ZNALECKÝ POSUDEK Č. 765/337/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 765/337/2012 o obvyklé ceně nemovitosti pozemků parc.č. 405, 406, 408, 412/1; to vše v k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 6801/12-30 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: Mob: Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu k rozhodnému dni Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a je vyhotoven ve 4 vyhotoveních. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitel. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti Obvyklá cena Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Pozemky Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Shrnutí C. Posudek VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Stavební pozemek Zemědělské pozemky louky Hospodářsky nevyužitelné a nevyužívané pozemky Rekapitulace tržních metod ocenění Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 25

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 167 EX 6801/12-19, tedy pozemků parc.č. 405, 406, 408, 412/1; to vše v k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily, zapsané na listu vlastnictví č. 700 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jilemnice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 700 pro k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily ALV: Tůma Karel Mgr., náměstí Republiky 6, Nové Město nad Metují, Nové Město nad Metují 1; identifikátor: /158 BLV: Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. 405 ostatní plocha neplodná půda 94 m 2 parc.č. 406 trvalý travní porost 918 m 2 parc.č. 408 trvalý travní porost 219 m 2 parc.č. 412/1 trvalý travní porost 3069 m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č m 2 parc.č m 2 parc.č. 412/ m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 25

4 přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str : Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. 4. Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí LV list vlastnictví ALV vlastnické právo BLV nemovitosti FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky k.ú. katastrální úřad KP katastrální pracoviště č.j. číslo jednací č. - číslo parc.č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 25

5 B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a podat informace o oceňovaných pozemcích. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý dne Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 700 ze dne , katastrální území Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily; vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 6801/12-30 ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 700 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Křížlice dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Jestřabí v Krkonoších Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 25

6 Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon o znalcích a tlumočnících č.36/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s.isbn Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, s. ISBN Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2006, 2008, 2010 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 25

7 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 25

8 Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití pozemků. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 25

9 6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky a stavební pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Předmětem ocenění je i hospodářsky nevyužitelný pozemek (dle ÚP mimolesní zeleň), u kterého není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. Jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází na jihozápadním okraji Krkonoš v okrese Semily v obci Jestřabí v Krkonoších v části obce Křížlice ve vzdálenosti cca. 7 km severním směrem od Jilemnice v k.ú. Křížlice. Obec leží v Krkonošském národním parku ve svahu nad údolím říčky Jizerka v nadmořské výšce okolo 700 m. Nemovitosti se nachází při centrální části obce Křížlice částečně v zastavěném území obce asi 300 m severním směrem od místního kostela. V části obce Křížlice chybí občanská vybavenost, převažuje zde rozptýlená zástavba původních rekreačních chalup. Je zde také několik zemědělských stavení v okolí zástavby převažují louky. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v Jilemnici (7 km), veškerá v Semilech (20 km). Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou především k rekreaci, nejbližší lyžařský vlek je v části obce Roudnice (Aldrov) cca. 2 km od nemovitosti. Obec je nevalně dostupná osobní i veřejnou dopravou pouze po silnicích III. třídy, jejichž sjízdnost bývá v zimních měsících zhoršená, nejbližší silnice I. třídy č. I/14 (Trutnov Vrchlabí Tanvald Jablonec nad Nisou) vede údolím asi 6 km od nemovitosti. Příjezd k nemovitosti je po nezpevněné komunikaci. Z veřejné Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 25

10 dopravy je v obci pouze zastávka autobusů ČSAD s pouze 4 spoji denně do Jilemnice, kde je také nejbližší železniční stanice. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na elektřinu a vodovod. Ostatní inženýrské sítě v místě nebyly zjištěny Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 405, 406, 408 a 412/1, které jsou zapsané na LV č. 700 ze dne pro k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely Pozemek parc.č. 405 Pozemek s výměrou 94 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití neplodná půda, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má obdélníkový tvar, a není nijak užíván. Pozemek je neudržovaný zarostlý plevelem a náletovými porosty, nachází se mimo zastavěné území obce na okraji louku, na které je do budoucna uvažována výstavba lyžařského vleku (dle ÚP). Tento pozemek se však dle územního plánu nachází v území označeném písmenem M mimolesní zeleň. Jedná se o neobhospodařovatelný pozemek. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 406 Pozemek s výměrou 918 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má nepravidelný tvar, převážně slouží v souladu s evidencí KN jako trvalý travní porost. Jedná se o louku, která je pravděpodobně pravidelně sečena, v severní části je také ostrůvek s náletovými porosty. Pozemek leží mimo zastavěné území obce, v územním plánu je označen písmenem T trvalé travní porosty. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 25

