Znalecký posudek číslo /12

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /12 O obvyklé ceně bytu číslo 217/04 v bytovém domě číslo popisné 217 na pozemku parcelní číslo 3433 a se spoluvlastnickým podílem 1111/6310 id. na společných částech domu číslo popisné 217 na pozemku parcelní číslo 3433 a se spoluvlastnickým podílem 1111/6310 id. na pozemku parcelní číslo 3433 v katastrálním území Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 1 JUDr. Ivo Luhan Karlovo nám Praha 2 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad. Ke spisu 099 EX 9597/08 Exekutorského úřadu Praha 1 Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 32 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne

2 Znalecký posudek č /12 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 3702 pro katastrální území Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín, vyhotovený Kopie katastrální mapy katastrálního území Rohatec, obec Rohatec, vyhotovená KÚ Jmk, KP Hodonín dne "Úřední oceňování majetku" - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Ing. Pavel Krejčíř - Ing. Vlasta Scholzová, CSc - CERM leden 2010 Usnesením 099 EX 9597/08-23 Exekutorského úřadu Praha 1 ze dne jsem byl jmenován znalcem s následujícími úkoly: stanovit obvyklou cenu bytu číslo 217/04 v bytovém domě číslo popisné 217 na pozemku parcelní číslo 3433 a se spoluvlastnickým podílem 1111/6310 id. na společných částech domu číslo popisné 217 na pozemku parcelní číslo 3433 a se spoluvlastnickým podílem 1111/6310 id. na pozemku parcelní číslo 3433 v katastrálním území Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín, včetně ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Výsledek místního šetření ze dne , konaného na žádost objednavatele a bez účasti povinných, kteří byli obesláni doporučeným dopisem, oznámení se vrátilo, k místnímu šetření se nedostavili a prohlídku nemovitosti mi neumožnili. Fotodokumentace pořízená odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Prohlášení vlastníka budovy ze dne Kupní smlouva ze dne Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 3702 se jedná o vlastnictví bytu 217/04 v bytovém domě číslo popisné 217 na pozemku parcelní číslo 3433 a se spoluvlastnickým podílem 1111/6310 id. na společných částech domu číslo popisné 217 na pozemku parcelní číslo 3433 a se spoluvlastnickým podílem 1111/6310 id. na pozemku parcelní číslo 3433 zastavěná plocha o výměře 259 m2 v katastrálním území Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín. 2. Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem znaleckého posudku je ocenění bytu číslo 217/04 v bytovém domě číslo popisné 217 na pozemku parcelní číslo 3433 a se spoluvlastnickým podílem 1111/6310 id. na společných částech domu číslo popisné 217 na pozemku parcelní číslo 3433 a se spoluvlastnickým podílem 1111/6310 id. na pozemku parcelní číslo 3433 v katastrálním území Rohatec, obec Rohatec, okres Hodonín. Město Rohatec je menším městem nacházející se na jižní Moravě severně ca. 6 km od správního města regionu Hodonín. Městem Rohatec prochází rychlostní komunikace I. třídy ve směru zhruba východ západ a rozděluje obec na dvě části a to severní a jižní. Severní se nazývá kolonie a v této části je oceňovaná nemovitost umístěna. Město Rohatec má ca obyvatel, v provozu veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektřiny. Městem dále prochází frekventovaná železniční trať. Spojení s okolím veřejnou hromadnou dopravou a to autobusem i vlakem je dostatečné, Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě na ulici Nádražní a těsně sousední s vlakovým nádražím, jako poslední na okraji zástavby. Přístupný je po nezpevněné prašné komunikaci.

3 Znalecký posudek č /12 Strana 3 Dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází je samostatně stojící, podsklepený ve větší části, se dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Protože povinní neumožnili prohlídku oceňovaného bytu, vycházím pouze z veřejně přístupných podkladů, to je obhlídky zvenčí, výpisu z katastru nemovitostí, leteckého snímku přístupného na internetové adres cuzk.cz, prohlášení vlastníka a kupní smlouvy. Oceňovaný byt se nachází ve 2.NP, je dle přiloženého prohlášení vlastníka typu 3+1 s příslušenstvím, s celkovou podlahovou plochou 111,1 m2. Podle uvedeného prohlášení vlastníka je byt napojený na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektřiny, vytápěný je vlastním kotlem etážového vytápění. Závady, práva, povinnosti: Na oceňovaném bytě dle listu vlastnictví číslo 3702 části C váznou zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji. Jiné závady, práva či povinnosti spjaté s oceňovaným bytem jsem nezjistil. Oceňovaný byt zakoupili současní vlastníci v roce 2007 kupní smlouvou za částku ,- Kč bez dalších závazků a povinností. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb 2 (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.

