ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně nemovitosti administrativní budovy bez čp/če na pozemku p.č. 59/18 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Krasice, obec Prostějov, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 2397/10 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti administrativní budovy bez čp/če na pozemku p.č. 59/18 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Krasice, obec Prostějov, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Administrativní budova Adresa předmětu ocenění: Západní Prostějov Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Prostějov Katastrální území: Krasice Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce exekutora a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 119 ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 119 vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne je majitelem předmětné nemovitosti: ARDANAS, s.r.o., Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém

3 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Administrativní budova bez čp/če 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Administrativní budova bez čp/če Ocenění staveb nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Administrativní budova bez čp/če Popis Předmětná nemovitost administrativní budovy bez čp/če je situovaná na pozemku p.č. 59/18 zastavěná plocha a nádvoří jako objekt konečné řadové sekce se dvěma nadzemními podlažími s částečným podsklepením bez podkroví. Dispozičně v suterénu jedna místnost přístupná ze dvora s domácí vodárnou. V I.N.P. pět místností (kanceláře) a sociální zařízení pro ženy a muže, chodby, schodiště do II.N.P.. Ve II.N.P. kuchyně, chodba a čtyři kanceláře, schodiště na půdu. Základové konstrukce betonové s izolací proti zemní vlhkosti, která místy neplní svou funkci (zavlhlé zdivo). Svislé nosné konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem, v patře snížený podhled. Zastřešení sedlovou střechou s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenocementové, sokl obložen kabřincem. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, štukové. Vnitřní obklady keramické na sociálních zařízeních a za kuchyňskou linkou. Schody do II.N.P. pískovcové, na půdu betonové s povrchovou úpravou teracco. Dveře dřevěné rámové náplňové do dřevěných zárubní a prefa do ocelových zárubní. Okna plastová. Podlahy kancelářských místností PVC a koberec. V Ostatních místnostech keramická dlažba. Vytápění etážové samostatně každé patro s kotlem na zemní plyn. Radiátory deskové. Elektroinstalace světelná, hromosvod není proveden. Proveden rozvod teplé a studené vody, zdroj teplé vody el. boiler. Proveden rozvod zemního plynu. Odkanalizování objektu do obecní kanalizace. Z vnitřního vybavení WC, pisoáry, umyvadla. Záchody splachovací. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

5 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.P.P. 1,90*1,70+4,83*3,37 = 19,51 I.N.P. 17,16*9,00+3,00*6,55 = 174,09 II.N.P. 17,16*9,00+3,00*6,55 = 174,09 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.P.P. 19,51 m2 2,11 m 41,17 I.N.P. 174,09 m2 3,40 m 591,91 II.N.P. 174,09 m2 3,40 m 591,91 Součet 367, ,99 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 224,99 / 367,69 = 3,33 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 367,69 / 3 = 122,56 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba (1,90*1,70+4,83*3,37)*(2,11) = 41,16 m 3 Vrchní stavba (17,16*9,00+3,00*6,55)*(3,40) = 591,91 m 3 Vrchní stavba (17,16*9,00+3,00*6,55)*(3,40) = 591,91 m 3 Zastřešení ((9,00*3,80)/2)*17,16 = 293,44 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Spodní stavba PP 41,16 m 3 Vrchní stavba NP 591,91 m 3 Vrchní stavba NP 591,91 m 3 Zastřešení Z 293,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 518,42 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné S Stropy s rovným podhledem S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S 100 Část [%] - 5 -

6 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody pískovcové S Dveře rámové náplňové S Vrata X Okna plastová N Povrchy podlah PVC S Vytápění ústřední S Elektroinstalace světelná P Bleskosvod C Vnitřní vodovod teplá i studená S Vnitřní kanalizace do obecní kanalizace S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody bojler P Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. WC, pisoáry, umyvadla S Výtahy C Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17, ,00 17,40 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna N 5, ,54 8, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace P 5, ,46 2, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 1, ,46 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00-6 -