11 Pozemek parc.č. 408 Pozemek s výměrou 319 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně až středně svažitý (orientace k jihovýchodu) protáhlého tvaru, není nijak užíván. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty, odděluje louku a rozptýlenou zástavbu rodinných domů a rekreačních chalup. Jedná se o dlouhodobě neobhospodařovaný pozemek. Pozemek leží mimo zastavěné území obce, v územním plánu je označen písmenem T trvalé travní porosty. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, dle současného stavu se jedná spíše o ostatní plochu. Pozemek parc.č. 412/1 Pozemek s výměrou 3069 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má přibližně lichoběžníkový tvar, slouží v souladu s evidencí katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Pozemek má travnatý povrch, v jeho jižním rohu jsou také stromy - třešně. Pozemek jihovýchodním okrajem sousedí s pouze štěrkem zpevněnou veřejnou komunikací, podél jeho jihozápadní hranice vede vzdušné vedení elektřiny (možnost napojení) a v jižním rohu je také sloupek s přípojkou telefonu. V severovýchodní části pozemek křižuje vedení elektřiny rozvod elektřiny po obci. V místě je také možnost napojení na vodovod, který je podle územního plánu veden taktéž podél jihozápadní hranice pozemku. Podle územního plánu obce je pozemkem částečně v území změny K22 výměra 1950 m 2 z tohoto pozemku (viz. bod 7.3. posudku) leží v zastavěném území obce - BV venkovská obytná zástavba smíšená. Zbývající část pozemku o výměře 1119 m 2 je v územním plánu (koordinační situace) označena písmenem T trvalé travní porosty, leží mimo zastavěné území obce. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 25

12 7.3. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Jestřabí v Krkonoších se: - pozemek parc.č. 405 nachází v území označeném písmenem M mimolesní zeleň; - pozemek parc.č. 406 a parc.č. 408 nachází v území označeném písmenem T trvalé travní porosty; - pozemek parc.č. 412/1 se částečně výměrou 1119 m 2 nachází v území označeném písmenem T trvalé travní porosty; část pozemku o výměře 1950 m 2 se nachází v území označeném písmeny BV venkovská obytná zástavba smíšená. Jedná se o území změny K22. Textová část územního plánu Lokalita Křížlice K22 lokalizace: oblast Křížlice charakteristika: jedná se o plochy, které doplňují stávající zastavěné území a přímo jsou napojeny na zastavěné území. Bude se jednat o rodinnou zástavbu s možností drobného podnikání v oblasti cestovního ruchu (10 lůžek), podnikání bez dopadu na životní prostředí (služby pro sport a rekreaci), chov drobného zvířectva bez vlivu na životní prostředí. dopravní a technická infrastruktura: napojení na stávající dopravní infrastrukturu doplněnou o některé části zrekonstruovaných zemědělských cest na místní komunikace, lokality v dosahu vodovodu budou napojeny na Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 25