4 Znalecký posudek č /12 Strana 4 S nemovitostmi tohoto typu se však na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění jednotlivých nemovitostí, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné, nemají univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z nabídek realitních kanceláří uveřejněných na internetovém portálu jihomoravské reality.cz a vlastní databáze zobchodovaných nemovitostí: 1. srovnatelná nemovitost nabídka realitní kanceláře SDK reality Nabízíme k prodeji byt 3+1 v OV v Rohatci - kolonii. Byt se nachází ve 2.NP a je po rekonstrukci koupelny a WC, má nová plastová okna a novou kuchyň. Na chodbě jsou nové vestavěné skříně, které jsou součástí prodávaného bytu. K bytu patří prostorný balkon a parkovací stání u domu. CP prodávaného bytu je 80m2. Byt je volný po dohodě. Požadovaná cena ,- Kč. 2. srovnatelná nemovitost nabídka realitní MaM reality Prodej bytu v osobním vlastnictví 3+1 o ploše 57 m2 v prvním ze tří pater. Byt je po rekonstrukci, podlahy keramická dlažba, plovoucí a koberec. Z chodby se vstupuje do kuchyňského koutu, koupelny, obývacího pokoje a dětského pokoje. Obývacího pokoj průchozí do ložnice. Dále k bytu náleží sklepy o velikosti cca 6 a 3 m2. Cihlový dům je zateplen s novou fasádou a plastovými okny. Požadovaná cena ,- Kč. Vyhodnocení Ve městě Rohatec a v lokalitě se nabízí jeden byt s menší podlahovou plochou, ale typu 3+1 v sousední obci Dubňany rovněž by 3+1 uvedený v příkladu č. 2 Je výrazně menší ne ž byt oceňovaný. Nevýhodou oceňovaného bytu je umístění v těsném sousedství frekventované železniční tratě a také přístup po nezpevněné komunikaci a umístění jako poslední na okraji zástavby. V současné době v lokalitě včetně města Hodonína nabídka výrazně převyšuje poptávku, realizované ceny za prodej srovnatelných bytů jsou výrazně nižší než požadované realitními kancelářemi a proto odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na částku ,- Kč. B ) Odhad obvyklé ceny bytu: ,00 Kč Slovy: osmsetpadesáttisíc korunčeských

5 Znalecký posudek č /12 Strana 5 C) Ocenění práv a závad Na oceňovaném bytě dle listu vlastnictví číslo 3702 části C váznou zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji, Jiné závady, práva či povinnosti spjaté s oceňovaným bytem jsem nezjistil. D) Rekapitulace B ) Odhad obvyklé ceny bytu: ,00 Kč Slovy: osmsetpadesáttisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňovaném bytě dle listu vlastnictví číslo 3702 části C váznou zástavní práva a exekuční příkazy k prodeji, Jiné závady, práva či povinnosti spjaté s oceňovaným bytem jsem nezjistil. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Ve Znojmě dne Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

6 Znalecký posudek č /12 Strana 6 Jižní pohled Severní pohled

7 Znalecký posudek č /12 Strana 7 Rohatec celková situace

8 Znalecký posudek č /12 Strana 8

9 Znalecký posudek č /12 Strana 9

10 Znalecký posudek č /12 Strana 10

11 Znalecký posudek č /12 Strana 11

12 Znalecký posudek č /12 Strana 12

13 Znalecký posudek č /12 Strana 13

14 Znalecký posudek č /12 Strana 14

15 Znalecký posudek č /12 Strana 15

16 Znalecký posudek č /12 Strana 16

17 Znalecký posudek č /12 Strana 17

18 Znalecký posudek č /12 Strana 18

19 Znalecký posudek č /12 Strana 19

20 Znalecký posudek č /12 Strana 20

21 Znalecký posudek č /12 Strana 21

22 Znalecký posudek č /12 Strana 22

23 Znalecký posudek č /12 Strana 23

24 Znalecký posudek č /12 Strana 24

25 Znalecký posudek č /12 Strana 25

26 Znalecký posudek č /12 Strana 26

27 Znalecký posudek č /12 Strana 27

28 Znalecký posudek č /12 Strana 28

29 Znalecký posudek č /12 Strana 29

30 Znalecký posudek č /12 Strana 30

31 Znalecký posudek č /12 Strana 31

32 Znalecký posudek č /12 Strana 32