Znalecký posudek č. 14/05/79

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/05/79 O ceně bytové jednotky č. 1624/5, v objektu č.p byt. dům, příslušející k části obce Nový Jičín, na pozemku p.č. st. 807, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2370/64283 vše zapsané na listu vlastnictví č. 3945, na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 3318, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obec Nový Jičín, okres Nový Jičín. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 17 stran a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 01043/13-047, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - jednotka č. 1624/5 (byt) v budově, domě číslo popisné 1624, Nový Jičín, LV 1013, byt. dům, nacházející se na pozemku parc. č. st. 807, LV 3318, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 2370/64283, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Nový Jičín, katastrální území Nový Jičín-Horní Předměstí, okres Nový Jičín, na listu vlastnictví č Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 1624/5, v objektu č.p byt. dům, příslušející k části obce Nový Jičín, na pozemku p.č. st. 807, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2370/64283 vše zapsané na listu vlastnictví č. 3945, na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 3318, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obec Nový Jičín, okres Nový Jičín. Předmět ocenění je situovaný na adrese Vrchlického 1624/5, Nový Jičín. Objekt se nachází v zastavěné části obce Nový Jičín, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Nový Jičín obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Nový Jičín nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. Místní šetření bylo provedeno bez účasti povinného, pana Zdeňka Kiše. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní a to v části Byty a nebytové prostory - vybavení. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 01043/13-047, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 3945, vyhotovený objednavatelem dne Výpis z katastru nemovitostí č. 1013, vyhotovený objednavatelem dne Výpis z katastru nemovitostí č. 3318, vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne Prohlášení vlastníka ze dne , dodané objednavatelem. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 - Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Moravskoslezský Obec: Nový Jičín Katastrální území: Nový Jičín-Horní Předměstí (707431) List vlastnictví číslo: 3945 Vlastník: Kiš Zdeněk Riegrova 1942/13, Nový Jičín List vlastnictví číslo: 1013 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Podíl: / Býma Pavel Ing. a Býmová Milada PhDr. Vrchlického 1624/5, Nový Jičín 2. Společné jmění manželů Podíl: / Chrenšč Libor a Chrenščová Renata Vrchlického 1624/5, Nový Jičín 3. Grosmanová Barbora Mgr. Podíl: 1 910/ Žižkova 1324/37, Nový Jičín 4. Kiš Zdeněk Podíl: 2 370/ Riegrova 1942/13, Nový Jičín 5. Společné jmění manželů Podíl: / Kovařčík Miroslav Ing. a Kovařčíková Marie Vrchlického 1624/5, Nový Jičín 6. Kyjasová Jaroslava Podíl: / Vrchlického 1624/5, Nový Jičín List vlastnictví číslo: 3318 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Podíl: / Býma Pavel Ing. a Býmová Milada PhDr. Vrchlického 1624/5, Nový Jičín 2. Společné jmění manželů Podíl: / Chrenšč Libor a Chrenščová Renata Vrchlického 1624/5, Nový Jičín 3. Grosmanová Barbora Mgr. Podíl: 1 910/ Žižkova 1324/37, Nový Jičín stránka č. 3

4 4. Kiš Zdeněk Podíl: 2 370/ Riegrova 1942/13, Nový Jičín 5. Společné jmění manželů Podíl: / Kovařčík Miroslav Ing. a Kovařčíková Marie Vrchlického 1624/5, Nový Jičín 6. Město Nový Jičín Podíl: / Masarykovo nám. 1/1, Nový Jičín 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 1624/5, v objektu č.p byt. dům, příslušející k části obce Nový Jičín, na pozemku p.č. st. 807, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 2370/64283 vše zapsané na listu vlastnictví č. 3945, na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 3318, vše v k.ú. Nový Jičín-Horní Předměstí, obec Nový Jičín, okres Nový Jičín, která se nachází v podkroví bytového domu, který má celkově dvě nadzemní podlaží a využité podkroví. Bytový dům je zděný, podsklepený, typový, s valbovou střechou krytou plechovou krytinou. Bytový dům není vybaven výtahem. Původní stáří bytového domu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku Bytový dům je napojen na tyto inženýrské sítě: elektro, veřejný vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Parkování je možné na veřejné komunikaci před bytovým domem. Bytový dům je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemku p.č. 624/1 - ostatní plocha a přes pozemek p.č. 630/1 - zahrada, které jsou ve vlastnictví: Město Nový Jičín, Masarykovo nám. 1/1, Nový Jičín. V průběhu životnosti byly na objektu provedeny fasádní omítky, byla osazena plastová zdvojená okna a byly instalovány vchodové plastové dveře. Dále v průběhu životnosti objekt zřejmě procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 1+1, sociální zázemí (WC) je situované přes chodbu a je společné s bytem č. 6. Vytápění bytové jednotky je uvažováno jako standardní. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Celkový stavebně-technický stav a údržbu ke dni ocenění hodnotíme jako byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. stránka č. 4