13 stávající nebo navrženou rozšířenou vodovodní síť, ostatní budou mít individuální řešení studnami, odpadní vody budou v uliční zástavbě vyřešeny do budoucna ČOV s kanalizačním přivaděčem. V rozvolněné zástavbě bude řešení odpadních vod individuální. Plochy bydlení v rodinných domech smíšené venkovské (BV) Hlavní využití: - bydlení v rodinných domech venkovského rázu; - drobné podnikání v cestovním ruchu možnost ubytování (max. 10 lůžek); - služby pro cestovní ruch (stravování, opravy sportovního nářadí); - drobné podnikání bez vlivu na životní prostředí (provozovny služeb) Přípustné využití: - stavby rodinné rekreace; - ubytovací a stravovací služby provozované v rámci staveb rodinných domů - drobné služby a provozovny slučitelné s bydlením, které svým provozem negativně neovlivní funkci hlavního využití; - objekty a stavby občanského vybavení místního významu; - objekty a stavby pro sport; - stavby pro chov drobného hospodářského zvířectva do kapacity 2 velkých dobytčích jednotek pro nepodnikatelské využití; - stavby bezprostředně související a podmiňující bydlení, a stavby a zařízení, které mohou být dle ustanovení Stavebního zákona umístěny na pozemku rodinného domu; - stavby související technické a dopravní infrastruktury (například vedení a stavby technické infrastruktury, komunikace pro stavby hlavního a přípustného využití apod.); - plochy parkovacích stání pro osobní automobily, pouze v souvislosti s hlavním využitím; - samostatně stojící garáže pouze v souvislosti s hlavním využitím v maximálním počtu odpovídajícím počtu bytů v rodinném domě; - založení prvků územního systému ekologické stability Nepřípustné využití: - stavby a činnosti nesouvisející s hlavním a přípustným využitím, zejména stavby pro skladování a výrobu neslučitelnou s funkcí bydlení; - stavby a činnosti s negativními účinky na životní prostředí Podmínky prostorového uspořádání: - domy 1 2 nadzemní podlaží s možností podsklepení a podkroví, 2 nadzemní podlaží pouze s ohledem na okolní stávající nebo navrhovanou zástavbu - maximální koeficient zastavění pozemku KZP = 0,30 - intenzita využití pozemků - koeficient zeleně minimálně 0,45 - nové stavby pro bydlení nebudou umístěny ve vzdálenosti menší než 30 m od hranice lesních pozemků, (určení limitu vzdálenosti ze strany dotčeného orgánu Státní správy lesů) - zastřešení je přípustné formou střech sedlových, valbových, polovalbových, nebo jejich kombinace; nejsou povolené pultové a ploché střechy Plochy trvalé travní porosty (T) Hlavní využití: - trvale travní porosty; - pozemky v nezastavěném území sloužící k hospodaření na zemědělské půdě Přípustné využití: - vytváření protierozních prvků; - liniové stavby související veřejné dopravní infrastruktury účelové komunikace; - liniové stavby veřejné technické infrastruktury; - založení prvků územního systému ekologické stability Nepřípustné využití: - veškerá stavební činnost nesouvisející s hlavním, přípustným, popřípadě podmíněně přípustným využitím - stavby bydlení, rodinné rekreace a ubytování Podmíněně přípustné využití: - doprovodné zemědělské stavby (obdobného rozsahu jako například polní krmiště, salaše, přístřešky do plochy 70 m2, stavby pro chov včelstev apod.); - stavby pro účely rekreace a cestovního ruchu sloužící veřejnému užívání (pouze turistické stezky, cyklistické stezky, informační zařízení) Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 25

14 Další podmínky využití: - u staveb s vazbou na pastevní areály a obhospodařování pozemků musí být prokázáno, že nenarušují krajinný ráz a je zajištěno odpadové hospodářství v souladu s platnými předpisy; - při povolování staveb musí být maximálně zohledněn územní systém ekologické stability 7.4. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků, LV č. 700, k.ú. Křížlice Parcela Druh pozemku Územní plán / skutečné využití Výměry 405 ostatní plocha - neplodná půda mimolesní zeleň / bez využití s porosty 94 m trvalý travní porost trvalý travní porost / louka 918 m trvalý travní porost trvalý travní porost / bez využití s porosty 219 m 2 412/1 trvalý travní porost trvalý travní porost / louka m 2 trvalý travní porost venkovská obytná zástavba smíšená K22 / louka m 2 Výměra stavebních pozemků celkem m 2 Výměra stavebních pozemků celkem m 2 Výměra zemědělských pozemků - trvalý travní porost (louka) m 2 Hospodářsky nevyužitelné a neužívané pozemky (p.č. 405, 408) 313 m 2 Ovlivňující kriteria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí, lyžařské vleky v obci Ponižující faktory o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o střední svažitost pozemků o pouze štěrkem zpevněný příjezd k nemovitosti (stavební pozemek) o neúplné inženýrské sítě (chybí kanalizace a plyn) o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 25

