možno bez rizika úbytku odběratelů a snížení výtoče do budoucna predikovat jednotkovou marži minimálně 1,00 Kč/l, kdy při předpokládané roční výtoči litrů nafty dosáhne celková roční marže Kč. Výnosy a náklady celkem Po zvážení všech nákladů ve vztahu k uvedenému zařízení jak na straně pronajímatele, tak na straně provozovatele, tj. včetně osobních nákladů, spotřeby, daní, odpisů, pojištění, správy a záchovné údržby včetně nezbytných investic pro udržení konkurenceschopnosti, poplatků a dalších nepřesáhne trvalý roční odnímatelný výnos před zdaněním 60% (obvyklý sledovaný průměr pro vlastníka z uvedených výsledků z prodeje PHM u bezobslužných zařízení ) Hospodářský výsledek je bez ohledu na provozovatele zdaněn sazbou daně z příjmů právnických osob pro další období konzervativně ve výši 20 %. Výnosy z prodeje PHL v Kč Výnosu ze shopu a ostatní služby v Kč 0 Nezahnuté výnosy v Kč 0 Nezahnuté náklady v Kč 0 Celkem výnosy Náklady provozní 40% Provozní HV před daní Daň z příjmu právnických osob 20% HV zdaněný

16 Při stanovení kapitalizační míry a následném odhadu tržní hodnoty je třeba zohlednit všechny rizikové faktory, které mohou na hodnotu působit. Běžná kapitalizační míra při tržním oceňování standardních nemovitostí zejména při poskytování záruk a půjček se pohybuje v rozmezí 6 až 12% pro kapitalizaci výnosů z bezpečnějších nájmů. U tohoto typu majetku s urychlenou návratností, malou morální i technickou životností při stanovení výnosů z provozu a nikoliv zběžných nájmů je nutno uvažovat se zvýšenou mírou rizika nad průměrnou výnosností nejbezpečnějších investic, v konkrétním případě také s ohledem na aktuální právní stav s exekučním příkazem k prodeji majetku. Je brán také ohled na konkrétní situaci silných a slabých stránek, zejména příležitostí a hrozeb ze SWOT analýzy. Výnosnost : 4.50 % Inflace : 0.00 % Riziko : 11,00 % Životnost : 0.00 % Míra kapitalizace : 15,50% Stabilizovaný roční výnos ,- Kč Výnosová hodnota z provozu : ,- Kč Po zvážení okolností tuto hodnotu výnosovou hodnotu z provozování majetku využijeme jako základ pro stanovení tržní hodnoty. Z uvedených výnosových hodnot je ve výsledku převzata hodnota z provozu majetku v zaokrouhlené výši ,- Kč. Čerpací stanice PHM KARIMPEX Bruntál - celkem : Výnosová hodnota Kč Porovnávací hodnota majetku Přímá metoda U daného typu majetku je velmi problematické přímé srovnání s realizovanými prodeji nebo nabízenými čerpacími stanicemi. Realizované ceny vykazují značné rozdíly. Mezi hlavní faktory, hrající důležitou roli ve výnosnosti s výtočí a prodejnosti lze řadit: - polohu v regionu a lokalitě s průjezdem vozidel a pohodlností přístupů - cenovou politiku státu, preference podnikatelských aktivit, daňová zatížení - cenovou politiku a sílu provozovatele, konkurence - rozsah, využitelnost kvalitu a vybavení zařízení s péčí o zákazníka a poskytování služeb - v neposlední řadě značku a marketing s reklamou. Při prodejích či nabídkách hrají vlivy také některé netržní faktory, zejména stavy tísně, vzájemné dohody mimo oficiální smluvní vztahy, vazby mezi stranami, kartelové dohody, atd. U nabídek dochází v průběhu řízení zpravidla k poklesu cen, někdy i velmi výraznému. Také z těchto důvodů nelze pro daný typ majetku výsledky ze srovnání přeceňovat. Srovnání je využito pouze pro závěrečnou korekci tržní hodnoty, bylo použito know-how zpracovatelů a zástupců České komory odhadců majetku z ocenění a ve velké většině i realizací cca 250 ČS PHM v uplynulém období. Vlastní porovnávací hodnota se z výše uvedených důvodů a irelevantností výstupů samostatně nestanovuje. Čerpací stanice PHM KARIMPEX Bruntál - celkem : Porovnávací hodnota : Nestanovuje se 16