7 Součet upravených objemových podílů 91,21 Koeficient vybavení K 4 : 0,9121 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,00 2, Svislé konstrukce S 17,40 100,00 1,00 17,40 19, ,00 4, Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 10, ,00 2, Krov, střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8, ,33 2, Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7, ,50 4, Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,33 3, Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1, ,00 0, Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,00 0, Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,50 2, Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 8, ,50 1, Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,50 0, Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,00 0, Elektroinstalace P 5,70 100,00 0,46 2,62 2, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 0, Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,67 0, Vnitřní plynovod S 0,20 100,00 1,00 0,20 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 1,70 100,00 0,46 0,78 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,67 0,5484 Opotřebení: 29,0929 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9739 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9306 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9121 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 081,08 Plná cena: 1 518,42 m 3 * 5 081,08 Kč/m 3 = ,49 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 29,0929 % Úprava ceny za opotřebení ,35 Kč - 7 -

8 Administrativní budova bez čp/če - zjištěná cena = ,14 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Administrativní budova bez čp/če = ,14 Kč ,14 Kč Nákladové ceny - celkem = ,14Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro administrativu Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 6,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] I.N.P. 149, , ,- II.N.P. 149, , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: ,50 Kč Výměra stavebního pozemku: 197,00 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 174,00 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: ,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: ,65 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: ,00 * 40 % = ,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: ,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = ,35 Kč Míra kapitalizace 6,50 % / 6,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč - 8 -

9 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = ,14 Ocenění výnosovým způsobem CV = ,00 Rozdíl R = ,14 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny C): CV R = ,83 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,83 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 119 ze dne Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č Možnost napojení na plynovod: 7 % Úprava cen: 7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8150 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1200 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1200 0,8150 7,00 739,50 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 59/18 197,00 739, ,50 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,50 Pozemky - zjištěná cena = ,50 Kč - 9 -

10 - 10 -

11 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Administrativní budova bez čp/če ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třimilionytřistašedesátjednatisícdvěstěčtyřicet Kč

12 Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem smluvním pohledávka úvěr ve výši ,- Kč a příslušenství, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha - zástavní právo smluvní budoucí pohledávky, vzniklé od uzavření smlouvy do až do celkové výše ,- Kč, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši ,- Kč a příslušenství a náklady exekuce, Hořín Viktor Ing., Náves 28, Čechovice - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši ,- Kč, Finanční úřad v Prostějově, Křížkovského 4168/1, Prostějov - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 7.013,03 Kč, Finanční úřad v Prostějově, Křížkovského 4168/1, Prostějov - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši ,- Kč, Finanční úřad v Prostějově, Křížkovského 4168/1, Prostějov - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši ,80 Kč, Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha - dále je zatížena exekučním příkazem k prodeji nemovitosti Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru - venkovní omítky z dvorní části nemovitosti zvětralé - místy nefunkční izolace proti zemní vlhkosti Poloha Předmětná nemovitost je situována v katastrálním území Krasice, obec Prostějov s veškerou občanskou vybaveností

13 Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla zjištěna žádná obdobná nemovitost, která by v daném místě a čase byla obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří. V nabídce pouze dvě podstatně novější administrativní budovy v centru Prostějova. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené kombinací nákladové a výnosové metody. V nabídkách realitních kanceláří nájemné v obdobných nemovitostech: - pronájem kanceláří Prostějov, Za Olomouckou 200 m 2 cena 1.000,- Kč/m2/rok - pronájem kanceláří Prostějov, Držovice, U hřbitova, 200 m 2 cena 960,- Kč/m2/rok - pronájem kanceláří Prostějov, Svatoplukova 200 m 2 cena 900,- Kč/m2/rok - pronájem kanceláří Prostějov, Svatoplukova 156 m 2 cena 1.164,- Kč/m2/rok Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím výši nájemného a tím i prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti včetně příslušenství a pozemku pro exekuci na: Obvyklá cena celkem ,- Kč Slovy: třimilionytřistatisíckč V Olomouci Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz

14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č