15 C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Stavební pozemek Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě ě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě ě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Křížlice Stavební pozemek v obci Křížlice na polosamotě v mírném jižním svahu a s dalekým Popis: výhledem na Benecko. Dle územního plánu je určen k výstavbě ě rodinného domu. Tvar: Svažitost: IS: obdélníkový mírná 50 m - E, V Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství: nezpevněný okraj obce - Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 25

16 Nabídková cena: Cena Kč/m 2 poz.: Kč zdroj: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: obec Křížlice - Křížlické Paseky Vyhořelá chalupa k demolici s pozemkem 2900 m2 - částečně č les. Příjezd je lesní cestou z hlavní silnice na Vítkovice. Objekt 19,5 x 9m na kamenné podezdívce s ochozem je zasazen ve stráni pod lesem s upravenou rovinatou plochou pro různé účely rekreace a parkování. Popis: Vedle je dřevěná kolna na nářadí. Elektroinstalace je zavedená do domu, též vodovodní přípojka ze studánky. Odpady jsou řešeny jímkou. Suť z demolice je možno zavážet hned vedle domu do stráně pro rozšíření parkoviště na vlastním pozemku. Tvar: Svažitost: obdélníkový střední k SV Příjezd: Poloha v obci: nezpevněný samota IS: E Příslušenství: kůlna, stavba k demolici Fotodokumentace: Pozemek: Nabídková cena: Cena Kč/m 2 poz.: m Kč zdroj: reality-semily.cz 290 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: obec Víchovská Lhota Stavební pozemek určený pro výstavbu horské chalupy (rodinného domu) o velikosti Popis: m2 v obci Víchovská Lhota. Na sousedícím pozemku se již dokončuje stavba celoroubenné chalupy. Z IS je zde elektřina a vodovod. Tvar: Svažitost: pravidelný středně svažitý Příjezd: Poloha v obci: nezpevněný okraj obce IS: 100 m - E, V Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: Nabídková cena: Cena Kč/m 2 poz.: m Kč zdroj: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Mrklov Pozemek určený k zástavbě o výměře 2379 m2 obci Mrklov nedaleko Benecka. Pozemek je Popis: mírně ě svažitý s výhledem do okolní krajiny. Na pozemek bude přivedena elektřina. Vhodné k výstavbě ě rekreačního objektu. Tvar: Svažitost: obdélníkový mírná Příjezd: Poloha v obci: nezpevněný okraj obce Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 25

17 IS: E Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: Nabídková cena: Cena Kč/m 2 poz.: m Kč zdroj: vychodo.ceskereality.cz 504 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: obec Vítkovice Stavební pozemek o výměře 2768 m2 ve Vítkovicích nacházející se 300 m od lanovky Popis: Prezidentský expres. Tento mírně svažitý pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu, horské roubenky nebo i menšího penzionu pro komerční využití. Tvar: nepravidelný Příjezd: nezpevněný Svažitost: IS: mírná 50 m - E, V Poloha v obci: Příslušenství: okraj obce - Fotodokumentace: Pozemek: Nabídková cena: Cena Kč/m 2 poz.: m Kč zdroj: Kč/m 2 datum: Nabídka obdobných pozemků ů je vyšší než poptávka, zájem je o stavební pozemky ve více exponovaných místech v blízkosti lyžařských vleků ů ve vyšší nadmořské výšce a v místech alespoň ň se základní potřebnou občanskou vybaveností. Důležitými faktory jsou také výhled, zpevněný příjezd a možnosti napojení na inženýrské sítě. Tabulka srovnání reprezentantů R. Nabídková cena v Kč/m 2 Poloha , , , , ,90 Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 pozemku Měrná jednotka - m 2 pozemku Předběžná srovnávací hodnota Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Srovnávací hodnota - obvyklá cena stavebního pozemku Přepočtená NC v Kč/m 2 1,00 1,00 1,05 0,70 0, ,10 1,20 1,05 0,75 1, ,10 1,00 1,10 0,90 1, ,05 1,00 1,05 0,70 1, ,20 1,00 1,10 0,75 1, Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 25