5 8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3318 Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 1624/5 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3318 Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 1624/5 Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nový Jičín Název okresu: Nový Jičín Základní cena pozemku: ZC = 700, Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,941 i = 1 4 stránka č. 6

7 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15 % 0,01 včetně; orientace SV, S a SZ 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,990 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,980 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,913 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 639,1000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 807 zastavěná plocha a nádvoří ,70 Pozemky na LV číslo 3318 určená cena: ,70 Kč stránka č. 7

8 Byt b) Byt b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 1624/5 38 Podlahové plochy jednotky (PP): kuchyň 10,50 m 2 pokoj + 12,50 m 2 WC (společně s bytem č. 6) + 0,70 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 23,70 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací smíšené 5,40 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,20 % Standardní 3. Stropy 8,40 % Standardní 4. Krov, střecha valbová 4,90 % Standardní 5. Krytiny střech plechová (pozinkovaný plech) 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody) plastové 0,70 % Standardní (parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů 5,70 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % Standardní 10. Schody dřevěné s povrchem PVC včetně dřevěného zábradlí 2,90 % Standardní (od I. NP do podkroví), betonové s povrchem keramické dlažby (do I. NP) 11. Dveře 3,30 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová zdvojená 5,30 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,00 % Standardní 15. Vytápění 4,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,10 % Standardní 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,90 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,90 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,70 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 3,70 % Standardní Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Nový Jičín Počet obyvatel: stránka č. 8

9 Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok kolaudace: 1956 Stáří stavby (y): 58 Koeficient pro úpravu (s): 0,710 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,760 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): , Kč/m 2 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,941 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 stránka č. 9

10 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 0,980 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 23, , 0,941 0,980 = ,23 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,70 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,43 Kč ,43 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,66 Kč Bytová jednotka č. 1624/5 určená cena: ,66 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. stránka č. 10

11 Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Byt 1+1, ul. Msgr. Šrámka, Nový Jičín, okres Nový Jičín Jedná se o byt o vnitřní dispozici 1+1, který je situovaný ve druhém nadzemním podlaží cihlového domu. Je to atypicky řešený byt ve staré zástavbě s vysokými stropy. Topení je řešeno vlastním plynovým kotlem. Ohřev teplé vody je zajištěn elektrickým bojlerem. Byt je situován v těsné blízkosti centra města. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 2) Byt 1+1, ul. Nádražní, Nový Jičín, okres Nový Jičín Jedná se o byt o vnitřní dispozici 1+1, který se nachází v panelovém domě. Panelový dům je po provedené revitalizaci. Byt je situován ve čtvrtém nadzemním podlaží z celkových šesti. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je situován v blízkosti centra města. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Byt 1+1, ul. Hřbitovní, Nový Jičín, okres Nový Jičín Jedná se o byt o vnitřní velikosti 1+1 v cihlovém domě. Dům je po provedené revitalizaci. Jsou zde osazena nová plastová okna a je provedena nová fasáda objektu. Byt je v původním stavu a nachází se ve třetím nadzemním podlaží z celkových tří. Dům je situován nedaleko centra města. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 1+1, ul. Msgr. Šrámka, Nový Jičín, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 43,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 0,95 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 stránka č. 11

12 Jednotková cena (JC): ,59 Kč Váha (V): 1,0 2) Byt 1+1, ul. Nádražní, Nový Jičín, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 40,00 m 2 K konstrukce budovy : 0,95 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,00 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,21 Kč Váha (V): 1,0 3) Byt 1+1, ul. Hřbitovní, Nový Jičín, okres Nový Jičín Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 41,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,00 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,34 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K konstrukce budovy K údržby a stavebně-technického stavu K údržby bytu K vybavení bytu K polohový K situování v budově K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,59 Kč ,38 Kč ,21 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 23,70 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč stránka č. 12

13 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 13

14 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Nový Jičín - dopravní dostupnost města Nový Jičín je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v místě jsou omezené možnosti parkování - bytová jednotka je situována v podkroví - sociální zázemí (WC) je situováno mimo bytovou jednotku a je společné s bytovou jednotkou č. 6 - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění se neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci ,70 Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíc Kč stránka č. 14

15 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 15

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/05/79 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16

17 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3945, LV č a LV č kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 17

18 Fotodokumentace

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30 Skrýt detail Vrchlického 1624/ Nový Jičín okres Nový Jičín kraj Moravskoslezský Firmy na této adrese: Libor Chrenšč

31 Skrýt detail Vrchlického 1624/ Nový Jičín okres Nový Jičín kraj Moravskoslezský Firmy na této adrese: Libor Chrenšč