17 C. ZÁVĚR Závěrečná analýza Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Nestanovuje se Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: SWOT Silné stránky majetku: - dobrý technický stav majetku, čerpací stanice je průběžně užívána - dobrá poloha v areálu autobusové a nákladní dopravy, velmi dobré technické přístupy Slabé stránky majetku: - vlastník v konkursu podle insolvenčního zákona, nájemce není aktuálně motivován k provádění investic - na listu vlastnictví zapsaná věcná břemena (s malým vlivem na hodnotu) - nezajištěný příjezd k čerpací stanici uvnitř areálu přes cizí pozemek vlastníka areálu - napojení na vnitroareálové sítě soukromého vlastníka Trendy (příležitosti a hrozby): - jiné alternativní využití nemovitostí mimo uvedený provoz čerpací stanice PHM se nepředpokládá, - stále narůstá konkurenční prostředí, s ohledem na zvyšování cen dochází obecně ke snižování marží a hospodářských výsledků - při získání nového vlastníka možno budovat na založené historii s investicemi nového vlastníka Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Tržně neakceptovatelná bývá zpravidla majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši tis. Kč. Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost a činí tis. Kč. Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání nabídek nebylo možno stanovit z důvodů výše uvedených. U tohoto majetku je kladen určitý důraz na kvalitu samotné stavební a technologické substance, ale především na dosažitelný výnosový potencionál majetku, ve kterém se již tato substance projevuje. Výnosovou hodnotu tedy považujeme v tomto případě za jeden z rozhodujících a bezpečných indikátorů investorského zájmu o oceňovaný majetek, investor vyžaduje bezpečnou návratnost investovaného kapitálu. Podpora stavební a technologické substance je zde přiměřená, s ohledem na kolísavost trhu a expanzi konkurence je významná. Po provedené analýze, zvážení všech hodnot, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech a závad byla navržena tržní hodnota (cena obvyklá) majetku nezatíženého závadami do výše výnosové hodnoty ve výši tis. Kč. Závady na uvedeném majetku se projevují jednak smluvně nezajištěným přístupem k čerpací stanici přes cizí pozemek, jednak napojením inženýrských sítí na vnitroareálové rozvody neveřejného subjektu, jednak zapsanými věcnými břemeny na listu vlastnictví č Z ekonomického pohledu je možno zohlednit uvedené závady reálnou 7% srážkou z výsledné tržní hodnoty majetku: x 0,07 = ,- Kč. Tržní hodnota po zohlednění závad činí = Kč. Čerpací stanice PHM KARIMPEX Bruntál - celkem upraveno: Tržní hodnota (cena obvyklá): Kč 17

18 Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) bezobslužné čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX, a.s. - objektu technické vybavenosti bez čp/če na pozemku parc. č. 3093/3 a objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. 3093/4, včetně pozemků parc. č. 3093/3, 3093/4 a 3093/7, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Bruntál - město, obci Bruntál, okres Bruntál, dle LV 2535 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši ,-- Kč Slovy: Dvamilionystočtyřicettisíc korun českých V tom: Obvyklá cena nemovitosti činí celkem Obvyklá cena technologie a hlavního zařízení činí celkem Obvyklá cena vybavení ostatním hmotným majetkem celkem Kč Kč 200 Kč Poznámka : Ve výsledné ceně jsou již zohledněny výše specifikované závady přístupu, napojení na sítě a zapsaná věcná břemena, tedy ty závady, které dle 13 odst. 1 zák. 26/2000 Sb. v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou. V případě prodeje majetku v dobrovolné dražbě se předpokládá, že mimo zapsaná věcná břemena zaniknou všechna omezení vlastnického práva, zapsaná v oddíle C na listu vlastnictví č pro k.ú. Bruntál-město. Žádnou další závadu nepředstavuje ani platná nájemní smlouva na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Výsledná hodnota majetku je dána zachováním využití majetku a synergie nemovitostí s technologií, bez úvah o oddělení. 18

19 PODMÍNKY A APLIKACE METOD 1. PŘEDPOKLADY A OMEZ. PODMÍNKY PRO URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem návrhu tržní hodnoty pro prodej konkursního majetku. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt může být v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě. 2. ZÁKLADNÍ POJMY TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany 19

20 jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2008). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. 3. ROZSAH OCENĚNÍ Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Předpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti Věcná břemena Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody. 4. ZÁKLAD HODNOTY Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, jako "finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje". 5. STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v 20

21 čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 6. METODY OCEŇOVÁNÍ METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahů mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Předpokládá se, že investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí peněžní tok (cash flow). Základem pro budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční náklady na provoz (u podnikatelské činnosti pak budoucí tok příjmů z této činnosti např. hotely, sanatoria a pod.). Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky v ČR tak i možné rizikové faktory. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Výsledná tržní hodnota je syntézou vypočtených hodnot, stanovená na základě dalších analýz při definování silných a slabých stránek, trendů, tedy příležitostí a hrozeb. 7. INFORMACE O PROGRAMU K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS verze W0911. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o. 21