18 Statistické údaje Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 39,83 Minimální upravená cena [Kč/m 2 ]: 282,80 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 322,08 Aritmetický průměr [Kč/m 2 ]: 361,92 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 401,75 Maximální upravená cena [Kč/m 2 ]: 389, Zemědělské pozemky louky Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží kvalitu povrchu, obdělávatelnost, možnosti pastvy, tvar, svažitost aj. K 4 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 5 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Víchová nad Jizerou Zemědělský pozemek - trvalý travní porost mimo zastavěné území obce v blízkosti železniční Popis: tratě. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: realityvkrkonosich.cz Cena Kč/m 2 poz.: 30,00 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: Roudnice Pozemek v sousedství lyžařského areálu Vítkovice - Aldrov, přímo vedle stávajícího Popis: parkoviště. Pozemek využívaný pro zemědělské účely (louka), je přístupný z asfaltové komunikace. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 50,00 Kč/m 2 datum: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 25

19 Reprezentant č. 3 Adresa: obec Dolní Štěpanice Zemědělský pozemek o výměře 3734 m2 je veden jako orná půda. Pozemek je svažitý, Popis: nachází se na okraji obce. Přístupová cesta je obecní, elektřina je nedaleko hranice pozemku (cca 100 m). Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 48,21 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Poniklá Zemědělský pozemek o výměře m2 - trvalý travní porost (louka). Ve spodní části Popis: pozemku, u příjezdové cesty jsou vzrostlé stromy a potok. Pozemek se nachází mimo chráněné území KRNAP. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 43,46 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: Horní Rokytnice nad Jizerou Hektarový pozemek nad lyžařským střediskem Rokytnice nad Jizerou. V současnosti Popis: zemědělská půda - louka. Čistá příroda, ekozemědělstvi. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 20,63 Kč/m 2 datum: V regionu je nabídka obdobných nemovitostí přibližně v rovnováze s poptávkou, díky nadmořské výšce je zemědělské využití pozemků dosti omezené obdobné pozemky jsou užívány převážně k pastvě. Pozemek je zajímavý především díky těsné blízkosti zástavby a plochy, na které je plánovaná realizace lyžařského vleku. Tabulka srovnání reprezentantů R. Výměra m 2 Nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Upravená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Velikost Stav Zdroj Ostatní Kč/m ,00 1,05 1,00 1,00 0,70 1,00 22, ,00 0,80 1,00 1,00 0,70 0,90 25, ,21 1,00 1,00 1,00 0,70 0,90 30, ,46 1,00 1,00 1,00 0,70 0,90 27, ,63 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 16,51 Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku 24,30 Statistické údaje Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 4,75 Minimální upravená cena [Kč/m 2 ]: 16,51 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 19,55 Aritmetický průměr [Kč/m 2 ]: 24,30 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 29,05 Maximální upravená cena [Kč/m 2 ]: 30,37 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 25

20 Vyhodnocení srovnávací hodnoty Na hodnotu zemědělských pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m 2. V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Pozemky mají velmi nízkou bonitu, dle BPEJ se cena zjištěná dle aktuální oceňovací vyhlášky pohybuje v rozmezí od 1,93 Kč/m 2 (BPEJ 93641, parc.č. 406) do 2,04 Kč/m 2 (BPEJ 95011, parc.č. 412/1). Vzhledem k umístění pozemků však nelze při stanovování obvyklé ceny tolika přihlížet k ceně zjištěné dle BPEJ. Obdobné pozemky se obchodují za několikanásobně vyšší ceny. V internetové nabídce (např. realityvkrkonosich.cz) se vyskytují obdobné pozemky s nabídkovou cenou od 20 Kč/m 2. Jedná se především o spekulativně (změna územního plánu) nabízené pozemky s nepřiměřenou nabídkovou cenou. Průměrná upravená nabídková cena pro oceňované zemědělské pozemky byla pomocí srovnávací metody odhadnuta ve výši 24,30 Kč/m 2. Ze statistických údajů však vyplívá, že statistický soubor je poměrně rozdílný, směrodatná odchylka je 20% od aritmetického průměru, obvyklá cena pozemku by se měla pohybovat v rozmezí od 19,55 Kč/m 2 do 29,05 Kč/m 2. Vzhledem k umístění pozemku, nejistotě a předpokládanému dlouhodobému rázu investice do pozemku (spekulace na změnu územního plánu), nabídkovým cenám, s ohledem na umístění, velikost, tvar, stav, možnosti využití pozemků na základě zkušeností znalce, databáze realizovaných obchodů s pozemky je hodnota zemědělských pozemků stanovena na základě srovnávací metody na spodní hranici obvyklého rozmezí (aritmetický průměr směrodatná odchylka) ve výši 20 Kč/m 2. Stanovení srovnávací hodnoty - obvyklé ceny Stanovená srovnávací hodnota [Kč/m 2 ] 20,00 Měrná jednotka - m 2 zemědělských pozemků Předběžná srovnávací hodnota [Kč] Srovnávací hodnota po zaokrouhlení - obvyklá cena Hospodářsky nevyužitelné a nevyužívané pozemky Podle místního šetření se jedná o dlouhodobě neobhospodařovaný zemědělský pozemek (trvalý travní porost parc.č. 408) a hospodářsky nevyužitelný pozemek (ostatní plocha neplodná půda parc.č. 405). Předpokladem užívání pozemků je nutná investice do jejich úpravy, která je odlišuje od okolních hospodářsky užívaných pozemků. U těchto pozemků není prakticky možné nalézt staticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Podle vyhlášky č. 387/2011 Sb. 29 odst. 4 je cena zjištěná pozemku parc.č. 408 ve výši 1,37 Kč/m 2 a pro pozemek parc.č. 405 dle 32 odstavec 3 ve výši 1 Kč/m 2. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 25

21 Pozemky Výměra [m 2 ] Jednotková obvyklá cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] parc.č ,00 parc.č ,37 300,03 Předběžná obvyklá cena pozemků celkem před zaokrouhlením 394,03 Obvyklá cena těchto pozemků celkem po zaokrouhlení na desetikoruny 390 Kč Rekapitulace tržních metod ocenění Rekapitulace ocenění založeného na tržních principech Srovnávací hodnota - obvyklá cena stavebního pozemku Srovnávací hodnota - obvyklá cena zemědělských pozemků Obvyklá cena hospodářsky nevyužitých a nevyužívaných pozemků Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí celkem Kč Kč 390 Kč Kč Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti viz.výše 2. Prohlídka nemovitosti viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 25

22 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: polohy v turisticky významné obci se zvýšenou úrovní 300 % sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 300 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 300% + -7% * (100 % + 300%) 272,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: stavební pozemek v Krkonoších Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 o. 2) 35,- 0,30 2,1550 1, ,00 130,81 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odst. 1 ( 28 o. trvalý travní porost 412/1 - část 1 950,00 130, ,50 2) Stavební pozemek - celkem ,50 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] trvalý travní ,00 1,93 1, ,74 porost trvalý travní 412/1 - část ,00 2,04 2, ,76 porost Mezisoučet 2 037, ,50 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 4 054,50 Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 29. : Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef 1 Koef 2 K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 29 odst. 4 (nezast. úz.) 35,- 0,06 0,65 1,000 1,37 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 29 odst. 4 trvalý travní porost ,00 1,37 300,03 (nezast. úz.) Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 300,03 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 25

23 Jiný pozemek: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 1,58 0,25 1,000 0,40 Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odstavec 3 trvalý travní porost ,00 1,00 94,- Jiný pozemek - celkem 94,- Pozemky - zjištěná cena = ,03 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvěstěpadesátdevěttisícpětsettřicet Kč Cena zjištěná je spočítána pouze orientačně bez porostů, které se na některých pozemcích nachází. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 25

24 D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti pozemků parc.č. 405, 406, 408, 412/1; to vše v k.ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily; podle stavu ke dni , ve výši: ,- KČ slovy: Sedmsetčtyřicettisíctřistadevadesát korun českých Znalcem nebyly zjištěny žádné práva a závady spojené s nemovitostí, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. V Praze dne Trojská 163/ Praha 8 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 765/337/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 25

25 F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 25 z 25

26 Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 700

27

28

29 Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled

30 Příloha č. 3: Mapa oblasti Letecká fotomapa pozemky GPS: 8) 50 39'44.43"N, 15 30'36.47"E Umístění nemovitosti v rámci části obce Křížlice 1) parc.č. 405 ; 2) parc.č. 406 ; 3) parc.č. 408; 4) parc.č. 412/1

31 Umístění nemovitosti v rámci obce a okolí Umístění nemovitosti v rámci regionu